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【正文】 ________________________________________ 23 通設施（公交車及車場、車站等） 4．項目定位 1） 住宅部分 ? 產品定位： TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 +獨立別墅 +多層陽光公寓 +少量小高層公寓 ? 定位原因： 1） 別墅類產品為市場空白， 且其能較好地體現項目的環(huán)境特色； 2）市場需求“ 改善型 ”為主，但豪華住宅的消費階層數量仍然有限，住宅部分整體將以“ 中等檔次、舒適型住宅 ”為主；因此， 多層陽光公寓為主要產品類型，別墅以經濟適用型 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅為主、少量獨立別墅（提高檔次和影響力） ； 3）適量建設小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在 淮南 屬于 較高檔次 的物業(yè)形態(tài)，小高層之間的間距較大、綠化率高；但因其為 淮南 市場新事物，市場接受度有待提高，因此不可大量建設。 ? 戶型面積配比： 項目戶型面積配比表 產品形態(tài) 面積 （米 2） 數量 （戶） 比例 備注 別墅區(qū) TOWNHOUSE 180200 120~150 100% 四聯(lián)排為主 獨立別墅 280320 50~60 實用型、舒適型 350 以上 6~10 享受型、樓王 多層 二房二廳 80~100 200~300 100% 1．三房為主，二房其次； 2．改善型需求為主，且房價低，面三房二廳 120~130 600~800 四房二廳 140~150 100~200 小 二房二廳 90~100 60~82 100% ________________________________________________________________________________________ 24 高層 三房二廳 120~130 150~200 積適當放大； 四房二廳 140~160 40~60 ? 客源定位： TOWNHOUSE： 主要針對 淮南 所屬區(qū)縣的 中等收入階層 ，如煤礦的技術人員、大學教師、政府及企事業(yè)單位的中 層管理干部； 獨立別墅： 主要針對 淮南 所屬區(qū)縣的 富裕階層 ，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經營者、私營企業(yè)主； 多層公寓和小高層公寓： 主要針對 淮南 目前大量的 改善型需求 客戶 2）商業(yè)部分 ? 整體定位 新城市、新商圈 ? 產品定位 三星級酒店 +辦公樓 +大型郊區(qū)購物中心 +沿街商鋪 +社區(qū)商鋪 ? 定位原因 1）大通區(qū)作為 城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè) ； 2）辦公物業(yè)主要針對金融機構、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對外來商務人員（可以作為招商項目）； 3）郊區(qū)建設大型購物中心，符合 商業(yè)發(fā)展潮流 ，同時也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)； 4）沿街商鋪主要 利用交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價值 ；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂； 5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發(fā)店等等。 ________________________________________________________________________________________ 25 ? 客源定位： 投資客為主： 消化本地投資客的同時，面向江浙投資客； 自營型客戶為輔： 本地經營型客戶開設分支機構；同時加大招商力度，吸引外來經營戶； 3）項目相關技術經濟指標： 產品形態(tài) 占地面積 （畝） 容積率 建筑面積 （米 2） 居住區(qū) TOWNHOUSE 3 萬 獨立別墅 2 萬 多層公寓 96 萬 小高層 54 萬 行政區(qū) 行政大樓 /廣場 —— 3 萬 商務區(qū) 酒店（ 2 家） —— 3 萬 辦公樓 —— 1 萬 商業(yè)區(qū) 沿街商業(yè)（街） —— 10 萬 商場（ 2 個） —— 4 萬 大賣場 —— 3 萬 城市 公設 停車場 —— —— 中、小學、幼兒園 —— 1 萬 合計 —— 2021 畝 180 萬 ________________________________________________________________________________________ 26 六、項目定價分析 1． 淮南 房地產價格現狀 目前 淮南 的房地產價格 處于較低的水平 。 從整體交易情況來看，2021 年商品房成 交均價為 元 /米 2； 2021 年上升幅度較大，估計達到 1500 元 /米 2。 從市場 在售項目的實際情況 來看， 2021 年底， 淮南 市住宅項目的價格 大多已經達到 1500~1600 元 /米 2，最低的 1200 元 /米 2，最高的已經超過 2021 元 /米 2； 商鋪價格 因地段、是否臨街及商鋪樓層等因素而各有不同。以臨街商鋪的售價為參照依據，市場價格行情如下表： 核心商圈（元 /米 2） 非核心商圈（元 /米 2） 低值 均值 高值 低值 均值 高值 1F 10000 11000 12021 5000 6000 7000 2F 5000 5500 6000 3000 3500 4000 1F 合 2 F 6000 7000 8000 4000 4500 5000 2． 淮南 房地產價格預測 目前 淮南 房地產市場正處于一個快速發(fā)展的階段，房價水平雖然較低，但上升勢頭很快。 2021 年相較 2021 年，商品房成交均價上升200 多元； 2021 年上半年，商品房價格又在 2021 年的基礎上上升 200多元，而且下半年由于供給量的減少，房價上升勢頭更為迅猛。 從 淮南 的經濟發(fā)展來看，近幾年是 淮南 經濟增長的快速期， 2021年的速度將達到 16%以上； 按 房價增幅與 GDP 發(fā)展速度持平 的保守估計， 淮南 的整體房價________________________________________________________________________________________ 27 將以 每年 15%的速度上漲 ，漲幅絕對值 將超過 200 元 /米 2/年。 3．現階段項目價格預測 2）項目市場比較價格 ? 住宅價格的確定 單位：元 /米 2 產品類別 可比項目 可比項目價格 項目定價 說明 陽光公寓 惠利花園城 1800 1600 異區(qū)同質 小高層公寓 惠利花園城 2021 1800 TOWNHOUSE 無 —— 3000 市場空白 參考住宅 獨立別墅 無 —— 4500 ? 商鋪價格的確定 產品類別 可比項目 可比項目價格 項目定價 說明 沿街商鋪 （ 2F） 信誼花園 5000 4000 兩層商鋪 社區(qū)商鋪 （ 1F） —— —— 4500 住宅均價 倍 （ 1800 元 /米 2） 商場 —— —— 3000 新商圈、租賃為主 購物中心 —— —— 3000 樓層高商業(yè)價值低 酒店 —— —— 3000 寫字樓 —— —— 3000 量體小，暫定價 ? 說明 1）以上價格均為保守估計； 2）商鋪的價值在商業(yè)消費人口增加的情況下可以大大提升。如果在銷________________________________________________________________________________________ 28 售過程中適當控制， 將適量商鋪留至項目后期銷售 ，其時社區(qū)已有大量居民入住，商業(yè)消費人口已 形成規(guī)模， 商鋪的銷售價格將遠高于以上的定價。 ? 項目平均銷售價格的確定 產品形態(tài) 占地面積 （畝） 可售面積 （米 2） 銷售價格 銷售總額 住宅 TOWNHOUSE 100 獨立別墅 100 多層公寓 1000 小高層 450 商業(yè) 沿街商業(yè)（街） —— 社區(qū)商業(yè) 商場（ 2 個） 30 大賣場 20 商務 酒店（ 2 家） 10 辦公樓 10 合計（萬元 /米 2） 平均價格（元 /米 2） 3）平均銷售價格確定 取上 述兩種方法計算的算術平均值： 1817 元 /米 2 顯然，這一價格是項目可以完全銷售的合理價格。 ________________________________________________________________________________________ 29 七．項目營銷建議 1．營銷主題 結合大通區(qū)的城市再造的有利條件，以及大通區(qū)區(qū)位條件好、空氣環(huán)境好的，建議 項目名稱為： 淮南 新城 或 大通新城 ， 后者只是區(qū)域概念，不如前者大氣； 營銷思路：先營銷城市，再營銷項目 城市營銷主題：綠色大通、希望大通 項目營銷主題：綠色之城、生態(tài)之城、希望之城 新城市、新生活 2．銷售階段建議 第一階段：以樹立項目形象為主，前期開發(fā)產品為“ TOWNHOUSE別墅和精品陽光公寓”； 第二階段 ：多層公寓為主 第三階段：獨立別墅 第四階段：商業(yè)招商 第五階段：小高層及商業(yè)銷售