【正文】 成本：主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、貸款利息、人員工資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、水電燃料費(fèi)等為 8198萬(wàn)元。 二、社會(huì)效益評(píng)價(jià) “該項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會(huì)效益，其社會(huì)效益主要體現(xiàn)在： “該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的 TOWNHOUSE 與旅游服務(wù)場(chǎng)所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對(duì)于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。 二、經(jīng)測(cè)算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 第五章 物料消耗與供應(yīng) 一、建筑材料 “該項(xiàng)目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為： 用電量： 60瓦 /平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為12021 千瓦。日，用水量為 40萬(wàn)立方米／日。平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為 16 百萬(wàn)大卡／小時(shí)?！霸擁?xiàng)目 ” 的 建 設(shè) 內(nèi) 容 為TOWNHOUSE 是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對(duì)環(huán)境的污染較少。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過(guò)程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國(guó)家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。 生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。 汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問(wèn)題，通過(guò)在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫(kù)保證車庫(kù)有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 第七章 項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排 一、建設(shè)方式 “該項(xiàng)目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。 二、建設(shè)進(jìn)度安排 “該項(xiàng)目”總建筑面積約為 15萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為 3 年，即從 2021年到 2021年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 2021年 6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。 2021年 7 月至 2021年7 月為施工工期，竣工驗(yàn)收。 “該項(xiàng)目”建成后將吸收國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗(yàn)，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 第九章 投資估算 一、成本構(gòu)成 宗地占地 338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成： 土地費(fèi)用 宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用 2021萬(wàn)元 土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用： /畝 338=1183萬(wàn)元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用： 1 萬(wàn) /畝 338=338萬(wàn)元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用： 300元 /m *338 =6760萬(wàn)元 其中包含已付土地方費(fèi)用200萬(wàn)元 總計(jì)：投入土地成本 10081萬(wàn)元 土地出讓金 其它投入 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì) 方案 A：以 高檔 TOWNHOUSE 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1000 = m2 銷售按 6500元 / m2計(jì)， 6500= 方案 B：以 低檔 TOWNHOUSE 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 1000 =18萬(wàn) m2 銷售按 5500元 / m2計(jì)， 18 5500= 方案 C：以 層帶電梯計(jì) 1000 = m2 銷售按 4000 元 / m2 計(jì)，4000 = 三、成本測(cè)算： A、以收入最低的方案 A設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507 見(jiàn)上表述以200元 /m2計(jì) 建安費(fèi)用 33750 按建安平米造價(jià) 2500元 /m2 勘測(cè)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) 可研方案咨詢 執(zhí)照費(fèi) 規(guī) 劃 方 案 咨 詢 113830763876 基礎(chǔ)設(shè)施 臨時(shí)水電路 405076 300元 /m2 1監(jiān)理費(fèi) 1質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 1標(biāo)底招標(biāo)費(fèi) 1綠化建設(shè)費(fèi) 1公共配套費(fèi)1市政公用設(shè)施費(fèi) 1不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 378953810840513501890 合計(jì) 58580 固定成本合計(jì) 58580萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 175617564686 銷售額 2%固定成本 8% 合計(jì) 8198 毛利：銷售額 固定成本經(jīng)營(yíng)成本 =87800585808198=21022萬(wàn)元 B、以方案 B設(shè)計(jì) 因費(fèi)用計(jì)算以建安費(fèi)比率計(jì)，故分 類為： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100814507 建安費(fèi)用 45000 建安單平米 2500元 其它綜合 2070 建安費(fèi)% 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套 7 、 市 政 設(shè) 施 費(fèi) 54005401800 300 元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2250 建安 5% 合計(jì) 71648 經(jīng)營(yíng)成本 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 198019805732 銷售額2%固定成本 8% 合計(jì) 9692 毛利：銷售額 固定成本經(jīng)營(yíng)成本 == C、以方案 C計(jì)： 項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 標(biāo)準(zhǔn) 土地費(fèi)用 土地出讓金 100815860 以建安平米 200元 /m2計(jì) 建安費(fèi)用 43950 1500元 /m2計(jì) 其它綜合 2332 建安費(fèi)% 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套 7 、 市 政 設(shè) 施 費(fèi) 879010143380 300元 /m230元 /m2100元 /m2 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2535 建安 5% 小計(jì) 77942 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用11 、財(cái)務(wù)費(fèi)用 235023506235 銷售額2% 2%固定成本 8% 合計(jì) 10935 1毛利： 28323 第十章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃 一 、 調(diào) 查 區(qū) 域TOWNHOUSE 項(xiàng)目綜合評(píng)述 本 區(qū) 域 內(nèi) 在 售TOWNHOUSE 項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。從現(xiàn)有 TOWNHOUSE 項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度情況看，市場(chǎng)需求還有一定的潛力。目前 TOWNHOUSE市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個(gè)層次 : 外籍購(gòu)買群體 1． 外交使館高級(jí)外交官及資外大型公司的中高級(jí)雇員 北京作為中國(guó)的首都，匯集了眾多國(guó)家的大使館和世界跨國(guó)集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館 高級(jí)外交官、跨國(guó)集團(tuán)的外籍中 高 級(jí) 雇 員 對(duì) 北 京TOWNHOUSE 市場(chǎng)的需求在不斷增加。 1． 港、澳、臺(tái)地區(qū)商界人士、旅外歸國(guó)華人及留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購(gòu)買團(tuán)體。 國(guó)內(nèi)購(gòu)買群體 2． 中資企業(yè)家、高級(jí)經(jīng)理人及 IT業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。 大公司高級(jí)管理人員、文體名人、律師等高知人才 這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級(jí)”，他們二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇物業(yè)檔次、形象較高，價(jià)格優(yōu)惠和付款方式靈活實(shí)惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型 TOWNHOUSE。 私營(yíng)企業(yè)業(yè)主 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)， 富有階層將逐步擴(kuò)大。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要 ， 也 將 成 為 高 檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。從“ TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場(chǎng)和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。而“該項(xiàng)目”的地理位置完全具備上述條件。 周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路 2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項(xiàng)目，該區(qū)域別墅項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。建筑設(shè)計(jì)由國(guó)外國(guó)及國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北 京 市 標(biāo) 志 性 的TOWNHOUSE建筑。 戶型設(shè)計(jì) 多種戶型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到 500余 平 米 豪 華 型TOWNHOUSE。專門設(shè)有工人房、洗衣間，動(dòng)靜分開(kāi)，功能分明，使用率高。綜合布結(jié)入戶，預(yù) IDD電話插口，國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報(bào)警系統(tǒng)，可視 對(duì)講電話，車庫(kù)防盜系統(tǒng)，周界報(bào)警系統(tǒng)，密碼防盜門。 5． 分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。 配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會(huì)員俱樂(lè)部 6． 康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺(tái)球室、練功房等。 6． 美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 絕佳地理位置 本項(xiàng)目位于北京五大 水系之一的溫榆河的東北部，沿 溫 榆 河 流 域TOWNHOUSE 項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)知名度。 獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。因而若整體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)后，項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高還有潛力。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動(dòng)，溫榆河流域開(kāi)發(fā)建設(shè)將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 1． 1． 中國(guó)正式加入WTO對(duì)本地區(qū)的影響 據(jù)悉，全球 500 強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推進(jìn)，跨國(guó)大企業(yè)中會(huì)有更多的公司看好中國(guó)市場(chǎng)。因此會(huì)促進(jìn)北京 TOWNHOUSE 市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 1． 1． 國(guó)內(nèi)金融業(yè)、 IT業(yè)高級(jí)經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購(gòu)郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。這些富裕起來(lái)的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購(gòu)買者。 1． 2． 真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計(jì)理念，每一個(gè)細(xì)節(jié)上突顯出“名家風(fēng)范”。 本項(xiàng)目的賣點(diǎn) 賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。 賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受?？梢钥隙ǖ厥菍?shí)質(zhì)內(nèi) 容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認(rèn)可，則物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和設(shè)備的選用必須要不斷的改進(jìn)，以爭(zhēng)取做到最好。 好的產(chǎn)品終歸會(huì)受到客戶的青睞，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 增加項(xiàng)目的附加值 如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。 4． 1． 社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。 4． 1． 物管公司由國(guó)際知名的物業(yè)管理公司擔(dān)綱。 4． 2． 廚房采用進(jìn)口成套櫥柜、灶具，例如德高麗（ DEL TONGOL）。 4． 2． 小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn) 24小時(shí)熱水、制冷、采暖。鋪設(shè) ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng) 4． 2． 4． 2． 公共安全系統(tǒng)：社區(qū)及大樓周界防范系統(tǒng)；小區(qū)道路、樓宇大堂的公共保安監(jiān)視系統(tǒng)；公共部分設(shè)置消防探頭，集中消防報(bào)警系統(tǒng)。 4． 2． 智能化物業(yè)管理：三表遠(yuǎn)程計(jì)量，停車、門禁的 IC卡系統(tǒng)。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。 4． 3． 與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過(guò)提供足夠的附加價(jià)值帶來(lái)超值感受。 總之，塑造賣點(diǎn)的觀點(diǎn)是：在設(shè)計(jì)上的投入比在材料上花錢更為重要。這樣才能達(dá)到促進(jìn)預(yù)售效果的目的。 1． “該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE 和 聯(lián) 體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，配套設(shè)施自營(yíng)。 “該項(xiàng)目”銷售收入預(yù)算： “該項(xiàng)目”可銷售面積 13。 “該項(xiàng)目”總成本： “該項(xiàng)目”的總成本，主要包括兩部分： 3． 固定成本：主要是地價(jià)款、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、綜合費(fèi)稅、間接開(kāi)發(fā)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等合計(jì) 58580萬(wàn)元人民幣。 “本項(xiàng)目”利潤(rùn)： 4． 利潤(rùn)：利潤(rùn) =銷售收入 — 總成本 =87750 萬(wàn)元 —58580 萬(wàn)元 — 8198 萬(wàn)元=20972萬(wàn)元。 第十二章 結(jié)論 一、北京 XX古德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。 從評(píng)價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實(shí)施，沿溫榆河兩岸開(kāi)發(fā)TOWNHOUSE 項(xiàng)目將具有巨大的