【正文】 借款年利率為 %，半年借款利率為 %。 3 筆借款都是在2021 年 下半年 開始償還， 2021 年還清，分 三 次償還 。 借 款還本付息表 表 9 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年年初借款累計(jì) 62268 本年借款 60000本年應(yīng)計(jì)利息 2268 年底還本付息 年末借款累計(jì) 62268 年初借款累計(jì) 20210 20756 本年借款本年應(yīng)計(jì)利息 756 年底還本付息 年末借款累計(jì) 20756 年初借款累計(jì) 20210 20756 本年借款本年應(yīng)計(jì)利息 756 年底還本付息 年末借款累計(jì) 20756 年初借款累計(jì) 62268 本年借款 100000 60000 20210 20210 0 0 0本年應(yīng)計(jì)利息 2268 年底還本付息 0 0 0 年末借款累計(jì) 62268 0 借款還本付息表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng) 營(yíng)期第一筆借款第二筆借款第三筆借款借款匯總 注：當(dāng)年利息 =（年初借款本息累計(jì) +當(dāng)年借款 /2）年利率 開發(fā)費(fèi)用 ： 萬元 ，前三項(xiàng)之 和 銷售收入 =81873 25000+139406 14000= 專業(yè)好文檔 豬豬貓 .CN 第 45 頁 總成本匯總表 表 10 項(xiàng)目 合計(jì)（1 ）開發(fā)成本 1 、土地使用權(quán)出讓金 2 、前期工程費(fèi) 3 、建安工程費(fèi) 4 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 、公共配套設(shè)施費(fèi) 6 、不可預(yù)見費(fèi) 7 、開發(fā)期間稅費(fèi) （2 ）開發(fā)費(fèi)用 1 、管理費(fèi)用 2 、銷售費(fèi)用 3 、財(cái)務(wù)費(fèi)用 （3 ）合計(jì) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本估算匯總表 銷售收入及稅金測(cè)算表 ： 銷售總收分批按比例預(yù)測(cè)表 表 11 序號(hào) 合計(jì)（萬元） 2021 2021 2021 2021 2021 20211 0 81873 0 81873 0別墅 81873 0 高層 42240 0 0 25344 16896別墅 25000 0 25000 25000 25000高層 14000 0 14000 14000 14000 0 0 0 100% 0 0 0 40% 40% 20%97166 0 0 0 0 0 0 14000 14000 14000銷售面積單位售價(jià)銷售面積單位售價(jià)二期銷售收入所占比例項(xiàng)目銷售收入一期銷售收入所占比例 專業(yè)好文檔 豬豬貓 .CN 第 46 頁 銷售稅金及附加 表 12 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 （ 1 ） * 5 % 城市建設(shè)維護(hù)稅 （ 2 . 1 ） * 7 % 教育附加稅 （ 2 . 1 ） * 3 % 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1 ） * 0 . 0 9 % 交易印花稅 （ 1 ） * 0 . 0 5 % 交易管理稅 （ 1 ） * 0 . 5 % 3 土地增值稅 （ 1 ） * 1 % 4 所得稅 5 可運(yùn)用資金 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 本項(xiàng)目住宅部分損益表 表 13 （ 1）住宅部分總投資的投資利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)總額 /總投資額） 100% =（ ） 100% =% （ 2）住宅部分總投資的投資利稅率 =（土地增值稅 +銷售稅金及附加 +利潤(rùn)總額） /總投資額 =（ ++） / =% （ 3）住宅部分 資金的投資利潤(rùn)率 =（利稅總額 /住宅部分自由資金 ） 100% =（ ） 100% =% 專業(yè)好文檔 豬豬貓 .CN 第 47 頁 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 包括利息 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 （1 2 3 4 ） 6 所得稅 （5 ）* 2 5 % 7 稅后利潤(rùn) （5 ） （6 ） 8 盈余公積金 （7 ）* 1 0 % 9 可分配利潤(rùn) （7 ） （8 ） 損益表序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 固定成本與變動(dòng)成本的分離 項(xiàng)目 合計(jì)（萬元）前期工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 開發(fā)區(qū)間稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)用 合計(jì) 土地使用權(quán)出讓金 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 變動(dòng)成本固定成本 線性盈虧平衡時(shí)的產(chǎn)銷量 計(jì)算法： 設(shè)： S：銷售收入； C：成本總額； P：銷售單價(jià)； CF：固定成本； Q：銷售數(shù)量； CV：變動(dòng)成本； E：利潤(rùn)； CX：?jiǎn)挝蛔儎?dòng)成本； 則有關(guān)系式： S=PQ C=CF + CV = CF+ CX Q 專業(yè)好文檔 豬豬貓 .CN 第 48 頁 E=S – C=(P CX )Q CF 由盈虧平衡的定義，即 E=0 ，得 E=(P CX )Q0 CF =0 故得盈虧平衡點(diǎn) Q0 的計(jì)算式： Q0 = CF / P CX 已知我們項(xiàng)目的固定成本為 ，單位變動(dòng)成本 /m 2 ,整個(gè)住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)為 17125 元 /m 2 。則求得 Q0 = （ 17125 – ） = 萬平方米。 占總住宅建筑面積的 %，即在售價(jià)不變、成本不變的前提下，項(xiàng)目的銷售率要達(dá)到 %，項(xiàng)目才能達(dá)到靜態(tài)盈虧平衡，也即投資剛能保本。對(duì)于住宅項(xiàng)目而言，盈虧平衡點(diǎn)超過 70%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已十分高?？梢姳卷?xiàng)目 在 目前的 市場(chǎng)環(huán)境下建設(shè)，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，須十分謹(jǐn)慎。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 我們項(xiàng)目所在地屬于前山地區(qū)。該地塊屬于新興開發(fā)區(qū)，道路綠化較少，大多是外來打工者，人口問題較為復(fù)雜，治安問題相對(duì)來說比較差。同時(shí)，在我們項(xiàng) 目的東側(cè)就是前山河，這條河流現(xiàn)在還是處于一種中度污染的狀態(tài)，所以如果在項(xiàng)目開工后第一期出售時(shí)此河流仍人沒有得到改善，后果將不堪設(shè)想。 解決 措施，針對(duì)于綠化較少，治安較差等特點(diǎn)，我們項(xiàng)目將會(huì)盡量提高項(xiàng)目本身的綠化率，同時(shí)在物業(yè)管理中的保安部分中，根據(jù)廣東省有關(guān)文件，今后保安管理都屬于當(dāng)?shù)鼐炀止芾恚詧?jiān)決貫徹此文件做到保安專業(yè)化，提高治安水平。最后，在今年的珠海年度發(fā)展大會(huì)上政府已經(jīng)明確的提出了治理前山河的設(shè)想，相信在我們地塊開發(fā)之前前山河會(huì)得到相應(yīng)的改善已降低我們的風(fēng)險(xiǎn)。 時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn) 我們的項(xiàng)目預(yù) 計(jì)于 2021 年 1月 動(dòng)工，總工期有 八 年的時(shí)間，分三個(gè)大期，十個(gè)小期完成。介于這兩年珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆迅猛的發(fā)展，珠海的地價(jià)在今年內(nèi)基本就翻了翻，但是現(xiàn)在有時(shí)處于一個(gè)相對(duì)來說比較調(diào)整的階段，下一階段房地產(chǎn)的形勢(shì)業(yè)界眾說紛紜，以比較主流的看法加上我們自己的分析，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)既使是冷下來也不會(huì)到一種崩潰的程度，因?yàn)橹楹Ｊ斜容^特殊的一個(gè)地區(qū)，來這邊買房的人主要的是看重這邊的環(huán)境與城市本身的發(fā)專業(yè)好文檔 豬豬貓 .CN 第 49 頁 展?jié)摿?，加之?gòu)房者多為外地人，包括港澳同胞以及全國(guó)各地的有眼光的商人。所以我們項(xiàng)目的動(dòng)工工期雖然比較長(zhǎng)，但是介于以上分析，風(fēng)險(xiǎn) 系數(shù)還是比較少。需要注意的是由于今年物價(jià)的上升，通貨膨脹率達(dá)到了歷年的最高，鋼材更是水漲船高。根據(jù)慣性定律，今后幾年鋼材的價(jià)格可能會(huì)對(duì)我們的價(jià)難成本構(gòu)成比較大風(fēng)險(xiǎn)。 解決措施：我們要隨時(shí)注意跟進(jìn)各個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度，以及周邊樓盤的變化，同時(shí)要加強(qiáng)注意市場(chǎng)的變化，做得好有時(shí)不如作的巧，時(shí)機(jī)的把握在一不斷更新分析各方面數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，失時(shí)調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 由于我們地塊屬于超級(jí)大盤式的地塊，所以在規(guī)劃的上，一定要考慮與周邊和珠海市的總體規(guī)劃布局，不然很有可能造成不合群的局面，參照周邊的華發(fā)新城和華發(fā) 世紀(jì)城這兩個(gè)大盤的規(guī)劃，我們?cè)谥A(chǔ)上進(jìn)行了綜合改善， 像 容積率的限制，車位數(shù)的限制等等條件，也都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決措施 ： 我們項(xiàng)目組初步將此地塊規(guī)劃成了三個(gè)地塊分別進(jìn)行開發(fā)， S1。 S2。 S3 在三個(gè)地塊中每個(gè)地塊又分成了幾期逐期進(jìn)行開發(fā)，這樣就避免了，一次性規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠在開發(fā)建設(shè)中吸取經(jīng)驗(yàn)不斷更新，進(jìn)步。 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 關(guān)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最主要的還是影響到們房?jī)r(jià)的各個(gè)因素，比如宏觀國(guó)家政策，政府限制條件，市場(chǎng)健康程度（泡沫化程度）等，在這其中宏觀的國(guó)家政策有最為關(guān)鍵，今年 以來國(guó)家為了抑制居民投資過熱，防止流動(dòng)性過剩等問題，使央行加了六次息，而過去十年加起來也沒有今年一年調(diào)整的次數(shù)多，從這點(diǎn)可以看出我們國(guó)家對(duì)于打擊這種過熱投資的決心，九月初央行又發(fā)出了，以家庭為單位購(gòu)買第二套房產(chǎn)的按揭最少要四成以上，這些政策的重點(diǎn)打擊對(duì)象無疑是我們居高不下的樓價(jià)，今年已經(jīng)結(jié)束，今后幾年的政策我們也很難判定，但是有一點(diǎn)是肯定的房?jī)r(jià)幾乎沒有可能再出現(xiàn)這樣瘋狂的飆升。這樣的事實(shí)也使我們的項(xiàng)目在產(chǎn)品定價(jià)方面存在了一定的風(fēng)險(xiǎn)。解決措施 ： 由于我們的項(xiàng)目初步定為中上端的產(chǎn)品所以在自我產(chǎn)品的完善度上，我們將 本著精益求精的態(tài)度去做我們的產(chǎn)品，時(shí)尚，典雅，溫馨，舒適這些都是我們項(xiàng)目的主題，相信在比照了類似樓盤的基礎(chǔ)上我們的樓盤將會(huì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)融資，負(fù)債經(jīng)營(yíng)來的風(fēng)險(xiǎn)，所以我們這里主要討論的是銀行借款的專業(yè)好文檔 豬豬貓 .CN 第 50 頁 及時(shí)懷帶以及在市場(chǎng)疲軟，銷售不暢，利潤(rùn)下降時(shí)最大限度的控制杠桿效應(yīng)的負(fù)面影響效應(yīng)。 銷售率的風(fēng)險(xiǎn)分析，從項(xiàng)目的盈虧平衡分析中可以得出，本項(xiàng)目在假設(shè)總投資和銷售單價(jià)不變的情況下，當(dāng)銷售率既盈虧平衡點(diǎn) BEP 達(dá)到 % 時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到了 靜態(tài) 盈虧平衡點(diǎn)，即投資 剛 能夠保本。與資料顯示 ，對(duì)于住在項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)銷售率低 70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是比較低的，可見本項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)環(huán)境下開發(fā)建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)較為 大 。但是由于盈虧平衡分析是靜態(tài)分析，沒有考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，所以并不能完全從盈虧平衡中去判斷項(xiàng)目盈利能力的大小，期間仍然需要重視銷售率不足或是下降帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 解決措施 ： 制定嚴(yán)密的資金計(jì)劃表， 1。嚴(yán)格按照進(jìn)度表和資金計(jì)劃表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，控制成本。 2。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，加強(qiáng)營(yíng)銷，確保甚至超越預(yù)期的銷售率，在開發(fā)過程中在保證質(zhì)量的前提下嚴(yán)格控制成本， 3 尋找合作伙伴，是風(fēng)險(xiǎn)均攤到多個(gè)人頭上 。 自 然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目所在地出與普通平地，周圍已有一些建成的住宅區(qū)，項(xiàng)目東向近鄰 前 山河，此河較為平靜，無災(zāi)害歷史所以可以不考慮河流對(duì)項(xiàng)目的災(zāi)害影響。周圍無山，只有在距項(xiàng)目的西南角一公里左右有一些小山，對(duì)于項(xiàng)目沒有什么實(shí)質(zhì)性影響，不用考慮山體滑坡等地質(zhì)災(zāi)害，但是考慮到項(xiàng)目是在珠海并且離海不遠(yuǎn)，珠海屬于南亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，常年盛行東南風(fēng)和東北風(fēng)，春季比較潮濕，冬季干燥，所以對(duì)珠海影響較大的災(zāi)害又：臺(tái)風(fēng)，暴雨，冷空氣，強(qiáng)風(fēng)和寒露風(fēng)等。在上述的災(zāi)害中向臺(tái)風(fēng)和暴雨都會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目影響較大，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目戰(zhàn)線比較長(zhǎng)所以不 能隨意的更改時(shí)期，所以這些自然災(zāi)害對(duì)我們的項(xiàng)目進(jìn)度的影響會(huì)找程很大的問題 。解決措施： 由于臺(tái)風(fēng)一般都是會(huì)在 7， 8 月份較為頻繁，我們只能在臺(tái)風(fēng)到來之前，強(qiáng)烈要求施工單位做好預(yù)防臺(tái)風(fēng)這類災(zāi)害的措施或者在工期內(nèi)允許的條件下在保證施工質(zhì)量的前提下，盡快趕工，完成比較容易受影響的施工部分。同是我們也要在建筑材料質(zhì)量方面把關(guān)，并且采用防水防潮功能的較強(qiáng)的材質(zhì)，才可以到有關(guān)的建設(shè)工程造價(jià)管理部門咨詢。 項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 更具我們地塊所處的地