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【正文】 休閑運(yùn)功主題公園是本案的靈魂和核心特色。 ? 低密度、高綠化率公 園社區(qū)，繁華城市中的珍貴資源。 ? 北高南低的錯(cuò)落設(shè)置，景觀層次豐富錯(cuò)落。 ? 部分樓座實(shí)現(xiàn)無限樓間距，視野更加開闊。 建筑 ? 純粹的戶型均質(zhì)產(chǎn)品，面積范圍在 90～ 150 平米。 ? 視覺建筑。陽臺造型構(gòu)筑了活潑、自然、輕松的外檐，市面罕有。 ? 建筑質(zhì)感、觸感與品味感的統(tǒng)一。 ? 創(chuàng)新的點(diǎn)式板高，保證了戶戶全明的唯美設(shè)計(jì)。 ? 陽臺 8 字韻律的異同造型，主人的專屬標(biāo)志，具備獨(dú)特的識別感。 ? 步入式陽光房，典型的心情之所。 ? 部分陽臺、呼吸臺的同臺設(shè)置，生活空間與自然空間的悄然轉(zhuǎn)換。 ? 全明戶型，采光、通風(fēng)順暢。 ? 開敞式全明電梯廳，與自然 隨時(shí)的接觸 ? 開放式交通連廊，通風(fēng)順暢，提供健康的公共共享空間。 ? 擁有 米層高，裝修后仍擁有高于普通住宅的生活空間。 ? 部分住宅的橫廳設(shè)計(jì)，超大景觀、采光面，演繹新景觀視野。 ? 情景高層的多陽臺設(shè)計(jì)：客廳的陽臺、呼吸臺、陽光房，主臥或書房的步入式陽臺以及廚房的服務(wù)陽臺。 第二章 思想創(chuàng)造力 認(rèn)知機(jī)會(huì)藏于威脅中 認(rèn)知劣勢與威脅 ? 對外交通問題： 屬于市區(qū)邊緣項(xiàng)目，部分目標(biāo)客源仍需依賴大眾交通工具通房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 勤，目前項(xiàng)目附近交通建設(shè)尚未開通，為不利因素。 ? 客源范圍放大問題： 除了高教區(qū)教職員工與周邊關(guān)系戶的客源外，將會(huì)受 到金廈項(xiàng)目價(jià)位的比較、陽光 100 品牌、交通、配套的比較。 ? 生活條件問題 ：一期現(xiàn)況食衣住行居住條件不成熟， 社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套較少，期房階段容易面對客戶分流，成交速度緩慢的問題，除非具備工地形象。 ? 居住環(huán)境問題： 鄰近本案北側(cè)有一條鐵路，對本案造成了一定的噪音、震動(dòng)污染，影響客戶購買信心。另，鄰近外環(huán)快速路，車流輛較大，對本案造成一定程度的噪音影響。 ? 建筑規(guī)劃問題： 部分樓座樓間距過小，影響了通風(fēng)與采光，亦不利于居住者的生活私密性。 認(rèn)知優(yōu)勢 ? 位處天津西南上風(fēng)處，自然生態(tài)環(huán)境較好 ? 屬于奧運(yùn)版塊，擁有巨大發(fā)展?jié)摿? ? 擁 有一個(gè) 7 萬平米的主題公園作為項(xiàng)目的良好配套，該特點(diǎn)具有地區(qū)唯一性 ? 項(xiàng)目未開工便已獲得多項(xiàng)殊榮，擁有良好的口碑 ? 地鐵六號線，以及幾條規(guī)劃路為本案未來的發(fā)展提供了交通上的便利 ? 周邊擁有多個(gè)成熟社區(qū)，為本案提供了良好的社區(qū)外配套支持 ? 水上大學(xué)城緊鄰本案，從而為本案提供了良好的人文環(huán)境 ? 主題公園設(shè)置齊全，從而豐富了未來社區(qū)居住者的生活 ? 本案周圍鄰近兩座公園，為本案提供了豐富的視野空間 ? 戶型設(shè)計(jì)合理、功能性強(qiáng) ? 本案產(chǎn)品豐富，擁有高層、洋房、別墅多種類型 ? 與類似項(xiàng)目比較，目前價(jià)位擁有一定優(yōu)勢 ? 由于所處區(qū)域及水上大學(xué)城的 存在，使本案在未來擁有了一定的投資與升值潛力 認(rèn)知機(jī)會(huì) ? 公園居家 —— 天津首個(gè)以公園為主題的復(fù)合型社區(qū) ? 一個(gè)有意識引導(dǎo)市場潮流的創(chuàng)新樓盤 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 ? 一個(gè)關(guān)注生活品味及生活哲學(xué)的人文社區(qū) ? 一個(gè)具備生活質(zhì)感與高舒適度、享受度的超值物業(yè) ? 一個(gè)集合輕松風(fēng)格設(shè)計(jì)的階層社區(qū) 第三章 操作執(zhí)行力 策略核心 策略計(jì)劃 實(shí)施全方位整合打擊策略 策略核心：全方位整合打擊 整合策略：品牌營銷＋產(chǎn)品特征＋階層語境＋競爭力戰(zhàn)術(shù) ? “ 品牌營銷 ” 抓住要害，解決認(rèn)知不足 ? “產(chǎn)品特征”利益驅(qū)動(dòng)，實(shí)際利益 ? “階層語境”分眾傳播，強(qiáng)化傳 播效果 ? “競爭力戰(zhàn)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力 策略解析： 通過由品牌高度創(chuàng)造產(chǎn)品特征，再有階層語境和競爭力戰(zhàn)術(shù)貫徹實(shí)施。讓整合策略具備“指導(dǎo)產(chǎn)品方向，實(shí)現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式 ，最終結(jié)果就是對細(xì)分后的目標(biāo)市場實(shí)現(xiàn)由物質(zhì)到精神層面的全方位整合打擊。 簡而言之，本案的行銷策略就是：產(chǎn)品用 實(shí)體樓 說話，傳播上呈立體行銷攻 勢。這個(gè)整合行銷鏈上的重要環(huán)節(jié)是：開發(fā)商必須將 公園、環(huán)境構(gòu)建起來 ； 產(chǎn)品要給業(yè)主以實(shí)惠 ，因?yàn)椤霸俑挥械娜艘沧非笪锍档男睦怼?，全方位的關(guān)注客戶的需求，直到近于無法挑剔為止。即： 意識 形態(tài)（報(bào)廣） —— “震撼”你；現(xiàn)場環(huán)境（公園、社區(qū)環(huán)境） —— “打擊”你；依靠實(shí)惠（健康生活狀態(tài)） —— “誘惑”你；全方位、多層面地進(jìn)行精神和利益的雙重打擊（溝通）。 整合 產(chǎn)品 ? 講基礎(chǔ) 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 理念基礎(chǔ)：開發(fā)商的項(xiàng)目操作理念；項(xiàng)目所獲獎(jiǎng)項(xiàng)； 規(guī)劃基礎(chǔ)：主題公園的設(shè)計(jì)、規(guī)劃理念；居住園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念；園區(qū)精神； 合作基礎(chǔ)：與眾多知名公司的合作，規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 柏濤，景觀設(shè)計(jì) —— 貝爾高林，物業(yè)顧問 —— 第一太平戴維斯?傾力打造天津首席公園社區(qū)。 ? 講上層（產(chǎn)品） 最具想象力的產(chǎn)品：錯(cuò)落的樓體擺放、輕松的尼德蘭外檐 形式、視野留給人們無盡的想象力與寧靜、致遠(yuǎn)。 最具比較力的產(chǎn)品：與擁擠的 CBD、市中心高層相比，除了擁有高品質(zhì)的建筑外，本案讓業(yè)主更感榮耀的是健康的環(huán)境和綠色的品質(zhì)生活。 最具震撼力產(chǎn)品：每一棟住宅都是公園里種出的建筑，公園與建筑都是彼此不可或缺的景觀。 ? 講建筑 形式是建筑的靈魂：仔細(xì)考慮一下就可以發(fā)現(xiàn)點(diǎn)式板高的全明設(shè)計(jì)，不是每個(gè)建筑都能做到的，尤其市中心的高層。 建筑體現(xiàn)生活的內(nèi)涵：居住是人們的基本需求，更重要的是建筑所能傳達(dá)給人的生活的幸福狀態(tài)，即生活的安寧與精神的安寧。 園林 ? 講公園 社區(qū)誕 生在“公園”之上：公園社區(qū)時(shí)代來臨； 公園格調(diào)：居住的公園 休閑運(yùn)動(dòng)的公園 健康的公園 ? 講造園 景觀整體設(shè)計(jì)：風(fēng)格定位 —— 差異化、沖突感的空間形態(tài)； 底面設(shè)計(jì) —— 步行環(huán)境的反 S 形視覺走廊，細(xì)節(jié)動(dòng)人；立體道路交通系統(tǒng)； 景觀的時(shí)間性：夜景設(shè)計(jì) —— 高質(zhì)量的照明系統(tǒng)是行者的第三只眼睛； 季節(jié)性設(shè)計(jì) —— 植物景觀的情緒變化，植被狀況； 景觀的娛樂性：景觀建筑 —— 各種景觀點(diǎn)、軸、線、面； 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 ? 講公園的主人 知識中堅(jiān)力量 文人移民的聚居群體 生態(tài)健康生活態(tài)度持有者 追求更好生活品質(zhì)者 有脫離、仕隱情結(jié)的居者 地理位置及配套 ? 講地理 周邊區(qū)域現(xiàn)狀與前景：大環(huán)境（西南成熟居住區(qū)） 中環(huán)境（道橋路規(guī)劃） 小環(huán)境（地理價(jià)值：奧體中心、大學(xué)城） ? 講會(huì)所（ 公園泛會(huì)所） 主題公園：強(qiáng)調(diào)人與自然的參與性，運(yùn)動(dòng)的簡易性、科學(xué)性，參與者的廣泛 性。 公園價(jià)值：提升周邊區(qū)域土地價(jià)值 改善居民生活方式、文化品味 公園生活方式：無年齡差異、無季節(jié)區(qū)分、無時(shí)間限制 ? 體育中心 —— 社區(qū)內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場所 ? 網(wǎng)球場 —— 成功人士忘卻煩惱，調(diào)整身心場所。 ? 兒 童娛樂場里的托兒所 —— 水邊沙灘兒童撒野區(qū)。 ? 太極廣場老人養(yǎng)生區(qū) —— 充足的養(yǎng)生空間。 ? 綜合體育廣場 —— 青年人的放縱區(qū)，獵奇與激情同在。 ? 器械健身區(qū) ? 步道溫情區(qū) ? 水上舞臺 —— 音樂激情運(yùn)動(dòng)舞蹈區(qū)。 ? 水上碰船區(qū) —— 水上溫馨娛樂的游水玩水區(qū)域。 ? 水上獨(dú)木舟極限運(yùn)動(dòng)區(qū) —— 獵奇體育項(xiàng)目。 ? 水邊棧道燒烤休閑享樂區(qū) —— 富足社會(huì)新生活方式，使身心休閑、放松、平和。 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 ? 講物業(yè) 物業(yè)顧問：英國第一太平戴維斯，擁有專業(yè)精神及權(quán)威水準(zhǔn)。 物業(yè)管理：萬怡物業(yè)， 目前實(shí)際管理總建筑面積達(dá) 160 多萬平方米 ， 成功管理了 全國 多家物業(yè)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目分析 客群分析 重視優(yōu)惠與品重視生活的交高教 區(qū)域自發(fā)＋誘自發(fā)＋價(jià)差、規(guī)模的城市西南規(guī)模社區(qū) 誘發(fā)購買行為 引領(lǐng)城市居住新風(fēng)潮 打造獨(dú)賣市場潮 非買不可的理由創(chuàng)造 價(jià)格 地段 產(chǎn)品定位 配套 物業(yè)服務(wù) 景觀環(huán)境 空間機(jī)能 人文氣質(zhì) 公園給予人們的精神愉悅 天津的西南部居住環(huán)境工程啟動(dòng) 南開區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢 奧運(yùn)機(jī)遇的擠壓（板塊運(yùn)動(dòng)） 周邊項(xiàng)目的品質(zhì)對照 大學(xué)城的能量吸收 附加價(jià)值的提升與增加 價(jià)值 價(jià)格 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 項(xiàng)目方向性闡述 城市發(fā)展新希望聚集區(qū)：文人移民的聚居群落 景觀環(huán)境：公園居家，孕育靈性精神 客層定位：中產(chǎn)階級的物質(zhì)消費(fèi)與精神愉悅 教育氛圍：知本（知識＋資本）是衡量萬物的尺度 推廣主線與宣傳賣點(diǎn)組合 本案擁有多個(gè)賣點(diǎn)，單把任一個(gè)賣點(diǎn)拿出來都能對本案做到有效的支撐。雖然這些賣點(diǎn)之間并不矛盾，但如果要做到面面俱到則并不實(shí)際。 采用有效的手段將諸多賣點(diǎn)進(jìn)行組合，配合不同階段的銷售任務(wù)，分階段 、有目的，按照不同賣點(diǎn)的重要性逐個(gè)展開，“不斷”給客戶營造不同的全新生活境界，利用已有的工程資源、配合廣告媒體，依據(jù)“生活理念”這一宣傳基點(diǎn)開展活動(dòng)與宣傳，從而營造良好的銷售業(yè)績。 圍繞賣點(diǎn)，逐個(gè)展開；制造亮點(diǎn)，精準(zhǔn) 轟炸。 全程推廣主題與推廣主線 全程推廣主題： “公園 2021 感動(dòng)生活” 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 全程推廣主線： “形象推廣”與“產(chǎn)品推廣”兩條主線并行 推廣主線 1（形象推廣 —— 自信力）： 結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)，以活動(dòng)作為主要表現(xiàn)形式，形成宣傳系列，以樹立產(chǎn)品品牌形象入手，最終推動(dòng)銷售，促進(jìn)銷售任務(wù)的完成。 推廣主線 2（產(chǎn)品推廣 —— 產(chǎn)品力）： 依據(jù)不同節(jié)點(diǎn)的銷售任務(wù)，以報(bào)廣宣傳作為主要表現(xiàn)形式，結(jié)合產(chǎn)品自身特色，針對各階段銷售所面臨的問題展開宣傳推廣，最終完成產(chǎn)品的銷售目標(biāo)。 宣傳賣點(diǎn) 本案擁有眾多的賣點(diǎn)支持，現(xiàn)將一些重要賣點(diǎn)列出如下，并以這些賣點(diǎn)作為基礎(chǔ)支撐點(diǎn)，結(jié)合全案不同節(jié)點(diǎn)的銷售目標(biāo)進(jìn)行有重點(diǎn)的、分階段的推廣宣傳。 賣點(diǎn)分析： ? “公園”賣點(diǎn)： 作為本案主要配套設(shè)施之一的“主題公園”，成為了本案所獨(dú)有的重要賣點(diǎn)之一，公園的存在，一方面提高了本案所處社區(qū)的綠化比率，為居住者提供了一處休閑娛樂的好去 處，同時(shí)亦增加了本案的附加價(jià)值，為本案的價(jià)格提升提供了支撐點(diǎn)。 ? “健康”賣點(diǎn)： 隨著人們生活質(zhì)量的逐步改善，人們益發(fā)關(guān)注起自身的健康問題，高綠化率、大面積水系、主題公園等要素的存在并不僅僅是提高了社區(qū)生活品質(zhì)這么簡單，它背后隱藏著“健康”這一人們一直所關(guān)注的重要話題，如何正確挖掘這一賣點(diǎn)，將有利于本案的后期銷售。 ? “休閑”賣點(diǎn)： 休閑是生活中不可缺少的一份甜品，缺少了它，人們的自信力 產(chǎn)品力 樹立品牌形象 完成銷售任務(wù) 全程推廣主題：“公園 2021 感動(dòng)生活” 推廣主線 房策網(wǎng) 更多資料盡在《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 075583513598 83513535 :69031789 生活將變得索然無味?！爸黝}公園”的存在為人們提供了一處休閑的好去處，如何充分利用已有資源使客戶通過有趣的休閑娛樂活動(dòng)，來感受生活所帶來 的那