南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告b200503p-資料下載頁(yè)
2025-02-25 23:10本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概覽?？芍涫杖耄ㄔ?208702177938744. 以上數(shù)據(jù)來(lái)自南昌市統(tǒng)計(jì)局。進(jìn)入2021年以來(lái)，南昌市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了增長(zhǎng)加速的現(xiàn)象，2021年GDP增幅%. 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性變動(dòng)的角度考察，發(fā)現(xiàn)第一、第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重有小。幅下降的趨勢(shì)，究其根源是由于南昌市把發(fā)展重心放在工業(yè)上。南昌市近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖。南昌市近年來(lái)固定資產(chǎn)投資情況。啟動(dòng)，近三年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)，但2021年受中央政府宏觀政策影響，增幅出。南昌市近年來(lái)人均可支配收入情況。與此同時(shí)，居民的居住條件也得到較大幅度的改善，人均住房使用面積在2021年出現(xiàn)大幅。在全國(guó)這輪投資帶動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮中，南昌市的房地產(chǎn)業(yè)也得到了良好的發(fā)展機(jī)。遇，可以說(shuō)目前市場(chǎng)正處于上升期中。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）97137235350. 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)方）—138250266. 2021年商品住宅各面積段成交情況：
【正文】 對(duì)比，本案租金較低。 ? 本案總體經(jīng)營(yíng)情況不佳，臨街商 鋪經(jīng)營(yíng)情況良好，內(nèi)街商鋪及二樓商鋪經(jīng)營(yíng)不善。 本案經(jīng)營(yíng)不善，除了商業(yè)街定位及規(guī)劃有相應(yīng)的問(wèn)題以外，主要體現(xiàn)在蓮塘客源消費(fèi)能力較低，對(duì)中高檔商品及業(yè)態(tài)接受度較低。 周邊住宅自帶商鋪情況： 案名 商鋪位置 商鋪形式 面積 （平方米） 價(jià)格 （元 /平方米） 推案量 （平方米） 銘威 陽(yáng)光麗景 澄湖中路 沿街獨(dú)立 商鋪 4090 50006300 2021 蓮西路 同上 105200 40004200 4000 星云娛樂(lè)城 分割 靈活分割 價(jià)格未定 12021 星港 小鎮(zhèn) 向陽(yáng)路 沿街 2層商鋪 40110 1F:4000 2F:2021 — 新竹小區(qū) 澄湖中路 沿街獨(dú)立 商鋪 30120 3780 7000 田沁園 向陽(yáng)路 同上 — — 3000 夢(mèng)里水鄉(xiāng) 澄湖北路 沿街商鋪 商業(yè)街 — — 15000 4000 小結(jié)： 從規(guī)模上來(lái)看： ? 蓮塘商圈純商業(yè)項(xiàng)目較少，住宅項(xiàng)目的沿街商業(yè)占主體； ? 夢(mèng)里水鄉(xiāng)為距本案最近的項(xiàng)目，也是目前商業(yè)地產(chǎn)推案量最大的住宅項(xiàng)目。 在價(jià)格上來(lái)看： ? 得益于蓮塘商圈多年來(lái)形成的人氣和完善配套，蓮塘中心商鋪價(jià)格同樣為峰頂，周邊價(jià)格較 低，新興商業(yè)區(qū)的價(jià)格明顯低于鎮(zhèn)中心； ? 綜合租金和售價(jià)情況以及澄湖中路商鋪惜售不惜租的情況來(lái)看，投資者還是看好本區(qū)域未來(lái)的潛力。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)情況： 小結(jié)： ? 南昌 化工市場(chǎng)正處于引導(dǎo)期，售價(jià)較為低廉，同時(shí)由于是江西省唯一的化工市場(chǎng)，因此該市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況比較理想，但值得關(guān)注的是購(gòu)買(mǎi)者中很大一部分是用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)的，真正的投資客并不多。 ? 南昌汽配城的雖然采取了先經(jīng)營(yíng)后銷(xiāo)售的模式，并承諾包租以及回購(gòu)但銷(xiāo)售情況并不理想。 ? 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在雖然從當(dāng)前價(jià)格上能有一定的提升，但無(wú)疑會(huì)降低項(xiàng)目整體品質(zhì)，且銷(xiāo)售情況并不理想。 案名 商鋪位置 商鋪形式 面積 （平方米） 價(jià)格 （元 /平方米） 推案量 （平方米） 南昌化工市場(chǎng) 沿南蓮路 獨(dú)立商鋪 140 40004200 30000 市場(chǎng)內(nèi)部 獨(dú)立商鋪 6080 28002900 100000 南昌汽配城 (1期 ) 市場(chǎng)內(nèi)部 獨(dú)立商鋪 150 （ 1F+2F+3F） 35004500 65000 五、項(xiàng)目結(jié)論 從住宅市場(chǎng)的分析可以看出，區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)具有雛形，蓮塘鎮(zhèn)上項(xiàng)目眾多，但在體量以及檔次上均比較遜色，因此價(jià)格反而比較低。我們來(lái)看四 個(gè)目前區(qū)域內(nèi)的大盤(pán)個(gè)案： 案名 地址 總量 價(jià)格 （元 /M2） 去化 （套 /月） 主力產(chǎn)品 大湖之都 南蓮路西側(cè) 8000戶(hù)， 100萬(wàn)方 1980 35~40套 /月 多層（一期）、小高、 排屋 夢(mèng)里水鄉(xiāng) 澄湖北路 599號(hào) 40萬(wàn)方， 2300戶(hù) 1700~1880 45套 /月 多層、小高、排屋 康城 迎賓中大道 555號(hào) 50萬(wàn)， 3000戶(hù) 2200 30套 /月 多層、小高 陽(yáng)光麗景 斗柏路 189號(hào) 1400戶(hù)、 20萬(wàn)方 1935 15套 /月 多層、小高 大湖之都和夢(mèng)里水鄉(xiāng)在樓盤(pán)形象的包裝上明顯高 于另外兩個(gè)個(gè)案因此去化速度相對(duì)比較快。 康城緊鄰迎賓大道，地段位置最好，價(jià)格也最貴，去化速度也比較好。 陽(yáng)光麗景地處蓮塘鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，可以說(shuō)生活配套條件最好，但由于樓盤(pán)缺乏知名度，因此去化較差。 我們認(rèn)為以本項(xiàng)目的地段條件以及項(xiàng)目規(guī)模，未來(lái)主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是以上四個(gè)項(xiàng)目，因此在定位時(shí)主要參考的就是以上項(xiàng)目，由于產(chǎn)品情況未知，根據(jù)項(xiàng)目立地條件，目前本案的可行價(jià)格區(qū)間為 17001800元 /平方米。 區(qū)域累計(jì)的價(jià)格漲幅相當(dāng)大， 2021年初普通項(xiàng)目的價(jià)格大約只有 800元 /平方米，目前已經(jīng)達(dá)到 1500元 /平方米的水平，由于購(gòu)房者主要來(lái)自南昌市，因此有必要同時(shí)了解南昌市的同時(shí)期房?jī)r(jià)。 2021年 2021年 2021年 2021年 （預(yù)計(jì)） 南昌市 2021 2500 3000 3500 蓮塘鎮(zhèn) 1000 1200 1600 1800 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目住宅 2021年初的價(jià)格為 2021元 /平方米。 根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，影響本項(xiàng)目住宅成功銷(xiāo)售的關(guān)鍵是樓盤(pán)形象的包裝，因此廣告投入可能會(huì)比較大，如能達(dá)到周邊大盤(pán)個(gè)案的平均水平，則銷(xiāo)售速度能達(dá)到 3040套 /月（平均）。 從項(xiàng)目地塊目前的情況看，本項(xiàng)目商業(yè)部分主要面臨兩大問(wèn)題： 商業(yè)氛圍的形成需要時(shí)間 商業(yè)缺乏主題定位，商業(yè)價(jià)值難以提升 量體大，去化速度問(wèn)題 第一點(diǎn)問(wèn)題實(shí)質(zhì)就是時(shí)間問(wèn)題，根據(jù)項(xiàng)目地塊周邊開(kāi)發(fā)情況，以及周邊同類(lèi)個(gè)案的操作節(jié)奏，我們認(rèn)為需要 3年左右的時(shí)間周邊區(qū)域才能發(fā)展成熟，屆時(shí)對(duì)商業(yè)街的銷(xiāo)售才可順利進(jìn)行。 第二點(diǎn)問(wèn)題既商業(yè)形態(tài)定位問(wèn)題，我們認(rèn)為有以下兩種模式： （ 1）商業(yè)街 從目前來(lái)看： ? 租金情況：根據(jù)《蓮塘鎮(zhèn)部分街道商鋪?zhàn)饨鸨怼?，目前澄湖中路商鋪?zhàn)饨饦O低，只有 810元 /平米月，是蓮塘鎮(zhèn)商圈中心租金的 1/5 至 1/10。 ? 銷(xiāo)售價(jià)格情況：目前蓮塘鎮(zhèn)核心商圈的商業(yè)價(jià)格估計(jì)在 7000元 /平方米左右，而本項(xiàng)目周邊的銷(xiāo)售價(jià)格僅 35004000元 /平方米。 ? 去化情況：蓮塘鎮(zhèn)住宅自帶商鋪去化速度都較低，目前商鋪的去化在 10套 /月以下。 綜合以上情況，就目前情況來(lái)說(shuō)，本案商業(yè)街若在近期（ 2021 年年底以前）推出，具體預(yù)判指標(biāo)如下： 售價(jià)： 37004000元 /平米 租金：難以租賃 去化： 10套 /月以?xún)?nèi) 因此，近期不宜推出本案商業(yè)街項(xiàng)目。 推遲至三年之后來(lái)看： 隨著本案區(qū)域 的建設(shè)發(fā)展、配套的成熟和住宅項(xiàng)目入住人氣不斷地上升，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀樯徧列碌某墒焐倘?，預(yù)計(jì)三年之后本案商業(yè)街的銷(xiāo)售指標(biāo)能有較大的提升。 但就本案 15萬(wàn)方的大量體來(lái)說(shuō)，去化仍將是困擾本案商業(yè)街的主要問(wèn)題。 （ 2）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 根據(jù)上面對(duì)項(xiàng)目周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分析，可以得出： ? 銷(xiāo)售情況：蓮塘鎮(zhèn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前在售商鋪價(jià)格在 28004500元 /平方米（多層連售）的范圍內(nèi)。但專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的塑造需政府支持。 ? 去化情況：目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在售商鋪去化速度較一般商鋪略高，成功包裝的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的去化在 1030套 /月左右。 ? 客源情況：投 資客少，自用客源比例高，說(shuō)明區(qū)域投資價(jià)值沒(méi)有得到認(rèn)同，無(wú)法保證足夠的客源。 綜上所述，若定位于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，本案具體預(yù)判指標(biāo)如下： 售價(jià)： 40004500元 /平米 去化： 30套 /月左右 可見(jiàn)，以上兩種方案都存在一定的問(wèn)題，最主要的問(wèn)題是銷(xiāo)售速度得不到保證。 總結(jié)： 項(xiàng)目所在區(qū)域樓市正處于發(fā)展起步階段，未知因素較多，目前入市風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)由于項(xiàng)目周邊人氣尚未積聚，商業(yè)氛圍有待形成，從周邊條件成熟的時(shí)間截點(diǎn)上看，本項(xiàng)目商業(yè)部分具備可操作性大約需要 3 年左右時(shí)間。住宅部分相對(duì)可行性比較強(qiáng)，但由于區(qū)域內(nèi)大 盤(pán)較多，存在激烈競(jìng)爭(zhēng)，去化速度偏慢。
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1