【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。元，分三期開發(fā)，總占地面積173420M2，容積率，建筑面積為259840M2，投資周期為三年零二個月。將建成208棟小型標準工業(yè)廠房，16棟中型標準工。悄然進入活躍狀態(tài)。與市區(qū)商業(yè)住宅和寫字樓項目相比，市區(qū)地價高漲，房價已。展前景更為看好。招商引資成績突出，標準廠房幾乎無空置。將建成集生產(chǎn)、辦公和生活于一體，配以完。孵化、產(chǎn)品報價、倉儲物流及園區(qū)生活服務等多功能的公共服務中心。造業(yè)集中聚攏三大區(qū)域，特別是“長三角”地區(qū)。據(jù)政府有關部門統(tǒng)計，目前約。中小企業(yè)向國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。本項目得到上海市政府、金山區(qū)政府的大力支持，將。從產(chǎn)業(yè)帶來看，金山既是沿杭州灣產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點，又是上海郊區(qū)。業(yè)區(qū)就坐落在境內(nèi)，金山正成為吸引海內(nèi)外資本的“聚寶盆”。推介名單上，該項目列為“最受歡迎的工業(yè)廠房”，綜合排名第五。價格由最初的4000元上漲到6000元。地產(chǎn)市場出現(xiàn)令人矚目的增長，

　　

【正文】 202112 202106 202112 202106凈現(xiàn)金流量 可計算項目投資的凈現(xiàn)金流量： NPV=（萬元） 即本項目在 2021 年 6 月份的 投資價值 為 萬元。 也就是說，本項目在資金成本是 7%的情況下，經(jīng)過以上的經(jīng)營計劃，投資期結(jié)束后，可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流（沒有考慮所得稅）為 元。 2） 啟動資金測算 收支的時間系列 （單位：萬元 ） 時間 202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106 支出總計 （ 408） （ ） () （ ） （ ） （ 5459） （ 5459） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 收入總計 0 0 5397 23925 35258 20687 8275 收支差額 408 15228 2816 累計收支差 408 100000100002021030000400005000060000202106 202112 202106 202112 202106 202112 202106累計收支差 注：上表“累計收支差”項目，是指累計的收支凈額，不考慮貨幣的時間價值，為了計算資金缺口和投資周期內(nèi)的所得稅前會計收益。由上表可知，資金缺口為 萬元。 曲線最低點的 Y 坐標值最低部分為需要的啟動資金量： Q=（萬元） 曲線最高點的 Y 坐標值即為投資期結(jié)束后稅前會計收益 R=（萬元） 曲線的最低端收支凈值最小值即為 啟動 資金 Q=（萬元） 曲線的最頂端為項目投資結(jié)束后的 累計稅前會計收益 R= (萬元 ) 該項目 最少啟動資金為 萬元，投資結(jié)束后，累計所得稅前會計收益為 萬元。設內(nèi)部投資收益率為 IRR,投資周期為 36 個月，為計算 IRR，有如下方程式 Q*（ 1+IRR） 3=R IRR=(R/Q)1/3=() 1/3=218% 可說明本項目稅前投資年回報率可達 218%. 資金需求及融資計劃 資金需求說明 國家近期對房地產(chǎn)投資項 目進行調(diào)整，特別是在土地供給、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)融資政策進行規(guī)范，加大了房地產(chǎn)投資的開發(fā)門檻和資金壓力。公司計劃引入戰(zhàn)略合作伙伴，采用多種融資策略，以保障項目的順利實施。 此項目分期開發(fā)，一期項目投資 4662 萬元，待項目封頂并售出一半后，進行二期開發(fā)；二期開發(fā)的資金需求，一方面可利用一期銷售回籠資金解決，另一面，由于一期開發(fā)的成功，建筑承包商預期收款沒有問題，公司將要求承建商延遲收款帶資開發(fā)；待一期銷售完畢，二期開始銷售；三期開發(fā)的資金需求壓力將大大減小，銷售收入將用于清算承建商余款、貸款余額及利潤分配。 由于不確定因素較多，一旦承建商不能接受上述收款條件，銷售也不如預期理想，資金壓力將放大。為保證項目在任何情況下，項目均能如期建成，籌資額將滿足第一期工程投入的要求。 資金籌措計劃（待定） 九、開發(fā)風險分析及防范措施 系統(tǒng)風險分析及防范措施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目的系統(tǒng)風險表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)的政策風險，以及各種突發(fā)的社會性事件，比如：“非典”、惡性通貨膨脹之類。 上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)逐步成熟，政策法規(guī)方面也日趨完善。特別是近兩年，土地供應由過去的協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋毓_招標，維護了房地產(chǎn)市場競爭的公平性。商業(yè)銀 行調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批權限，提高開發(fā)商自有資金的比例，本項目正是在這樣的經(jīng)濟環(huán)境中運作的。 本項目自策劃開始，就考慮到這個因素，采取多種靈活的資金籌措方案，以保證項目的順利實施。目前我國社會經(jīng)濟有良好的內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境，自去年“非典”事件以來，處理突發(fā)性社會事件的能力大大加強；我國政府一直強調(diào)宏觀經(jīng)濟政策的穩(wěn)定性的連續(xù)性，一直采取較穩(wěn)妥的貨幣金融政策，并對外承諾，人民幣不會貶值，通貨膨脹的壓力不大。關于系統(tǒng)風險的防范方面，我們密切關注國家宏觀經(jīng)濟政策動向，采取靈活的應對策略。 市場風險 分析及防范措施 房地產(chǎn)市場風險表現(xiàn)為產(chǎn)品市場定位錯誤、定價策略錯誤、同類產(chǎn)品的惡性競爭等方面。 本項目咨詢過經(jīng)驗豐富的政府有關部門和社會專業(yè)機構，將本項目定位于為中小企業(yè)發(fā)展提供個性化的集生產(chǎn)、辦公等多種功能于一體的花園式廠房，符合當前海外中小制造業(yè)向國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，急需適合他們創(chuàng)業(yè)發(fā)展的新式工業(yè)廠房的趨勢。同時，與本項目市場定位相似的“臺鼎工業(yè)園”項目獲得成功，證明市場定位方向準確。 本項目預算的工業(yè)廠房初步定價為 3600 元 /平方，是較保守的價格，上海市郊區(qū)各區(qū)、縣的工業(yè)廠房和本公司同類廠房行情價在 3500 元至 4800 元 /平方左右，而該項目價格浮動 3600 元 /平方至 4800 元 /平方完全可能，當?shù)囟鄬幼≌績r 4000 至 5500。 2021 至 2021 年三年內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)因成本低，需求量大，房價只會上漲，不會下降，因為上海市工業(yè)房地產(chǎn)還處于起步階段，尚無惡性競爭的局面出現(xiàn)。 經(jīng)營風險分析及防范措施 本項目經(jīng)營風險具體表現(xiàn)為管理失控而導致項目運作失敗，為防范經(jīng)營風險，項目公司將會由經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士負責全盤運作，董事會將充分放權給忠誠度高、經(jīng)驗豐富的職業(yè)經(jīng)理人，除方向性決策外，完全市場化運作，工程設計交由 著名的工程設計單位設計以保證設計的科學性，施工采取嚴格的招投標方式，公開競標。 財務風險分析及防范措施 本項目財務風險表現(xiàn)為因籌資不足導致項目擱淺，因工程承包單位提前索要工程款而導致項目拖延，因回籠資金困難而項目失敗，因項目公司財務管理失控而導致?lián)p失等方面。 籌資方面，公司發(fā)起人已經(jīng)先期與金融機構、戰(zhàn)略合作伙伴接觸， 待籌資到位后，再開始工程施工。在戰(zhàn)略合作伙伴的選擇方面，利用發(fā)起人豐富的人際網(wǎng)絡，審慎選擇資金實力雄厚、眼光長遠的合作伙伴，并制定應急處理方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在施工單位的選擇方面，堅持選擇合作信譽良好、財 務負擔能力較強的施工公司，并聘請專業(yè)法律顧問，防止出現(xiàn)合同糾紛。 資金回籠方面，搞好前期市場調(diào)查，配合政府招商賣廠房，做好宣傳策劃，以避免出現(xiàn)資金回籠困難的局面。 十、遠期發(fā)展展望 公司擬在此項目運作成功后，抓住市場機會，在工業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)大展宏圖，為此制定遠期發(fā)展規(guī)劃： 一） 堅持發(fā)展特色中小企業(yè)工業(yè) 園房 地產(chǎn)道路，在房地產(chǎn)業(yè)樹立自己的品牌。 二） 由該項目成功的示范效應，引進有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，將公司改組為民營股份公司。 三） 與地方政府合作，在“長三角”、“珠三角”等制造業(yè)發(fā)展集中的地區(qū)，儲備土地，推廣此模式。 四） 廣泛采 用新的融資手段，比如集合資金信托計劃，加快發(fā)展步伐。