【正文】 生間，根據(jù)不同設計風格配以相應的玻璃窗。 6． 咖啡廳、餐廳。以開發(fā) TOWNHOUSE項目為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美、清靜、安全的居住環(huán)境。 1． 1． 私營企業(yè)業(yè)主 隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。實質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受。 4． 1． 建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。家庭安全系統(tǒng)：每戶設置可視對講、緊急求助按鈕、煤氣泄露監(jiān) 視探頭。 4． 3． 建設最現(xiàn)代化的都市高級 TOWNHOUSE。5萬平方米，按 6500元 /平方米，銷售收入總額為87750萬元。 第十章 項目經(jīng)營策劃 一 、 調(diào) 查 區(qū) 域TOWNHOUSE 項目綜合評述 本 區(qū) 域 內(nèi) 在 售TOWNHOUSE 項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。 國內(nèi)購買群體 2． 中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 IT業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。從“ TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。 戶型設計 多種戶型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到 500余 平 米 豪 華 型TOWNHOUSE。 配套服務設施齊全，特設會員俱樂部 6． 康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是 北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。 1． 1． 國內(nèi)金融業(yè)、 IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花 園式TOWNHOUSE。 賣點分為實質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。 4． 1． 社區(qū)室外環(huán)境由境外設計公司設計。鋪設 ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng) 4． 2． 4． 3． 與客戶心理上的價值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價值帶來超值感受。 “該項目”銷售收入預算： “該項目”可銷售面積 13。 從評價方案的分析可以看出，“該項目”具有較好的經(jīng)濟效益。 第六章 環(huán)境保護 按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。將以現(xiàn)代化的設施、完善的服務，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的 居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。 三、項目市場走向 目前影響 TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。 環(huán)境設計 將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。 5． 高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。 五、項目價格優(yōu)勢 “ 本 項 目 ” 周 圍TOWNHOUSE 項目市場價格大致在 70009000 元 /平方米。 1． 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2． 地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”； 2． 單體 TOWNHOUSE和聯(lián)體 TOWNHOUSE 相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟型 TOWNHOUSE，大到500 余 平 米 豪 華 型TOWNHOUSE。具體地從以下 三大方面考慮： 4． 豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4． 1． 會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設計師進行設計。 4． 2． 綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。 4． 3． 高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。 1． 效益評估貸幣本位幣為人民幣。 二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。 二、社會效益評價 “該項目”的開發(fā)建設，不僅有經(jīng)濟效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在： “該項目”建設為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的 TOWNHOUSE 與旅游服務場所，滿足了文化、旅游消費需要，對于繁榮首都經(jīng)濟，促進首都經(jīng)濟建設和城市發(fā)展，起了一定的推動作用。 第十一章 效益評價 一、經(jīng)濟效益評價 評價方法說明： 1． “該項目”的經(jīng)濟效益評價是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE 項目的銷售狀況進行了調(diào)查，并參照了與“該項目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上做出的。 4． 采用高檔次社區(qū)服務，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。 4． 2． 外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。 競爭對策 對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節(jié)上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。 1． 2． 本可研所應體現(xiàn)的價值 任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意 義：實際價值和心理價值?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達國家的高級經(jīng)理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非 常 鐘 情 于 外 銷TOWNHOUSE。 便利的交通 地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路 2公里。集中報警。 建筑設計 本 項 目 力 求 為 單 體TOWNHOUSE 和 聯(lián) 體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設計各種風格的 TOWNHOUSE 和花園景觀。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟將得到空前的發(fā)展。尤其美國、歐州發(fā)達國家國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們 非 常 鐘 情 于 外 銷TOWNHOUSE。 第八章 經(jīng)營管理方式 一、經(jīng)營設想 “該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。 噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。 熱力量：按 80 大卡／小時 第十二章 結(jié)論 一、北京 XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設的順義后沙峪項目，既加快了北京城市建設的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物 質(zhì)文化生活需要。 1． “該項目”建設內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE 和 聯(lián) 體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物 業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設施自營。如此，本項目可增加賣點。 4． 2． 小型集中中央空調(diào)，實現(xiàn) 24小時熱水、制冷、采暖。 增加項目的附加值 如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項目可包裝的賣點。 本項目的賣點 賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。因此會促進北京 TOWNHOUSE 市場的進一步發(fā)展。 獨特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護和培育區(qū)、生態(tài)建設示范區(qū)及生態(tài)教育基地。 5． 分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。建筑設計由國外國及國內(nèi)知名設計院共同完成，目標是建設成為北 京 市 標 志 性 的TOWNHOUSE建筑。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要 ， 也 將 成 為 高 檔TOWNHOUSE的購買者。 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。 二、經(jīng)測算“該項目”在經(jīng)濟上是可行的。 1． 效益評估貸幣本位幣為人民幣。 4． 3． 高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。 4． 2． 綜合布線，每戶強電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。具體地從以下三大方面考慮： 4． 豐富專業(yè)化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括： 4． 1． 會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設計師進行設計。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點可包裝的賣點只有2點： 2． 地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”； 2． 單體 TOWNHOUSE和聯(lián)體 TOWNHOUSE 相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到 150 平米經(jīng)濟型 TOWNHOUSE，大到500 余平 米 豪 華 型TOWNHOUSE。 1． 1． 港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。 五、項目價格優(yōu)勢 “ 本 項 目 ” 周 圍TOWNHOUSE 項目市場價格大致 在 70009000 元 /平方米。 5． 高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。 環(huán)境設計 將請國外專業(yè)公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。 三、項目市場走向 目前影響 TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。由于 國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的 TOWNHOUSE。將以現(xiàn)代化的設施、完善的服務，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。 第六章 環(huán)境保護 按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。 二、市政條件 “該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 TOWNHOUSE 和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。 規(guī)劃設計： 在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作。 居住建筑面積： 萬平方米。 2． 北京 市政府文件：京政辦發(fā)（ 2021） 31號。 項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容： “該項目”開發(fā)建設總建筑面積約 萬平方米。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。北 京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》