【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建議書(shū)。第一章、項(xiàng)目概述。第二章、項(xiàng)目名稱(chēng)和選址。第五章、物料消耗與供應(yīng)。第六章、環(huán)境保護(hù)。第七章、項(xiàng)目建設(shè)周期與。第八章、經(jīng)營(yíng)管理方式。第九章、投資估算。第十一章、效益評(píng)價(jià)。為落實(shí)《北京城市整體規(guī)。劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔。離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)。合部地區(qū)環(huán)境整治和城市?；M(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)。境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)。北京市政府先后頒。地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)。于加快本市綠化隔離地區(qū)。舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施。意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定。啟動(dòng)，特別是中國(guó)正式加。入WTO、北京2021奧運(yùn)。會(huì)申辦成功，溫榆河流域。限公司在北京市順義區(qū)后。北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類(lèi)。居住用地，因機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線(xiàn)。未定而未有合作伙伴。宗地由后沙峪政府與北京。年，北京XX公司于1996. 年取得順義政府核發(fā)的國(guó)。簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)。后由XX公司對(duì)其175. 畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委。因多方面原因后沙峪。訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除。在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)。發(fā)有限公司編制北京順義。根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”

　　

【正文】 大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的 居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。 國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體 2． 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。 2。 大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才 這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE。 2。 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)， 富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要 ， 也 將 成 為 高 檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)走向 目前影響 TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國(guó)家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。從“ TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。 從 近 期 北 京的TOWNHOUSE 項(xiàng)目變化特點(diǎn)看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的因素除地理位置外，還有整體現(xiàn)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀氛圍等。 周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路 2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。 建筑設(shè)計(jì) 本 項(xiàng) 目 力 求 為 單 體TOWNHOUSE 和 聯(lián) 體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶(hù)型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的 TOWNHOUSE 和花園景觀。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北 京 市 標(biāo) 志 性 的TOWNHOUSE建筑。 環(huán)境設(shè)計(jì) 將請(qǐng)國(guó)外專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場(chǎng)，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。 戶(hù)型設(shè)計(jì) 多種戶(hù)型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到 500余 平 米 豪 華 型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛(wèi)生間，根據(jù)不同設(shè)計(jì)風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。專(zhuān)門(mén)設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。 室內(nèi)設(shè)施及功能 5． 充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶(hù)，預(yù) IDD電話(huà)插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視 對(duì)講電話(huà)，車(chē)庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門(mén)。集中報(bào)警。 5． 分戶(hù)供冷（暖），便于自主控制溫度。 5． 高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。 配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部 6． 康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。 6． 咖啡廳、餐廳。 6． 美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。 物業(yè)管理 聘請(qǐng)國(guó)外知名物業(yè)公司進(jìn)行管理，同時(shí)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專(zhuān)遞等等。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 絕佳地理位置 本項(xiàng)目位于北京五大 水系之一的溫榆河的東北部，沿 溫 榆 河 流 域TOWNHOUSE 項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。 便利的交通 地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路 2公里。 獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì) “ 本 項(xiàng) 目 ” 周 圍TOWNHOUSE 項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格大致在 70009000 元 /平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開(kāi)發(fā) TOWNHOUSE項(xiàng)目為主，地區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，可為 居住于此的國(guó)內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。 六、該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 項(xiàng)目定位 1． 項(xiàng)目定位依據(jù) 1． 1． 政府實(shí)施建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程 北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1． 1． 中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響 據(jù)悉，全球 500 強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)?？鐕?guó)大企業(yè)的外籍中高級(jí)雇員，尤其美國(guó)、歐州發(fā)達(dá)國(guó)家的高級(jí)經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非 常 鐘 情 于 外 銷(xiāo)TOWNHOUSE。因此會(huì)促進(jìn)北京 TOWNHOUSE 市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 1． 1． 港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士 由于國(guó)內(nèi)的改革開(kāi)放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)人員回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國(guó)投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。 1． 1． 國(guó)內(nèi)金融業(yè)、 IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。 1． 1． 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 隨著國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政 策的實(shí)施，國(guó)內(nèi)的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買(mǎi)者。 1． 定位設(shè)計(jì) 1． 2． 構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅”，展現(xiàn)高尚生活的家居。 1． 2． 真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。 1． 2． 本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值 任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場(chǎng)所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意 義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值。 本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn) 賣(mài)點(diǎn)是銷(xiāo)售中帶給客戶(hù)的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶(hù)一處價(jià)值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣(mài)點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2． 地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”； 2． 單體 TOWNHOUSE和聯(lián)體 TOWNHOUSE 相結(jié)合，多種戶(hù)型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE，大到500 余 平 米 豪 華 型TOWNHOUSE。 賣(mài)點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。實(shí)質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實(shí)際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來(lái)的各種相關(guān)感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi) 容如果超前和富有新意，能夠博得客戶(hù)認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷(xiāo)，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。使客戶(hù)真正感到“物有所值”才是銷(xiāo)售的根本動(dòng)力。 好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶(hù)的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策 對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷(xiāo)售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長(zhǎng)補(bǔ)短，特別是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給客戶(hù)留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。 增加項(xiàng)目的附加值 如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣(mài)點(diǎn)。具體地從以下 三大方面考慮： 4． 豐富專(zhuān)業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請(qǐng)國(guó)外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括： 4． 1． 會(huì)所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。 4． 1． 社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。 4． 1． 建筑立面由一個(gè)外國(guó)建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，推廣時(shí)可以冠上該外國(guó)事務(wù)所名稱(chēng)。 4． 1． 物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。 4． 使用高品質(zhì)的建筑材料及設(shè)備包括： 4． 2． 衛(wèi)生間采用進(jìn)口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。 4． 2． 廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（ DEL TONGOL）。 4． 2． 外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開(kāi)上懸的五金件。 4． 2． 小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)熱水、制冷、采暖。 4． 2． 綜合布線(xiàn)，每戶(hù)強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線(xiàn)；弱電每個(gè)房間將電話(huà)、電視、電腦三線(xiàn)均安裝到位。鋪設(shè) ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng) 4． 2． 家庭安全系統(tǒng)：每戶(hù)設(shè)置可視對(duì)講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān)視探頭。 4． 2． 公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。 4． 2． 衛(wèi)生電線(xiàn)電視接收系 統(tǒng)。 4． 2． 智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車(chē)、門(mén)禁的 IC卡系統(tǒng)。 4． 采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會(huì)所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。如此，本項(xiàng)目可增加賣(mài)點(diǎn)。 4． 3． 高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶(hù)產(chǎn)生滿(mǎn)意和知足的心理。 4． 3． 與客戶(hù)心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。 4． 3． 建設(shè)最現(xiàn)代化的都市高級(jí) TOWNHOUSE。 總之，塑造賣(mài)點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢(qián)更為重要。務(wù)必塑造出名師設(shè)計(jì)、品牌品質(zhì)，名家管理的形象 。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。 第十一章 效益評(píng)價(jià) 一、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)方法說(shuō)明： 1． “該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)是在通過(guò)對(duì)本市東北部的主要TOWNHOUSE 項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類(lèi)似的經(jīng)營(yíng)單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。 1． “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE 和 聯(lián) 體TOWNHOUSE，建成后全部銷(xiāo)售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。 1． 效益評(píng)估貸幣本位幣為人民幣。 “該項(xiàng)目”銷(xiāo)售收入預(yù)算： “該項(xiàng)目”可銷(xiāo)售面積 13。5萬(wàn)平方米，按 6500元 /平方米，銷(xiāo)售收入總額為87750萬(wàn)元。 “該項(xiàng)目”總成本： “該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分： 3． 固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì) 58580萬(wàn)元人民幣。 3． 經(jīng)營(yíng)成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為 8198萬(wàn)元。 “本項(xiàng)目”利潤(rùn)： 4． 利潤(rùn)：利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入 — 總成本 =87750 萬(wàn)元 —58580 萬(wàn)元 — 8198 萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。 二、社會(huì)效益評(píng)價(jià) “該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在： “該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的 TOWNHOUSE 與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿(mǎn)足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。 第十二章 結(jié)論 一、北京 XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿(mǎn)足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。 二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 一 、 調(diào) 查 區(qū)域TOWNHOUSE 項(xiàng)目綜合評(píng)述 本 區(qū) 域 內(nèi) 在 售TOWNHOUSE 項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE 項(xiàng)目將具有巨大的經(jīng)