【正文】 理服務(wù)費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào)文件規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 5%計(jì)算。 建設(shè)投資估算 土地費(fèi)用，本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e 58418 平方米（折合約 畝），每畝 20 萬(wàn)元，土地費(fèi)用合計(jì)約為 1753 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用主要包括地質(zhì)勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、審圖費(fèi)、防雷審查費(fèi)、單體定位放線費(fèi)、臨時(shí)工程、建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)、環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)等前期工程費(fèi)用，費(fèi)用合計(jì)為 473 萬(wàn)元。詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括強(qiáng)電外網(wǎng)、給水、中水外網(wǎng)、消防外網(wǎng)、排水外網(wǎng)、道路、綠化、排污工程等，費(fèi)用合計(jì)為 264 萬(wàn)元。詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 建筑安裝工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)主要包括建筑物（地上建筑及地下室）的土建及安裝工程，費(fèi)用合計(jì)為 34983 萬(wàn)元，詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫估為 160 萬(wàn)元。詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，按前期工程費(fèi)用 * 暫估，費(fèi)用為 284 萬(wàn)元。詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 管理費(fèi) 管理費(fèi)，按定員 30人 *5 萬(wàn)元 /年 +其他管理費(fèi) (按 40 萬(wàn)元 /年暫估 )，費(fèi)用合計(jì)為 190萬(wàn)元。詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按銷售收入的 %暫估，費(fèi)用合計(jì)為 293 萬(wàn)元，詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)按本項(xiàng)目按建筑安裝工程費(fèi)用 1%暫估，費(fèi)用合計(jì)為 350 萬(wàn)元。詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用按 200萬(wàn)元暫估。 1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前十項(xiàng)費(fèi)用之和的 5%暫估，詳見(jiàn)：投資明細(xì)分項(xiàng)表。 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款 20210 萬(wàn)元，分兩筆貸款，每筆貸款金額10000 萬(wàn)元，貸款期 限均為 3 年，年利率均為 %，均采用到期一次性還本付息方式，建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為 1230 萬(wàn)元。 其中，利率的確定是根據(jù)中國(guó)人民銀行 發(fā)布的“金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表”，三年的貸款利率為 %。詳見(jiàn)附表：借款還本付息計(jì)劃表 投資估算匯總表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 分期計(jì)劃進(jìn)度 1 2 3 4 一 土地費(fèi)用 1753 1753 0 0 0 二 前期工程費(fèi)用 473 378 95 0 0 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 264 106 79 79 0 四 建筑安裝工程費(fèi) 34983 10495 13993 10495 0 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 160 64 48 48 0 六 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 284 114 85 85 0 七 管理費(fèi) 190 19 76 95 0 八 銷售費(fèi)用 293 0 147 147 0 九 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 350 35 157 157 0 十 其他費(fèi)用 200 40 100 60 0 十一 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1947 779 779 389 0 十二 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1230 0 308 923 0 十三 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 42126 13782 15866 12478 0 十四 經(jīng)營(yíng)資金 50 0 0 50 0 十五 總投資 42176 13782 15866 12528 0 總投資使用計(jì)劃 按照工程建設(shè)進(jìn)度和投產(chǎn)計(jì)劃安排，本項(xiàng)目建設(shè)期為 36 個(gè)月 (包括項(xiàng)目前期工作 )，從 2021 年 05 月至 2021 年 05 月建設(shè)完成交付使用。 項(xiàng)目 擬投入 資金 42139 萬(wàn)元，主要用于可行性研究 報(bào)告的編制及審批；完成征地、勘察設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、場(chǎng)地處理等前期工作，項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及審批；項(xiàng)目招投標(biāo)、建設(shè)施工材料準(zhǔn)備的前期款項(xiàng)撥付，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程建設(shè)、室內(nèi)外裝修、附屬工程及室外總圖工程的建設(shè)，以及完善工程和辦理工程竣工等。 資金來(lái)源與籌措 本項(xiàng)目需籌措資金 42176 萬(wàn)元，其中，擬申請(qǐng)銀行貸款 20210 萬(wàn)元，建設(shè)單位自籌 22176 萬(wàn)元 。 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 總投資 42176 13782 15866 12528 0 0 0 自營(yíng)資產(chǎn)投資 0 自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 0 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 經(jīng)營(yíng)資金 50 0 0 50 0 0 0 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 42126 13782 15866 12478 0 0 0 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 40896 13782 15559 11556 0 0 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1230 0 308 923 0 0 0 2 資金籌措 42176 13782 15866 12528 0 0 0 資本金 22176 13782 5866 2528 0 0 0 預(yù)售收入 0 0 0 0 0 0 0 預(yù)租收入 0 0 0 0 0 0 0 其他收入 0 0 0 0 0 0 0 借款 20210 0 10000 10000 0 0 0 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 0 0 0 0 0 0 0 自營(yíng)資產(chǎn) 投資建設(shè)期利息借款 0 0 0 0 0 0 0 經(jīng)營(yíng)資金借款 0 0 0 0 0 0 0 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 本項(xiàng)目依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定和國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、行業(yè)特點(diǎn)以及企業(yè)實(shí)際，在確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取的基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍包括項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力（不確定性分析）。 營(yíng)業(yè)收入和銷售稅金及附加估算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 1）項(xiàng)目計(jì)算期及生產(chǎn)負(fù)荷安排 根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)期和市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目計(jì)算期及生產(chǎn)負(fù)荷 安排如下： 建設(shè)期： 3 年 經(jīng)營(yíng)期： 3 年 （ 2） 稅率：營(yíng)業(yè)稅 5%；企業(yè)所得稅 25%；城市建設(shè)維護(hù)稅 7%；教育費(fèi)附加 3％。 （ 3）盈余公積金及公益金：運(yùn)營(yíng)期法定盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)取，公益金按 5%計(jì)提。 （ 4）本項(xiàng)目參照行業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，基準(zhǔn)收益率取 12%。 營(yíng)業(yè)收入估算 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入總計(jì)為 69640 萬(wàn)元。 其中，孵化器（ 70%用于出售）的銷售收入為 58617 萬(wàn)元，孵化器（ 30%用于出租）的前 3 年出租收入為 10431 萬(wàn)元，停車(chē)位前 3 年的出租 收入為 591 萬(wàn)元。 孵化器（ 70%用于出售）的銷售收入 本項(xiàng)目新建孵化器 144877 平方米，其中的 70%用于出售。 銷售期限暫定三年，此三年的銷售比率分別為 40%、 30%、 30%， 于項(xiàng)目建成后開(kāi)始銷售。 參考當(dāng)?shù)赝惙趸鞯匿N售價(jià)格，本項(xiàng)目孵化器在 3 年銷售期的銷售價(jià)格分別暫定為 5600 元 /平方米、 5800 元 /平方米、 6000 元 /平方米。 孵化器的銷售收入合計(jì)為 58617 萬(wàn)元，詳見(jiàn)：銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估 算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng)營(yíng)期 備注 4 5 6 一 孵化器銷售收入 58617 22717 17646 18255 可銷售比例為 70% 1 銷售比例（ %） 100% 40% 30% 30% 2 可售面積（ m178。 ） 101414 40566 30424 30424 3 平均售價(jià)（元 /m178。） 5800 5600 5800 6000 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3285 1273 989 1023 1 營(yíng)業(yè)稅（ 5%) 2931 1136 882 913 營(yíng)業(yè)稅 暫行條例（ 1993） 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 205 80 62 64 國(guó)發(fā) （ 7%) [1985]19號(hào) 3 教育費(fèi)附加（ 3%) 88 34 26 27 國(guó)務(wù)院令448 號(hào) 4 堤防費(fèi)（ 2%) 59 23 18 18 按流轉(zhuǎn)稅的 2％計(jì)算 5 地方教育費(fèi)附加（ %) 3 1 1 1 按流轉(zhuǎn)稅的 ％計(jì)算 三 土地增值稅 879 341 265 274 按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入*%預(yù)征 四 銷售凈收入 54452 21103 16392 16958 孵化器（ 30%用于出租）的出租收入 本項(xiàng)目新建孵化器 144877 平方米，其中的 30%用于出租。 出租期限暫定二十年，前三年的出租率分別為 60%、 80%、 100%，于項(xiàng)目建成后開(kāi)始出租。 參考當(dāng)?shù)赝惙趸鞯某鲎鈨r(jià)格，本項(xiàng)目孵化器的出租價(jià)格暫定為100 元 /平方米月。 孵化器前 3 年的出租收入合計(jì)為 10431 元，詳見(jiàn)，孵化器出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 孵化器出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng)營(yíng)期 備注 4 5 6 一 孵化器出租收入 10431 1878 3338 5216 可出租比例為 30% 1 出租比例（ %） 60% 80% 100% 累計(jì)出租比例 2 可租面積（ m178。 ） 43463 26078 34770 43463 3 平均租金（元 /m178。/月） 100 100 100 停車(chē)位出租收入 本項(xiàng)目新建停車(chē)位 591 個(gè)，全部用于出租。前 3 年的出租率分別為50%、 80%、 100%。參考當(dāng)?shù)赝愅＼?chē)位的出租價(jià)格，本項(xiàng)目出租價(jià)格暫定為 300 元 /個(gè)月。停車(chē)位前 3 年的出租收入合計(jì)為 591 萬(wàn)元，詳見(jiàn)，出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 停車(chē)位出租收入 與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng)營(yíng)期 備注 4 5 6 二 停車(chē)位出租收入 591 78 200 313 1 出租比例（ %） 50% 80% 100% 累計(jì)出租 比例 2 個(gè)數(shù) (個(gè)） 869 435 695 869 3 平均租金（元 /個(gè) /月） 300 300 300 三、營(yíng)業(yè)經(jīng)營(yíng)稅金及附加 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加主要為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、土地增值稅等五種稅金。 經(jīng)營(yíng)稅金及附加前 3 年合計(jì)為 15672 萬(wàn)元，其中，銷售產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)稅金 及附加為 3285 萬(wàn)元，出租產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)稅金及附加為 606萬(wàn)元。 詳見(jiàn)，銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng)營(yíng)期 備注 4 5 6 一 孵化器銷售收入 58617 22717 17646 18255 可銷售比例為70% 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 3285 1273 989 1023 1 營(yíng)業(yè)稅（ 5%) 2931 1136 882 913 營(yíng)業(yè)稅暫行條例（ 1993） 2 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 7%) 205 80 62 64 國(guó)發(fā) [1985]19號(hào) 3 教育費(fèi)附加（ 3%) 88 34 26 27 國(guó)務(wù)院令 448 號(hào) 4 堤防費(fèi)（ 2%) 59 23 18 18 按流轉(zhuǎn)稅的 2％計(jì)算 5 地方教育費(fèi)附加（ %) 3 1 1 1 按流轉(zhuǎn)稅的％計(jì)算 三 土地增值稅 879 341 265 274 按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入 *%預(yù)征 四 銷售凈收入 54452 21103 16392 16958 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 經(jīng) 營(yíng)期 備注 4 5 6 一 出租收入 11023 1956 3538 5529 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 606 108 195 304 1 營(yíng)業(yè)稅（ 5%) 551 98 177 276 營(yíng)業(yè)稅暫行條例（ 1993） 2 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 7%) 7 12 19 國(guó)發(fā)[1985]19 號(hào) 3 教育費(fèi)附加（ 3%) 3 5 8 國(guó)務(wù)院令 448號(hào) 四 租金凈收入 10416 1848 3344 5224 總成本費(fèi)用 、 經(jīng)營(yíng)成本 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他