【導讀】測均以此為基礎推斷所得，僅供參考。順德市場自成一系，2021年順德房地產(chǎn)市場熱火朝天，銷售面積大幅度增。長，市場需求十分旺盛，銷售均價在第四季度有一個突然的拉升。手存量房交易活躍，成交價格上升快，二手存量房市場份額保持穩(wěn)定。全市房地產(chǎn)投資完成億元，比上年同期增長%。又由于用地指標在年中才下達各鎮(zhèn)區(qū)，導致在2021年底出現(xiàn)了一個地塊推出市場的高潮，佛山市政府2021年初進行了南海區(qū)劃的調(diào)整，構建。成為焦點，大瀝、西樵、獅山等鎮(zhèn)級城市中心推出的土地倍受關注。47%，2021年全年累計批準預售面積萬平方米,比2021年增長了%。的增長速度低于批準預售面積的增長速度，但供銷仍保持平衡。別墅、高檔公寓累計批準。萬平方米，同比下降12%，供應和成交都有不同程度的下降。映在數(shù)據(jù)上佛山的住宅銷售均價也有大幅的增長。撇開順德不算，佛山四區(qū)房地產(chǎn)市場在。價為元/平方米，同比上升約10%。國家宏觀調(diào)控影響不明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資進入快速增長的通道。

　　

【正文】 處理廠、星級酒店、商業(yè)中心、住宅小區(qū)、休閑娛樂中心等城市可經(jīng)營項目，其中 房地產(chǎn)項目就占了６項，南國獅山高爾夫別墅區(qū)、溫莎半島國際酒店、風尚水晶廣場、西堤國際、風和日麗、硅谷國際，全部項目基本指標總用地面積達 1827 多畝，一環(huán)的開通使獅山的房地產(chǎn)市場更具吸引力。 佛山中原地產(chǎn) 第 30 頁 各街鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展使其市場消費潛力進一步增長，原始落后的市場初期也有更大的市場空間，再加上大量的規(guī)模巨大的土地供應，交通路網(wǎng)的日益完善，南海鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場成為另一個熱點區(qū)域。 土地出讓及 市場影響 南海 2021 年土地成交面積比 2021 年大幅減少，土地熱點區(qū)域分散，出讓用地規(guī)模小，市場影響力不足，是對 2021 年土地市場的結構性補充。 2021 年南海成交總凈用地面積只有 萬平方米，相比 2021 年成交總凈用地面積 萬平方米 ,成交面積大大減少。 2021 年桂城出讓土地 4 宗， 3 宗為住宅用地， 1 宗為商業(yè)用地，另一塊商業(yè)用地流拍。住宅用地總規(guī)劃凈用地面積 平方米，折合總建筑面積約為 萬平方米，遠遠少于 2021 年出讓的總建筑面積 萬 ,2021 年土地市場的大面積出 讓也導致了桂城 2021 年市場供應的大幅增長。 2021 年出讓的土地項目中，全部為中小型地塊，而且位于平洲，市場影響力比 2021 年的中海萬錦豪園地塊遜色不少。此外， 2021 年推出的這些土地的項目特點也決定了 2021 年桂城房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品形態(tài)更加豐富，市場供應結構也更合理。 地塊編號 位置 規(guī)劃凈用地面積（平方米） 容積率 總建筑面積 (平方米 ) 價格 樓面地價（元/平方米） 開發(fā)商 項目名稱 2021G302 桂城平洲平北“洲仔”地段 3 57156 4300 萬 752 碧翠豪城發(fā)展有限公司 2021G111 桂城街道平洲南港路地段 2280 萬 個人竟買人 2021G287 南海區(qū)桂城街道南一路西側(cè) 121293 億 1112 個人竟買人 佛山中原地產(chǎn) 第 31 頁 2021G062021G065和2021G066 南海區(qū)桂城街道 82區(qū) /南海區(qū)桂城街道 85 區(qū) 170000 億 保利房地產(chǎn)股份有限公司 商業(yè) 2021G023 南海區(qū)羅村鎮(zhèn)樂安開發(fā)區(qū)十四小區(qū) 950 萬 萬 /畝 南海區(qū)豪潤房地產(chǎn)有限公司 2021G022/2021G026 南海區(qū)羅村鎮(zhèn)聯(lián)星管理區(qū)譚頭村經(jīng)濟合作社 1033 萬 萬 /畝 佛山市南海區(qū)永利綜合批發(fā)市場有限公司 商業(yè) 2021G125/ 2021G124 南海區(qū)西樵鎮(zhèn)山根樵暉新城 萬 /畝 南海聚英豪園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2021G067 大瀝鎮(zhèn)黃岐北村公路地段 8350萬元 萬 /畝 鉅隆實業(yè) 碧水灣 2021G298 獅山鎮(zhèn)松崗商業(yè)大道 “大步田”（土名）地段 238449 7450 萬 312 百越地產(chǎn) 海逸錦繡桃園 2021G044和2021G045 南海區(qū)丹灶鎮(zhèn)仙崗村委會仙崗經(jīng)濟社“沙教崗”地段 \丹灶鎮(zhèn)仙崗村白水塘經(jīng)濟社“橋地崗”地段 4460萬元 萬 /畝 華創(chuàng)集團 名都畔山別墅 羅村、西樵、大瀝、松崗、丹灶等地也推出了規(guī)模相對較小的地塊，只有華創(chuàng)集團的“沙教崗”地塊面積規(guī)模超過 20 萬平方米，但面對南灣祈福半島的競爭 ，無論在地塊規(guī)模、品牌實力等方面都處于下風。 2021 年的南海土地市場未能超越 2021 年的土地市場的影響力，是在 2021 年出讓的大面積地塊的基礎上進行了結構上的補充。 2021 年推出的桂城 8 90區(qū)地塊和桂城 A1 A15 街區(qū)地塊有望成為市場爭奪的焦點。 不同物業(yè)類型成交統(tǒng)計及市場特點 2． 1 住宅 市場供應大幅增長，市場需求保持平穩(wěn) 。成交均價有較大升幅后保持平穩(wěn) 截止 2021年，南海住宅批準預售面積 ，同比增長 40%。銷售面積 萬平方米，基本和 2021 年持平。市場供應增長的 速度大于市場消化增長速度。中海萬錦豪園、南海碧桂園、南海頤景園、祈福南灣半島、海琴灣等樓盤 2021 年繼續(xù)推出為數(shù)不少的 佛山中原地產(chǎn) 第 32 頁 貨量，在加上萬科金色家園、怡翠馨園、名都畔山別墅等樓盤的入市，預計 2021 年的南海住宅市場供應大幅度增加。 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 批準預售面積（萬平方米） 銷售面積（萬平方米） 銷售金額（萬元） 92844 市場成交均價有一定的上升，平均成交價格 元 /平方米，同比增長了 18%。 2021年的住宅成交均價保持平穩(wěn)，在 3100 元 /平方米左右波動。總體比 2021 年的成交價格有約20%的升幅。 銷售單價 （ 元 / 平方米 ） 05001000150020212500300035002021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 2． 2 商 業(yè)地產(chǎn) 桂城商圈日趨完善 、各鎮(zhèn)商業(yè)潛力無限 一直以來，桂城商圈在佛山零售業(yè)中都占著舉足輕重的地位，其擁有南海廣場、城市廣場、家天下等大型的購物中心，輻射整個禪桂乃至周邊地區(qū)，連沃爾瑪此等零售大鱷也對其 “ 虎視眈眈 ” ，并于 04 年９月份動工進駐。 在 05 年，桂城商圈除了原三大購物中心外，在南海大道又添兩大成員：又一城（ 佑一城 ）和匯潮天地，又一城的成功開張和匯潮天地的火熱招商成為力爭廣佛兩地的主要消費 佛山中原地產(chǎn) 第 33 頁 群體客源。而且，兩項目 的出現(xiàn)，可以豐富桂城商圈的商業(yè)元素，帶旺附近一帶的商業(yè)氛圍，尤其能填補桂城商圈缺少年輕時尚一族 購物中心的空白，令桂城商圈的配套更加完善和成熟。 除了桂城商圈的商業(yè)項目涌現(xiàn)外，南海區(qū)下屬的鹽步、里水、西樵都涌現(xiàn)各自領域內(nèi)的大型商業(yè)購物中心，如：鹽步嘉洲廣場、里水新天地、西樵金典廣場，都以吸引本地及周邊地區(qū)的居民為主的消費力，同時改變了以往各下屬鎮(zhèn)區(qū)缺乏商業(yè)氛圍的面貌。同時 05年的 12 月 28 日，獅山鎮(zhèn)也在南國桃園內(nèi)的“城市建設項目”推介會中公布了獅山鎮(zhèn)的商業(yè)項目計劃，而且廣州地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)成功拿下并著手開發(fā)的千燈湖商業(yè)水城項目，種種動向顯示出南海的商業(yè)地產(chǎn)潛力無限，有待深發(fā)。 二手存量房成交情況 需求穩(wěn)定，價格平穩(wěn) 南海二手存量房 2021 年銷售面積 萬平方米，銷售均價 元 /平方米，銷售面積和銷售均價有不同程度的增長。 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 2021 年 1季度 2021 年 2季度 2021 年 3季度 2021 年 4季度 銷售面積（萬平方米） 銷售金額（萬元） 南海二手存量房銷售均價 佛山中原地產(chǎn) 第 34 頁 銷售單價 （ 元 / 平方米 ） 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 2021 年 1 季度 2021 年 2 季度 2021 年 3 季度 2021 年 4 季度 順德區(qū) 順德房地產(chǎn)市場踩上加速器，從 2021 年第一季度開始，市場成交就保持一個較大的加速度，銷售面積、銷售金額都大幅度增長，市場需求十分旺盛，銷售均價在第四季度有一個突然的拉升；土地出讓保持穩(wěn)定，有序、合理，出讓土地面積有所增長，出讓土地價格增長較快。 土地出讓情況及市場影響 2021 年順德的土地市場平穩(wěn)穩(wěn)中蘊藏變化，總出 讓土地面積和去年基本持平，但住宅用途土地增加，單一出讓地塊面積規(guī)模有所擴大，地塊分布比較分散；成交價格增長幅度較大。 相對順德的旺盛的市場需求，順德土地供應仍不足。 順德 2021 年的土地出讓面積與 2021 年大概持平， 2021 年總出讓土地宗數(shù) 43 宗，總成交面積 萬平方米，比 2021 年減少約 20 萬平方米左右。而 2021 年出讓土地 53宗，總成交面積為 萬平方米，有兩塊較大的兩塊地位于龍江和陳村，其次的就是君領高爾夫那塊地了，而龍江和陳村的兩塊土地的用途為商業(yè)辦公，做物流會展之用地。 2021年出讓的土地有兩個特點，一、面積規(guī)模比較大，超過 10000 平方米的地塊有 22 宗， 而 佛山中原地產(chǎn) 第 35 頁 2021 年出讓的土地面積超過 10000 平方米的地塊有 8 宗。 2021 年的兩塊大面積地塊都位于大良，其次的一塊位于勒流。二、住宅用地面積大幅增加，而且增加的地塊分布呈現(xiàn)比較集中的情形，大良、容桂、龍江占了大部分。 2021 年出讓的土地中，除去龍江和陳村的兩塊物流會展用地，這兩塊地塊面積加起來就達 91 萬平方米，剩下來的住宅用地不足 60 萬平方米，相對順德每年 250— 300 萬平方米的住宅市場消化量，如果再加上 60 萬平方米的別墅市場消化量 ，順德的土地供應遠遠不足。以前順德的土地市場有幾個特點，一、掛牌出讓多，拍賣出讓少。二、單一土地出讓面積規(guī)模小，地塊的凈規(guī)劃用地面積大部分在在5 萬以下，鮮見面積超過 20 萬平方米的土地。三、本地開發(fā)商多，外地地產(chǎn)巨頭少。四、土地容積率比較大，平均容積率為 ，而禪城的平均容積率為 。由于上述的種種原因，順德的土地市場一直保持平穩(wěn)，樓面地價保持在在 350550 元 /平方米的區(qū)間。但 2021 年的情況發(fā)生了很大的變化，順德開始推出一些比較大的土地，如大良 2021 年就推出了兩塊面積超過 20 萬平方米的土地。一些外 地地產(chǎn)開發(fā)巨頭開始進入順德，如萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，順德的土地市場競爭比往年激烈，土地成交價格也大幅上漲。 順德 2021 年主要土地成交情況 坐落位置 地塊面積 用途 容積率 總建筑面積 成交價 樓面地價(元 /平方米 ) 交易方式 佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)東區(qū)樂從大道北側(cè) 15 號地塊 商業(yè)兼容住宅、辦公 55500000 631 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)容桂細滘社區(qū)居委會容桂大道南 20 號地塊 住宅兼容商業(yè) 23800000 479 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)大良新松 20 號地塊 商業(yè)兼容住宅 3 31727808 569 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)容桂文海路以南 19號之一 住宅兼容商業(yè) 50000000 508 拍賣出讓 佛山市順德區(qū)大良云近東區(qū) 182地塊 商業(yè)兼容辦公 3 44836218 600 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)容桂振興路、展業(yè)路五幅地塊 住宅、商業(yè) 3 38562645 500 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)南源西路北側(cè)（原南方電器廠）地塊 住宅兼容商業(yè) 46000000 632 掛牌出讓 佛山中原地產(chǎn) 第 36 頁 佛山市順德區(qū)大良紅崗路北側(cè) A 地塊 住宅兼容商業(yè) 23863221 281 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)容桂文明西路 14 號地塊 住宅兼容商業(yè) 59900000 469 拍賣出讓 佛山市順德區(qū)龍江鎮(zhèn)文華路北側(cè)、文華花園東側(cè)地塊 35000 住宅兼容商業(yè) 5 175000 57500000 329 拍賣出讓 佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)廣珠公路與林上路交界處地塊 綜合（商業(yè)及辦公） 45000000 239 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)南區(qū) 1 號、 2號地塊 住宅兼容商業(yè)、辦公 3 190000000 1027 拍賣出讓 佛山市順德區(qū)倫教雞洲桂畔小區(qū)地塊 住宅兼容商業(yè) 81673200 923 掛牌出讓 佛山市順 德區(qū)龍江鎮(zhèn)左灘新世紀農(nóng)業(yè)園內(nèi) 居住 63297291 546 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)勒流鎮(zhèn)倫桂路與珠二環(huán)交叉處地塊 一類居住用地兼容商業(yè) 101000000 605 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)大良古鑒龍良路龍湖新城地塊二 住宅兼容商業(yè) 2 127336379 315 掛牌出讓 佛山市順德區(qū)大良南區(qū) 18 號地塊 二類居住兼容商業(yè)金融業(yè)、行政辦公 285132831 584 掛牌出讓 2021 年土地