【導(dǎo)讀】萬/畝），總用地面積約600畝，計(jì)劃使用500畝?；涣鳌⑿蓍e娛樂的大型綜合活動場所。該項(xiàng)目以大型現(xiàn)代游樂設(shè)施。擬建地區(qū)的開發(fā)建設(shè)政策、法令和法規(guī)。根據(jù)該項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)。本項(xiàng)目及有利于本地區(qū)旅游事業(yè)的發(fā)。展目標(biāo)，力爭做到東營市的一個(gè)閃光點(diǎn)和重要旅游窗口。加強(qiáng)東營的基礎(chǔ)設(shè)施及精神文化建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)東營快速發(fā)展。缺乏統(tǒng)一的布置和管理，與城市高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃存在較大的差距。企業(yè)和高素質(zhì)人群將來到東營市安家落戶。東營市人口增加、人均收。的精神文化生活需求，嚴(yán)重滯后于東營市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。品質(zhì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為依托，把東營建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完善”的中心城將是現(xiàn)階段東營市發(fā)展的首要目標(biāo)。東營國家級自然保護(hù)區(qū)，國聯(lián)通等無線通信網(wǎng)絡(luò)可覆蓋東營市城區(qū)范圍。東營市通信網(wǎng)絡(luò)已全部實(shí)現(xiàn)交換程控化和傳輸數(shù)字化。項(xiàng)在中國的城市之林中，東營市是一個(gè)非常年輕的城市。快令世人刮目相看。2021年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值

　　

【正文】 的 %的 60%計(jì)取。 工程保險(xiǎn)費(fèi) 按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ④市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等根據(jù)政府的相關(guān)文件計(jì)取 ，本項(xiàng)目按照 萬元考慮 。 ⑤ 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。其中 :設(shè)計(jì)費(fèi)按 25 元 /m2, 工程勘察費(fèi)按照設(shè)計(jì)費(fèi)的 15%計(jì)取。 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 40 ⑥ 施工圖審查費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 施工圖預(yù)算編制費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 ⑦ 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取 ； 勞動安全衛(wèi)生評審費(fèi) 按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì) 取 ； 水資源建設(shè)、評價(jià)、保護(hù)費(fèi) 按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取 。 ⑧ 征地 費(fèi)用 為 35 萬元 /畝 。 ⑨工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的 3%計(jì)取。 項(xiàng)目投資估算 東營中心城主題 游樂園 項(xiàng)目建設(shè)工程總投資 萬元，其中： 建筑安裝 工程費(fèi)用 萬元， 工程建設(shè) 其他費(fèi)用 萬元（其中： 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用 1000 萬元），預(yù)備費(fèi)用 萬元， 建設(shè)期利息 萬元， 鋪底流動資金 萬元。詳見投資估算匯總表（附表111）、 建筑安裝工程投資估算表 （附表 112）、 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表 （附表 113）、 建設(shè)期利息計(jì)算表 （附表 114）。 項(xiàng)目投資估算匯總表 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 41 表 111 估算書 工程和費(fèi)用名稱 單位 總價(jià) (萬元 ) 各部分投資 比例 （ %） 編號 1 第一部分 建筑安裝工程費(fèi)用 萬元 2 第二部分 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元 3 第三部分 基本預(yù)備費(fèi) 萬元 4 第四部分 建設(shè)期利息 萬元 5 第五部分 鋪底流動資金 萬元 總投資估算（ 1+2+3+4+5） 萬元 建筑安裝工程投資估算表 表 112 估算書 工程和費(fèi)用名稱 單位 工程量 單價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬元 ) 編號 建筑安裝工程費(fèi)用 1 總用地面積 m2 333380 1 園區(qū) m2 60300 接待服務(wù)區(qū) m2 5500 2245 極限運(yùn)動區(qū) m2 6500 2235 休閑運(yùn)動區(qū) m2 12021 2235 濱水景觀區(qū) m2 5000 2250 休閑娛樂區(qū) m2 8500 2250 保留建筑區(qū) m2 6800 2200 2 道路 m2 24160 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 42 主干道 m2 13360 365 次干道 m2 10800 355 3 建筑物 m2 8600 2250 4 構(gòu)筑物 (景點(diǎn) ) m2 3800 2300 5 場地 m2 90700 廣場 m2 20200 380 綠化場地 m2 33000 220 籃、足、排球場地 m2 12021 252 停車場 m2 25500 245 6 水域 m2 35600 人工湖 m2 20600 550 水庫 m2 31000 475 合計(jì) 2 建筑密度 m2 % 3 綠化率 m2 74% 中心城主題 游樂園 （擬 稿） 可行性研究報(bào)告 43 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表 表 113 估算書 工程和費(fèi)用名稱 單位 計(jì)算基數(shù) 費(fèi)率 % 總價(jià) (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1 建設(shè)用地相關(guān)費(fèi)用 征地費(fèi)土地劃撥費(fèi)用 畝 拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)? 管線遷移及補(bǔ)償費(fèi) 2 建設(shè)管理費(fèi)等 建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元 建設(shè)部建財(cái)［ 2021］ 394號 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 從 2021 年起不再收取 工程監(jiān)理費(fèi) 萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［ 2021］ 670號文件 工程招標(biāo) 服務(wù)收費(fèi) 萬元 國家計(jì)委［ 2021］ 1980 號文件 工程保險(xiǎn)費(fèi) 萬元 建設(shè)部建標(biāo)［ 2021］ 164 號文件 市政公用設(shè)施費(fèi) m2 15 3 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 工程勘察費(fèi) m2 國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 工程設(shè)計(jì)費(fèi) m2 25 國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 施工圖審查費(fèi) 萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 44 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表（續(xù)表） 表 113 估算書 工程和費(fèi)用名稱 單位 計(jì)算基數(shù) 費(fèi)率 % 總價(jià) (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 萬元 國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價(jià)格［ 2021］ 125號文件 勞動安全衛(wèi)生評審費(fèi) 萬元 建設(shè)部建標(biāo)［ 2021］ 164號文件 水資源建設(shè)、評價(jià)、保護(hù)費(fèi) 萬元 保監(jiān)［ 2021］ 22 號文件 4 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用 開辦費(fèi) 游樂設(shè)施 . 項(xiàng) 1 6000 實(shí)際購置費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 45 建設(shè)期利息估算表 附表 114 單位 :萬元 序號 項(xiàng)目 年限 金額 (萬元 ) 第 1年利息 (萬元 ) 第 2 年利息 (萬元 ) 利息合計(jì) (萬元 ) 本金利息合計(jì) 1 建設(shè)期 (年 ) 2 2 第 1 年借款額 (萬元 ) 3 第 2 年借款額 (萬元 ) 合計(jì) 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 46 資金籌措 資金來源 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目的 建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、鋪底流動資金 組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。 資金來源構(gòu)成 項(xiàng)目資金來 源構(gòu)成情況如下表： 建設(shè)期 資金來源及籌措表 項(xiàng)目 資金 (萬元 ) 比例 自籌資金 % 銀行融資 % 總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動資金） % 由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會影響工程進(jìn)度的實(shí)施。 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 47 第 十二 章 投資收益分析評價(jià) 本項(xiàng)目經(jīng)營測算 （見附表 121） 經(jīng)營收入估算表（年收入） 附表 121 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 經(jīng)營期間 備注 第 3年 第 4 年 第 5年 ~第14年 第 15年 合計(jì) 1 經(jīng)營收益 風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī)模達(dá) 120萬人次 ,門票收入 風(fēng)景區(qū)年旅游規(guī)模達(dá) 120萬人次 ,有 40萬人次游玩 經(jīng)營收入合計(jì) 營業(yè)稅及附加 經(jīng)營收益合計(jì) 本項(xiàng)目經(jīng)營成本分析 本地區(qū) 游樂園 正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成 能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測算 ， 正常年 需支出 萬元；詳見《經(jīng)營使用外購燃料動力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用）》。 員工費(fèi)用 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 48 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查， 服務(wù)和管理人員共 36 人 ,每人每月工資 3500 元 ；共需要支出 126 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 維修費(fèi)用 主要指 游樂設(shè)備 日常維修的費(fèi)用，每年約需 108 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 折舊及攤銷費(fèi)用 游樂設(shè)備和房屋 折舊及攤銷每年約需 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等，每年約需 萬；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 各種稅費(fèi) 主要指營業(yè)稅支出，每年約需 530 萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年收入）。 經(jīng)營 收入的測定方法 定位理論依據(jù) 由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性管理，故可采取收益法。 收益法定義： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 49 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 經(jīng)營年限一般為 15 年，故項(xiàng)目的收益年限 n＝ 15，含建設(shè) 2年； 在經(jīng)營期間，年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益 a。 游樂園 經(jīng)營 項(xiàng)目現(xiàn)金流量 表 項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)值 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年（含建設(shè)期 2 年），本項(xiàng)目的收益年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 , NPV(8%)= ； 項(xiàng)目的動態(tài)回收期 按照酒店經(jīng)營年 限一般為 15 年（含建設(shè)期 2 年），故項(xiàng)目的收益年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 , 投資動態(tài)回收期 : 年； 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年（含建設(shè)期 2 年），故項(xiàng)目的收益年限 n＝ 15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％；經(jīng)計(jì)算 ,內(nèi)部收益率 IRR=%。 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動對項(xiàng)中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報(bào)告 50 目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測算，測算過程詳見附表 126：《敏感性分析表 》。 敏感性分析 附表 126 因素變化 測算結(jié)果 敏感率 % 基本方案 經(jīng)營 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)租賃單價(jià)下降 10% 計(jì)算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年經(jīng)營成本提高 10% 計(jì)算 期 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià) (萬元 ) 內(nèi)部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當(dāng)年建設(shè)投資提高 10% 計(jì)算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià) (萬元 )