【導(dǎo)讀】六、公共秩序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案.............30

　　

【正文】 ，包括探測器、電源、防火門、消火栓。 (3)每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。 給排水系統(tǒng)管理方案 (1) 做好日常 檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇臺(tái)風(fēng)或大暴雨過后，及時(shí) 檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。 (2)嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱 (柜 )一一對應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。 (3)嚴(yán) 格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運(yùn)行。開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。 (3) 做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容 :聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每 季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于 10 分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。 三、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案 (一 )掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。 (二 )建立設(shè)備管理臺(tái)賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時(shí)更換設(shè)備。 (三 )日常維護(hù)。 建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度 ，并作好詳細(xì)記錄，做到預(yù)防為主，并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率 100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。 四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案 (一 )保潔設(shè)施 根據(jù)開發(fā)商設(shè)計(jì)，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按 45 間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔 50 米左右配一只。同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。 (二 )保潔措施及考核 保潔人員的安排 :小區(qū)配保潔人員 2 名，其中 1 人負(fù)責(zé)小區(qū)沿街和外圍 清掃保潔及整個(gè)小區(qū)的垃圾清運(yùn)，另 1 人負(fù)責(zé)多層住宅內(nèi)公共部位清掃保潔。 保潔措施及考核 (1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行 12 小時(shí)動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到建設(shè)部全國示范標(biāo)準(zhǔn)。 (2)保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。實(shí)行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時(shí)，不將垃圾散落在樓梯 和樓面上。 (3)積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識(shí)知曉率大于 70%，健康行為形成率大于 60%。 (4)利用小區(qū)宣傳窗，設(shè)立健康教育專欄。內(nèi)容有控?zé)熀皖A(yù)防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。 (5)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí)，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。 (6)配合我市開展生態(tài)城市的建設(shè)。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具，加強(qiáng)生態(tài)教育，倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)，崇尚生態(tài)文化，讓生態(tài)文明觀深入人心。 清掃時(shí)間 :實(shí)行 12 小時(shí)保潔制，從早上 7 時(shí)至晚上 7 時(shí)。沿街首次清掃，在 8:00 前完成，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運(yùn)首次在 8:30 左右，晚上在7:00 左右清運(yùn)，期間根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)和垃圾量適當(dāng)增加次數(shù)。 （三）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理 加強(qiáng)宣傳工作，請商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成 12 小時(shí)滾動(dòng)清掃保潔，及時(shí)清理垃圾桶。每月 1 次與商戶聯(lián)系溝通，每年 1 次召集評選文明商戶活動(dòng)，積極配 合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理工作，使之符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，秩序良好，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。 五、綠化養(yǎng)護(hù)管理的具體實(shí)施方案 （一）綠化管理方案、措施 綠化養(yǎng)護(hù)人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地面積，配置日常綠化管理人員1 人，綠化養(yǎng)護(hù)管理納入公司綠化隊(duì)統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護(hù)在保養(yǎng)期滿接手后進(jìn)行。 制定綠化養(yǎng)護(hù)、管理制度，制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程。并切實(shí)貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使養(yǎng)護(hù)計(jì)劃落到實(shí)處。 通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動(dòng)、社 區(qū)文化活動(dòng)，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強(qiáng)化業(yè)主的綠化保護(hù)意識(shí)，防止人為毀壞。 在綠化特色方面，重在營造生機(jī)盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點(diǎn)綴小區(qū)環(huán)境，展示“ 北城春色 小區(qū)”綠色文化。 建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標(biāo)識(shí)，養(yǎng)護(hù)工作有計(jì)劃、有實(shí)施、有記載。 建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀(jì)念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標(biāo)牌。 (二 )綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)施的配備使用及 養(yǎng)護(hù)工作標(biāo)準(zhǔn) 割草 :配置割草機(jī)一臺(tái)用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進(jìn)行局部修整。 清除雜草 :每月 1 次，對草坪雜草嚴(yán)重混雜的進(jìn)行換草。 施肥 :普遍施肥每年 23 次，根據(jù)生長情況，安排好重點(diǎn)施肥。 做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點(diǎn)。 及時(shí)修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀，層次分明。 補(bǔ)苗。清除枯枝死樹，及時(shí)補(bǔ)栽，保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到 98%以上。 做好病蟲害防治工作。每天巡回檢查觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)對癥施藥，每 季度全面防治。 六、公共秩 序的維護(hù)、治安配合的具體實(shí)施方案 安全防范管理方案 保安隊(duì)伍的建立 :從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔(dān)任隊(duì)長和班長，新進(jìn)隊(duì)員經(jīng)正常培訓(xùn)分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實(shí)習(xí)，經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊(duì)長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗 (班長兼 )，互相配合。具體安排見第三章。 24 小時(shí)執(zhí)勤、巡邏，標(biāo)準(zhǔn)化管理。保安實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)， 3 班 2 運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)行保安隊(duì)長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機(jī)抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管。 制訂保安交接班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責(zé)。 建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。 (1)按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報(bào)警系統(tǒng)的作用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。 (2)充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進(jìn)入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行監(jiān)視和跟蹤，必要時(shí)進(jìn)行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時(shí)運(yùn)用無線對講機(jī)，紐織保安人員處置緊急事件。 (3)重視第三道防線，單元電控防盜門 /門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客，拒之門外。 (4)有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人 、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。 (5)通過多種方式，積極開展宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主自防意識(shí)，學(xué)會(huì)合理有效地使用好室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)的作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人 開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。 (7)制定應(yīng)急事件處理預(yù)案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應(yīng)和機(jī)動(dòng)應(yīng)急能力。 裝修期間，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理。 保安工作標(biāo)準(zhǔn) : (1)門崗 :依照規(guī)定立崗和實(shí)施禮儀服務(wù)；對外來人員進(jìn)行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；對進(jìn)出車輛進(jìn)行 記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費(fèi)；及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門 /車閘，并用對講機(jī)通知巡邏崗；對大件物品進(jìn)出進(jìn)行必要的登記和盤查；按規(guī)定交接崗。 (2)巡邏車管崗 :依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容 :公共設(shè)施、場地、消防通道、設(shè)備機(jī)房、裝修場所、停車場及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫，立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并向上級報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進(jìn)行查問、檢查證件，必要時(shí)可帶到管理處或提交派出所處理。 (3)監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時(shí)刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進(jìn)行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機(jī)向班長報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，立即用對講機(jī)向班長報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報(bào)告；負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊；對備用鑰 匙使用進(jìn)行登記。 七、各類管理檔案的建立與管理 (一 )檔案按照達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)的要求，分 18 類建立 :包括小區(qū)驗(yàn)收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、配合街道居委會(huì)派出所工作、業(yè)主委員會(huì)概況、業(yè)主委員會(huì)與管理單位關(guān)系、企業(yè)各項(xiàng)管理制度、現(xiàn)代化管理、財(cái)務(wù)管理、房屋及維修管理、設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程 :收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲(chǔ)存一一入柜存檔一一匯總裝訂。 (二 )制定《檔案管理制度》，規(guī)范檔 案管理工作。 (三 )檔案的計(jì)算機(jī)管理 :利用計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存檔案信息，以方便管理和檔案的查詢利用?？砂凑盏刂贰⑿彰?、電話等多種特征檢索查找。 （四）業(yè)主檔案管理 管理處建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一檔； 業(yè)主檔案的管理按公司《檔案管理制度》要求執(zhí)行； 業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；每月 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理歸檔； 管理處主任每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，發(fā)現(xiàn)問題書面通知整改； 業(yè)主檔案內(nèi)容 :入住交房通知單、交房手續(xù)流轉(zhuǎn)單、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時(shí) 公約、裝修申請表及檢查記錄、裝修管理服務(wù)協(xié)議、房屋共有部位共用設(shè)施維修委托協(xié)議、業(yè)主登記表、房屋驗(yàn)收單、入住資料發(fā)放簽收單、產(chǎn)權(quán) (租賃 )清單、售房合同復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主房屋維修檔案、繳費(fèi)情況一覽表、其他有關(guān)業(yè)主資料。 (五 )房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊 內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)人；房屋類型；使用面積、建筑面積；土地分?jǐn)偯娣e；使用情 況；附設(shè)設(shè)施情況；車庫使用情況等。 (六 )共用設(shè)備、設(shè)施管理檔案 對設(shè)備、設(shè)施分門別類地予以編號(hào)登記，制定成《設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳》。 業(yè)主服務(wù)中心每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃 清單，正確反映目前實(shí)際情況，以便合理分?jǐn)傇O(shè)備使用費(fèi)。 管理處主任負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)整改。 檔案內(nèi)容包括 :設(shè)備設(shè)施產(chǎn)品合格證、電器線路圖、安裝調(diào)試保養(yǎng)手冊、使用說明書、安全檢驗(yàn)報(bào)告、安裝質(zhì)量等級核定書、分部工程質(zhì)量評定書、設(shè)備管理撿查記錄表、安裝大修檢驗(yàn)報(bào)告、維修合同、維修報(bào)告、日常運(yùn)行撿查記錄等。 第 五 章 社區(qū)建設(shè) 一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動(dòng)安排 社區(qū)活動(dòng)是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強(qiáng)業(yè)住戶間的鄰里意識(shí)、和睦相處關(guān)系和提 高人們生活品位的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤滑劑。 北城春色 小區(qū)社區(qū)文化的總體目標(biāo)是 :建成安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。我們擬定，社區(qū)文化的主題 :第一年為“ 北城春色 小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與”。 (一 )文明社區(qū)創(chuàng)建工作 積極參加社區(qū)共建理事會(huì)，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，為文明社區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會(huì)為主組織實(shí)施，管理處要參加共建理事會(huì)的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)。 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實(shí)處。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中， 如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標(biāo)，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)，做好本職工作，以實(shí)際行動(dòng)配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標(biāo)落到實(shí)處。 開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動(dòng)，使創(chuàng)建工作豐富多彩。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)