【文章內(nèi)容簡介】 部分綠化工程。 （三） 景觀工程。 6月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程； 5月底前完成銀河廣場建設(shè)工程。 （四） 燈光工程。結(jié)合福海路的整體改造，大力實施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對縣府街進行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔次。 （五） 城市管理。重點抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達街，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展區(qū)、西拓區(qū)及南拓區(qū)已建成道路的環(huán)境綜合整治力度，規(guī)范燃氣市場和集中供熱管 理，使城市秩序井然、面貌煥然一新。 （六） 房地產(chǎn)開發(fā)。全年計劃完成舊村拆遷 20 萬平方米，總開發(fā)面積 45萬平方米，其中：舊村開發(fā) 20 萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā) 25 萬平方米，逐步消滅城中村，使城區(qū)面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。 （七） 基礎(chǔ)設(shè)施工程。天然氣工程 8 月底具備供氣條件；供熱工程 10 月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管 7 月底前完工。 三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析 2021 年福山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，三次產(chǎn)業(yè)比重 ： ：27。共完成全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元。地方財政收入 億元。社會消費品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元，人均居住面積 14 平方米，農(nóng)民人均純收入 3939 元，人均居住面積 26平方米；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 29 億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、 農(nóng)業(yè) 2021 年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。福山區(qū)實有耕地面積 萬公頃，農(nóng)作物播種面積 萬公頃，其中糧食作物播種面積 萬公頃，經(jīng)濟作物播種面積 4700 公頃，其中全區(qū)大櫻桃種植面積 7 萬畝，無公害蔬菜基地面積 3000 畝。糧食總產(chǎn) 萬噸，平均畝產(chǎn) 269 公斤。糧經(jīng)產(chǎn)值比 1 ： 。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場 340 個，奶牛存養(yǎng)量 3000 頭。 福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河?xùn)|南，包括煙臺市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點形成了三大高效主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時福山區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平也不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)達到 27 家，年加工能力 25 萬噸，促進了全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的銷售，增加了農(nóng)民收入。 四、 工業(yè) 福山區(qū) 2021 年全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，銷售產(chǎn)值 億元，增加產(chǎn)值 億元，實現(xiàn)利稅 億元，利潤 億元。企業(yè)總數(shù) 1034個，職工 萬人。限額以上企業(yè) 89 個，完成工業(yè)增加值 億元，實現(xiàn)利稅 億元。 福山區(qū)工業(yè)主要集中在 天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 依據(jù)煙臺市政府對福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時吸收符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項目進區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。至 2021 年底，包括 3 家跨國公司投資項目在內(nèi)，福山高新區(qū)內(nèi)共落下十幾個國家和地區(qū)的投資項目 290 個，投資總額 90 億人民幣。建成投產(chǎn)項目 190 個，園區(qū)產(chǎn)出能力達到 80 億元人民幣。 按照“以園區(qū)化帶動工業(yè)化、推進城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 （五） 機械制造業(yè)： 沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機械、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、德潤化工、上汽變速器、捷林達通用齒輪箱、福爾精機、首鋼機加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼磁性材料、建設(shè)集團鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、 110KV 變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達彩鋼夾心板、北方玻璃模 具、五星工程機械、普潤包裝、中嘉包裝、慶元機械、天林精密機械、亞東印刷機械、白馬包裝、愛開天隆模具、天府汽修廠、金麟機械、豐實精密機械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機械、出口包裝、冶金礦山機械、義豐包裝彩印、愛開天隆模塑公司、工具廠、華東機電、匯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機械有限公司、金麟機械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司 、愛開天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu) （六） 紡織服裝業(yè)： 恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝 （七） 電子信息業(yè)： 偉華電子、北極星電子、華宇 電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬盛 IT 工業(yè)園、利時達鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時達鐘表、帝元電子、霸王鐘表 （八） 高檔食品加工： 康樂達食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂達食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 福山區(qū)總面積 平方公里，轄 4 個鎮(zhèn)、 2 個街道辦事處和 1 個省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)， 179 個行政村， 52 個居委會。全區(qū)總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 福山區(qū)人口構(gòu)成主要可分為三個版塊，天府街以北為工業(yè)人口集中區(qū)，主要以工業(yè)廠礦職工構(gòu)成；天府街至縣府街為新住宅小區(qū)人口為主，包括政府、企業(yè)家屬區(qū)及新建住宅小區(qū)；縣府街以南為舊有居住區(qū)，以福山區(qū)舊有居民及農(nóng)業(yè)人口為主。 天府街以北 居民小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶數(shù)約 6000 戶，預(yù)估人口總數(shù) 18000 人左右?，F(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶數(shù)增加，并且有一個 350000 ㎡ 的項目正在規(guī)劃中，預(yù)計總戶數(shù)將達 8000 戶左右，該版塊人口總數(shù)有望突破24000 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 工業(yè)企業(yè)：韓國工業(yè)園、北極星電子、康樂達食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車內(nèi)飾件、捷林達通用齒輪箱、首鋼機加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調(diào)、大三元食品、萬盛 IT 工業(yè)園、愛特潤滑油、華鑫精細化工、矢崎汽配等 截止 2021 年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約 35000 人。 2021 年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準(zhǔn)入 門檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開始在此版塊建廠準(zhǔn)備入駐。冰輪集團整體規(guī)劃也是將在近一兩年內(nèi)將企業(yè)全部遷入此版塊。綜合以上發(fā)展性因素來看，高新區(qū)未來職工人口將達到 45000 人左右。 從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。從消費習(xí)慣來看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠，且交通并不是很便利，相對來說到開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些，因此在消費區(qū)域的選擇上寧愿選擇開發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。這一點從往返該區(qū)域的 522 路等公交車的上、下客量也可得到證實。 另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū) 、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。綜合分析來看，這部分工業(yè)人口的文化層次分兩個階段，手工業(yè)操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業(yè)等類型的職工文化層次主要集中在高中到大專，并有一部分高學(xué)歷人群。 一、 天府街到縣府街 舊有村落居民區(qū)：鹽場村、宋家疃、姜劉疃、城西村、城里村等 。 這部分村落居住區(qū)擁有大量福山區(qū)舊有居民，總戶數(shù)約 6000 戶。同時，幾乎一半同類型的平房小院內(nèi)劃分出 5— 8 個小間對外出租。綜合以上因素分析，該版塊舊村居住總?cè)丝跀?shù)預(yù)計 33000 人。 原有 生活社區(qū)：松霞小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)、河濱小區(qū)、福利萊小區(qū)、崇文苑以及大量的企事業(yè)單位家屬樓 這些原有的生活社區(qū)是福山區(qū)人口的主力居住區(qū)域，共容納總戶數(shù)約 13000 戶，總?cè)丝诩s 39000 人。 新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 這部分生活社區(qū)地段、配套、戶型等都屬于福山區(qū)優(yōu)良層次，因此銷售價位也都偏高，容納居民消費層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶數(shù)約 4500 戶，預(yù)計總?cè)丝?13500 人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 對本 版塊人口進行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費能力也是三個版塊中最強的。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟能力都普遍偏高。在幾個配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?1/4，這部分人群的消費能力較強，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。 二、 縣府街以南 主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等 。 從福山區(qū)的規(guī)劃來看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。本版塊容納總戶數(shù)約 5400 戶，預(yù)計總?cè)丝?6200 人 。 這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個體私營戶較為集中，在購物消費習(xí)慣上，對價格的承受能力普遍不高，消費較為謹慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費需求。大宗購物、高消費購物多選擇芝罘區(qū)。 （具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠 :80 永進服裝廠 :100 新光紡織 有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團 :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2021 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 五、區(qū)域交通 /人流 狀況與未來走勢（見附件） 六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動態(tài)分析 住宅 1） 居民區(qū)總供應(yīng)量 總戶數(shù)： 38300 戶 總?cè)丝跀?shù)： 129900 人 注： 計算公式：總戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 3 人） +供出租平房戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 1） =總?cè)丝跀?shù) 2） 戶型特點簡析 戶型面積以 70 ㎡ 、 80 ㎡ 左右為主，戶型特點多為二室一廳、三室一廳，戶型結(jié)構(gòu)較老。從目前總供應(yīng)量來看， 70、 80 ㎡ 戶型占總供應(yīng)量的60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。另外，舊村改造的項目、