【導讀】萬/畝），總用地面積約600畝，計劃使用500畝?；涣?、休閑娛樂的大型綜合活動場所。該項目以大型現(xiàn)代游樂設施。擬建地區(qū)的開發(fā)建設政策、法令和法規(guī)。根據(jù)該項目需要進行調。本項目及有利于本地區(qū)旅游事業(yè)的發(fā)。展目標，力爭做到東營市的一個閃光點和重要旅游窗口。加強東營的基礎設施及精神文化建設，是實現(xiàn)東營快速發(fā)展。缺乏統(tǒng)一的布置和管理，與城市高標準的規(guī)劃存在較大的差距。企業(yè)和高素質人群將來到東營市安家落戶。東營市人口增加、人均收。的精神文化生活需求，嚴重滯后于東營市的經(jīng)濟發(fā)展水平。品質文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為依托，把東營建設成為基礎設施完善，環(huán)境優(yōu)美，設施完善”的中心城將是現(xiàn)階段東營市發(fā)展的首要目標。東營國家級自然保護區(qū)，國聯(lián)通等無線通信網(wǎng)絡可覆蓋東營市城區(qū)范圍。東營市通信網(wǎng)絡已全部實現(xiàn)交換程控化和傳輸數(shù)字化。項在中國的城市之林中，東營市是一個非常年輕的城市?？炝钍廊斯文肯嗫础?021年，全市國內生產(chǎn)總值

　　

【正文】 的 %的 60%計取。 工程保險費 按建筑安裝工程費用的 %計取。 ④市政公共設施建設配套費等根據(jù)政府的相關文件計取 ，本項目按照 萬元考慮 。 ⑤ 工程勘察設計費按照國家計委建設部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設計收費標準》計取。其中 :設計費按 25 元 /m2, 工程勘察費按照設計費的 15%計取。 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 40 ⑥ 施工圖審查費按建筑安裝工程費用的 %計取。 施工圖預算編制費按建筑安裝工程費用的 %計取。 ⑦ 環(huán)境影響咨詢服務費 按建筑安裝工程費用的 %計取 ； 勞動安全衛(wèi)生評審費 按建筑安裝工程費用的 %計 取 ； 水資源建設、評價、保護費 按建筑安裝工程費用的 %計取 。 ⑧ 征地 費用 為 35 萬元 /畝 。 ⑨工程基本預備費按上述費用的 3%計取。 項目投資估算 東營中心城主題 游樂園 項目建設工程總投資 萬元，其中： 建筑安裝 工程費用 萬元， 工程建設 其他費用 萬元（其中： 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關的其他費用 1000 萬元），預備費用 萬元， 建設期利息 萬元， 鋪底流動資金 萬元。詳見投資估算匯總表（附表111）、 建筑安裝工程投資估算表 （附表 112）、 工程建設其他費用投資估算表 （附表 113）、 建設期利息計算表 （附表 114）。 項目投資估算匯總表 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 41 表 111 估算書 工程和費用名稱 單位 總價 (萬元 ) 各部分投資 比例 （ %） 編號 1 第一部分 建筑安裝工程費用 萬元 2 第二部分 工程建設其他費用 萬元 3 第三部分 基本預備費 萬元 4 第四部分 建設期利息 萬元 5 第五部分 鋪底流動資金 萬元 總投資估算（ 1+2+3+4+5） 萬元 建筑安裝工程投資估算表 表 112 估算書 工程和費用名稱 單位 工程量 單價 (元 ) 總價 (萬元 ) 編號 建筑安裝工程費用 1 總用地面積 m2 333380 1 園區(qū) m2 60300 接待服務區(qū) m2 5500 2245 極限運動區(qū) m2 6500 2235 休閑運動區(qū) m2 12021 2235 濱水景觀區(qū) m2 5000 2250 休閑娛樂區(qū) m2 8500 2250 保留建筑區(qū) m2 6800 2200 2 道路 m2 24160 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 42 主干道 m2 13360 365 次干道 m2 10800 355 3 建筑物 m2 8600 2250 4 構筑物 (景點 ) m2 3800 2300 5 場地 m2 90700 廣場 m2 20200 380 綠化場地 m2 33000 220 籃、足、排球場地 m2 12021 252 停車場 m2 25500 245 6 水域 m2 35600 人工湖 m2 20600 550 水庫 m2 31000 475 合計 2 建筑密度 m2 % 3 綠化率 m2 74% 中心城主題 游樂園 （擬 稿） 可行性研究報告 43 工程建設其他費用投資估算表 表 113 估算書 工程和費用名稱 單位 計算基數(shù) 費率 % 總價 (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 工程建設其他費用 1 建設用地相關費用 征地費土地劃撥費用 畝 拆遷、安置、補償?shù)? 管線遷移及補償費 2 建設管理費等 建設單位管理費 萬元 建設部建財［ 2021］ 394號 工程質量監(jiān)督費 從 2021 年起不再收取 工程監(jiān)理費 萬元 國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格［ 2021］ 670號文件 工程招標 服務收費 萬元 國家計委［ 2021］ 1980 號文件 工程保險費 萬元 建設部建標［ 2021］ 164 號文件 市政公用設施費 m2 15 3 工程勘察設計費 工程勘察費 m2 國家計委建設部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設計收費標準》 工程設計費 m2 25 國家計委建設部發(fā)布的（ 2021 年）《工程勘察設計收費標準》 施工圖審查費 萬元 根據(jù)國家相關規(guī)定結合實際情況計算 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 44 工程建設其他費用投資估算表（續(xù)表） 表 113 估算書 工程和費用名稱 單位 計算基數(shù) 費率 % 總價 (萬元 ) 編制依據(jù) 編號 施工圖預算編制費 萬元 根據(jù)國家相關規(guī)定結合實際情況計算 環(huán)境影響咨詢服務費 萬元 國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價格［ 2021］ 125號文件 勞動安全衛(wèi)生評審費 萬元 建設部建標［ 2021］ 164號文件 水資源建設、評價、保護費 萬元 保監(jiān)［ 2021］ 22 號文件 4 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關的其他費用 開辦費 游樂設施 . 項 1 6000 實際購置費用 工程建設其他費用投資估算 根據(jù)國家相關規(guī)定結合實際情況計算 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 45 建設期利息估算表 附表 114 單位 :萬元 序號 項目 年限 金額 (萬元 ) 第 1年利息 (萬元 ) 第 2 年利息 (萬元 ) 利息合計 (萬元 ) 本金利息合計 1 建設期 (年 ) 2 2 第 1 年借款額 (萬元 ) 3 第 2 年借款額 (萬元 ) 合計 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 46 資金籌措 資金來源 項目總投資由項目的 建筑安裝工程費用、工程建設其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關的其他費用、基本預備費、建設期利息、鋪底流動資金 組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。 資金來源構成 項目資金來 源構成情況如下表： 建設期 資金來源及籌措表 項目 資金 (萬元 ) 比例 自籌資金 % 銀行融資 % 總投資 （不含建設期利息 及鋪底流動資金） % 由建設期資金籌措表可知，建設期資金的籌措則不會影響工程進度的實施。 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 47 第 十二 章 投資收益分析評價 本項目經(jīng)營測算 （見附表 121） 經(jīng)營收入估算表（年收入） 附表 121 單位：萬元 序號 項目 經(jīng)營期間 備注 第 3年 第 4 年 第 5年 ~第14年 第 15年 合計 1 經(jīng)營收益 風景區(qū)年旅游規(guī)模達 120萬人次 ,門票收入 風景區(qū)年旅游規(guī)模達 120萬人次 ,有 40萬人次游玩 經(jīng)營收入合計 營業(yè)稅及附加 經(jīng)營收益合計 本項目經(jīng)營成本分析 本地區(qū) 游樂園 正常經(jīng)營費用構成 能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用進行了實際測算 ， 正常年 需支出 萬元；詳見《經(jīng)營使用外購燃料動力費用估算表（年費用）》。 員工費用 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 48 主要是員工工資費用，經(jīng)調查， 服務和管理人員共 36 人 ,每人每月工資 3500 元 ；共需要支出 126 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 維修費用 主要指 游樂設備 日常維修的費用，每年約需 108 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 折舊及攤銷費用 游樂設備和房屋 折舊及攤銷每年約需 萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 管理費用 管理費用主要是指管理人員工資等，每年約需 萬；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。 各種稅費 主要指營業(yè)稅支出，每年約需 530 萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年收入）。 經(jīng)營 收入的測定方法 定位理論依據(jù) 由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權式酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性管理，故可采取收益法。 收益法定義： 預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式： 中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 49 V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目折現(xiàn)總價 n—— 項目的收益年限 r—— 房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 價格求取 經(jīng)營年限一般為 15 年，故項目的收益年限 n＝ 15，含建設 2年； 在經(jīng)營期間，年平均凈收益作為本項目的年凈收益 a。 游樂園 經(jīng)營 項目現(xiàn)金流量 表 項目的累計凈現(xiàn)值 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年（含建設期 2 年），本項目的收益年限 n＝ 15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％；經(jīng)計算 , NPV(8%)= ； 項目的動態(tài)回收期 按照酒店經(jīng)營年 限一般為 15 年（含建設期 2 年），故項目的收益年限 n＝ 15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％；經(jīng)計算 , 投資動態(tài)回收期 : 年； 項目的內部收益率 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年（含建設期 2 年），故項目的收益年限 n＝ 15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值 8％；經(jīng)計算 ,內部收益率 IRR=%。 項目不確定性分析 本項目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設投資三個因素分別變動對項中心城主題 游樂園 （擬稿） 可行性研究報告 50 目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，測算過程詳見附表 126：《敏感性分析表 》。 敏感性分析 附表 126 因素變化 測算結果 敏感率 % 基本方案 經(jīng)營 15 年凈收益折現(xiàn)總價 (萬元 ) 內部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當租賃單價下降 10% 計算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價 (萬元 ) 內部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當年經(jīng)營成本提高 10% 計算 期 15 年凈收益折現(xiàn)總價 (萬元 ) 內部收益率 % 動態(tài)投資回收期（年） 當年建設投資提高 10% 計算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價 (萬元 )