【導(dǎo)讀】烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告。加丁嘎度假山莊項目計劃書。編制;閆作國,審核;羅桑.多吉堅贊。（一）拉薩林芝地區(qū)酒店市場分析5. （一）酒店客房標準8. 六、修建后加丁嘎度假山莊酒店功能介紹13. 元，平均出租率均高于72%這一良好水平。地區(qū)住宿供不應(yīng)求的局面。此外，其中有半數(shù)以上國外游客將會在林芝停。留過夜、近百個小型旅游局將在林芝設(shè)立分公司，旅游業(yè)將會高速發(fā)展，萬元,現(xiàn)有職工250多人其中高級管理人員11人,中級管理人員23人,特。別是烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,近幾年來在江孜,日喀則地區(qū)業(yè)績嬌人,并。游將會每年成倍的增長,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)

　　

【正文】 前期流動 方式一： 加丁嘎村 以 土地 方式入股大 酒店 ， 烏孜房地產(chǎn)開發(fā) 公司 將以現(xiàn)金方式入股 ，依公司總資產(chǎn)總額 3916萬元計算。公司擬注冊資本 4000萬元，各業(yè)主可根據(jù)實際股份進行配股。公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 方式二： 公司 直接投資 4 千萬元 ，公司擬注冊資本 4000 萬元。公司有 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 業(yè)主投資成立，成立后與其 加丁嘎 村委會 簽訂 士地 租賃協(xié)議，即不需要 加丁嘎村委會 直接出資入股， 加丁嘎村委會 繼續(xù)保持 土地股份分紅 。公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。 相對于業(yè)主，兩種方式有以下差異： 圖表 31：公司成立方式的比較 比較內(nèi)容 方式一 方式二 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 39 / 48 房屋產(chǎn)權(quán) 加丁嘎村委會 不再擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司所有 加丁嘎村委會 仍繼續(xù)保持房屋產(chǎn)權(quán) 公平性 加丁嘎村委會 以 土地 入股，但 實際價值難以確定。 根據(jù)房產(chǎn)實際情況，給予差異性的租賃價格，有利于顯示公平性，維護 加丁嘎村委會 合法利益。 風險性 加丁嘎村委會 不再擁有產(chǎn)權(quán)，有一定 的風險性 加丁嘎 仍保留產(chǎn)權(quán)，在保證租金的前提下，基本上沒有風險性 設(shè)定他項權(quán) 加丁嘎村委會 不可以在原有產(chǎn)權(quán)上設(shè)定他項權(quán) 大 業(yè)主可以設(shè)定他項權(quán)，有利于業(yè)主自身的資本運作 稅金 加丁嘎村委會以土地 入股，將繳納稅費 不需要繳納該部分稅費，減少公司開辦費用 法定代表人 公司法定代表人由公司董事長擔任。 公司利潤分配辦法 公司利潤分配方式暫定以下三種，具體方式由股東大會根據(jù) 酒店 經(jīng)營的實際情況選擇適用： （ 1）以公司當年利潤派發(fā)現(xiàn)金； （ 2）以公司當年利潤派發(fā)新股； （ 3）以公司盈余公積金轉(zhuǎn)贈股本。 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 40 / 48 （二）公司治理結(jié)構(gòu) 股東會 公司依參股情況建立股東名冊，股東名冊是證明股東持有公司股份的充分證據(jù)。股東按其所持有股份的種類依照《公司法》享有權(quán)利，承擔義務(wù)；持有同一種類股份的股東，享有同等權(quán)利，承擔同種義務(wù)。 股東大會是公司的權(quán)力機構(gòu)，依照《公司法》行使相關(guān)職權(quán)。股東大會會議由董事會召集，董事長主持；董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長主持；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事主持。 根據(jù)貴單位在 加丁嘎 度假山莊 中擁有的產(chǎn)權(quán)面積及價值，我們初步測算貴單位在 加丁 嘎度假山莊酒店 所占股份如下表： 圖表 32： 烏孜 在 加丁嘎度假山莊酒店 所占股份 表 大 酒店 改造總 建筑 面積 m2 樓層房號 建筑 面積 （ m2） 產(chǎn)權(quán)價值 (萬元 ) 面積比例 (％ ) 股份比例 (％ ) 按照上述“方式一”設(shè)立公司，股東大會組成有以下兩種建議： 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 41 / 48 建議一：按照公司法規(guī)定，上圖所示 2家業(yè)主只要入股 加丁嘎度假山莊酒店 均是股東。因此，股東大會由 2家業(yè)主組成。 建議二：從股東會運作形式、決策力度、工商注冊等角度考慮，我們建議選舉股東會代表，代表數(shù) 10 人。股東會代表由 2 家業(yè) 主通過協(xié)商交流等方式推薦人選，然后選舉產(chǎn)生。股東大會由 2家股東代表組成。 按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會由入股業(yè)主組成。 董事會及經(jīng)營管理機構(gòu) 公司董事會成員由公司股東大會選舉產(chǎn)生，共 9名，其中職工董事 1名。董事會設(shè)董事長一人，可以設(shè)副董事長。董事長和副董事長由董事會以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。 董事長召集和主持董事會會議，檢查董事會決議的實施情況。副董事長協(xié)助董事長工作，董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長履行職務(wù)；副董事 長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。 股份有限公司設(shè)總經(jīng)理，由董事會決定聘任或者解聘?？偨?jīng)理根據(jù)《公司法》、《公司章程》等規(guī)定，執(zhí)行董事會的各種決議，對 酒店 進行日常經(jīng)營管理。 根據(jù)四星級 酒店 管理經(jīng)營的標準，擬設(shè)定 酒店 崗位設(shè)置和人員編制如下： 圖表 33： 加丁嘎度假山莊酒店 崗位設(shè)置和人員編制表 部門 崗位設(shè)置 編制人數(shù) 總經(jīng)理室 3人 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 42 / 48 總經(jīng)理 1 副總經(jīng)理 1 總經(jīng)理助理 1 行政辦公室 12人 辦公室 2人 主任 1 行政秘書 1 人力資源 2人 經(jīng)理 1 人事專員 1 質(zhì)檢 4人 質(zhì)檢培訓(xùn)經(jīng)理 1 客戶服務(wù)經(jīng)理 3 倉管 2人 倉管員 2 公管企劃 2人 經(jīng)理 1 企劃美工 1 后勤保障部 18人 工程主管 1人 主管 1 采購 2人 經(jīng)理 1 采購員 1 網(wǎng)絡(luò)工程 2人 網(wǎng)絡(luò)工程師 2 工程維修 3人 萬能工 2 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 43 / 48 弱電工 1 安保部 10人 經(jīng)理 1 消防專管員 1 領(lǐng)班 3 安保員（內(nèi)保） 5 市場營銷部 6人 總監(jiān) 1人 1 市場拓展 3人 經(jīng)理 1 市場代表 2 營運 2人 主管 1 預(yù)訂員 1 客戶服務(wù)部 57人 客房 37人 經(jīng)理 1 主管 3 服務(wù)員 15 計件工 10 制服工 2 PA主管 1 PA 5 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 44 / 48 前臺 11人 經(jīng)理 1 前臺主管 2 前臺接待員 8 禮賓 6人 主管 1 行禮員 6 總機 3人 接線員 3 商務(wù)中心 6人 經(jīng)理 1 商務(wù)中心 商務(wù)中心文員 2 其他配套服務(wù)中心 服務(wù)員 3 財務(wù)部 6人 經(jīng)理 經(jīng)理 1 會計 主管 1 會計專員 2 出納 主管 1 出納員 1 總計 108人 監(jiān)事會 公司設(shè)立監(jiān)事會，監(jiān)事會成員 5名，其中職工監(jiān)事 2名。 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 45 / 48 監(jiān)事會設(shè)主席一人，可以設(shè)副主席。監(jiān)事會主席和副主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。監(jiān)事會主席召集和主持監(jiān)事會會議；監(jiān)事會主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由監(jiān)事會副主席召集和主持監(jiān)事會會議；監(jiān)事會副主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同 推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會會議。公司董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。 根據(jù) 酒店 管理的實際情況，列表簡要表示公司治理結(jié)構(gòu)如下： 圖表 34： 加丁嘎度假山莊酒店 的公司治理結(jié)構(gòu) 十二、 拉薩 加丁嘎度假山莊酒店 經(jīng)營管理 股東大會 董事會 監(jiān)事會 總經(jīng)理 行政辦公室 后勤保障部 市場營銷部 客戶服務(wù)部 商務(wù)中心 財務(wù)部 烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 46 / 48 關(guān)于 加丁嘎度假山莊酒店 的經(jīng)營管理主要有三種方式： （一）自行管理 酒店 股東可以委派相關(guān)具有一定管理經(jīng)驗的人員，直接參與 加丁嘎度假山莊酒店 的管理。自行管理的成本費用相對較低，但是 酒店 經(jīng)營管理者的經(jīng)驗可能較為缺乏，會影響 酒 店 經(jīng)濟效益。 （二）聘用 酒店 顧問公司 酒店 管理過程中可以聘用 酒店 顧問公司，對 酒店 各種經(jīng)營活動提出建議和意見，為 酒店 經(jīng)營者解決經(jīng)營中所遇到的各種困難。聘用 酒店 顧問公司有利于彌補 酒店 經(jīng)營者管理經(jīng)驗的不足。 如日喀則烏孜大酒店 我們認為，一家良好的經(jīng)營業(yè)績、成熟的 酒店 經(jīng)營管理經(jīng)驗和良好形象及較強實力的 酒店 管理機構(gòu)對一家高星級 酒店 來說是必須的。聘請品牌酒店 管理機構(gòu)也是目前眾多高星級 酒店 的一貫做法，一是能使 酒店 管理經(jīng)營制度化、規(guī)范化，提高 酒店 的管理水平；二是能借用 酒店 管理機構(gòu)的品牌效益，迅速提高 酒店 的知名度和競爭力；三 是在眾多的 酒店 業(yè)主中具有權(quán)威的公信力。 （三）納入 酒店 管理集團經(jīng)營體系 酒店 管理經(jīng)營與辦公 別 墅 的物業(yè)管理有著重大的區(qū)別，因此，我們建議， 酒店 營業(yè) 后應(yīng)聘請專 業(yè)星級 酒店 經(jīng)營管理品牌機構(gòu)對 酒店 進行經(jīng)營管理。 十三、 項目的社會效益分析 在 西藏 林 芝地區(qū) 修建加丁嘎度假山莊 ，使更多的中外游客和藏族同胞，能 享受到大自然 美麗的景色 。項目的實施可為西藏 林 芝地區(qū) 旅游業(yè) 奠定了烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 47 / 48 一定的基礎(chǔ) ,對促進 林 芝地區(qū) 獨 特 的旅游 資源的應(yīng)用起到了一定的帶動作用，項目建成后 ,可為 加丁嘎村 解決 100 名 青年及下崗職工就業(yè)問題， 可帶動本村相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù) 200 多人 ,緩解 當?shù)?就業(yè)壓力，促進社會安定團結(jié)。 填補西藏 林芝 地區(qū) 無高星級賓館 ，從而也給 當?shù)?項目所在地政府、主管機構(gòu)帶來巨大的社會影響和經(jīng)濟收入并推動當?shù)?旅游 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 十四 ,結(jié)語 隨著 西藏旅游業(yè)升溫 ， 拉薩 尤其是 林芝地區(qū) 高星級 酒店 的發(fā)展將面臨巨大的空間， 酒店 客房出租率以及客房價格逐年攀升的趨勢十分明顯。因此， 拉薩 烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以 加丁嘎 度假山莊 為主要項目 ， 從 提升加丁嘎 度假山莊 整體形象的高度出發(fā)，提出了把 加丁嘎 度假山莊 修建 為四星級 酒店 的思路與規(guī)劃方案。 首先， 修建 酒店 的費用低、周期短 。與在 拉薩市 區(qū) 另尋新址興建類似級別的 酒店 相比，把 加 加丁嘎 村修建 度假山莊 ,其 修建 用費較低，若以 4個樓層計算， 修建 費用可控制在 2500 萬元人民幣左右。另外， 修建 周期也比較短，若 修建一棟 4層 樓，所需時間至多 2年 。 其次， 提高業(yè)主的資產(chǎn)收益 。 酒店 按四星級級別建成 后的每平方米年收入至少為 普通旅館 。因此， 加丁嘎度假山莊 按四星級標準 修建 將為業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟效益回報。 再次， 投資回報周期短 。若 酒店 修建 工程總費用控制在 2500 萬元左右，那么 酒店 經(jīng)營 10 年就可以收回改造成本。從相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)分析， 加丁嘎度假山莊 總體上達到盈虧平衡水平 難度和風險都較小。投資收益率和烏孜加丁 嘎度假山莊可行性研究報告 48 / 48 成本收益率也是每年漲幅較大。 最后， 酒店 將面臨難得的發(fā)展機遇 。 隨著西藏旅游業(yè)升溫，拉薩尤其是林芝地區(qū)高星級酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間， 屆時 每年 將吸引海內(nèi)外游客 20萬人次觀 光 ，這些參觀者將成為 林芝 高星級 酒店 重要的客戶資源。因此，如果我們 2020 年內(nèi)計劃對 酒店 進行 修建 ， 2020 年初 酒店 正式對外營運，那么 加丁嘎 度假山莊 一定抓住 這次 難得機遇。 通過綜合分析，我們認為把 加丁嘎 度假山莊 部分樓層 修建 為四星級 標準 酒店 的思路與規(guī)劃方案總體上是可行的 附件：