【導讀】重要經(jīng)濟指標概覽。可支配收入（元）6208702177938744. 以上數(shù)據(jù)來自南昌市統(tǒng)計局。進入2021年以來，南昌市經(jīng)濟出現(xiàn)了增長加速的現(xiàn)象，2021年GDP增幅%. 從產業(yè)結構性變動的角度考察，發(fā)現(xiàn)第一、第三產業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比重有小。幅下降的趨勢，究其根源是由于南昌市把發(fā)展重心放在工業(yè)上。南昌市近年來產業(yè)結構變化圖。南昌市近年來固定資產投資情況。啟動，近三年來房地產開發(fā)投資額大幅增長，但2021年受中央政府宏觀政策影響，增幅出。南昌市近年來人均可支配收入情況。與此同時，居民的居住條件也得到較大幅度的改善，人均住房使用面積在2021年出現(xiàn)大幅。在全國這輪投資帶動的房地產開發(fā)浪潮中，南昌市的房地產業(yè)也得到了良好的發(fā)展機。遇，可以說目前市場正處于上升期中。全社會固定資產投資（億元）97137235350. 商品房批準預售面積（萬方）—138250266. 2021年商品住宅各面積段成交情況：

　　

【正文】 對比，本案租金較低。 ? 本案總體經(jīng)營情況不佳，臨街商 鋪經(jīng)營情況良好，內街商鋪及二樓商鋪經(jīng)營不善。 本案經(jīng)營不善，除了商業(yè)街定位及規(guī)劃有相應的問題以外，主要體現(xiàn)在蓮塘客源消費能力較低，對中高檔商品及業(yè)態(tài)接受度較低。 周邊住宅自帶商鋪情況： 案名 商鋪位置 商鋪形式 面積 （平方米） 價格 （元 /平方米） 推案量 （平方米） 銘威 陽光麗景 澄湖中路 沿街獨立 商鋪 4090 50006300 2021 蓮西路 同上 105200 40004200 4000 星云娛樂城 分割 靈活分割 價格未定 12021 星港 小鎮(zhèn) 向陽路 沿街 2層商鋪 40110 1F:4000 2F:2021 — 新竹小區(qū) 澄湖中路 沿街獨立 商鋪 30120 3780 7000 田沁園 向陽路 同上 — — 3000 夢里水鄉(xiāng) 澄湖北路 沿街商鋪 商業(yè)街 — — 15000 4000 小結： 從規(guī)模上來看： ? 蓮塘商圈純商業(yè)項目較少，住宅項目的沿街商業(yè)占主體； ? 夢里水鄉(xiāng)為距本案最近的項目，也是目前商業(yè)地產推案量最大的住宅項目。 在價格上來看： ? 得益于蓮塘商圈多年來形成的人氣和完善配套，蓮塘中心商鋪價格同樣為峰頂，周邊價格較 低，新興商業(yè)區(qū)的價格明顯低于鎮(zhèn)中心； ? 綜合租金和售價情況以及澄湖中路商鋪惜售不惜租的情況來看，投資者還是看好本區(qū)域未來的潛力。 專業(yè)市場情況： 小結： ? 南昌 化工市場正處于引導期，售價較為低廉，同時由于是江西省唯一的化工市場，因此該市場的銷售情況比較理想，但值得關注的是購買者中很大一部分是用來自己經(jīng)營的，真正的投資客并不多。 ? 南昌汽配城的雖然采取了先經(jīng)營后銷售的模式，并承諾包租以及回購但銷售情況并不理想。 ? 專業(yè)市場在雖然從當前價格上能有一定的提升，但無疑會降低項目整體品質，且銷售情況并不理想。 案名 商鋪位置 商鋪形式 面積 （平方米） 價格 （元 /平方米） 推案量 （平方米） 南昌化工市場 沿南蓮路 獨立商鋪 140 40004200 30000 市場內部 獨立商鋪 6080 28002900 100000 南昌汽配城 (1期 ) 市場內部 獨立商鋪 150 （ 1F+2F+3F） 35004500 65000 五、項目結論 從住宅市場的分析可以看出，區(qū)域市場已經(jīng)具有雛形，蓮塘鎮(zhèn)上項目眾多，但在體量以及檔次上均比較遜色，因此價格反而比較低。我們來看四 個目前區(qū)域內的大盤個案： 案名 地址 總量 價格 （元 /M2） 去化 （套 /月） 主力產品 大湖之都 南蓮路西側 8000戶， 100萬方 1980 35~40套 /月 多層（一期）、小高、 排屋 夢里水鄉(xiāng) 澄湖北路 599號 40萬方， 2300戶 1700~1880 45套 /月 多層、小高、排屋 康城 迎賓中大道 555號 50萬， 3000戶 2200 30套 /月 多層、小高 陽光麗景 斗柏路 189號 1400戶、 20萬方 1935 15套 /月 多層、小高 大湖之都和夢里水鄉(xiāng)在樓盤形象的包裝上明顯高 于另外兩個個案因此去化速度相對比較快。 康城緊鄰迎賓大道，地段位置最好，價格也最貴，去化速度也比較好。 陽光麗景地處蓮塘鎮(zhèn)區(qū)內，可以說生活配套條件最好，但由于樓盤缺乏知名度，因此去化較差。 我們認為以本項目的地段條件以及項目規(guī)模，未來主要的競爭對手主要是以上四個項目，因此在定位時主要參考的就是以上項目，由于產品情況未知，根據(jù)項目立地條件，目前本案的可行價格區(qū)間為 17001800元 /平方米。 區(qū)域累計的價格漲幅相當大， 2021年初普通項目的價格大約只有 800元 /平方米，目前已經(jīng)達到 1500元 /平方米的水平，由于購房者主要來自南昌市，因此有必要同時了解南昌市的同時期房價。 2021年 2021年 2021年 2021年 （預計） 南昌市 2021 2500 3000 3500 蓮塘鎮(zhèn) 1000 1200 1600 1800 預計本項目住宅 2021年初的價格為 2021元 /平方米。 根據(jù)目前的市場情況，影響本項目住宅成功銷售的關鍵是樓盤形象的包裝，因此廣告投入可能會比較大，如能達到周邊大盤個案的平均水平，則銷售速度能達到 3040套 /月（平均）。 從項目地塊目前的情況看，本項目商業(yè)部分主要面臨兩大問題： 商業(yè)氛圍的形成需要時間 商業(yè)缺乏主題定位，商業(yè)價值難以提升 量體大，去化速度問題 第一點問題實質就是時間問題，根據(jù)項目地塊周邊開發(fā)情況，以及周邊同類個案的操作節(jié)奏，我們認為需要 3年左右的時間周邊區(qū)域才能發(fā)展成熟，屆時對商業(yè)街的銷售才可順利進行。 第二點問題既商業(yè)形態(tài)定位問題，我們認為有以下兩種模式： （ 1）商業(yè)街 從目前來看： ? 租金情況：根據(jù)《蓮塘鎮(zhèn)部分街道商鋪租金表》，目前澄湖中路商鋪租金極低，只有 810元 /平米月，是蓮塘鎮(zhèn)商圈中心租金的 1/5 至 1/10。 ? 銷售價格情況：目前蓮塘鎮(zhèn)核心商圈的商業(yè)價格估計在 7000元 /平方米左右，而本項目周邊的銷售價格僅 35004000元 /平方米。 ? 去化情況：蓮塘鎮(zhèn)住宅自帶商鋪去化速度都較低，目前商鋪的去化在 10套 /月以下。 綜合以上情況，就目前情況來說，本案商業(yè)街若在近期（ 2021 年年底以前）推出，具體預判指標如下： 售價： 37004000元 /平米 租金：難以租賃 去化： 10套 /月以內 因此，近期不宜推出本案商業(yè)街項目。 推遲至三年之后來看： 隨著本案區(qū)域 的建設發(fā)展、配套的成熟和住宅項目入住人氣不斷地上升，本案所在區(qū)域將成為蓮塘新的成熟商圈，預計三年之后本案商業(yè)街的銷售指標能有較大的提升。 但就本案 15萬方的大量體來說，去化仍將是困擾本案商業(yè)街的主要問題。 （ 2）專業(yè)市場 根據(jù)上面對項目周邊專業(yè)市場的分析，可以得出： ? 銷售情況：蓮塘鎮(zhèn)專業(yè)市場目前在售商鋪價格在 28004500元 /平方米（多層連售）的范圍內。但專業(yè)市場的塑造需政府支持。 ? 去化情況：目前專業(yè)市場在售商鋪去化速度較一般商鋪略高，成功包裝的專業(yè)市場的去化在 1030套 /月左右。 ? 客源情況：投 資客少，自用客源比例高，說明區(qū)域投資價值沒有得到認同，無法保證足夠的客源。 綜上所述，若定位于專業(yè)市場，本案具體預判指標如下： 售價： 40004500元 /平米 去化： 30套 /月左右 可見，以上兩種方案都存在一定的問題，最主要的問題是銷售速度得不到保證。 總結： 項目所在區(qū)域樓市正處于發(fā)展起步階段，未知因素較多，目前入市風險較大，同時由于項目周邊人氣尚未積聚，商業(yè)氛圍有待形成，從周邊條件成熟的時間截點上看，本項目商業(yè)部分具備可操作性大約需要 3 年左右時間。住宅部分相對可行性比較強，但由于區(qū)域內大 盤較多，存在激烈競爭，去化速度偏慢。