【正文】 地塊與富豪花園二期距離較近，同時又緊鄰目前較為繁華的松霞路，但與冰輪廠一墻之隔，感覺較差。 3號為北側(cè)與電信路交接處，永達街即將成為連接福山區(qū)與芝罘區(qū)、萊山區(qū)的一條主要大道，因此前景比較看好，但此區(qū)域以工廠為主，較難形成人氣。 4號為北側(cè)與冰輪廠交接處，冰輪廠的負面影響同樣在這一區(qū)域的以體現(xiàn)。 第四章 項目開發(fā)條件分析（略） 一、項目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況； 二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略； 三、項目后 續(xù)開發(fā)需完善的工作； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第五章 項目 SWOT分析 一、項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用 地塊的中心位置所蘊含的潛在優(yōu)勢 開發(fā)商品牌優(yōu)勢 地塊開發(fā)條件較好 南段人氣旺盛 項目的建筑規(guī)劃與設(shè)計有一定優(yōu)勢（北段綠化、休閑廣場、中央綠化水景帶、立面、部分戶型、建筑元素） 發(fā)展商實力較雄厚，同時開工，同時竣工，周期短； 二、項目劣勢尋找與應(yīng)對 地塊周邊的公交較少，交通不是很便利； 南段的天府街狹窄，且不通公交車，對于大面積的商業(yè)布局不利； 北段人氣薄弱，交通流量目前較少； 商業(yè) 的總體體量較大，商業(yè)的設(shè)計相對分離，業(yè)態(tài)規(guī)劃、運作與布局上有一定難度； 周邊主要為工廠制造氛圍、居民社區(qū)氛圍，總體商業(yè)氛圍欠缺，運作大面積的商業(yè)項目要勇于造勢； 商業(yè)與大面積的住宅混合在一起，推廣模式上必須創(chuàng)新； 三、項目機會把握與應(yīng)用 項目商業(yè)盡管存在諸多難點，但機會點眾多： 1）整個福山區(qū)沒有一個集中的商業(yè)中心，沒有一個品牌的主力百貨店存在； 2）臨近福山的開發(fā)區(qū)盡管有許多商業(yè)，但也沒有一個品牌主力百貨店； 3）從福山以后的產(chǎn)業(yè)政策、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展來看，完全存在需求主力百貨店的可能；（ 現(xiàn)有人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、永福苑、東關(guān)村規(guī)劃等等） 4）項目的北段商業(yè)，具備一個主力百貨店的潛在條件 —— 福海路改造、永達街的規(guī)劃；大面積的廣場；相應(yīng)獨立的體量；呼應(yīng)新城與舊城的位置；福山最為發(fā)達的交通優(yōu)勢等； 整個區(qū)域的娛樂、休閑、餐飲業(yè)等非常不發(fā)達，處于相對原始的狀態(tài)，這種狀況與福山現(xiàn)今的發(fā)展極不相稱； 項目的商業(yè)體量，為最受市場認同的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)提供了載體與空間；商業(yè)不再是單純的買東西，相應(yīng)的休閑、娛樂、美食等業(yè)態(tài)的集中整合式的復(fù)合體驗才富有長久的生命力。 項目南段大量的居民社區(qū)，存在強勁的日常購 物、娛樂、餐飲、休閑需求， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 而周邊的任何一個商業(yè)空間及其業(yè)態(tài)都無法滿足。 四、項目威脅預(yù)警與回避 其他大型潛在商業(yè)項目的興起，（靠近西北關(guān)村的空地、匯福街與福海路交界處、南苑街與福海路交界、福海路與泊子村交界處）將是對本項目的沖擊與威脅，盡快推出，搶占先機。 第六章 項目投資風(fēng)險分析 （略） 一、項目風(fēng)險性提示 二、市場經(jīng)濟政策風(fēng)險 三、項目資金運作的風(fēng)險 四、項目市場運作風(fēng)險 五、項目開發(fā)周期風(fēng)險與項目銷售周期風(fēng)險 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二部分：項 目定位篇 第一 章 項目核心價值體系的建立 一、項目核心競爭力分析 經(jīng)過充分的市場調(diào)研和對本項目規(guī)劃產(chǎn)品的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)，本項目切合核心競爭力元素首要一點為： ■ 市場空白帶來的市場機遇 本項目的整體物業(yè)規(guī)劃類型與整體項目設(shè)計規(guī)模、業(yè)態(tài)定位潛底蘊等為所在區(qū)域福山區(qū)以至開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)板塊內(nèi)目前仍尚未有真正出現(xiàn)的大型集購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復(fù)合式商業(yè)購物廣場中心雛形。 由于在此兩大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項目打出類似概念，但無 論從建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢等大型商業(yè)項目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項目經(jīng)營必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項目招商流程和倡導(dǎo)新消費模式的各種軟件執(zhí)行來說，仍停留在一種無實際 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 內(nèi)涵的概念炒作階段。 另一方面，在福山區(qū)與開發(fā)區(qū)，市場與消費者對此類型商業(yè)項目的市場需求逐漸強烈和突現(xiàn)。隨著煙臺市政府的新一輪造城運動的新城市規(guī)劃藍圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項 目啟動得到長足的發(fā)。而非平衡發(fā)展的是，現(xiàn)此兩大區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)仍停留在異常落后的縣市級水平，區(qū)內(nèi)商業(yè)架構(gòu)業(yè)態(tài)多以低端業(yè)態(tài)，如：住宅底商、路邊網(wǎng)點、小型超市、大型擺攤集市為主，而最近幾年切入市場的如德勝商城、銀河名都、彩云城、特區(qū)一號等新生商業(yè)項目，雖然對區(qū)內(nèi)商業(yè)市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但對于兩大區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)格局發(fā)展而對比的兩區(qū)近 50 萬城市人口市場需求仍極不吻合，最終造成了無奈性的選擇產(chǎn)品跨區(qū)消費的區(qū)內(nèi)消費產(chǎn)值損失。這樣一來，一個有旺盛需求的市場成為空白，為本項目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 ■ 舊城改造，新商業(yè)項目 開發(fā)建設(shè)，政府大力支持 經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使新一輪的造城運動在煙臺市拉開帷幕，經(jīng)新一輪城市區(qū)域定位后的福山區(qū)政府對能影響福山區(qū)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的新興房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)必定大力支持。在未來本項目招商與包裝推廣上將較為容易能爭取政府的招商引資協(xié)助和各項優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。 ■ 資源有效整合、強強聯(lián)手、開發(fā)理念創(chuàng)新 本案的開發(fā)商在項目開發(fā)之初就已跳出煙臺市傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)固步自封的圈子，以全新的開發(fā)經(jīng)營理念整合房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的全程房產(chǎn)開發(fā)先進經(jīng)驗，并以超越對手的前瞻性與魄力付之執(zhí)行。更廣集 賢才、強強聯(lián)手， 尋找專業(yè)力量強勁的知識型企業(yè)尋求合作， 融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務(wù)求將項目做得更好。 ■ 產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)模開發(fā) 創(chuàng)新將是本案核心價值體系不可或缺的核心部分。而本案的規(guī)模有力地支持了項目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進行。而產(chǎn)品的創(chuàng)新離不開規(guī)范化的理念指導(dǎo)與緊貼市場的專業(yè)綜合運作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 產(chǎn)品（經(jīng)營業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā) ① 業(yè)態(tài)感官視覺上的創(chuàng)新 ② 業(yè)態(tài)經(jīng)營管理上的創(chuàng)新 ③ 業(yè)態(tài)軟硬配套上的創(chuàng)新 實施目標：在未來 5至 10年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。 ■ 品牌塑 造 開發(fā)商的實力和地位與項目及品牌將在本案的開發(fā)中良性互動，相互促進。品牌的塑造與不斷延續(xù)擴張是項目和公司持續(xù)發(fā)展的源動力。因此，樹立項目和開發(fā)商形象和地位；塑造項目和開發(fā)商品牌是本案核心競爭力的重要組成部分。 項 目 公 司 品 牌 形 象 產(chǎn)品創(chuàng)新 經(jīng)營管理 集團實力 開發(fā)優(yōu)勢 資源整合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、項目核心價值體系的建立 根據(jù)煙臺市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案核心價值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的。因此，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本案成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 而項目的核心價值體系的建立是一項嚴密的系統(tǒng)工程，需要有效的計劃和控制。以控制成本，提高開發(fā)利潤，進一步補充和完善項目的核心競爭力。同時應(yīng)注意到，項目核心價值體系的建立同時需要軟件和硬件的雙重支撐。產(chǎn)品創(chuàng)新的前提是開發(fā)和經(jīng)營理念的創(chuàng)新，而實行了的產(chǎn)品創(chuàng)新又需要有迎合和引導(dǎo)市場的搶占市場制高點 社會效益最大化 經(jīng)濟效益最大化 項目核心競爭力 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌化 差異化 產(chǎn)品設(shè)計唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 經(jīng)營管理的維護。因此，項目核心價值體系的建立應(yīng)在作好項目前期發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。 三、項目核心價值體系的實施策略 ■ 實施目標 以城市區(qū)域運營商的氣魄與高度，打造福山區(qū)域板塊內(nèi)首家真正 大型集購物、娛樂、休閑、美食、居住為一體的大型區(qū)域建筑復(fù)合 體 ，并在未來 5 年至10年中穩(wěn)居該板塊區(qū)域物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。 ■ 實施策略 ①瞄準市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準確立開發(fā)理念。 ②整合有效資源，尋找平衡：細分市場，構(gòu)筑供需平衡點，以準確的市場定位為基礎(chǔ)，整合各方專業(yè)有利資源，發(fā)掘出項目核心競爭力。 ③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價值體系引爆市場的導(dǎo)火線。同時，產(chǎn)品創(chuàng)新也是樹立項目形象和塑造項目品牌的主要構(gòu)成要素。 ④擴大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢區(qū)分市場，迎合和引導(dǎo)消費， 以達到開發(fā)本案的終極目標。 市場空白 資源有效整合 理念創(chuàng)新 尋找平衡 產(chǎn)品創(chuàng)新 差異化 唯一性 整個福山、開發(fā)區(qū) 市場新型態(tài)商業(yè)物業(yè)需求客戶儲集 目標客戶需求與產(chǎn)品定位和現(xiàn)有條件的對接 “基因”重組式的創(chuàng)新，引爆市場的導(dǎo)火線 以產(chǎn)品質(zhì)素和開發(fā)理念塑造自身品牌個性 制造整個福山、開發(fā)區(qū) 5年內(nèi)不會出現(xiàn)的高端商業(yè)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價值 與城市發(fā)展同步的大型復(fù)合式商業(yè)業(yè)態(tài)購物中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ⑤唯一性：在前敘各項工作后或同時，將產(chǎn)品由設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn)實，以差異化的高質(zhì)素產(chǎn)品最大限度地吸引目標消費群，擴大市場影響力。最終達到提升產(chǎn)品價值和附加值并推動項目可持續(xù)發(fā)展之目的。