【正文】 計費用、廣告費用等 ) 2021 年 11 月2021 年 1 月 一期基礎(chǔ)及地下室工程及 1000 承建單位墊資 1000 2021 年 25 月 一期主體工程 3200 收取預(yù)定金 205 銀行貸款 3000 2021年 611 月 一期裝飾及安裝工程 9000 收取售樓款 14620 二期主體工程 1000 2021 年122021年 3月 二期裝飾及安裝工程 900 收取售樓款 8751 三期基礎(chǔ)及主體工程 900 2021 年 49 月 三期裝飾及安裝工程 918 收取售樓款 5854 總計 20718 37230 第八章 效益分析 一、銷售收入、銷售稅金及附加估算 : 銷售收入 : 項 目 面積（㎡） 售價（元） 合計（萬元） 住宅 1750 3567 商鋪 4900 車位 只銷售 105個車位中的 50個車位 5 250 青少年宮活動中心 1600 合 計 銷售稅金及附加 根據(jù)國家 有關(guān)稅收政策 ,本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 萬元。 二、經(jīng)營成本及費用估算 : 項目成本費用主要有開發(fā)建設(shè)成本 , 銷售費用、財務(wù)費用等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)建設(shè)成本 : 項目開發(fā)建設(shè)成本即項目總投資為 萬 元。 2．銷售廣告費： 銷售廣告費根據(jù)同行業(yè)的統(tǒng)計資料，并結(jié)合項目實際情況進行估算，按銷售收入的 2％估算為 萬元。 財務(wù)費用： 按年息 %，借款期為 2年，貸款 3000 萬元計算，財務(wù)費用 萬，其他財務(wù)費用暫不考慮。 4．項目總成本費用： 上述 1— 3項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為 萬元。 三、項目損益： 項目利潤總額 =銷售收入 項目總成本 銷售稅金 =!公式不在表格中 = 萬元 所得稅額 =項目總利潤 33% = 33% = 萬元 稅后利潤為 萬 = 萬元 四、經(jīng)濟評價結(jié)論： 投資利潤率 =247。 100%= % 投資利稅率 =(+)247。 100%= % 項目靜態(tài)財務(wù)分析（損益情況） 序號 項目指標(biāo) 金額（萬元） 說 明 1 銷售收入 0 2 總成本 總投資 營銷、廣告費 0萬元 2% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 財務(wù)費用 3000(1＋ %)23000 3 稅金及附加 0% 4 利潤總額 5 所得稅額 33% 6 稅后利潤 7 投資利潤率 247。 100%= % 8 投資利稅率 (+)247。 100%= % 五、敏感性分析 該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對利潤總額收益率影響的敏感性分析，具體分析情況見下表： 變化率（ %） 凈利潤（萬元） 投資利潤率（ %） 基本方案 0 投資總額 10 10 銷售價格 10 10 計算結(jié)果表明，投資因素和銷售價格對項目投資收益影響都很大。因此應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)成本，把握銷售價格，盡可能回避風(fēng)險。 六、 臨界點分析 商場部分最低售價與最低銷售量 以總成本費用與銷售收入相等時的盈虧平衡點的平均銷售價格作為最低售價。 商場最低平均售價 =房屋單位造價 /（ 1營業(yè)稅金及附加） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 =（ ） /（ %） =3500 元 /平方米 正常情況下平均銷售價格 =銷售收入 /銷售面積 =!公式不在表格中 /82766 =3612 元 /平方米 最低銷售量 = 萬元 /3612 元 /㎡ =60263 平方米 最低銷售率 = 60263/82766 100%=% 即項目銷售率為 %時達到盈虧平衡點，即剛能保本。一般認(rèn)為當(dāng)盈虧平衡點≤ 70%時，項目風(fēng)險低；當(dāng) 70%≤盈虧平衡點≤ 85%時，項目風(fēng)險一般；當(dāng)盈虧平衡點大于 85%時風(fēng)險較高；本項目抗風(fēng)險能力一般， 項目實施中應(yīng)注意控制成本。 第九章 項目風(fēng)險及防范措施 本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風(fēng)險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險。 市場風(fēng)險： 市場是決定項目可行性最主要的因素。本項目的市場風(fēng)險主要是實際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。 防范措施：在做好市場的調(diào)研的基礎(chǔ)上，定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握市場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出相應(yīng)對策。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計方案 ，以增加可銷售面積，抓緊落實政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟效益。 競爭風(fēng)險： 由于項目周邊直接競爭對手較多，尤其是對面的 **項目，經(jīng)調(diào)查與本項目定位接近，從而使得本項目面臨直接的競爭風(fēng)險，為了規(guī)避此風(fēng)險，須從兩方面著手解決：一是時間上，我們必須充分利用現(xiàn)有資源，加快施工進度，與對手搶時間，比速度；二是在項目的包裝上要形成差異化，個性化。 籌資風(fēng)險： 由于該項目建設(shè)資金需求量大，籌資有一定難度，如果資金落實不到位，勢必會影響項目的進度，甚至貽誤商機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時到位； 取得銀行的支持，按時將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營銷措施，加快房屋預(yù)售； 加強出租房屋的押金收??； 選擇有資金實力的施工單位墊付部分資金，在工程承包價格上給予讓利。 制定科學(xué)的財務(wù)預(yù)算控制體系，根據(jù)輕重緩急合理安排資金使用。 銷售不確定性風(fēng)險 隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。 另外，房產(chǎn)價格受到國民經(jīng)濟 ，供求關(guān)系等多方因素的影響，對銷售收入的實現(xiàn)會帶來一定的波動 防范措施： 搞好營銷策劃，制定詳細(xì)、周密的營銷方案； 制定可行的招商方案，優(yōu)先引進有實力的品牌經(jīng)銷商、主力 商店 ( 如主力店、大賣場、大型專業(yè)店 )，給投資者加強信心； 采取各種渠道大力宣傳，樹立品牌形象； 制定有吸引力的促銷方式，如多種付款方式、多種優(yōu)惠措施、高回報的返租經(jīng)營方式、可買可租方式等； 項目開發(fā)的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)具有開發(fā)周期長、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)等特征。從市場研究到土地獲得、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、市場 營銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個政府部門對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。 防范措施： 針對項目開發(fā)的風(fēng)險，公司須依托實際經(jīng)驗，通過科學(xué)決策、精心規(guī)劃設(shè)計，降低項目開發(fā)風(fēng)險。 成本控制的風(fēng)險 由于房地產(chǎn)市場升溫，建筑材料和設(shè)備價格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問題也將造成工程成本增加。防范措施： 加 強項目管理，采用招投標(biāo)等方式精心選擇好施工單位、監(jiān)理單位和主要建筑材料設(shè)備，有效控制工程質(zhì)量和成本； 取得政府的支持，爭取政策優(yōu)惠，減免相關(guān)費用。 采取把風(fēng)險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價協(xié)議。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第十章 結(jié)論 及建議 一、結(jié)論 根據(jù)上述對項目的整體宏觀和微觀分析可知，本項目目前前景看好。項目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為XX市知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。 同時從項目的經(jīng)濟效益指 標(biāo)顯示可知 , 本項目在財務(wù)上可行 ,具有較高的收益率，并具有較好的社會效益。 二、建議 本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及項目的實際狀況，本報告認(rèn)為，有必要對報告的有關(guān)問題進一步作出說明，并提出若干建議： ，經(jīng)營方式，施工方案，等一系列問題有待確定，實際操作時需要深化；由于項目一期工程中的青少年活動中心和二期科普綜合大樓均是為了使青少年科普樂園的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部門申請合理的優(yōu)惠政策：如稅費減免等，二期原生態(tài)山林改造可向政府申請財政撥款和向社會募集資金形式進行。 2. 本報告的測算是在考察 XX 市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前 XX 市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治，經(jīng)濟，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于國家對宏觀經(jīng)濟的進一步調(diào)控，控制經(jīng)濟過快過熱增長，將在今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)左右市場的變化。售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的時常競爭中能保持較好的售價水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還應(yīng)組織一支高 素質(zhì)，高水平的開發(fā)管理隊伍，從設(shè)計，施工，營銷到物業(yè)管理均能達到較好水平，以抓住機會，減少風(fēng)險，達到項目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。 ，工期，質(zhì)量，成本，原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。由于該項目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實施進程中，一是要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實資金供應(yīng)計劃；三要及時與設(shè)計部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項目經(jīng)營目標(biāo)的順利實現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 00 四年八月十九日