【導(dǎo)讀】渾南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析??????與近3年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展不同步。于全國(guó)，2021年樓市處于盤(pán)整期，直到2021年才逐漸開(kāi)始恢復(fù)元?dú)?。整體開(kāi)發(fā)水平偏低。而開(kāi)發(fā)多為通過(guò)“暗箱操作”獲取土地、以預(yù)。費(fèi)者的認(rèn)可，缺乏有效的供應(yīng)，因而中高檔市場(chǎng)仍存在較大的需求空間。質(zhì)的平庸特征決定了其銷(xiāo)售速度緩慢，價(jià)格呈下降趨勢(shì)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)占有率僅為10%以?xún)?nèi)，預(yù)計(jì)2021年總銷(xiāo)售量為50萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)。未來(lái)渾南將會(huì)成為沈陽(yáng)中高檔住宅的核心發(fā)展區(qū)域。以及其它區(qū)域的開(kāi)發(fā)量，中高檔住宅未來(lái)的供應(yīng)量將呈飽和狀態(tài)。值的增加而增加，當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到600美元以上時(shí)，住宅建設(shè)加速發(fā)展，沈陽(yáng)市2021年人均GDP達(dá)到2176. 費(fèi)占家庭總支出的比例為%。個(gè)百分點(diǎn)，證明沈陽(yáng)市住房消費(fèi)空間巨大。民存款余額達(dá)億元，預(yù)計(jì)今明兩年將會(huì)逐步進(jìn)入新一輪消費(fèi)周期。有利的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大環(huán)境將長(zhǎng)期持續(xù)下去。低迷的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我國(guó)必將長(zhǎng)期采用這一戰(zhàn)略。包括稅費(fèi)調(diào)整，銀行貸款等利好

　　

【正文】 ※ 生活計(jì)劃 7：國(guó)際英才計(jì)劃 —— 國(guó)際化的教育體系 子女成才一條龍，起步就與世界同步 首期配套三千余平米小哈津（國(guó)際）幼兒園，幼兒教育與國(guó)際接軌。 與知名學(xué)校聯(lián)辦九年制義務(wù)教育， 實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)教育就在家門(mén)口。 為子女出國(guó)提供咨詢(xún)與便利，開(kāi)通留學(xué)直通車(chē)。 合作興辦成人專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習(xí)班，倡導(dǎo)終生學(xué)習(xí)無(wú)止境。 緊依大學(xué)城，校園文化濡染書(shū)墨飄香，孟母不必再三遷。 運(yùn)動(dòng)與舞蹈、歌唱與技巧，全面開(kāi)發(fā)少兒潛能，實(shí)現(xiàn)德智體均衡發(fā)展。 業(yè)主子女與不同膚色、不同語(yǔ)種的各國(guó)兒童歡樂(lè)有約、聚首一堂，從小養(yǎng)成全球意識(shí)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 45 ※ 生活計(jì)劃 8：天長(zhǎng)地久計(jì)劃 —— 國(guó)際化的物業(yè)管理 關(guān)愛(ài)無(wú)微不至 永遠(yuǎn)全心全意 獲得 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的華新國(guó)際網(wǎng)絡(luò)物業(yè)，傳承新加坡成熟的物業(yè)管理模式，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的保證。 提供物業(yè)理財(cái)服務(wù)，為業(yè)主提供租賃專(zhuān)業(yè)代理，幫助業(yè)主獲得超值投資收益。 提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)咨詢(xún)，令業(yè)主房屋歷久彌新。 提供家政服務(wù)，提高業(yè)主生活品質(zhì)，免除家庭瑣事困擾。 設(shè)立兒童托管中心，為業(yè)主解除子女放學(xué)無(wú)暇顧及之憂(yōu)。 成立“河畔新城置業(yè)會(huì)”，業(yè)主獨(dú)享購(gòu)房?jī)?yōu)惠 /商業(yè)聯(lián)盟消費(fèi)優(yōu)惠。 寬帶網(wǎng)入戶(hù)，對(duì)接國(guó)際網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)，資訊與國(guó)際同步。 設(shè)立社區(qū)網(wǎng)站，引領(lǐng)“ e時(shí)代”社區(qū)新生活，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活互動(dòng)智能化。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 46 一期銷(xiāo)售推廣策劃方案 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 47 一、銷(xiāo)售目標(biāo)： 2021 年年底完成 100%銷(xiāo)售。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 48 二、十大推售原則： ※ 原則 1:以河畔與企業(yè)品牌作為切入點(diǎn)。 三個(gè)核心價(jià)值需同時(shí)推廣，但不同階段的推廣重點(diǎn)不同。 銷(xiāo)售前期以河畔品牌、發(fā)展商與國(guó)際生活理念作為推廣重點(diǎn)。 銷(xiāo)售中期以建立“沈陽(yáng)第一大盤(pán)”和“沈陽(yáng)銷(xiāo)量第一”的市場(chǎng)地位為推廣重點(diǎn)。 銷(xiāo)售后期為項(xiàng)目明年發(fā)展打好鋪墊。 ※ 原則 2:賣(mài)點(diǎn)的推出必須有層次。 不能提前透支賣(mài)點(diǎn)，必須結(jié)合工程進(jìn)度和市政配套進(jìn)行推售。 賣(mài)點(diǎn)不能一次推完，必須根據(jù)消費(fèi)者的特點(diǎn)和市場(chǎng)的形勢(shì)相應(yīng)推出。 ※ 原則 3:一期不宜過(guò)強(qiáng)包裝，以免混淆受眾對(duì)項(xiàng)目整體 的感知。一期應(yīng)通過(guò)宣傳 資料進(jìn)行推廣，不宜以大眾媒體為重點(diǎn)。 ※ 原則 4:充足的客戶(hù)儲(chǔ)備與管理，開(kāi)盤(pán)前達(dá)到： 強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)意愿者： 500 個(gè)以上； 較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)意愿者： 1000 個(gè)以上； 意向登記者： 3000 個(gè)以上。 ※ 原則 5:開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇： 以我為主，保證現(xiàn)場(chǎng)軟硬件設(shè)施到位，符合大眾對(duì)新城的價(jià)值期望時(shí)方可開(kāi)盤(pán)。 ※ 原則 6:綜合性?xún)r(jià)比優(yōu)于對(duì)手： 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 49 一期銷(xiāo)售均價(jià)為 元 /平方米（含精裝修） ? 市場(chǎng)依據(jù)： 河畔新城的價(jià)格制訂，必須以市場(chǎng)為基本依據(jù)，遵照以下四個(gè)重要參考因素科學(xué)制訂，方可保證河畔新城的 價(jià)格具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，成功提高首期的銷(xiāo)售速度。 市場(chǎng)形勢(shì)： 1審視沈陽(yáng)市整體狀況，中高價(jià)位樓盤(pán)普遍出現(xiàn)銷(xiāo)售量下滑的情況， 4000元 /平方米的中高檔樓盤(pán)年銷(xiāo)售量不足 50 萬(wàn)平方米，而河畔新城一期就超過(guò) 萬(wàn)平方米，已占年總銷(xiāo)售量的約 18%。 1明年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的中高檔樓盤(pán)數(shù)量將明顯超過(guò)以往，呈幾何級(jí)的上升趨勢(shì)，因此，河畔新城面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將更大，對(duì)價(jià)格的制訂要更為謹(jǐn)慎。 高價(jià)位項(xiàng)目?jī)r(jià)格狀況： 2 4000 元 /平方米是高檔價(jià)位的分水嶺，相比之下，現(xiàn)階段的這類(lèi)市中心樓盤(pán)有著較 明顯的優(yōu)勢(shì)，其毛坯房的價(jià)格為 4500— 5500 元 /平方米，如：金色家園 4500元 /平方米、府苑名都均價(jià)為 4800 元 /平方米等。 2成龍花園、金科名苑、府苑名都 及同 檔次的樓盤(pán)，近年來(lái)價(jià)格皆呈下滑的態(tài)勢(shì)，由 7000 多元 /平方米下降為 45005000 元 /平方米左右。 2河畔新城位于渾南新區(qū)，未來(lái)有著輝煌的前景，但目前與傳統(tǒng)市中心項(xiàng)目在區(qū)位上存在差距，價(jià)格在現(xiàn)階段難以與其相提并論。 2包括萬(wàn)科金色家園、金科名苑在內(nèi)，沈陽(yáng)的在售高檔地產(chǎn)項(xiàng)目，毛坯房?jī)r(jià)格超過(guò) 4000 元 /平方米的以上的，銷(xiāo)售速度均較為 緩慢。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 50 直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目位格情況： 3與河畔新城一河之隔的銀河園，毛坯房均價(jià) 5200 元 /平方米（包括一線(xiàn)江景），銷(xiāo)售狀況不佳，而渾河兩岸價(jià)差大約為 1000 元 /平方米是比較合理的。即使如此，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)時(shí)的渾南地段居住信心仍然不足。 3分析同地塊樓盤(pán)， SR 新城價(jià)格尚未正式公布，據(jù)內(nèi)部了解，價(jià)格主動(dòng)下調(diào)，由原定價(jià) 7000 元 /平方米回落為 4800 元 /平方米（帶電梯洋房），由于目前交通相對(duì)河畔新城地段便利，入市也將早于河畔新城，但目前市場(chǎng)反映并不強(qiáng)烈。 消費(fèi)群心理價(jià)位： 4根據(jù)本策劃報(bào)告的 市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)階段市民對(duì)渾南項(xiàng)目的心理接受均價(jià)，一般在 30003200 元 /平方米之間。 4由于現(xiàn)階段 SR 新城地段條件優(yōu)于河畔新城，消費(fèi)者較為認(rèn)同該地段，因此，消費(fèi)者普遍認(rèn)為富民橋地段首次推出時(shí)價(jià)格要低于 SR 新城，價(jià)格差距在 800元 /平方米以上較正常。（消費(fèi)者目前對(duì) SR新城的價(jià)格尚不認(rèn)同） 綜上所述，本策劃報(bào)告認(rèn)為中高檔樓盤(pán)目前需求有限，必然帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，4000 元 /平方米為臨界點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的綜合質(zhì)素需求較高，并持謹(jǐn)慎的購(gòu)買(mǎi)態(tài)度。 ? 價(jià)格制訂策略： 河畔品牌的快速擴(kuò)張： 2021 年，河畔新 城是河畔品牌的第一次出擊，是河畔品牌擴(kuò)張的核心組成部分，河畔新城首次入市銷(xiāo)售是否創(chuàng)造新的高鋒，將對(duì)河畔品牌日后發(fā)展起著關(guān)鍵的意義。河畔新城合理的價(jià)格定位，將直接影響銷(xiāo)售旺勢(shì)是否形成。 因此，本策劃報(bào)告認(rèn)為，河畔新城在入市時(shí)，應(yīng)避免過(guò)分追求高利潤(rùn)率而導(dǎo)致價(jià)格過(guò)高。河畔新城必須通過(guò)極佳的銷(xiāo)售速度延續(xù)“河畔神話(huà)”。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 51 開(kāi)發(fā)資金的快速滾動(dòng)運(yùn)作： 房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的快速轉(zhuǎn)作是河畔新城成功的重要保證。對(duì)此，也要求河畔新城以理性的價(jià)位入市，促使首期快速銷(xiāo)售。 在形成品牌與熱銷(xiāo)口碑的基礎(chǔ)上，對(duì)后期開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格調(diào)升，從而實(shí)現(xiàn)后續(xù)開(kāi)發(fā)的超額利潤(rùn)，保證資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，滿(mǎn)足滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的要求。 促使消費(fèi)者及早購(gòu)買(mǎi)。 從渾南板塊整體發(fā)展來(lái)講，雖然 ,渾南新城為沈陽(yáng)未來(lái)的城市中心，但是目前渾南板塊配套不成熟，諸如醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)、市政配套等生活配套還未到位，尚未形成購(gòu)房的熱點(diǎn)，消費(fèi)者在觀望。 另一方面，本項(xiàng)目總占建筑面積 100 萬(wàn)平方米的規(guī)模，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，若在一期入市時(shí)的價(jià)格未形成強(qiáng)而有力的吸引力，將會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者等待社區(qū)成熟，等到河畔新城二期推出才購(gòu)買(mǎi)的情況。這種情況的出現(xiàn)，必然將影響河畔新城首期的銷(xiāo)售速度。 經(jīng)驗(yàn)證明，讓前期買(mǎi)家有所回報(bào)往往是項(xiàng)目口碑最好的傳播方式。 綜合性?xún)r(jià)比在市場(chǎng)上的絕對(duì)領(lǐng)先。 徹底地打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和粉碎消費(fèi)群的心理防線(xiàn)，必須在性?xún)r(jià)比上占據(jù)明顯優(yōu)勢(shì)，才能形成“羊群效應(yīng)”，從而盡快形成“沈陽(yáng)第一名盤(pán)”的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 建議： 綜上所述，本策劃報(bào)告建議前期帶精裝修價(jià)格為 3980 元 /平方米以下（毛坯房相當(dāng)于 32003300 元 /平方米），即激發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期旺銷(xiāo)的勢(shì)能，又明顯優(yōu)于各類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)也讓對(duì)河畔新城觀望的客戶(hù)加速下訂。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 52 ? 付款方式一覽表： 付款方式 一次性付款 銀行按揭 簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí) 付 定金人民幣壹萬(wàn)元 簽署訂購(gòu)書(shū)十天內(nèi) (扣除壹萬(wàn)元定金 ) 樓價(jià) 30% 并簽署買(mǎi)賣(mài)合同 樓價(jià) 20% 簽署買(mǎi)賣(mài)合同及辦理銀行按揭手續(xù) 一個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 40% —— 兩個(gè)月內(nèi)付 樓價(jià) 30% —— ※ 原則 7:現(xiàn)場(chǎng)包裝策略： 營(yíng)造國(guó)際生活氛圍。 令“國(guó)際生活“真實(shí)地呈現(xiàn)，營(yíng)造讓人心動(dòng)的格調(diào)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生向往與購(gòu)買(mǎi)欲望。 注重生活細(xì)節(jié)。 通過(guò)生活細(xì)節(jié)，制造生活氛圍。如樣板間應(yīng)采用有品質(zhì)保證的裝飾材料，才彰顯樓盤(pán)的形象與定位，還要注重細(xì)節(jié)，放置各式精致小飾物，如廚房的小砧板、菜刀、還有放置在桌上 的準(zhǔn)備好的晚餐材料：南瓜、大白菜、還有新鮮的魚(yú)等，這些都能引導(dǎo)參觀的人進(jìn)入模擬的居住環(huán)境氛圍內(nèi)。 圍繞五點(diǎn)一線(xiàn)進(jìn)行包裝 目的： 延長(zhǎng)停留時(shí)間，傳達(dá)主題格調(diào)； 五點(diǎn)： 售樓中心、樣板區(qū)、社區(qū)配套、園林景觀區(qū)、工地； 一線(xiàn)： 看樓通道。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 53 ※ 原則 8:造勢(shì)策略： 做勢(shì)，做市，做事，三者同步進(jìn)行。 做勢(shì)： 每次推售前營(yíng)造萬(wàn)眾期待的氣氛； 利用政府及媒介的權(quán)威性開(kāi)展炒作； 形成“沈陽(yáng)第一大盤(pán)”與“沈陽(yáng)銷(xiāo)量第一”的輿論地位； 采用“事件行銷(xiāo)”活動(dòng)，制造轟動(dòng)效應(yīng)。 做市： 通過(guò)整合各種 營(yíng)銷(xiāo)途徑，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來(lái)。 充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式。 開(kāi)展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的推廣。 限量出貨，售罄再以?xún)r(jià)格小幅平漲加推，給予市場(chǎng)供不應(yīng)求的印象。 做事： 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)。 將市場(chǎng)推廣工作細(xì)致化。 舉行公關(guān)活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，與消費(fèi)者拉近距離。 ※ 原則 9:對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行誘導(dǎo) : 以生活方式調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的情感，以虛擬社區(qū)啟發(fā)消費(fèi)者的想象力，提前灌輸各種美妙的生活細(xì)節(jié)，讓購(gòu)房者心醉。 ※ 原則 10:與主流媒體進(jìn)行深度合作 聯(lián)合政府，通過(guò)與沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、時(shí)代商報(bào) 等主流媒體深層次的合作，聯(lián)手對(duì)河畔新城大肆炒作 。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 54 三、一期單位推售策略： 河畔新城在制訂各階段推出的單位時(shí)，必須注重把握節(jié)奏，一方面保證每一個(gè)階段均有豐富、充足的貨量供應(yīng)，充分滿(mǎn)足客戶(hù)的需要；另一方面，在銷(xiāo)售過(guò)程中，有意識(shí)地保留一定綜合素質(zhì)高的單位，作為下一個(gè)新銷(xiāo)售高潮的引爆點(diǎn)。 ※ 對(duì)于單位推售策略，通常有兩種作法： 一是，分小組團(tuán)推出，避免將小區(qū)或大組團(tuán)賣(mài)散； 二是，基本依據(jù)整體各戶(hù)型的配比，從每個(gè)小組團(tuán)中抽出數(shù)組推出市場(chǎng)。 鑒于兩種作法皆有其理由，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃特色，本策劃報(bào)告以第一種作法為指導(dǎo) 思想，先行推出北向組團(tuán)單位，再推出南向組團(tuán)單位。 ※ 其出發(fā)點(diǎn)有四： 一是，北向組團(tuán)動(dòng)工早，客戶(hù)可及早看到工程形象，有助于信心的提升； 二是，北向組團(tuán)臨近富民橋，富民橋與河畔新城之間有較寬的綠化帶，對(duì)客戶(hù)對(duì)較大的吸引力； 三是，北向組團(tuán)臨近公路，并部分樓體靠近小高層及高層，視線(xiàn)受到阻礙，價(jià)格相對(duì)南向組團(tuán)較低，有助于吸引前期客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)； 四是，南向組團(tuán)綜合素質(zhì)相對(duì)較高，價(jià)格較高，在河畔新城首次公開(kāi)發(fā)售成功后，市場(chǎng)熱度達(dá)到一個(gè)高度，再推出方可確保此部分的銷(xiāo)售速度與銷(xiāo)售價(jià)格。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 55 一期單位推售計(jì)劃表： 階段 目標(biāo) 組團(tuán) 樓號(hào) 層數(shù) 單元 戶(hù)數(shù) 職工認(rèn)購(gòu)期 2021年 4 月 1 日至 4 月中旬 春季房展會(huì)結(jié)束 150戶(hù) 7 175 4 2 16 173 5 3 30 172 5 2 20 171 5 3 30 2 126 4 2 16 小結(jié)： 112 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 2021年 5 月下旬至 7 月底 200戶(hù) 6 167 5 2 20 166 5 2 20 165 5 2 20 163 5 3 30 162 5 3 30 161 5 3 30 1 112 6 3 36 111 4 3 24 小結(jié)： 21 210 第一次公開(kāi)發(fā)售 16日為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前下誠(chéng)意金而未選中者的認(rèn)購(gòu)日。 17日為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后至 8月 15日下誠(chéng)意金者認(rèn)購(gòu)日 216戶(hù) 5 155 5 3 30 153 5 3 30 152 5 2 20 151 6 3 36 3 137 6