【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！2021年1-3月總成交額為51,萬元,總成交面積為㎡,各類商品房總成交均價(jià)(合同價(jià))為：元/㎡，成交面積為:萬㎡。各類房屋成交均價(jià)(合同價(jià))為元/㎡。到2021年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，供需基本平衡，商品房價(jià)格特別是住房價(jià)格合理增長；繼續(xù)實(shí)行普通商品房明碼標(biāo)價(jià)和“一價(jià)清”制度。解決中低收入家庭住房為重點(diǎn)，以普通商品住房為主導(dǎo)產(chǎn)品，住宅產(chǎn)業(yè)得到大力發(fā)展，居民居住條件顯著改善，居住質(zhì)量明顯提高；房地產(chǎn)規(guī)模以上企。業(yè)明顯增加；政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力顯著增強(qiáng)，住房價(jià)格穩(wěn)定增長，商品房性價(jià)比進(jìn)一步提高，住宅與房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；房地產(chǎn)二、三級(jí)市場有。效聯(lián)動(dòng)，房地產(chǎn)交易更加活躍。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)投資科學(xué)決策

　　

【正文】 業(yè)街、百大商業(yè)中心，臺(tái)州大市場、溫州商城以及站前區(qū)開發(fā)的上海城、徽商大市場、小商品市場等。因?qū)I(yè)商業(yè)市場不作為調(diào)查重點(diǎn)，再此不做重點(diǎn)分析。目前，含有商住的項(xiàng)目一般商業(yè)銷售均價(jià)為 6000 元 /㎡左右。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 20 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析及客戶群定位 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 本案優(yōu)勢（ S） ? 項(xiàng)目規(guī)劃較為理想； ? 項(xiàng)目戶型配比及戶型設(shè)計(jì)較為合理； ? 沿湖，及湖邊綠化帶，項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越； ? 項(xiàng)目所在地將來為集中居住區(qū) ； 【強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢關(guān)鍵】 ——充分預(yù)估項(xiàng)目站前區(qū)的核心價(jià)值及未來潛力，打好環(huán)境牌，品質(zhì)牌。 本案劣勢（ W） ? 項(xiàng)目所在 區(qū)域缺少規(guī)劃，整個(gè)區(qū)域尚未完善； ? 項(xiàng)目地目前交通不方便，交通便利還需時(shí)間 【克服劣勢的關(guān)鍵】 ——消費(fèi)群的準(zhǔn)確把握，做品質(zhì)，不做價(jià)格的舉高者，打造自身獨(dú)特競爭力成為未來出路。 本案機(jī)會(huì)（ O） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 21 ? 站前區(qū)及池州市的整個(gè)房產(chǎn)市場前景給項(xiàng)目帶來機(jī)會(huì)； ? 池州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、規(guī)劃建設(shè)和教育發(fā)展是房地產(chǎn)拉動(dòng)引擎之一，為房地產(chǎn)市場提供了開發(fā)支撐； ? 周邊樓盤的開發(fā)為本案的開發(fā)創(chuàng)造了比較好的樓市氛圍和消費(fèi)生活圈，一定程度上利于本案的借勢開發(fā)； ? 市場整體操作水平處于初級(jí)階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，營銷手段雷同無新意 ——這為本案開發(fā)創(chuàng)新提供了 非常大的操作空間 【把抓機(jī)會(huì)的關(guān)鍵】 ——競爭如此激烈， “引入新的競爭模式 ”是本案的關(guān)鍵； 本案風(fēng)險(xiǎn)（ T） ? 城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，兩級(jí)分化嚴(yán)重，市場消費(fèi)能力有限，價(jià)格敏感度較高，存在產(chǎn)品力提升和價(jià)格的矛盾點(diǎn)； ? 此外，產(chǎn)品規(guī)劃最后能不能得到表現(xiàn)？最后能不能得到客戶認(rèn)可 ?這也將是本案最大的風(fēng)險(xiǎn)之一； 【防止威脅的關(guān)鍵】 ——盡快樹立起樓盤的核心競爭力及市場的認(rèn)同度； 二、目標(biāo)客戶群分析 從我們對池州的初步調(diào)查來看，目前池州市的主力購房群主要在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機(jī)關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入 人口）。相比較各區(qū)域的情況，本案所在區(qū)域一般為首次置業(yè)客戶，他們希望提高生活質(zhì)量。但由于本案所在地塊以及臨河的特殊性，因此，我們提出： ◎ 周邊私營業(yè)主 ◎ 企業(yè)管理人員和政府公務(wù)員 ◎ 周邊城鎮(zhèn)的購房者 ◎ 看好本區(qū)域前景者 ◎ 其他鋼性需求購房者 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 22 第四部分：案名修正 一、 案名建議 在了解了本案的周邊環(huán)境、地塊屬性以及綜合目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，提煉出本項(xiàng)目的一些特征： 1）本項(xiàng)目所在位置臨湖有無遮攔城市綠化帶； 2）我們的目標(biāo)客戶群集合了成熟理智型的購房者和鋼性需求者； □主推案名 曙光 春曉 ○備 選案名 曙光 蘭庭 曙光 水岸香榭 二、案名解析 1）從項(xiàng)目的客戶群來看，結(jié)合了成熟型（多為二次以上置業(yè)）及鋼性需求購房者（多為進(jìn)城者，適婚青年等），他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是積極向上； 2）春曉的案名靈感來自宋代詩人舒岳祥的詩《春曉》，全文是： “高枕還慵起，晴窗曉日明。家貧從省事，身老放徐行。溪樹藏村暗，山花照市明。 園林有樂事，桑下見雛成。 ”它表達(dá)了一種顛沛流離后的安逸。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 23 第五部分：推廣策略大綱 一、視覺準(zhǔn)備期 logo、圍墻、宣傳品及包裝 二、市場預(yù)熱期 藝術(shù)墻的命名征集，發(fā)起對藝術(shù)生 活的探討； 利用網(wǎng)絡(luò)和前期的話題，發(fā)起 “曙光 春曉引發(fā)古都池州的思考 ”的討論； 隨后三板斧：新聞、圍墻、戶外。 三、開盤攻擊期 報(bào)紙廣告的力量建立，形成系列攻擊市場并建立活動(dòng)的力量； 現(xiàn)場的力量建立，宣傳包裝的個(gè)性，售樓處與樣板間的獨(dú)特吸引力； 專業(yè)展會(huì)的力量建立，參加房交會(huì)，形成最炫的風(fēng)景； 持續(xù)的新聞力度，告訴市場熱銷。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 24 四 、 持續(xù)銷售期 +品牌宣傳 優(yōu)惠舉措：如裝修家電一體套餐等； 社區(qū)藝術(shù)之星評(píng)選，及生活方式系列報(bào)紙宣傳； 項(xiàng)目品牌鞏固及深化。 五、分期廣告 的整合策略 □重塑期：廣告原則是 給信息 既通過活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，以 “新城文化 ”為定位設(shè)計(jì)目的的 “曙光 春曉 ”正在建設(shè)，即將推出。按 “小城有大事 ”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對其他樓盤的注意力。形成對 “曙光 春曉 ”的期待心理。 □發(fā)售期：廣告原則 給感覺 以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動(dòng)，使公眾對項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造 “火熱 ”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。 □延續(xù)期：廣告原則 給實(shí)體 通過對 “曙光 春曉 ”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商 “為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值 ”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾 “卓越文化品位，家在身旁 ”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 25 第六部分：營銷建議 1．營銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道， “雙點(diǎn) ”指開發(fā)商和潛在購房者， “兩線 ”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過售樓部，電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點(diǎn)帶 面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無形廣告銷售； 2． 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的 ，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。 杭州藝閣房地產(chǎn)代理有限公司 2021 年 4 月 25 日