【正文】 萬平方米，建筑面積 89 萬平方米，商業(yè)面積 40 萬平方米，停車位 8000 個，總投資 25 億元。建成后將成為亞洲乃至世界上最宏偉、最大規(guī)模的 MALL 商業(yè)建筑群之一。 資料來源：實地調查，僅供參考 名稱 華南 MALL 地理位置 東莞萬江區(qū)萬道路 經(jīng)營類型 超大型主題式購物公園 商業(yè)經(jīng)營面積 60 萬平米 檔次 中、高 主力商家 德國歐倍德家居建材超市、美國時代華納、英國ＢＢＣ天線寶寶兒童娛教中心、加拿大ＩＭＡＸ巨幕電影院、阿瑪百貨、深圳銅羅灣百貨、新加坡歡笑天地 ， 德國麥德隆 ，英國百安居，麥當勞、肯德基、水岸坊西餐廳、時尚百貨、必勝客、名典咖啡、永正購書中心、中域電訊、德克士等等 人流指數(shù) ★★ 經(jīng)營狀況 一般 主要消費群 相對較高收入者 租金 /售價 約 120/㎡ /月（租） 均價 20210 元 /㎡（售） 管理費 25 元 /月 停車位 8000 個 層高 /m 分區(qū)建筑，層高不一致 周邊概況 萬江 區(qū)商業(yè)中心地帶 備注 /最新動態(tài) 百安居于 8 月 27 日正式營業(yè)，麥德隆在建中；同期開發(fā)的20 萬平米住宅“盛世華南”正在發(fā)售。 46 老商業(yè)區(qū)板塊 以天和百貨 、 百佳超市、 家樂福、 麥當勞，聯(lián)同西正路、新芬路、東正路、向陽路的商業(yè)鋪位共同組成 的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。曾是東莞最繁華的商業(yè)地帶， 但是近年來，隨著華南 MALL、世博、第一國際等大型商業(yè)設施的興起，再去老莞城購物就會感覺到明顯的差異。比如這里知名品牌店不多，再比如新風路，現(xiàn)在是單邊行車，交通十分不方便等?？傮w 來說，老商業(yè)區(qū)板塊 目前處于商業(yè)改造時期。 47 根據(jù)政府規(guī)劃，近期目標是圍繞文化廣場構建一核心區(qū)。主要 是指圍繞著文化廣場，輻射到市橋路、西正路等一帶?，F(xiàn)在的文化廣場，將在周邊增加一些商業(yè)街區(qū)和大型的商業(yè)設施，使文化廣場成為文化商業(yè)廣場。目前，已經(jīng)基本確定的項目包括，在圍仔小區(qū)，將建一個 50 多層至 60 層的莞城區(qū)標志性建筑，建筑面積達幾十萬平方米，整個項目包括寫字樓、酒店、公寓、商場等。而在目前的市橋路，包括現(xiàn)在的東莞電臺在內的一片地方，直至天和百貨和百佳對面的鳳來小區(qū)，都將逐步進行拆遷，拆出來的面積大約有 萬平 方米；另外目前的莞城區(qū)政府也將搬遷到目前的市自來水廠外，原辦公地點將改作商業(yè)用途。 發(fā)展規(guī)模大，發(fā)展速度快 2021 年以來，為了解決城市發(fā)展中深層次矛盾，東莞開始新一輪城市化進程一場浩大的新造城運動拉開帷幕。在此背景下，東莞的商業(yè)得到了迅速發(fā)展，出現(xiàn)了以超級市場和大型購物中心為代表的現(xiàn)代商業(yè)。 這一時期的商業(yè)業(yè)態(tài)非常豐富，但隨著珠三角城市格局的變化，今天的東莞在第二個階段方興未艾的同時，又迎來了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的第三個階段，即所謂打 “區(qū)域牌 ”的城市運營時期。這個時候的東莞的歷史 使命和城市地位都發(fā)生了根本的變化 —— 東莞不僅是作為世界加工業(yè)基地的東莞，更是珠三角的東莞，是粵港一體化的東莞，甚至是泛珠三角乃 48 至中國和全球經(jīng)濟大融合中的東莞，商業(yè)作為城市化的推動力作用日益明顯。 據(jù)初步統(tǒng)計， 2021－ 2021 年，東莞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量接近 200 萬平方米，第一國際、華南 MALL、地王廣場、星河傳說、世博廣場五大商業(yè)項目震撼出場，商業(yè)地產(chǎn)的密集程度令很多業(yè)內人士瞠目結舌。 市場發(fā)展升級換代，競爭激烈 目前東莞市消費群結構是“兩頭大，中間小”，以高消費的白領人士及低消費的外來務工人員居 多。而其中主要消費能力集中在高收入、高消費的白領人群。針對此部分消費群，東莞目前的商業(yè)發(fā)展由街鋪中低品牌向大型購物中心高端品牌方向發(fā)展，以吸引高消費人群前來消費。 提到買高檔商品， 消費者 就會想到深圳、香港，因為他們已經(jīng)形成這樣一個購物氛圍。而這些正是東莞所緊缺的。 按照東莞城市發(fā)展目標，到 2021 年，東莞將成為現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市，城市化水平將達到 80%左右。東莞這場前所未有的城市化運動，必然帶動東莞商貿業(yè)重大發(fā)展和調整，一些新的 商業(yè)板塊 將形成，老的商 業(yè)板塊 將進行整合提升。 2021 年 7 月 28 日，建筑面積 80 萬平方米的華南 MALL盛大開盤，其體驗式營銷吸引來自全國各地的人士。 2021 年 3 月 29 日，建筑規(guī)模達 70 萬平方米的東莞中心區(qū)目前唯一的大型商業(yè)地產(chǎn)項目 ——第一國 49 際開始認籌，其優(yōu)越的地段、超前的規(guī)劃、功能的復合互補性，吸引了全國各地的投資者，通宵排隊的認籌現(xiàn)象震撼了珠三角房地產(chǎn)市場。 東莞商業(yè)這種蓬勃發(fā)展態(tài)勢不僅對提升東莞市的商業(yè)環(huán)境，沖擊東莞固有的 “小散亂 ”的商業(yè)格局產(chǎn)生積極影響，同時也將改變東莞人經(jīng)常在廣州、深圳、香港購物的消費習慣。 目前僅在東莞市區(qū)就有沃爾瑪、家樂福、吉之島、百佳、國美、麥德龍 等。 如 此多的商業(yè)大鱷 “ 扎堆 ” ，在中國二類城市群中惟有東莞。眾多國外知名品牌與本土品牌形成激烈競爭，商業(yè)發(fā)展激烈而又殘酷。 人均商業(yè)面積“超標” 東莞人均商業(yè)地產(chǎn)面積嚴重 “ 超標 ” 。數(shù)據(jù)顯示：僅東莞市四大城區(qū)之一的東城區(qū)，今年潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應量就達 60 萬平方米，以中心片區(qū)商業(yè)輻射人口為 20 萬計算，人均商業(yè)面積達 3 平方米；以整個東城區(qū)人口數(shù)量來計算，人均商業(yè)面積也達 2 平方米，而世界發(fā)達國家人均商業(yè)面積為 平方米。東城區(qū)商業(yè)面積已嚴重超過實際需求。 另據(jù)對東莞市莞城區(qū)零售商業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)的初步統(tǒng)計，其總量約為 萬平方米，加上在建或在售的商業(yè)面積，近兩年內商業(yè)地產(chǎn)項目總體供應量約為 萬平方米，人均商業(yè)面積達 平方米，也大大高于發(fā)達國家的人均水平。 商業(yè)開發(fā)有規(guī)模才有效應，最佳規(guī)模最佳效應，適度規(guī)模適度效應，過度規(guī)模產(chǎn)生反面效應，而規(guī)模必須以城市經(jīng)濟發(fā)展和實際購買力水平為基礎。開發(fā)商要顧及經(jīng)營者的利益，要研究可持續(xù)發(fā)展的問題， 50 不能把地產(chǎn)運營完全凌駕于商業(yè)運營之上。像東莞這樣的城市，擁有數(shù)萬家生產(chǎn)企業(yè)，每天有數(shù)量龐大的產(chǎn)品供應國內外市場，如果商業(yè)流通水平不能大幅提高，勢必制約城市今后的進一 步成長，但如何通盤考慮、平衡發(fā)展，確實是個很重要、很迫切的課題。 招商壓力大，經(jīng)營狀況不容樂觀 調研結果顯示，商業(yè)功能的重復、各種售鋪的激勵措施等，使得招商壓力大增，商業(yè)項目可謂舉步維艱。 由于目前東莞商業(yè)地產(chǎn)的供應量過大，加上業(yè)態(tài)同質化嚴重，競爭非常激烈，所以不少商家在入駐時顧慮很多，往往會提出許多苛刻條件。 而 許多世界頂級商家本身有著嚴格的開店程序，在眾多一線城市尚未開拓之前，東莞 作為 一個地級市 ，引入世界頂級商家的困難度相對較大。 不僅招商困難，而且經(jīng)營狀況也不容樂觀。以 華南 Mal 為例， 現(xiàn)場調查顯示， 華南 Mall 前期開業(yè)的主力店，今年 1 月開業(yè)、總面積為 4 萬平方米的銅鑼灣百貨，偌大的商場里除了盛裝而立的銷售人員， 1－ 4 樓連閑逛的人都很少見。 另據(jù)現(xiàn)場銷售人員透露， 除了節(jié)假日，大部分時間生意都很淡。 51 面對嚴峻的生存環(huán)境及日益激烈的競爭， “ 調查 ” 、 “ 調整 ” 逐漸成為今年東莞各大商業(yè)地產(chǎn)的主題。 地王廣場今年 1 月宣布 “ 回購 ” 已售出的全部鋪位，在某種意義上可謂東莞商業(yè)地產(chǎn)商的一次 “ 自我主動調整 ” 。 地王廣場周圍已聚集了華潤萬家君豪商業(yè)中心、天虹百貨等數(shù)家百貨店，競爭非常激烈，而以前地王廣場的鋪面太分散， 缺乏競爭力。如果不 “ 回購 ” 進行整合，就無法獲得足夠生存空間。 52 四、項目周邊市場調查 項目周邊寫字樓分布 項目周邊知名寫字樓盤分布簡圖 項目周邊分布著眾多的寫字樓，工作人士多為白領階層人士，其收入相對較高，消費能力也是相對較強的，具有時尚性、潮流性的消費特征，在客源方面，可以為項目的發(fā)展提供有力的支持。 53 項目周邊寫字樓調查情況表 項目周邊寫字樓一覽表 樓盤名稱 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 樓層 騰龍商務中心 7880 5 萬多 23 層 鴻福廣場 14000 4 萬多 22 層 星鵬大廈 5000 2 萬多 15 層 國際商會大廈 4843 3 萬多 20 層 第一國際 21 萬 70 萬 22 層 華凱大廈 ―― 10 萬 19 層 鴻禧中心 5000 7 萬多 12 層 金盈大廈 12021 萬 ―― 鴻基大廈 ―― ―― ―― 元美廣場 萬 20 層 資料來源：實地調查，僅供參考 據(jù)東莞市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，現(xiàn)階段東莞市的辦公樓施工面積達到了193,022 平方米，其中 2021 年新開工面積為 63,912 平方米；而 2021 年1— 6 月份市建設局批準預售的寫字樓，其分布情況為莞城區(qū)有 25,983平方米、南城區(qū) 36,045 平方米，另外在樟木頭、寮步、大嶺山少量；而到 2021 年 6月，辦公樓、寫字樓空置面積僅為 萬平方米。 這些數(shù)據(jù)顯示出東莞寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢良好，供銷兩旺。寫字樓市場的良好發(fā)展態(tài)勢，在一方面也表明了白領消費人群的不斷增加，對于購物、休閑、娛樂項目來講，這部分消費群也將是一個強有力的消費群體。 54 項目周邊寫字樓具體情況調查表 物業(yè)名稱 騰龍商務中心 鴻福廣場 地理位置 鴻福路與莞太路交叉路 口 向南 鴻福路 /莞太路 占地面積（㎡） 7880 建筑面積（㎡） 52147 總單位數(shù) 61 單層面積（㎡） 1002021 總樓層 23 層 /地下一層 22 層高（ M） 業(yè)態(tài)分布 13 商業(yè) /4 配套會所 /A514 酒店 /B512 和 C520 公寓 /A1522 辦公樓 周邊設施 自有酒店公寓 /酒店 /學校 /銀行 /文化娛樂等設備一應俱全 發(fā)展商 方中物業(yè) 管理費（元 /㎡） 3 物業(yè)管理 方中物業(yè) /酒店（新城市酒 店） 均價（元 /㎡） 42004300 租金（元 /㎡ ） 35 聯(lián)系電話 2800888 主題廣告 新城市新典范 55 物業(yè)名稱 星鵬大廈 國際商會大廈 地理位置 宏遠立交橋西惻 鴻福路 /莞太路 占地面積（ M2） 4843 建筑面積（ M2） 7410 31511 總單位數(shù) 144 單層面積（ M2） 494 1600 總樓層 15 20/地下一層 層高（ M） 業(yè)態(tài)分布 12 商鋪 /319 層寫字樓/20 會所 周邊設施 酒店 /學校 /銀行 /文化娛樂等設施俱全 發(fā)展商 南城房地產(chǎn) 龍翔地產(chǎn) 管理費（元 /M2） 3 物業(yè)管理 第一太平戴維斯 均價（元 /M2） 33603800 42004300 租金（元 /M2） 35 40 聯(lián)系電話 2883988 2888666 主題廣告 雅筑商務工舍 中心地位純正商務 56 物業(yè)名稱 華凱大廈 鴻禧中心 地理位置 元美路 /科技館對面 體育路與莞太路交叉口 占地面積（ M2） 建筑面積（ M2） 100000 100000 總單位數(shù) 368 282 單層面積（ M2） 2021 8000 總樓層 19 13 層高（ M） 業(yè)態(tài)分 布 周邊設施 科技館 /大劇院 /圖書館 /青少年宮 /CDB 中央商務區(qū) 四大國有銀行 發(fā)展商 華凱開發(fā)建業(yè) 鴻禧商住區(qū)建造 管理費（元 /M2） 物業(yè)管理 均價（元 /M2） 38004400 40004400 租金（元 /M2） 43 聯(lián)系電話 2880088 2803333 主題廣告 大視野成就大事業(yè) 新健康辦公主義 57 物業(yè)名稱 金盈大廈 元美廣場 地理位置 元美路 /科技館對面 鴻福路 /莞太路 占地面積（ M2） 12021 建筑面積 （ M2） 26000 55003 總單位數(shù) 單層面積（ M2） 總樓層 20 層高（ M） 業(yè)態(tài)分布 周邊設施 發(fā)展商 金盈房地產(chǎn) 中美廣場建造有限公司 管理費（元 /M2） 物業(yè)管理 東莞市方中物業(yè)管理有限公 司 均價（元 /M2） 只租 3400 租金（元 /M2） 3540 聯(lián)系電話 2886999 2800666 主題廣告 資料來源：實地調查，僅供參考 58 家福特 家福特建材超市是由香江集團組建的倉儲式 建材連鎖超市，于 2021年 8 月 18 日進駐東莞南城，位于鴻福西路靠近鴻福橋方向