【導(dǎo)讀】重大遺漏，并對(duì)其內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性承擔(dān)個(gè)別及連帶責(zé)任。陳方會(huì)計(jì)師行審計(jì),均為標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。本報(bào)告中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或金額的本位幣均為人民幣元。-19,507,232元、壞賬準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回1,883,710元、政府補(bǔ)貼1,000,000元、處置長期股權(quán)投資損失。-300,043元、所得稅及少數(shù)股東損益的影響為402,715元。

　　

【正文】 。雖然央行在年底加息，但只是平抑了需求中的部分泡沫成分，并沒有完全遏制需求的增長。 年內(nèi)，公司抓住市場環(huán)境變革的契機(jī)，快速推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)的發(fā)展。 2021年，公司在建商品房面積 103萬平米，新開工面積 萬平米。截止報(bào)告期末，公司結(jié) 轉(zhuǎn)商品房面積 ，較上年增長 ％；實(shí)現(xiàn)銷售收入 216,733萬元，較上年增長 ％。本年度內(nèi)售出并結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤主要有半山海景蘭溪谷、彩虹之岸、花園城三期 1＃ 地塊、城市印象、海月二期、錦緞之濱等。 在土地儲(chǔ)備方面，公司采用加強(qiáng)優(yōu)勢區(qū)域、向全國穩(wěn)步擴(kuò)張的土地儲(chǔ)備策略。一方面，不斷增加在深圳的土地儲(chǔ)備數(shù)量，擴(kuò)大在該區(qū)域的市場占有率；另一方面，逐步在珠三角、長三角、環(huán)渤海區(qū)域和具有發(fā)展前景的次級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的主要城市半山海景花園二期 深圳蛇口 住宅 05/03 06/10招商海月三期北區(qū) 深圳蛇口 商住 05/06 06/12尖崗山一期 深圳寶安 住宅 05/06 07/12尖崗山二期 深圳寶安 商住 06/01 07/06上海松江九亭 上海松江 住宅 05/04 06/09番禺金山項(xiàng)目 廣州番禺區(qū) 住宅 05/12 13/12重慶董家溪項(xiàng)目 重慶江北 商住 06/02 08/06蘇州相城地塊項(xiàng)目 蘇州相城區(qū) 商住 05/01 07/12北京東八里莊 北京朝陽區(qū) 商住 05/12 10/06合計(jì) 備注：番禺金山項(xiàng)目原名番禺飛鵝嶺； 尖 崗山由本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)，深圳招商地產(chǎn)持有項(xiàng)目 公司 50％的 股權(quán)。 公 司于上年年度報(bào)告所披露的位于北京豐臺(tái)六圈的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目因政策變動(dòng)的原因未納入本次統(tǒng)計(jì)。 東 八里莊項(xiàng)目位于位于北京朝陽區(qū)紅領(lǐng)巾公園東側(cè)；商品房開發(fā)業(yè)務(wù)土地儲(chǔ)備一覽表 （截至20 04 年12 月31 日）項(xiàng)目名稱 地區(qū)土地用途計(jì)劃開工計(jì)劃竣工土地面積萬m2規(guī)劃建筑面積萬m2彩虹之岸 1 6 . 1 0 1 6 . 1 0 1 6 . 1 0 2 0 0 4 . 0 8城市印象 4 . 2 1 4 . 2 1 4 . 2 1 2 0 0 4 . 1 0花園城三期1＃地塊 5 . 0 1 5 . 0 1 5 . 0 1 2 0 0 4 . 1 2半山海景一期蘭溪谷 1 2 . 4 0 1 2 . 4 0 1 2 . 4 0 2 0 0 4 . 1 0招商海月三期（南區(qū)） 8 . 9 0 8 . 9 0 2 0 0 5 . 0 6招商?hào)|部花園城 2 7 . 5 6 2 7 . 5 6 2 7 . 5 6 2 0 0 6 . 1 2城市主場 8 . 1 8 8 . 1 8 2 0 0 5 . 0 8花園城三期2＃地塊 1 1 . 0 3 1 1 . 0 3 1 1 . 0 3 2 0 0 6 . 1 0天津中北鎮(zhèn)項(xiàng)目 2 9 . 7 1 9 . 6 0 9 . 6 0 2 0 0 5 . 1 2合計(jì) 1 2 3 . 1 0 4 8 . 1 9 3 7 . 7 2 1 0 2 . 9 9注：城市印象為本公司間接參股公司蛇口興華實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā)的項(xiàng)目，公司合并權(quán)益為6 2. 28 ％； 城市主場為本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與深圳市T CL 投資有限公司合作開發(fā)的項(xiàng)目。期內(nèi)，公司完成了 對(duì)城 市主場項(xiàng)目中TCL所持 權(quán)益的收購。 天津中北鎮(zhèn)項(xiàng)目為本公司之子公司深圳招商地產(chǎn)與天津萬科房地產(chǎn)公司合作開發(fā)的項(xiàng)目，深圳招商 地產(chǎn) 持有項(xiàng)目公司45％的 股權(quán)，本表所示為一期工程進(jìn)度； 招商?hào)|部花園城原名深圳新亞洲；2 0 0 4 年在建商品房項(xiàng)目一覽表 （面積單位萬m2）項(xiàng)目名稱總規(guī)劃建筑面積開工面積 竣工面積 在建面積竣工/計(jì)劃竣工時(shí) 間此 資料來自 臺(tái)商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 22 集中增加土地儲(chǔ)備，目前，公司合并擁有建筑面積土地儲(chǔ)備約 258萬平米，分布在深圳、 廣州、上海、蘇州、北京、天津、重慶等城市，公司全國土地儲(chǔ)備的格局已具雛形。此外，公司在面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)，具有較大升值潛力的 蛇口以及規(guī)劃面積 40平方公里的招商局漳州開發(fā)區(qū)具備一定的獲取土地的有利條件，并通過參股深圳市招商局光明科技園有限公司參與位于深圳寶安的 2平方公里園區(qū)的開發(fā)，從而形成了公司豐富的潛在土地儲(chǔ)備。 （ 2）出租物業(yè)的經(jīng)營 公司在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)的同時(shí)，亦投資開發(fā)可出租的物業(yè)并長期持有以獲取穩(wěn)定增長的租金回報(bào)。截止告期末，公司持有已建成的出租物業(yè)可面積增加到 萬平米。這些物 業(yè)主要位于深圳蛇口，物業(yè)的類型包括別墅、公寓、寫字樓、廠房、商鋪等。 報(bào)告期內(nèi)，受深圳房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境向好的影響，以及深港跨海大橋、地鐵等利好因素的推動(dòng)，蛇口物業(yè)普遍升值。公司出租的經(jīng)營績亦保持多年的穩(wěn)健增長態(tài)勢。期內(nèi)，各類型出租產(chǎn)品率穩(wěn)中有升年平均達(dá) 88％。全年累計(jì)完成出租面積 357 萬平米，較上年增加 %，實(shí)現(xiàn)出租收入 196,36萬元，較上年增長 ％。 與此同時(shí)，公司進(jìn)一步投資增加出租物業(yè)的規(guī)模。譬如，公司在蛇口半山地區(qū)新建的頂級(jí)出租公寓 —— 泰格公寓將于 2021 年正式投 入運(yùn)營，該公寓采用了先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，并聘請(qǐng)國際知名的服務(wù)式公寓管理司進(jìn)行，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目投入運(yùn)營后將進(jìn)一步促進(jìn)公司持有的出租物業(yè)向中高端與集約化的方向發(fā)展。 （ 3）園區(qū)供電供水 公司所經(jīng)營的園區(qū)供電供水業(yè)務(wù)的經(jīng)營區(qū)域目前集中在蛇口。隨著地工業(yè)與居民對(duì)電力和用水的需求不斷增加，公司供電水業(yè)務(wù)呈連年增長的態(tài)勢。 2021 年，公司供電業(yè)務(wù)收入達(dá) 61,373 萬元，增長 %，供水業(yè)務(wù)收入達(dá)7,849萬元，增長 %。 報(bào)告期內(nèi)，公司再度入選深圳成分指數(shù)，先后被 《新地產(chǎn)》雜志等機(jī)構(gòu)評(píng)為中國房地產(chǎn)上市公司 10強(qiáng)，獲得《新地產(chǎn)》年度大獎(jiǎng)稱號(hào)；被 “中國房地產(chǎn) TOP10研究組”評(píng)為房地產(chǎn)可租面積萬㎡合 計(jì) 88% 其中：公寓 87%別墅 91%寫字樓 82%廠房（其它） 93%商鋪 89% 二 00四 年已建成出租性物業(yè)一覽表 4,516 科技大廈 1,763 海濱公寓標(biāo)志性建筑蛇口沃爾瑪 5,920 鯨山別墅 3,337 金融中心累計(jì)出租面積 累計(jì)出租收入 4,100 出租率 19,636 萬㎡ 萬元花園城二期 商鋪泰格公寓 公寓合 計(jì) 深圳蛇口南海大道 深圳蛇口南海大道 在建出租性物業(yè)一覽表名稱 用途 在建面積 位置 預(yù)計(jì)完工 時(shí)間萬㎡業(yè)務(wù)名稱 單位 04年 03年 02年供電量 萬度 87,463 82,382 72,204 供水量 萬噸 3,022 2,878 2,670 供電、供水業(yè)務(wù)量一覽表此 資料來自 臺(tái)商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 23 上市公司綜合實(shí)力第三名，財(cái)富創(chuàng)造能力位居第二名；子公司 深圳招商地產(chǎn)榮膺深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力排名第二名 。 （二）主要控股公司及參股公司的經(jīng)營情況及業(yè)績 報(bào)告期末，本公司共有三家主要控股公司，分別是：深圳招商地產(chǎn)、招商供電和招商水務(wù)，主要控股公司的基本情況和經(jīng)營業(yè)績?nèi)缦拢? 深圳招商地產(chǎn) 深圳招商地產(chǎn)在 1984年成立，注冊資本為 10,600萬元，本公司控股比例為 95%，截止報(bào)告期末，總資產(chǎn)為 508,066萬元， 凈資產(chǎn)為 125,067萬元。截止 2021年，深圳招商地產(chǎn)已成立 20年。在這 20年間，深圳招商地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)建成各類物業(yè)超過 500萬平米，業(yè)務(wù)范圍遍及全國，并開發(fā)出多個(gè)全國知名的住宅小區(qū)與商業(yè)建筑。在深圳，深圳招商地產(chǎn)連續(xù)多年被評(píng)為綜合開發(fā)實(shí)力前三名。報(bào)告期內(nèi)，本公司之房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由深圳招商地產(chǎn)實(shí)施。近年，深圳招商地產(chǎn)已進(jìn)入了快速發(fā)展階段，在持續(xù)發(fā)展物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)與業(yè)務(wù)以深圳市為中心，快速向全國范圍內(nèi)拓展。 報(bào)告期內(nèi)，深圳招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤 29,420萬元，較上年增加 %。 招 商供電 招商供電成立于 1980年 11月 9日，注冊資本為 5,700萬元，本公司控股比例為 %，截止報(bào)告期末，總資產(chǎn)為 90,261萬元，凈資產(chǎn)為 26,851萬元。報(bào)告期內(nèi)，招商供電完成售電量，較上年增長 %，實(shí)現(xiàn)凈利潤 13,040萬元。招商供電目前是蛇口區(qū)域唯一具有供電資質(zhì)證書的企業(yè)，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢。公司供電網(wǎng)絡(luò)總體規(guī)劃超前，技術(shù)管理先進(jìn)。報(bào)告期內(nèi)，招商供電完成了對(duì)第一、二變電站之間聯(lián)絡(luò)線改造工作，為確保供電高峰期的安全奠定了基礎(chǔ)；與香港中電就簽署的第三條海底電纜供電協(xié)議進(jìn)行了確認(rèn) ，并開始了有關(guān)第三條海底電纜敷設(shè)各項(xiàng)準(zhǔn)備和建設(shè)工作。期內(nèi)，招商供電積極拓展業(yè)務(wù)，取得了向深圳前海灣物流園區(qū)的臨時(shí)供電權(quán)，為該公司取得該區(qū)的正式供電權(quán)準(zhǔn)備了良好的條件。 招商水務(wù) 招商水務(wù)原名“深圳招商供水有限公司”，報(bào)告期內(nèi)更為現(xiàn)名，成立于 1989年 10月 29日，注冊資本為 4,300萬元，本公司控股比例為 %，截止報(bào)告期末，招商水務(wù)總資產(chǎn)為19,726萬元，凈資產(chǎn)為 14,754萬元。招商水務(wù)目前是蛇口區(qū)域唯一具有供水資質(zhì)證書的企業(yè)，具有明顯的區(qū)域優(yōu)勢。報(bào)告期內(nèi)招商水務(wù)完成售水量 3,022萬噸， 較上年增加 5%， 2021年度實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)利潤 1,071萬元，與上年基本持平。 2021年 11月，廣東省高級(jí)人民法院對(duì)深圳市水務(wù) (集團(tuán) )有限公司（“水務(wù)集團(tuán)”）訴公司之子公司深圳招商水務(wù)有限公司（“招商供水”）原水糾紛案作出二審判決，維持一審原判即招商供水向水務(wù)集團(tuán)返還人民幣 20,250,560元。截至 2021年 12月 31日止，此案仍在調(diào)解過程中。 此 資料來自 臺(tái)商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 24 （三）主要供應(yīng)商、客戶情況： 本公司為控股公司，屬下控股子公司供應(yīng)商與客戶性質(zhì)存在較大差異，不具備橫向可比性。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的采購金額占房地產(chǎn)開發(fā)成本的份額較小 ，而商品房銷售的主要對(duì)象為個(gè)人客戶；供電業(yè)務(wù)的源電向香港中華電力公司采購，供電銷售前五位客戶占公司電力銷售總業(yè)務(wù)量的 58%；供水業(yè)務(wù)源水的供應(yīng)來自于深圳市三大水庫，供水銷售 前五位客戶占公司供水銷售總業(yè)務(wù)量的 ％。 （四）經(jīng)營中出現(xiàn)的問題與困難及解決方案 報(bào)告期內(nèi)，受央行加息的影響，地產(chǎn)股曾一度出現(xiàn)普遍的下跌。公司認(rèn)為，減少土地供給、實(shí)行招拍掛、控制信貸、調(diào)整利率等一系列宏觀調(diào)控政策使專業(yè)化大企業(yè)面臨機(jī)遇。央行加息的舉措，有利于專業(yè)化大企業(yè)在穩(wěn)定的行業(yè)環(huán)境中快速發(fā)展。公司將進(jìn)一步把握機(jī)遇，采取 各種措施控制風(fēng)險(xiǎn)，加速發(fā)展。 二、 2021年度公司投資情況 （一）報(bào)告期內(nèi)募集資金使用情況 2021年 11月，本公司以每 10股配 3股向全體股東實(shí)施配股，配股價(jià)每股 ，共配售股份 39,289,560股，應(yīng)收取配股款人民幣 350,855,771元，加上凍結(jié)配股申購資金利息并扣除承銷商傭金、交易手續(xù)費(fèi)等發(fā)行費(fèi)用后，實(shí)際募集資金 339,901,009元。報(bào)告期內(nèi)上述資金使用情況見下表： （二）非募集資金投資的重大項(xiàng)目、項(xiàng)目進(jìn)度及收益情況說明 報(bào)告期內(nèi)，主要投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目（單位：萬元）： 項(xiàng)目名 稱 本年投資 投資額較上年增長 項(xiàng)目進(jìn)度 本年收益情況 半山海景? 蘭溪谷 32,568 % 全部竣工 實(shí)現(xiàn)銷售毛利 17,303萬元 城市印象 6,286 % 全部竣工 實(shí)現(xiàn)銷售毛利 3,464萬元 番禺金山項(xiàng)目 60,188 % 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益 尖崗山一期 28,354 2,% 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益 單位（萬元）承諾項(xiàng)目項(xiàng)目總投資擬募集資金投向?qū)嶋H募集資金投向是否變更項(xiàng)目已投入募集資金募集資金余額本年項(xiàng)目產(chǎn)生收益金額是否達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度和收益彩虹之岸 68,821 20,000 20,000 否 20,000 14,076 達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度， 20 04年竣工結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)毛利14, 076 萬元花園城三期1 地塊17,830 15,000 13,990 否 13,990 2,042 達(dá)到計(jì)劃進(jìn)度， 20 04年竣工結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)毛利2,0 42萬元此 資料來自 臺(tái)商訊息網(wǎng) , 大量管理資料下載 25 城市主場 24,805 1,% 主體接近封頂 尚未產(chǎn)生收益 泰格公寓 14,775 % 室內(nèi)裝修 尚未產(chǎn)生收益 花園城 二期 14,140 1,% 基礎(chǔ)施工 尚未產(chǎn)生收益 招商海月三期南區(qū) 13,471 % 主體已封頂 尚未產(chǎn)生收益 招商?hào)|部花園城 1,157 % 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益 招商海月三期北區(qū) 195 % 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益 尖崗山二期 84,250 本年新項(xiàng)目 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益 北京東八里莊 55,306 本年新項(xiàng)目 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益 重慶董家溪項(xiàng)目 36,338 本年新項(xiàng)目 前期策劃 尚未產(chǎn)生收益