【導讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！2021年1-3月總成交額為51,萬元,總成交面積為㎡,各類商品房總成交均價(合同價)為：元/㎡，成交面積為:萬㎡。各類房屋成交均價(合同價)為元/㎡。到2021年底，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，供需基本平衡，商品房價格特別是住房價格合理增長；繼續(xù)實行普通商品房明碼標價和“一價清”制度。解決中低收入家庭住房為重點，以普通商品住房為主導產(chǎn)品，住宅產(chǎn)業(yè)得到大力發(fā)展，居民居住條件顯著改善，居住質(zhì)量明顯提高；房地產(chǎn)規(guī)模以上企。業(yè)明顯增加；政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的能力顯著增強，住房價格穩(wěn)定增長，商品房性價比進一步提高，住宅與房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；房地產(chǎn)二、三級市場有。效聯(lián)動，房地產(chǎn)交易更加活躍。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)投資科學決策

　　

【正文】 業(yè)街、百大商業(yè)中心，臺州大市場、溫州商城以及站前區(qū)開發(fā)的上海城、徽商大市場、小商品市場等。因?qū)I(yè)商業(yè)市場不作為調(diào)查重點，再此不做重點分析。目前，含有商住的項目一般商業(yè)銷售均價為 6000 元 /㎡左右。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 20 第三部分：項目 SWOT 分析及客戶群定位 一、項目 SWOT 分析 本案優(yōu)勢（ S） ? 項目規(guī)劃較為理想； ? 項目戶型配比及戶型設(shè)計較為合理； ? 沿湖，及湖邊綠化帶，項目環(huán)境優(yōu)越； ? 項目所在地將來為集中居住區(qū) ； 【強化項目優(yōu)勢關(guān)鍵】 ——充分預估項目站前區(qū)的核心價值及未來潛力，打好環(huán)境牌，品質(zhì)牌。 本案劣勢（ W） ? 項目所在 區(qū)域缺少規(guī)劃，整個區(qū)域尚未完善； ? 項目地目前交通不方便，交通便利還需時間 【克服劣勢的關(guān)鍵】 ——消費群的準確把握，做品質(zhì)，不做價格的舉高者，打造自身獨特競爭力成為未來出路。 本案機會（ O） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 21 ? 站前區(qū)及池州市的整個房產(chǎn)市場前景給項目帶來機會； ? 池州的經(jīng)濟發(fā)展、規(guī)劃建設(shè)和教育發(fā)展是房地產(chǎn)拉動引擎之一，為房地產(chǎn)市場提供了開發(fā)支撐； ? 周邊樓盤的開發(fā)為本案的開發(fā)創(chuàng)造了比較好的樓市氛圍和消費生活圈，一定程度上利于本案的借勢開發(fā)； ? 市場整體操作水平處于初級階段，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，營銷手段雷同無新意 ——這為本案開發(fā)創(chuàng)新提供了 非常大的操作空間 【把抓機會的關(guān)鍵】 ——競爭如此激烈， “引入新的競爭模式 ”是本案的關(guān)鍵； 本案風險（ T） ? 城鎮(zhèn)人均可支配收入較低，兩級分化嚴重，市場消費能力有限，價格敏感度較高，存在產(chǎn)品力提升和價格的矛盾點； ? 此外，產(chǎn)品規(guī)劃最后能不能得到表現(xiàn)？最后能不能得到客戶認可 ?這也將是本案最大的風險之一； 【防止威脅的關(guān)鍵】 ——盡快樹立起樓盤的核心競爭力及市場的認同度； 二、目標客戶群分析 從我們對池州的初步調(diào)查來看，目前池州市的主力購房群主要在民營企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國家機關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入 人口）。相比較各區(qū)域的情況，本案所在區(qū)域一般為首次置業(yè)客戶，他們希望提高生活質(zhì)量。但由于本案所在地塊以及臨河的特殊性，因此，我們提出： ◎ 周邊私營業(yè)主 ◎ 企業(yè)管理人員和政府公務員 ◎ 周邊城鎮(zhèn)的購房者 ◎ 看好本區(qū)域前景者 ◎ 其他鋼性需求購房者 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 22 第四部分：案名修正 一、 案名建議 在了解了本案的周邊環(huán)境、地塊屬性以及綜合目標客戶群的特點，提煉出本項目的一些特征： 1）本項目所在位置臨湖有無遮攔城市綠化帶； 2）我們的目標客戶群集合了成熟理智型的購房者和鋼性需求者； □主推案名 曙光 春曉 ○備 選案名 曙光 蘭庭 曙光 水岸香榭 二、案名解析 1）從項目的客戶群來看，結(jié)合了成熟型（多為二次以上置業(yè)）及鋼性需求購房者（多為進城者，適婚青年等），他們有一個共同點就是積極向上； 2）春曉的案名靈感來自宋代詩人舒岳祥的詩《春曉》，全文是： “高枕還慵起，晴窗曉日明。家貧從省事，身老放徐行。溪樹藏村暗，山花照市明。 園林有樂事，桑下見雛成。 ”它表達了一種顛沛流離后的安逸。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 23 第五部分：推廣策略大綱 一、視覺準備期 logo、圍墻、宣傳品及包裝 二、市場預熱期 藝術(shù)墻的命名征集，發(fā)起對藝術(shù)生 活的探討； 利用網(wǎng)絡(luò)和前期的話題，發(fā)起 “曙光 春曉引發(fā)古都池州的思考 ”的討論； 隨后三板斧：新聞、圍墻、戶外。 三、開盤攻擊期 報紙廣告的力量建立，形成系列攻擊市場并建立活動的力量； 現(xiàn)場的力量建立，宣傳包裝的個性，售樓處與樣板間的獨特吸引力； 專業(yè)展會的力量建立，參加房交會，形成最炫的風景； 持續(xù)的新聞力度，告訴市場熱銷。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 24 四 、 持續(xù)銷售期 +品牌宣傳 優(yōu)惠舉措：如裝修家電一體套餐等； 社區(qū)藝術(shù)之星評選，及生活方式系列報紙宣傳； 項目品牌鞏固及深化。 五、分期廣告 的整合策略 □重塑期：廣告原則是 給信息 既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標消費者，以 “新城文化 ”為定位設(shè)計目的的 “曙光 春曉 ”正在建設(shè)，即將推出。按 “小城有大事 ”的標準來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對其他樓盤的注意力。形成對 “曙光 春曉 ”的期待心理。 □發(fā)售期：廣告原則 給感覺 以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造 “火熱 ”事件。開發(fā)潛在消費者。 □延續(xù)期：廣告原則 給實體 通過對 “曙光 春曉 ”項目的賣點細節(jié)的挖掘和渲染，進一步突顯發(fā)展商 “為業(yè)主創(chuàng)造價值 ”的服務觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾 “卓越文化品位，家在身旁 ”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 25 第六部分：營銷建議 1．營銷渠道的建設(shè)十分重要，應建設(shè)雙點兩線銷售渠道， “雙點 ”指開發(fā)商和潛在購房者， “兩線 ”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，通過售樓部，電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶 面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售； 2． 人員培訓與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識必須是前衛(wèi)的、開放的、務實的 ，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。務實是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務必須準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。 杭州藝閣房地產(chǎn)代理有限公司 2021 年 4 月 25 日