【正文】 /㎡ 均價(jià)： 52005300元 /㎡ 三利和平灣 渾河北岸河北街 占地 萬(wàn) M2，建筑面積 40萬(wàn) M2 準(zhǔn)現(xiàn)房 38%綠化率，會(huì)所 面積： 1 130 M2占76% 清水房 最低價(jià)： 2300元 /㎡ 最高價(jià)： 3380元 /㎡ 均價(jià)： 2830元 /㎡ 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 13 二、渾南新城分析： 現(xiàn)階段顯性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（已推出市場(chǎng)的樓盤）分析 : 戶型分析： ? 多為 140260㎡的大戶型； ? 主力戶型為 160 ㎡左右； ? 間隔：三室兩廳到四室兩廳； ? 戶型設(shè)計(jì)重疊。 預(yù)計(jì)未來(lái) 3 年內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 中高檔市場(chǎng)（ 4000 元／平方米以上）： 飽和狀態(tài)，供大于求； 中檔市場(chǎng)（ 3000－ 4000 元／平方米）： 平緩狀態(tài)，供求大體平衡； 低檔市場(chǎng)（ 3000 元／平方米以下）： 前景大好，供不應(yīng)求。國(guó)際上一些先進(jìn)的城市化水平一般在 90%以上。 沈陽(yáng)人均居住為 平方米，相差全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)近 3平方米。但是 2021 年我市住房消費(fèi)僅占 %，低于國(guó)際平均數(shù) 11個(gè)百分點(diǎn)，證明沈陽(yáng)市住房消費(fèi)空間巨大。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 6 ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)： 市場(chǎng)有巨大的發(fā)展?jié)摿? 沈陽(yáng)作為全國(guó)的重點(diǎn)城市與區(qū)域中心城市，正在進(jìn)行城市的轉(zhuǎn)軌，處于快速發(fā)展的時(shí)期，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)。 供需結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)中高檔住宅有需求，但缺乏有效供應(yīng)。沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 1 目 錄 河畔新城面臨的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析??????????????????? 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)????????????????? 6 渾南板塊 (指新城及周邊區(qū)域 )房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?????? 9 ??????????????????? 10 ????????????????????? 13 ???????????????????? 16 ????????????????????? 17 “河畔新城”整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案 ????????????????? 20 ??????????????????? 21 ??????????????????????? 22 ???????????????????? 23 ????????????????????? 27 ??????????????????? 28 ???????????????????? 29 ????????????????????? 34 ?????????????????????? 35 ???????????????????? 39 ???????????????? 41 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 2 一期銷售推廣策劃方案 ??????????????????????? 47 ????????????????????? 48 ??????????????????? 44 ?????? ??????????????? 57 ???????????? 59 ????????????????????? 61 ???????????????????????? 65 ?????????????????????? 69 ?????????????????????? 74 ?????????????????????? 78 ????????? ??????????? 81 保溫推廣期待 ????????????????????? 82 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 3 河畔新城面臨的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 4 一、 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 沈陽(yáng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 與近 3 年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展不同步。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不合理，存在著低檔市場(chǎng)供不應(yīng)求，中高檔市場(chǎng)呈現(xiàn)緩慢成交現(xiàn)象，但實(shí)際上市場(chǎng)對(duì)中高檔住宅是有需求的，只是市場(chǎng)上中高檔產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、社區(qū)氛圍營(yíng)造等方面欠缺創(chuàng)新意念，性價(jià)比不高，未能獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，缺乏有效的供應(yīng)，因而中高檔市場(chǎng)仍存在較大的需求空間。 人均 GDP的增 長(zhǎng)空間巨大（目前為 2176 美元）。 新一輪以住房為熱點(diǎn)的消費(fèi)周期即將開始，預(yù)計(jì)將歷時(shí) 10年以上。 中等收入國(guó)家人均建筑面積 平方米；高收入國(guó)家人均住房建筑面積 平方米。我市雖然遠(yuǎn)高于全國(guó) 31%的平均水平，但離國(guó)際先進(jìn)城市仍然存在較大差距。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 9 ※ 渾南板塊 (指新城及 周邊區(qū)域 )房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 自然環(huán)境好，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 價(jià)格分析： ? 均價(jià)從 3500 元 /㎡ — 5000 元 /㎡不等。 規(guī)劃建設(shè)中的ＣＢＤ，將成為沈陽(yáng)政治、文化，商貿(mào)、金融中心； 由“三區(qū)一城一帶”組成， 即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居 住區(qū)、大學(xué)城、渾河觀光旅游帶。 大學(xué)城 : 由 6所大學(xué)組成高等級(jí)大學(xué)城，規(guī)劃用地 10 平方公里，為國(guó)際一流水平和規(guī)模的大學(xué)科研、教育園區(qū)。商務(wù)中心區(qū)的中心軸為中央大街，其規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)將超過(guò)美國(guó)紐約公園大道、法國(guó)香榭里舍大街，將成為國(guó)際最著名的大街和新世紀(jì)、新沈陽(yáng)的標(biāo)識(shí)和象征。 沈陽(yáng)作為東北地區(qū)一個(gè)重要城市，受外地房地產(chǎn)的概念影響，概念炒作頻頻，但是往往都是憑空炒作，并沒(méi)有付之實(shí)際行動(dòng)及相應(yīng)產(chǎn)品與之相配合，讓消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)失去信心，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)生懷疑，以致 喪失購(gòu)房的念頭。 外地 /異地開發(fā)商都擁有雄厚的資金，決定了其所開發(fā)的項(xiàng)目都具有規(guī)模龐大的特點(diǎn)，大盤割據(jù)天下的時(shí)代來(lái)臨。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 19 河畔新城整體發(fā)展戰(zhàn)略 及產(chǎn)品力提升方案 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 20 一、河畔新城整體策劃目標(biāo) 建立“河畔新城”的卓越品牌，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 21 二、本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn) 明年市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，高手過(guò)招，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略： 即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。 ※ 核心競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)現(xiàn) : 外層價(jià)值 —— 河畔品牌分析： 河畔代表著高品質(zhì)和高檔次 ，是財(cái)富和身份的象征。 ? 延續(xù)河畔家園取得巨大成功的“先建配套后建物業(yè)”的開發(fā)策略。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 25 ? 渾河景觀： 項(xiàng)目 的規(guī)劃布局依渾河一線，按地勢(shì)分布多層、高層等，使整個(gè)園區(qū)的分布格局錯(cuò)落有致，“均好性”的總體規(guī)劃，保證了大部分單位均可遠(yuǎn)望河景。 企業(yè)聲譽(yù)是住宅品牌核心。 華新、聯(lián)美作為價(jià)值的基石。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 28 六、與消費(fèi)者取得共鳴： 建立認(rèn)同感： 營(yíng)造國(guó)際化、人文與健康的生活氛圍，讓消費(fèi)者產(chǎn)生認(rèn)同感與歸屬感。 有勇氣借貸購(gòu)房，有足夠的還款能力。 效仿及炫耀動(dòng)機(jī) 。 華新聯(lián)美從博大到精深，以其國(guó)際背景、扎實(shí)的本土經(jīng)驗(yàn)、雄厚的集團(tuán)實(shí)力、前瞻性的開發(fā)眼界等，為河畔新城繼河畔花園之后，持續(xù)創(chuàng)造地產(chǎn)界的高峰提供了堅(jiān)實(shí)的保障。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 35 九、品牌推廣語(yǔ)： ※ 首選方案： 國(guó)際生活百分百 ※ 闡釋： 國(guó)際化是這個(gè)時(shí)代的特征。 河畔新城廣告語(yǔ)的首要任務(wù)就是清晰地傳播項(xiàng)目的定位，令目標(biāo)客戶群初次接觸便得以認(rèn)知河畔新城的價(jià)值主張，并與自身的需求與欲望對(duì)照，從而形成感性上的認(rèn)知，繼而產(chǎn)生深入了解的沖動(dòng)，這是引發(fā)購(gòu)買行為的基礎(chǔ)。 ※ 候選方案 1： 你我的國(guó)際生活 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 37 ※ 闡釋： 此方案最大的特色在于與目標(biāo)客戶的溝通性強(qiáng)。 該廣告語(yǔ)也蘊(yùn)含著河畔新城與住戶親密的關(guān)系，就像一段真摯的愛(ài)情，在乎曾經(jīng)擁有，更在乎天長(zhǎng)地久，雙方手牽手，共同度過(guò)一生。 “滿足每一個(gè)有夢(mèng)的心”的提出，深入挖掘了目標(biāo)客戶的欲望與需要， 正因?yàn)槿绱耍兄鴪?jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)，對(duì)于有夢(mèng)的生活者來(lái)說(shuō)，是一種極大的觸動(dòng)，并引發(fā)共鳴。 品牌承諾： 品牌承諾：實(shí)現(xiàn)生活夢(mèng)想的舞臺(tái) 每一個(gè)人心中都有著對(duì)生活的夢(mèng)想，在河畔新城，國(guó)際的生活視野為住戶制訂了完善的生活計(jì)劃，為每一個(gè)人提供了量身定造的“圓夢(mèng)”平臺(tái)。 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 40 品牌描述： 智慧、包容、親切、現(xiàn)代 ? 如果將河畔新城擬人化，我們認(rèn)為更像一位父親。 ※ 在品牌發(fā)展與深化的過(guò)程中，不 斷創(chuàng)造河畔新城的美譽(yù)度。 北歐建筑風(fēng)格、三級(jí)規(guī)劃空間、院落圍合式布局， 構(gòu)筑超百萬(wàn)平米規(guī)模的國(guó)際級(jí)社區(qū)。日本彩色雙玻中空塑鋼窗 防銹、防腐銅鋁散熱器 超萬(wàn)平米大型運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部與一期同時(shí)交付，健康運(yùn)動(dòng)配套一步到位。 依托建筑錯(cuò)落的圍合式空間，構(gòu)建立體化多層次綠化景觀。 宅間綠地前的健康休閑區(qū)，生活與自然更親近。 商業(yè)獨(dú)立于居住、機(jī)動(dòng)分離于步行的交通系統(tǒng)，創(chuàng) 造最大的安全性和暢通性。 為子女出國(guó)提供咨詢與便利，開通留學(xué)直通車。 提供家政服務(wù)，提高業(yè)主生活品質(zhì)，免除家庭瑣事困擾。 銷售前期以河畔品牌、發(fā)展商與國(guó)際生活理念作為推廣重點(diǎn)。 ※ 原則 4:充足的客戶儲(chǔ)備與管理，開盤前達(dá)到： 強(qiáng)烈購(gòu)買意愿者： 500 個(gè)以上； 較強(qiáng)的購(gòu)買意愿者： 1000 個(gè)以上； 意向登記者： 3000 個(gè)以上。 2包括萬(wàn)科金色家園、金科名苑在內(nèi)，沈陽(yáng)的在售高檔地產(chǎn)項(xiàng)目，毛坯房?jī)r(jià)格超過(guò) 4000 元 /平方米的以上的，銷售速度均較為 緩慢。河畔新城合理的價(jià)格定位，將直接影響銷售旺勢(shì)是否形成。 另一方面，本項(xiàng)目總占建筑面積 100 萬(wàn)平方米的規(guī)模，開發(fā)周期長(zhǎng)，若在一期入市時(shí)的價(jià)格未形成強(qiáng)而有力的吸引力，將會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者等待社區(qū)成熟，等到河畔新城二期推出才購(gòu)買的情況。 注重生活細(xì)節(jié)。 開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的推廣。 ※ 對(duì)于單位推售策略，通常有兩種作法： 一是，分小組團(tuán)推出，避免將小區(qū)或大組團(tuán)賣散； 二是，基本依據(jù)整體各戶型的配比，從每個(gè)小組團(tuán)中抽出數(shù)組推出市場(chǎng)。 ※ 其出發(fā)點(diǎn)有四： 一是，北向組團(tuán)動(dòng)工早，客戶可及早看到工程形象，有助于信心的提升； 二是，北向組團(tuán)臨近富民橋，富民橋與河畔新城之間有較寬的綠化帶，對(duì)客戶對(duì)較大的吸引力； 三是，北向組團(tuán)臨近公路，并部分樓體靠近小高層及高層，視線受到阻礙，價(jià)格相對(duì)南向組團(tuán)較低，有助于吸引前期客戶購(gòu)買； 四是，南向組團(tuán)綜合素質(zhì)相對(duì)較高，價(jià)格較高，在河畔新城首次公開發(fā)售成功后，市場(chǎng)熱度達(dá)到一個(gè)高度，再推出方可確保此部分的銷售速度與銷售價(jià)格。 做事： 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié)。如樣板間應(yīng)采用有品質(zhì)保證的裝飾材料，才彰顯樓盤的形象與定位，還要注重細(xì)節(jié)，放置各式精致小飾物，如廚房的小砧板、菜刀、還有放置在桌上 的準(zhǔn)備好的晚餐材料：南瓜、大白菜、還有新鮮的魚等，這些都能引導(dǎo)參觀的人進(jìn)入模擬的居住環(huán)境氛圍內(nèi)。 經(jīng)驗(yàn)證明，讓前期買家有所回報(bào)往往是項(xiàng)目口碑最好的傳播方式。河畔新城必須通過(guò)極佳的銷售速度延續(xù)“河畔神話”。即使如此，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)時(shí)的渾南地段居住信心仍然不足。 ※ 原則 6:綜合性價(jià)比優(yōu)于對(duì)手： 沈陽(yáng)河畔新城 New Riverside Garden 49 一期銷售均價(jià)為 元 /平方米（含精裝修） ? 市場(chǎng)依據(jù)： 河畔新城的價(jià)格制訂，必須以市場(chǎng)為基本依據(jù)，遵照以下四個(gè)重要參考因素科學(xué)制訂，方可保證河畔新城的 價(jià)格具