【正文】 為“永豐 ? 健康城”， 此案名首先明確了 項(xiàng)目的定位及社會(huì)價(jià)值，又和開發(fā)企業(yè)緊密相連，該案名區(qū)別于現(xiàn)在天津及塘沽區(qū)的所有項(xiàng)目，且沒有歐化及小資傾向，凸顯大氣高尚的形象，另外，此案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想，并且簡(jiǎn)潔，易于傳播和記憶，又符合現(xiàn)代人們追求健康的心態(tài)。 （ 1） 產(chǎn)品定位 健康的、休閑的、向上的家 —— 永豐 ? 健康城 ① 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 土地出讓面積 規(guī)劃總建筑面積 8萬平方米 可售建筑面積 住宅 68000平方米其中 9000平方米回遷 商業(yè) 10000平方米） 容積率 綠化率 35％ ② 產(chǎn)品形式建議 該地塊的使用性質(zhì)為商業(yè)、住宅用地，該地塊可售建筑面積共計(jì) ，容積率，地形呈不規(guī)則的多邊形，對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃和景觀塑造帶來一定的難度。 A、根據(jù)公司要求建議該小區(qū)的建筑形式為 25層－ 33層的高層，點(diǎn)板結(jié)合的建筑形式。 點(diǎn)式高層，占 40%左右； 短板式高層，占 60左右 % B、在戶型方面 兩室和三室主力戶型，根據(jù)不同客戶的需求分別設(shè)計(jì)： 小兩室（ 75平米） 改善型兩室（ 90100平米左右） 經(jīng)濟(jì)型三室（ 120－ 130平米）。 新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 20 C、住宅設(shè)計(jì)要求 普通兩居室客廳開間 4 米左右，臥室開間在 — ，明廚明衛(wèi)，盡量考慮兩室戶的通風(fēng)要求，客廳設(shè)封閉觀景臺(tái)，北側(cè)設(shè)儲(chǔ)藏陽臺(tái)。 三居室客廳開間 ，臥室開間在 。明廚明衛(wèi)，設(shè)計(jì)上考慮南面盡量有兩個(gè)臥室，客廳設(shè)封閉觀景臺(tái)，北側(cè)設(shè)儲(chǔ)藏陽臺(tái)。 D、規(guī)劃建議、要點(diǎn)、園林建議 ⅰ 住宅部分相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又與商業(yè)部分密切 相連，形成整個(gè)項(xiàng)目的有機(jī)統(tǒng)一； ⅱ景觀設(shè)計(jì)要求 整體設(shè)計(jì)滿足人體工學(xué)要求，符合健康住宅標(biāo)準(zhǔn) 聽覺：社區(qū)背景音樂 2530分貝 視覺：俯視社區(qū)，綠色能夠達(dá)到視覺的 75％ 布置中心園林景觀及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所并向外有機(jī)延伸為景觀生態(tài)長(zhǎng)廊及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。實(shí)現(xiàn)中心景觀、組團(tuán)花園及樓間綠地的共存的三級(jí)綠化系統(tǒng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)四季長(zhǎng)綠、三季有花的綠化景觀。在做好主題景觀設(shè)計(jì)的同時(shí)，充分考慮提供健康、運(yùn)動(dòng)、休閑空 間的規(guī)劃安排，使主題景觀與實(shí)際的健康要求有效結(jié)合，使之真正成為茶余飯后休閑運(yùn)動(dòng)的好場(chǎng)所，同時(shí)在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)塑造產(chǎn)品的獨(dú)特個(gè)性。 ⅲ合理建造和布置健康會(huì)所，以健康生活為主題，與項(xiàng)目形成風(fēng)格互動(dòng)，以運(yùn)動(dòng)和教育為中心，豐富人們的業(yè)余生活，提升人們的生活品位。 ⅳ人車分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)潔主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果； ⅴ社區(qū)主入口形成一個(gè)標(biāo)志性景觀點(diǎn)并與商業(yè)街形成風(fēng)格互動(dòng)。 ⅵ 突出人性化的設(shè)計(jì)，如室內(nèi)動(dòng)線的合理性，部分大面積的雙衛(wèi)及明衛(wèi)設(shè)計(jì)等。 ⅶ兼 顧俯視效果 E、建筑設(shè)計(jì)要求 戶型 產(chǎn)品線類型 面積區(qū)間 占比 備注 經(jīng)濟(jì) 經(jīng)濟(jì)型 75平米以內(nèi) 13% 設(shè)計(jì)師根據(jù)實(shí)際情況可有 10平米左右的調(diào)整空間。 兩室 舒適型 90～ 100平米 75% 三室 經(jīng)濟(jì)型 130平米 12% 新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 21 建筑設(shè)計(jì)上對(duì)與外檐的考慮，要達(dá)到國(guó)家三步節(jié)能要求，在窗體材質(zhì)的選擇上，盡量采用熱隔材質(zhì)－斷熱鋁合金，保障室內(nèi)溫度在 2025℃，符合人體工學(xué)對(duì)處決的要求。 ③住宅部分核心價(jià)值 ⅰ點(diǎn)式與短板相結(jié)合的健康生活住宅區(qū)，是置業(yè)者首選的“第一居所”。 ⅱ核心價(jià)值：健康舒適的園林環(huán)境；豐盛、溫馨、人情味十足的社區(qū)文化創(chuàng)建；現(xiàn)代生活方式的引領(lǐng)者；以人為本、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理；品牌社區(qū)的附加價(jià)值，品位的象征；日常生活及交通組織的便捷。 ④規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積 可售面積 住宅 公建（商業(yè)） 1萬平米 戶均面積 100平米 住宅戶數(shù) 590戶 （ 2）價(jià)格定位 項(xiàng)目整盤均價(jià)定為 5500元 /平米 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、濱海新區(qū)核心區(qū)市場(chǎng)情況及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目售價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目銷售周期，采用低價(jià)入市（ 5200 元 /平米），迅速打開市場(chǎng)，同時(shí)根據(jù)營(yíng)銷階段，調(diào)整價(jià)格（最高均價(jià) 5800元 /平米），實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。 （ 3）客戶定位 本項(xiàng)目客源大致分為以下幾個(gè)部分： 塘沽區(qū)客源、開發(fā)區(qū)客源、渤海石油、港務(wù)局及其他區(qū)域客源 目標(biāo)客戶分析 新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 22 塘沽區(qū)內(nèi)、渤油客源分析： 家庭月收入：收入中等或中等偏上階層， 4000元以上 年齡： 2550歲 家庭人口： 23人 購(gòu)買目的：居住為主 特征：一、二次置業(yè)，改善居住質(zhì)量，向往高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品，看好該區(qū)域發(fā)展，對(duì)該區(qū)域接受程度較高； 轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目有效客戶的可能性 : 若項(xiàng)目打造差異化、高品質(zhì)的產(chǎn)品，并且采取低開高走的銷售策略，前期為客戶預(yù)留一定的升值空間，這將成為吸引區(qū)內(nèi)客源的最大動(dòng)力，轉(zhuǎn)化存在較大可能。 開發(fā)區(qū)客源分析： 家庭月收入：中高收入階層， 5000元以上 年齡： 2550歲 家庭人口： 23人 購(gòu)買目的：居住為主，同時(shí)具有投資意識(shí) 特征：一、二次置業(yè)，改善居住質(zhì)量，向往優(yōu)越的居住環(huán)境，追求差異化、高附加值產(chǎn)品，目標(biāo)客戶共性 提高產(chǎn)品綜合品質(zhì)， 實(shí)現(xiàn)高價(jià)值價(jià)格比 向往高價(jià)值價(jià)格比 青睞差異化產(chǎn)品 追求高附加值 產(chǎn)品差異化、創(chuàng)新 提倡新生活方式、 樹立社區(qū)和企業(yè)品牌 概念定位導(dǎo)出 新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 23 有私家車或者預(yù)期隨著未來交通的改善，看好該區(qū)域的升值潛力。 轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目有效客戶的可能性 : 隨著項(xiàng)目交通、配套的逐步改善，區(qū)域的發(fā)展，該部分客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)同感提高；同時(shí)，項(xiàng)目品牌的積累，使本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和高附加值生活得到體現(xiàn)。 商業(yè)項(xiàng)目建議： 總體建議：與公司先期操作的好旺角形成互動(dòng)，以好旺角的升級(jí)版產(chǎn)品的形式出現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)投資的升值，及對(duì)未來區(qū)域規(guī)劃的良好預(yù)期。 項(xiàng)目建議： 項(xiàng)目定位主題為區(qū) 域內(nèi)風(fēng)格性餐飲娛樂休閑街 特色性：⑴、主題鮮明，集餐飲、娛樂、休閑于一體 ⑵、建筑特色及風(fēng)格，能體現(xiàn)濱海新區(qū)海港特色，初步設(shè)計(jì)為船或艦艇的形式 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位 ⑴ 、業(yè)態(tài)定位原則 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)要考慮現(xiàn)在新河地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及地域特色 ,并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者營(yíng)者以及投資者三方的利益需求的平衡，同時(shí)還能保證項(xiàng)目的快速銷售及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，所以本項(xiàng)目的整個(gè)業(yè)態(tài)定位基于以上的幾種因素的考慮來進(jìn)行。 ⑵、具體業(yè)態(tài) 餐飲業(yè)：特色中餐、快餐、西式餐飲、茶餐廳、咖啡廳等 娛樂業(yè)、休閑業(yè)：網(wǎng)吧、歌廳、美容美發(fā) 生活服務(wù)類：洗衣店、便利店、藥店、便利店及中小型超市、代理、裝飾 主要客群 ⑴ 區(qū)域：好旺角前期業(yè)主及客戶為主，塘沽區(qū)為輔 ⑵ 收入階層：中高收入階層為主 ①商業(yè)成功人士：他們自己經(jīng)營(yíng)公司，且經(jīng)營(yíng)狀況較好，經(jīng)濟(jì)效益可觀。有多余資金用來投資，以擴(kuò)大收入。 ②有的是企業(yè)的管理者， 他們中 多在與港口經(jīng)濟(jì)相關(guān)的國(guó)有大、中型企業(yè)工作。如 海洋石油化工跨國(guó)公司的高級(jí)管理階層、從事航運(yùn)代理的專業(yè)群體，當(dāng)?shù)氐母蹌?wù)局、渤海石油員工以及外籍海員 的管理者，他們工作較穩(wěn)定，收入較多，結(jié)余部分用來做投資 。 ③有 的是自營(yíng)時(shí)間很長(zhǎng)并手里積累了一定數(shù)量的資金，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較熟悉，對(duì)經(jīng)營(yíng) 新建里項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 24 情況比較了解。準(zhǔn)備再投資或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模及另開新店。 ④有的是年齡層次較低，但家里狀況較好，如父母為其積累了一定數(shù)量的發(fā)展資金，這樣利用家里積攢的資金用來投資。 ⑶ 購(gòu)買用途： 80%投資， 20%自主經(jīng)營(yíng) 面積劃分 ⑴ 面積在 40平米 — 200平米 主力面積在 50平米 — 100平 ⑵ 具體劃分：一層主力面積在 100平米左右 二、三層主力面積在 50平米左右 建筑層數(shù)：局部 3層 建議售價(jià)：均價(jià)一層均 價(jià) 10000 元 /平米，二層均價(jià) 6000元 /平米 規(guī)劃建議及核心價(jià)值選擇 ⑴、建筑風(fēng)格上建議：體現(xiàn)海港文化特色，并與住宅部分緊密結(jié)合 ⑵、較大的停車場(chǎng)所 ⑶、極大的投資潛力和多向度投資的機(jī)會(huì) ⑷、獨(dú)特的商業(yè)主題號(hào)召力，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和整體的經(jīng)營(yíng)管理水平；便捷的交通組織。 五、銷售建議 銷售周期建議 3個(gè)月，回款周期為 1年，根據(jù) 05年整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合 06年初的市場(chǎng)分析，制定每月銷售任務(wù) 上市建議分 2 個(gè)階段上市，找好進(jìn)入市場(chǎng)切入點(diǎn)，順利亮相、認(rèn)購(gòu)及二期作為一期支撐繼續(xù)擴(kuò)大成交量 價(jià)格策略建議，根 據(jù)成交面積量來實(shí)行價(jià)格調(diào)整政策