【導(dǎo)讀】2）市場(chǎng)的規(guī)范與開放，使整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿了商機(jī)與挑戰(zhàn)。3）中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠?jī)?nèi)需拉動(dòng)，后發(fā)優(yōu)勢(shì)使經(jīng)濟(jì)維持２０年到３０年以上的高速增長(zhǎng)。世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小。另外，中國(guó)的高投資率有高儲(chǔ)蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備。更新改造、城市化帶動(dòng)的住房建設(shè)和汽車消費(fèi)等將長(zhǎng)期拉動(dòng)投資增長(zhǎng)。中國(guó)只要利用好后發(fā)。縮銀根、開發(fā)門檻提高等因素給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的變革。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到2021年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬億元，生產(chǎn)銷。售總量達(dá)到１７萬億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。目前我國(guó)排名前100名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。鋪數(shù)量是111家，2021年達(dá)到了169家，2021年為204家。目前都在進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張。國(guó)外商業(yè)另一個(gè)動(dòng)向是用參股的方法為收購兼并國(guó)內(nèi)的連鎖商業(yè)做準(zhǔn)備。

　　

【正文】 為市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的一種良性回應(yīng)，更為改變區(qū)域商業(yè)環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效益最大化的基點(diǎn)。 二、項(xiàng)目形象定位 在以市場(chǎng)定位為指導(dǎo)原則下，針對(duì)本項(xiàng)目所提出的市場(chǎng)定位，結(jié)合本項(xiàng)目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在市場(chǎng)需求空缺空間等有利優(yōu)勢(shì)資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動(dòng)組合部分 ： （形象）發(fā)展定位 福山區(qū)首個(gè)大型標(biāo)志性 時(shí)尚主題公園式復(fù)合體驗(yàn)樂園 關(guān)鍵詞匯解釋： 福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)； 首個(gè)：唯一、第一個(gè)、獨(dú)有得天獨(dú)厚綜合優(yōu)勢(shì)的一個(gè)； 機(jī)遇 市場(chǎng)定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 大型：建筑物的風(fēng)格、氣勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的最直觀闡述； 標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來福山城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)； 時(shí)尚：緊跟市場(chǎng)潮流與時(shí)代氣息。 主題公園式：引入項(xiàng)目規(guī)劃園林中的先天優(yōu)勢(shì)，在呆板的購物過程中引入本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的真正主題公園特色購物娛樂休閑、輕松的環(huán)境氛圍的新 模式； 復(fù)合體驗(yàn)樂園：除在購物中引入主題公園特色購物娛樂硬件外，亦引入國(guó)際最新購物概念文化模式“體驗(yàn)式”購物的文化軟件，并將重新包裝整合出集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的復(fù)合體驗(yàn)新結(jié)構(gòu)。 （形象）營(yíng)銷定位 項(xiàng)目（形象）營(yíng)銷定位將會(huì)在營(yíng)銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場(chǎng)后續(xù)的推廣與經(jīng)營(yíng)提供了具有強(qiáng)大生命力與競(jìng)爭(zhēng)力的核心表現(xiàn)主題： 福山城市區(qū)域中心之窗 簡(jiǎn)稱 福山新城市之窗 福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)； 城市之窗：定格區(qū)域后，表達(dá)本項(xiàng)目為福山區(qū)域城市 的對(duì)外展示的一個(gè)窗口，亦同時(shí)代表著本項(xiàng)目并非單一的商業(yè)項(xiàng)目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。同時(shí)，亦揭示著福山區(qū)域新一代的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品與新一代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式理念結(jié)合后成為最高區(qū)域市場(chǎng)地位與戰(zhàn)略地位方向的代表。 互動(dòng)組合形象定位互動(dòng)系統(tǒng)： 三、項(xiàng)目發(fā)展定位 在細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與福山區(qū)乃至整個(gè)煙臺(tái)的城市發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個(gè)商貿(mào)推進(jìn)平臺(tái)，力求把這個(gè) 平臺(tái)建設(shè)成為福山區(qū)首個(gè)真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復(fù)合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標(biāo)志性物業(yè)。 從企業(yè)發(fā)展角度 本項(xiàng)目肩負(fù)著重塑項(xiàng)目品牌的歷史使命是開發(fā)商里程碑式的杰作。 從項(xiàng)目自身角度 復(fù)合式體驗(yàn) 對(duì)外展示形象 生態(tài)主題公園 高品位享受 本項(xiàng)目必須打造成為福山區(qū)內(nèi)首個(gè)真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的大型復(fù)合性區(qū)域中心。 從區(qū)域發(fā)展角度 本項(xiàng)目將作為福山區(qū)核心商圈的新銳商貿(mào)推進(jìn)平臺(tái)，作為龍頭引領(lǐng)福山區(qū)商貿(mào)發(fā)展，改變區(qū)域城市商貿(mào)形象。 所以本項(xiàng)目的出現(xiàn)將： 將 —— 引爆福山商業(yè)革命 它必然 —— 改寫福山零售商業(yè)格局 它必 然成為 —— 福山 21世紀(jì)商業(yè)示范工程 它必然肩負(fù) —— 推動(dòng)福山城市區(qū)域大型商業(yè)復(fù)合化進(jìn)程重任 以上的組合： 新世紀(jì) 新福山 四、項(xiàng)目概念主題定位 本案的概念主題定位為： 方案 1：（稍偏向推廣住宅概念） （主 力） 福山新城市中心 7UP 生活實(shí)時(shí)演繹 （或次主力） 福山新城市中心 7 喜 生活時(shí)尚演繹 （或次主力） 福山新城市中心 7 起 生活實(shí)時(shí)演繹 （或次主力） 福山新城市中心 7 啟 生活實(shí)時(shí)演繹 主題的詮釋： UP： 在英語里是多 意詞，其中一個(gè)意思為“向上”而另外一種意思為量化詞語，意思為上漲或升高、提升、趕上?；蛴挚梢苑g為“事情發(fā)生進(jìn)行時(shí)”。在此概念中， UP 被譽(yù)意為一種生活方式的提升、生活方式的“喜”，或正在轉(zhuǎn)變的生活方式進(jìn)行時(shí)。 7UP： 取自知名飲料“ 7喜氣水”的概念靈感，取其發(fā)散出來的歐洲文化中休閑而 又帶有浪漫主義的人文生活氣息，以中文“ 7喜”為轉(zhuǎn)化。將本項(xiàng)目的其中 7 個(gè)主要復(fù)合優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)概念化包裝為一種展示本項(xiàng)目在福山區(qū)域新城市中心的生活方式演繹。寓意無論在本項(xiàng)目區(qū)域生活（福山區(qū)內(nèi)）生活，還是在本項(xiàng)目區(qū)域板塊周邊生活，或是 在本項(xiàng)目里生活，都會(huì)接觸到一種有 7種不同的新生活方式提升， 7 種新生活方式的快樂等等。 1UP：便利性購物、緊跟潮流性購物的區(qū)域性商業(yè)格局提升與喜慶。 2UP：區(qū)域內(nèi)全天候式娛樂與多選擇性娛樂場(chǎng)所的提升與喜慶。 3UP：主題式園林生活、福山片區(qū)內(nèi)獨(dú)有大型廣場(chǎng)的生活環(huán)境提升與喜慶。 4UP：享受輕松、休閑、浪漫生活配套的提升與喜慶。 5UP：能居住在福山區(qū)內(nèi)最高品位和最便利配套齊全小區(qū)內(nèi)的提升與喜慶。 6UP：能享受福山區(qū)內(nèi)最具有規(guī)模的飲食中心、美食街中的美食物的感覺。 7UP：能生活在福山區(qū)內(nèi)最具規(guī)模的復(fù)合 生活社區(qū)而上升的生活高度和喜慶。 方案 2：（偏向品牌延續(xù)、整體復(fù)合概念） 福山富豪五星級(jí)人居典范 主題的詮釋： 最直截了當(dāng)?shù)恼故卷?xiàng)目的概念主題定位，概念主旨在灌輸整體區(qū)域性高度與優(yōu)勢(shì)。以福山為區(qū)域定位前綴，繼續(xù)沿用用“富豪”這一前度開發(fā)商產(chǎn)品品牌。并模仿廣東碧桂園“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的區(qū)域高端定位概念，概括了本項(xiàng)目具體的區(qū)域位置與檔次和品位高度，而主要潛在可發(fā)散訴求點(diǎn)為“人居典范”，借以“人門居住生活的典范”此一生活方式，發(fā)散出本項(xiàng)目打造的諸如：購物方式、休 閑、娛樂、飲食、居住的本項(xiàng)目復(fù)合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 為新世紀(jì)的新福山打造具有 城市區(qū)域中心的地標(biāo)式復(fù)合業(yè)態(tài)物業(yè) 本案的地塊具備開發(fā)高尚商業(yè)物業(yè)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場(chǎng)仍需塑造鮮明個(gè)性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢(shì)贏得目標(biāo)客戶追捧。因此，在確定產(chǎn)品定位之后，需要確立產(chǎn)品制勝的支撐要素。 ■ 超 前 性：從開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)理念到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持 3~5年的適度超前。 ■ 差 異 性：本著以人為本的設(shè)計(jì)理念，打造標(biāo)新立異的高尚復(fù)合業(yè)態(tài)式商業(yè)物業(yè)，做到物業(yè)外形與平面設(shè)計(jì)獨(dú)具個(gè)性。以個(gè)性鮮明，品 位高尚的建筑造型、完善的配套和貼心的服務(wù)，結(jié)合立體化精致園林，打造本項(xiàng)目板塊片區(qū)獨(dú)一無二的真正城市區(qū)域中心地標(biāo)物業(yè)。 ■ 市場(chǎng)導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場(chǎng)空間，開發(fā)商需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場(chǎng)獲得更大的利潤(rùn)和發(fā)展空間。 ■ 創(chuàng) 新 性：對(duì)本案所處的特定市場(chǎng)環(huán)境來說，創(chuàng)新有更為豐富的內(nèi)涵。創(chuàng)新是超前性，差異性和市場(chǎng)導(dǎo)向性的基礎(chǔ)，同時(shí)又受其控制。創(chuàng)新的立面造型，創(chuàng)新的平面設(shè)計(jì)，創(chuàng)新的環(huán)境和建筑規(guī)劃、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合是本案創(chuàng)新的核心內(nèi)容。 六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 本項(xiàng)目所處地理位置較具發(fā)展?jié)摿Γ诘?利與交通網(wǎng)絡(luò)等各方面都較能體現(xiàn)項(xiàng)目自身可塑性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。在總的戰(zhàn)略地位上已經(jīng)有了較高的檔次，但由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)與居住環(huán)境氛圍較弱，廠礦企業(yè)較多，而且項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積亦較大，未來將面臨較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)于同樣擁有一樣的大環(huán)境優(yōu)勢(shì)，其它項(xiàng)目已較本項(xiàng)目已先走一步，若本項(xiàng)目無差異性優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)營(yíng)定位上不能“做大、做精、做強(qiáng)”，則不能使目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目有一定的了解，難以在整體市場(chǎng)上脫穎而出，對(duì)本項(xiàng)目的推廣與經(jīng)營(yíng)造成一大影響。所以，我們?cè)谑袌?chǎng)定位、在形象定位與在主題和發(fā)展等定位上都擬定了一個(gè)較高的戰(zhàn)略起點(diǎn)高度，以求最大限度 適應(yīng)市場(chǎng)，而且不僅僅是要適應(yīng)現(xiàn)有市場(chǎng)，更重要的是預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)空間提升經(jīng)營(yíng)服務(wù)與產(chǎn)品的綜合素質(zhì)以經(jīng)營(yíng)“精品”產(chǎn)品、“品牌”產(chǎn)品、“文化”產(chǎn)品的高素質(zhì)定位，走普及型附帶中高檔的綜合路線從而創(chuàng)造市場(chǎng)，跳離競(jìng)爭(zhēng)線。 以日常性質(zhì)的社區(qū)便利型商品， 附帶輻射整個(gè)區(qū)域的中高檔品牌精品， 配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費(fèi)品 七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 定價(jià)原則 低開高走： 為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人其，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開初 期定一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)位，在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，維持均恒的總體均價(jià)水平。 價(jià)質(zhì)均衡： 根據(jù)市場(chǎng)接受程度量化樓層差別，具體指標(biāo)包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。以量化打分的形式保證每個(gè)單位的價(jià)格質(zhì)素比能夠均衡，避免出現(xiàn)部分單位因價(jià)格低估而暢銷、部分單位因價(jià)格譏估而滯銷，而這些滯銷單位最終不得不講降價(jià)造成銷售損失。量化打分保證價(jià)格質(zhì)素比的合理性，通過價(jià)格杠桿來實(shí)現(xiàn)銷售均衡。 留有余地： 因?yàn)楫a(chǎn)品定位可能出現(xiàn)的偏差（如戶偏大或偏?。?、建筑規(guī)劃不可能達(dá)到十全十美（如部分超向單位在景觀、 視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場(chǎng)原因或因產(chǎn)品原因回成為滯銷點(diǎn)。這些單位將回成為后期銷售的主要障礙。我們指定的整體均價(jià)水平，給后期難銷單位留出足夠的降價(jià)讓利空間。 主動(dòng)預(yù)防： 在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場(chǎng)狀況分析可能會(huì)有些單位成為滯銷點(diǎn)。我司建議：與其在尾盤階段以降價(jià)讓利為促銷手段，倒不如先期主動(dòng)預(yù)防，在制定價(jià)格策略上適當(dāng)抬高易銷單位的價(jià)格，同時(shí)壓低難銷單位的價(jià)格，以此方式在前期就消化部分男銷單位，實(shí)現(xiàn)各種戶型、各種朝向單位均衡有序的銷售目標(biāo)。 付款方式： 建議給予多種靈活的付款方式，給客 戶更多的選擇機(jī)會(huì)。 八、項(xiàng)目開發(fā)商定位： 本項(xiàng)目開發(fā)商定位為： 城市區(qū)域運(yùn)營(yíng)商 本項(xiàng)目開發(fā)商通過在開發(fā)天府花園、富豪花園一期、二期、三期等項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與資本積累后，不但在項(xiàng)目開發(fā)中獲取了一定程度的經(jīng)濟(jì)效益，而且亦同時(shí)在通過多年長(zhǎng)久以來的規(guī)范房地產(chǎn)運(yùn)作，完成了給福山開發(fā)區(qū)廠區(qū)進(jìn)行大型生活配套和完成了建設(shè)新興福山高檔居民住宅小區(qū)的政府性角色任務(wù)和使命。在某一程度上改變了福山區(qū)域的總體面貌，在贏取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)亦積累了大量的市場(chǎng)良性資源，贏得了大量的社會(huì)效益。 如今，本項(xiàng)目開發(fā)商不但通過富豪青年國(guó)際廣 場(chǎng)的大體量商用物業(yè)，整合全新標(biāo)準(zhǔn)的花園式居住，全新塑造了新福山的商業(yè)業(yè)態(tài)，而且即將改寫福山商業(yè)格局與肩負(fù)推動(dòng)福山商業(yè)國(guó)際化進(jìn)程的重任，亦將完成從開發(fā)商到區(qū)域城市運(yùn)營(yíng)商的由單體到規(guī)模高度的跳躍。 第三部分：產(chǎn)品建議篇 第一章：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 一、規(guī)劃可修改原則 根據(jù)我司詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研論證，我司建議在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)控制上應(yīng)該做到以項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)能產(chǎn)出的效益最大化效果為恒定項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容可調(diào)整性的大前提原則。 3 大景觀廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 據(jù)我司調(diào)研，在整個(gè)福山片區(qū)板塊內(nèi)，除舊城老城區(qū)有一民眾文化廣場(chǎng)外 ，整個(gè)福山區(qū)并無大型市民文化主題廣場(chǎng)，而擁有 3 個(gè)主題廣場(chǎng)近兩萬綠化廣場(chǎng)面積的本項(xiàng)目廣場(chǎng)正是賣點(diǎn)所在。 修改建議： 三位一體的大型區(qū)域城市廣場(chǎng) 富豪城市社區(qū)商業(yè)中心廣場(chǎng) +富豪城市花園廣場(chǎng) +富豪 TOPONE 購物中心廣場(chǎng) （南公建） （核心社區(qū)） （北共建） 福山富豪城市廣場(chǎng) 規(guī)劃結(jié)構(gòu)更改： 以“王”字與“主”字為整體大型廣場(chǎng)規(guī)劃框架結(jié)構(gòu)，南北中央主軸線貫穿整個(gè)項(xiàng)目，將原本處于劣勢(shì)互不相交的南北工建有效良性互動(dòng)結(jié)合，并有效將區(qū)域中央大型公園共面積對(duì)外開放，結(jié)合南北兩 個(gè)獨(dú)立廣場(chǎng)成為一個(gè)大型城市廣場(chǎng)。而項(xiàng)目地塊中央的居住核心社區(qū)則在東西兩區(qū)設(shè)置獨(dú)立出口，形成區(qū)內(nèi)小組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)，在提高整體區(qū)域檔次同時(shí)，亦不傷害核心社區(qū)的業(yè)主利益。 （具體整體規(guī)劃布局修改建議詳見景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書） 第二章：項(xiàng)目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議 科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會(huì)使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分的體現(xiàn)，使商場(chǎng)的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。 所以商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項(xiàng)目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到 經(jīng)營(yíng)商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)更要兼顧到獨(dú)立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場(chǎng)的品位。 第三章、項(xiàng)目招商 項(xiàng)目效益最大化 —— 既能達(dá)到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的最大化，又能達(dá)到項(xiàng)目的社會(huì)效益最大化，這幾乎是每個(gè)開發(fā)大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商們的終極目標(biāo)。但往往許多商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商在追求此終極目標(biāo)的同時(shí)，卻不知不覺得的走進(jìn)了只能片面功利于經(jīng)濟(jì)效益最大化的商業(yè)開發(fā)的誤區(qū)。 一、立體的招商組合 主力店的進(jìn)駐在現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)泛濫之時(shí)已被譽(yù)為靈 丹妙藥，甚至為許多開發(fā)商和策劃公司譽(yù)為救命稻草。舉目全國(guó)，眾多知名項(xiàng)目大肆宣傳其吸引了某某世界百強(qiáng)、某某零售巨頭，以大商家主力店進(jìn)駐作為商業(yè)賣點(diǎn)，已經(jīng)成為目前商業(yè)項(xiàng)目銷售和二次招商的重要傳播主題。不少商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商在項(xiàng)目對(duì)外認(rèn)購與銷售之前，都密鑼緊鼓的尋找合適的大型商戶作為號(hào)召，以求在銷售推廣前期和二次招商前期打響項(xiàng)目知明度，有效促進(jìn)項(xiàng)目的銷售推廣與二次招商工作的開展進(jìn)