成都王府花園策劃方案-資料下載頁
2025-02-25 10:18本頁面
【導(dǎo)讀】都十大明星樓盤，總占地面積87000平方米，為成都市區(qū)優(yōu)質(zhì)的大型高尚住宅社區(qū)。有43000平方米中西園林景觀，1000平方米夏威夷園林游泳池,1000米生態(tài)運(yùn)動(dòng)步徑?；▓@在成都首創(chuàng)雙會(huì)所配套、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、多功能健身中心等30多項(xiàng)VIP服務(wù)，70米超寬樓距，最短樓距也達(dá)30米。王府花園是由法國建筑泰斗麥克朗指導(dǎo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的。王府花園還創(chuàng)造了“一鍵通”社區(qū)智能服務(wù)中心。格直線上升，我們所要分析的王府花園就位列該區(qū)。了這是成都房地產(chǎn)市場民心所向的優(yōu)質(zhì)地段。自豪斯物業(yè)發(fā)展公司推出極具個(gè)性化的城市院宅。好住宅”、又將成都市場的繁榮推向另一個(gè)高度。繼成都幾家政府部門聯(lián)合進(jìn)行“99年蓉城好住宅”的評(píng)比之后，由成都某。新聞媒體的配合炒作，成都的房地市場已迅速步入理性消費(fèi)的時(shí)期。巨量的廣告投放，王府花園的首次發(fā)售，實(shí)現(xiàn)了開門紅。帶著這樣的疑惑，王府花園的發(fā)展商與凌峻進(jìn)行了深入的溝通。凌峻的工作小組在進(jìn)駐
【正文】 連接上，大量運(yùn)用蒙太奇的手法，向受眾傳達(dá)因戶型的優(yōu)越而引起人們的種種羨慕。整個(gè)廣告長 30 秒，體現(xiàn)出一種現(xiàn)代、時(shí)尚、卓越的精品樓企品質(zhì)，完成人們對(duì)王府花園 “ 空間 ” 的美好感受。 王府花園以用秒的電視廣告訴求其 “ 空間 ” 的優(yōu)越品質(zhì)，在畫面的表現(xiàn)上以一對(duì)夫婦牽著小孩笑瞇瞇地路在王府花園標(biāo)志性的大門前迎接來臨的客人，隨著他們雙手的指引，一扇門打開后，出現(xiàn)一對(duì)胖子夫婦身處豪華的客廳，表情夸張；在陽臺(tái)上，幾個(gè)商人模樣的男人端著酒杯觀賞花園美景；在錯(cuò)層轉(zhuǎn) 梯處的階梯上，孩子們跳上跳下，表現(xiàn)整體空間的舒適與和諧二在衣帽間，幾個(gè)貴婦模樣的女子 對(duì)著鏡子左顧右盼，贊嘆不已 ? 作為電視畫面的聲效與旁白、廣告語除說出 “ 王府花園首創(chuàng)市中心錯(cuò)層或別墅型設(shè)計(jì)，僅需 50 萬 ” 和 “ 王府花園，頂級(jí)生活的體驗(yàn) ” 外，還刻意以 “ 又有人來看呀！誰叫我們住在王府花園呢！ ” 的對(duì)話和以 “ 住在王府花園的人們，對(duì)羨慕已經(jīng)可以為常 ” 的旁白一起表現(xiàn)王府花園錯(cuò)層空間的尊貴和稀有。 從實(shí)際成交效果來看．王府花園 67號(hào)樓在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，取得了非常卓越的市場反應(yīng)，不僅派出了過百張優(yōu)惠卡． 而且在公開發(fā)售時(shí)，還形成了有多位買家提前深夜排隊(duì)的罕見情況，可以說是有一個(gè)非常好的推廣基礎(chǔ)。 然而到了公開發(fā)售的時(shí)候，王府花園雖然現(xiàn)場人流不少，卻成交困難，其原因正是在于遠(yuǎn)期樓花和社區(qū)形象本能充分展現(xiàn)。其實(shí)，王府花園單價(jià)并不貴，但對(duì)于買四房二廳 160的平方米的客人來說，他們基本是二次置業(yè)以上，考慮的主要是舒適，低價(jià)對(duì)他們的影響并不大，由于項(xiàng)目交樓時(shí)間尚需兩年，買家普遍覺得沒有必要現(xiàn)在就買，他們寧愿在項(xiàng)目封頂甚至交樓時(shí)，再考慮是否購買。 另外的一個(gè)原因就是，王府花園的現(xiàn)場變化的確太少，社區(qū)建設(shè) 工作沒有進(jìn)行開展，這在一定程度上影響了購買者的信心，對(duì)王府花園以后會(huì)做成什么樣心中沒底，普遍反應(yīng)是覺得項(xiàng)目質(zhì)素不錯(cuò)，但僅僅停留于一張紙上。買家的這樣一種心態(tài)，就嚴(yán)重影響了成交的速度和展銷期內(nèi)的成交量。 其實(shí)對(duì)出現(xiàn)這樣的情況，發(fā)展商事先都有一定的估計(jì)，但是，還是沒有想到成都的購房者心態(tài)已經(jīng)在半年內(nèi)發(fā)生了很大的變化，他們的買房經(jīng)驗(yàn)得到了迅速的提高，他們不再愿意買那些看不見摸不著的東西，單靠一張圖紙就能夠賣樓的時(shí)代在成都轉(zhuǎn)瞬即逝，再也不回頭了。 15 號(hào)樓的貨尾單位旺銷和 67 號(hào)樓全新單位的困難，都 是正常的。對(duì)于買 15 號(hào)樓貨層單位的買家，一方面的確實(shí)惠，一方面交樓在即，雖然單位不是非常理想，但的確也是物有所值，他們是一群追求實(shí)際的買家；而對(duì)于 6－ 7 號(hào)樓的買家，他們考慮的完全不是同一回事，他們想買真正的好房子，而 67號(hào)樓雖然說起來不 錯(cuò)，但究竟會(huì)怎么樣？王府花園整體社區(qū)又會(huì)建設(shè)得如何？他們心中都會(huì)打上問號(hào)，加上他們又有房子住，不馬上購買，就成了一件非常正常的事情。 六、策劃的有為與無為 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，發(fā)展商的實(shí)力永遠(yuǎn)是基礎(chǔ)，再優(yōu)秀的策劃公司起到的作用都是輔助性的， 而不是決定性的。在消費(fèi)心態(tài)越來越成熟的今天，單靠炒作，單靠策劃的靈機(jī)一動(dòng)就能賣樓，如果還存在這樣的期望，發(fā)展商就斷然會(huì)輸?shù)煤軕K。 大多數(shù)情況下，策劃公司僅僅是錦上添花，而不是起死回生。 王府花園雖然暫時(shí)遇到了一定的推售困難，但是，在整體社區(qū)逐漸完善之后，憑借其先天的優(yōu)勢(shì)和前期的基礎(chǔ)，再創(chuàng)銷售佳績并不是一件難事，包括許多來看樓的買家也紛紛表示，如果王府花園社區(qū)建設(shè)取得一定的進(jìn)展，交樓期更快一些，他們就會(huì)來購買。 在長期的房地產(chǎn)策劃服務(wù)中，我們?cè)絹碓襟w會(huì)到在樓盤推廣，展示是一個(gè)非常重要的 關(guān)鍵因素。王府花園首期銷售的成功，靠的是標(biāo)志性的歐式門樓；王府花園二期銷售的困難，也因?yàn)槌碎T樓，什么都還沒有。 通過展示，讓購房者提前感受未來生活的形態(tài)，制造良好的銷售環(huán)境，調(diào)動(dòng)購房者的欲望和沖動(dòng)，以及充分展現(xiàn)發(fā)展商之實(shí)力，都是非常重要的。發(fā)展商要清楚欲速而不達(dá)的道理，與其匆匆忙忙推出市場追求銷售時(shí)間，絕對(duì)不如把工作做好做細(xì)，所回收資金來得快，來得有保障。 讓我們看一看王府花園規(guī)劃中的生活： 43000 平方米中西園林景觀，歐洲經(jīng)典緩坡式綠化、 1000 平方米夏威夷園林游泳池、 1000 米生 態(tài)運(yùn)動(dòng)步徑、三星智能化系統(tǒng)、成都首創(chuàng)的雙會(huì)所配套、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場等設(shè)施，其中只要有幾項(xiàng)能夠提前完成，就能夠?qū)κ蹣钱a(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。可惜的是，發(fā)展商仍然存在僥幸心態(tài)，不肯率先投入。 巧婦難為無米之炊，再優(yōu)秀的策劃方案，都需要發(fā)展商的配合和支持。 我們還感覺到，隨著市場的不斷成熟，消費(fèi)者對(duì)房子越來越挑剔，先天存在不足的房子，就將越來越難賣。這樣的項(xiàng)目，即使妙筆生輝，挖空心思，也難逃失敗的惡運(yùn)。要避免這種的情況產(chǎn)生，最好的方法就是策劃在項(xiàng)目的立項(xiàng)之時(shí)，就能夠介入。這種方式的合作，能夠讓項(xiàng)目最 大程度的滿足市場需要，這樣的項(xiàng)目， 到了真正推向市場的時(shí)候，往往是水到渠成。王府花園的此次營銷策劃，有成功也有遺憾，之所以在這里拿出來與大家分亭，是希望借這些經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，更多的發(fā)展商可以少走一些彎路，更多的策劃者可以多一點(diǎn)理性，如果能夠起到這樣的作用，就是最大的欣慰。
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