【正文】 方案及項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃計(jì)算項(xiàng)目自籌資金和銀行借款金額如下： 企業(yè)自 籌 資金 11000 萬(wàn)元； 申請(qǐng) 銀行借款 20210 萬(wàn)元。 項(xiàng)目資金籌措、使用計(jì)劃、建設(shè)期利息計(jì)算詳見(jiàn)附表 104（投資使用計(jì)劃與資金籌措表） 。蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 附表 101 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 估計(jì)金額 (萬(wàn)元 ) 投資比例 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 估算說(shuō)明 (%) 單位 工程量 單價(jià) (元 ) 一 工程費(fèi)用 25750 二 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1826 三 基本預(yù)備費(fèi) (10%) 2762 靜態(tài)投資 30388 四 建設(shè)期利息 612 建設(shè)投資 31000 100 五 流動(dòng)資金 項(xiàng)目投入總資金 31000 100 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表 附表 102 序號(hào) 費(fèi)用名稱 金額 (萬(wàn)元 ) 估算說(shuō)明 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 309 2 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 258 3 辦公和生活家俱購(gòu)置費(fèi) 3 設(shè)計(jì)定員 5人 4 前期工程費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 編制評(píng)審項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 10 編制評(píng)審可行性研究報(bào)告 15 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 546 工程勘察費(fèi) 232 施工圖預(yù)算 編制費(fèi) 55 5 竣工圖編制費(fèi) 44 6 招標(biāo)費(fèi)用 42 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 64 8 其他零星費(fèi) 248 合計(jì) 1826 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 建設(shè)工程費(fèi)用估算表 續(xù)附表 103 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 單位 工程量 單價(jià) 估算金額 估算說(shuō)明 (元 ) (萬(wàn)元 ) 1 土地平整 15235 1 挖方 m3 2307692 9750 2 填方 m3 4819859 5485 2 路面工程 6120 1 車行道路面面層 m2 300540 2560 2 人行道路面面層 m2 159011 1125 3 道路路面基層 m2 396608 2315 4 路緣石 m 19284 90 5 路邊石 m 18405 30 3 工程管網(wǎng)（水、電、氣、通訊） m 17164 2587 4 綠化工程 m2 68667 60 412 5 路燈 工程 m 8246 480 6 防護(hù)、附屬工程及其他 m 2603 916 工程費(fèi)用合計(jì) 25750 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 資金使用計(jì)劃與籌措表 附表 104 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 年 份 1 2 3 4 5 6 7 1 資金使用 31000 15500 15500 建設(shè)投資 (不含建設(shè)期利息 ) 30388 15347 15041 建設(shè)期利息 612 153 459 流動(dòng)資金 2 資金籌措 31000 15500 15500 企業(yè)自有資金 (資本金 ) 11000 5500 5500 用于建設(shè)投資 11000 5500 5500 用于流動(dòng)資金 銀行借款 20210 10000 10000 用于建設(shè)投資 20210 5000 15000 用于支付建設(shè)期利息 用于流動(dòng)資金 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十 一 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) （一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)原則 遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則。 遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則。 以動(dòng)態(tài)、定量分析為主 ， 靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià) 。 （二） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》； 國(guó)家計(jì)委辦公廳計(jì)辦投資 [2021]1153 號(hào)文頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。 （三） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參數(shù) 基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 10%。 計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃， 工程 建設(shè)期 24 個(gè)月，從 2021 年 7 月 開(kāi)始前期工作 ， 至 2021 年 6 月 竣工。 建設(shè)投資借款償還及土地出讓計(jì)劃在道路建成后 5 年內(nèi)完成，故項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 7 年。 （ 3）法定盈余公積金提存率： 10%。 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、 營(yíng)業(yè) 收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 本項(xiàng)目營(yíng) 業(yè)收入主要分為兩部分：一是項(xiàng)目前期投入的 土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還 ；二是項(xiàng)目建成后周邊土地的增值收入。 （一） 土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還 按照國(guó)家及重慶市的相關(guān)規(guī)定，重慶市 蔡家組團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 前期對(duì)本項(xiàng)目投入的稅費(fèi)和規(guī)費(fèi)，政府要給予一定比例的返還。 根據(jù) 建設(shè)單位提供的數(shù)據(jù)， 公司從區(qū)、市級(jí)兩級(jí)財(cái)政 在項(xiàng)目項(xiàng)目建成的第一年和第二年將分別得到 7050 萬(wàn)余的 土地征用稅費(fèi)和財(cái)政返還 ，共計(jì) 14100 萬(wàn)元。 （二） 土地 增值收入 所建 基礎(chǔ)設(shè)施 輻射的可出讓土地面積為 3000 畝，由于 基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 和土地整治后 ，該部分土地價(jià)值 將 得以提高 ，土地出讓價(jià)格將大幅度增長(zhǎng)。 根據(jù)當(dāng)?shù)?土地 行情分析：在不建設(shè)該 基礎(chǔ)設(shè)施和土地平整 的情況下，預(yù)計(jì)該部分土地近年 （ 以道路建成后的第 2 年為起點(diǎn)，共預(yù)測(cè) 5年 ） 的出讓 綜合 價(jià)格依次為 18 萬(wàn)元 /畝、 20 萬(wàn)元 /畝、 21 萬(wàn)元 /畝、 23萬(wàn)元 /畝、 25 萬(wàn)元 /畝 ；道路建成后的土地出讓價(jià)格依次為 30 萬(wàn)元 /畝、33 萬(wàn)元 /畝、 35 萬(wàn)元 /畝、 37 萬(wàn)元 /畝、 41 萬(wàn)元 /畝 。 土地升值產(chǎn)生的收益作為 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè) 和土地平整 的回報(bào)，用于償還銀行借款和回收 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)投資 和土地平整投資 。 道路輻射的可出讓土地面積 3000 畝。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，該部分土 地從項(xiàng)目計(jì)算期第二 年開(kāi)始出讓，逐年出讓比例為 25%、 25%、蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18%、 18%、 14%，逐年土地出讓數(shù)量為 750 畝、 750 畝、 540 畝、 540畝、 420 畝。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整 后土地增值總收入為 54690 萬(wàn)元。 項(xiàng)目應(yīng)繳稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅金及附加為 3008 萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅 2735萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi) 191 元，教育費(fèi)附加 82 萬(wàn)元。 土地增值收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算詳見(jiàn)附表 111。 三、成本費(fèi)用估算 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地平整 建成后，需要利用土地出讓收入償還借款并回收投資，在建設(shè)投資借款償還和土地出讓期間需要設(shè)置專門機(jī)構(gòu)或安排專人監(jiān)管土地出讓收入的使用，借款償還完畢后道路的維護(hù)和管理移交給市政部門。因而道路的建設(shè) 投資以折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)的形式計(jì)入成本在土地出讓期間予以回收。 成本費(fèi)用估算方法采用要素法。 經(jīng)營(yíng)成本估算 (1) 職工工資：該項(xiàng)目不設(shè)置專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)投資的回收和借款償還，由項(xiàng)目建設(shè)單位有關(guān)部門安排專人對(duì)土地出讓收入的使用進(jìn)行監(jiān)管，定員為 5 人，該部分人員的工資進(jìn)入本項(xiàng)目的成本 中。根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平測(cè)算，職工工資平均為 3 萬(wàn)元 /年，年工資總額為 15 萬(wàn)蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 元。 （ 2）職工福利費(fèi)，按工資總額的 14%計(jì)算，年職工福利費(fèi)總額為 2 萬(wàn)元。 （ 3）道路維修費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，年維修費(fèi)為 150萬(wàn)元。 （ 4）管理費(fèi)參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，估算金額為 5 萬(wàn)元。 （ 5）其他支出參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，估算金額為 4 萬(wàn)元。 通過(guò)上述計(jì)算，項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本為 176 萬(wàn)元。 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)按出讓土地?cái)?shù)量分?jǐn)傆?jì)算。 經(jīng)計(jì)算，折舊費(fèi)總計(jì)為 26164 萬(wàn)元，攤銷費(fèi)總計(jì)為 4836 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù) 費(fèi)用為建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)期間的借款利息。 總成本費(fèi)用 經(jīng)過(guò)上述計(jì)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的總成本費(fèi)用為 33717 萬(wàn)元。 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表 112。 四、利潤(rùn)估算及利潤(rùn)分配 計(jì)算期內(nèi)，土地增值收入為 54690 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為 3008萬(wàn)元，總成本費(fèi)用為 33717 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為 17966 萬(wàn)元，所得稅稅率為 33%，所得稅 5929 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 12037 萬(wàn)元。 稅后利潤(rùn)按 10%提取法定盈余公積金，提取公積金后的利潤(rùn)用于償還借款，還款后剩余利潤(rùn)進(jìn)行分配。經(jīng)計(jì)算，法定盈余公積金為蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1204 萬(wàn)元，利潤(rùn)分配總額為 10833 萬(wàn)元。 利潤(rùn)估算及分配詳見(jiàn)損益和利潤(rùn)分配表（附表 113）。 五、財(cái)務(wù)分析 盈利能力分析 項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表見(jiàn)附表 113。 根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率 =年平均利潤(rùn)總額 /總投資179。 100% =% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 114。 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 115。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、資本金收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： （ 1）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR： ∑（ CICO） t(1+FIRR)t=0 式中： CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 t第 t 年 根據(jù)上式計(jì)算出內(nèi)部收益率為： FIRR（全部投資） =% 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 FIRR（資本金） =% （ 2）、投資回收期 投資回收期 = 年 （ 3）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) FNPV=∑（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 CI現(xiàn)金流入量 CO現(xiàn)金流出量 ic基準(zhǔn)收益率，此處 ic =10% t第 t 年 根據(jù)上式計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV（全部投資） =7348 萬(wàn)元。 分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，資本金收益率 %，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 10%和銀行長(zhǎng)期借款利率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 7348 萬(wàn)元，大于零。說(shuō)明項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 財(cái)務(wù)平衡及償債能力分析 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表見(jiàn)附表 116。計(jì)算期內(nèi)第 1 年的資金流入與流出持平，第四 年后 有盈 余資金，說(shuō)明項(xiàng)目能夠保證財(cái)務(wù)平衡。 項(xiàng)目借款償還計(jì)劃表見(jiàn)附表 117。項(xiàng)目建設(shè)投資借款償還采取等額還本付息方式，項(xiàng)目建設(shè)期 24 個(gè)月，跨度 兩 年， 建設(shè)期過(guò)后在2 年內(nèi)等額償還借款 。 從借款償還計(jì)劃表可以看出，項(xiàng)目在還款期內(nèi)有充足的資金用于蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 償還借款。還款期內(nèi)， 償債備付率分別 為 、 ,都大于 1,說(shuō)明項(xiàng)目的償債能力是較好的。 盈虧平衡分析 計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 33735 萬(wàn)元，分解成可變成本 131萬(wàn)元、固定成本 33604 萬(wàn)元 ,土地增值總收入為 54690 萬(wàn)元， 營(yíng)業(yè)稅及附加為 3008 萬(wàn)元。根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì) 算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下 : BEP（土地出讓率） = 年 固 定 總 成 本 年?duì)I業(yè)收入 年可變成本 營(yíng)業(yè)稅及附加 179。100% = % BEP（出讓土地?cái)?shù)量） =3000 畝179。 % = 畝 根據(jù)以上數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖見(jiàn)圖 111。 盈虧平衡分析表明，可出讓土地的出讓率只需達(dá)到 %，即該部分土地的出讓面積達(dá)到 畝時(shí)，項(xiàng)目就可以保本，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 蔡家組團(tuán)南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 05000100001500020210250003000035000400