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【正文】 50 第七章 項目投資估算與資金籌措計劃 項目投資估算 51 項目資金籌措計劃 52 第八章 項目營銷經營策略 “大三亞旅游經濟圈”產權式度假酒店市場分析 52 項目營銷推廣目標 55 產權式別墅定價策略 55 項目營銷推廣方式 56 項目物業(yè)管理 56 第九章 財務效益分析 財務評價依據 57 基礎數(shù)據 57 財務評價 58 第十章 結論與建議 60 附表 第一章 總 論 項目概況 項目名稱： 項目擬定為“ 保亭 七仙御溫泉雨林度假村”。酒店名稱擬定為“七仙悅榕度假酒店”。 項目地址： 項目選址 于 海南省保亭縣七仙嶺 溫泉 國家森林公園規(guī)劃區(qū)內， 七仙嶺主 峰南坡下。 西與七仙嶺水庫相鄰，北與七仙嶺 原始熱帶雨 林接壤，東南邊與原新星農場五區(qū)五隊劃界，呈曲尺形。 占地面積： 規(guī)劃用地 面積 40 萬 ㎡ （ 約 600 畝），與 原始森 林接壤 2021 米 。 建筑面積： 擬 規(guī)劃建筑面積約 萬 m2（不含地下建筑面積 14660 m2）， 其中：一座超五星級酒店，占地 面積約 15 萬 m2，建筑面積約 萬 m2 。 建有 543 棟全產權 別墅 。 項目總體規(guī)劃構思及建設內容 七仙御度假村 引進當今最先進的跨國度假 酒店 —— 超 五星級 悅榕莊酒店 專業(yè)管理，項目建設 向世界頂級 山地 森林度假項目看齊，管理設施和服務設施基本規(guī)劃在未曾被人為破壞的地帶，以原生態(tài)的天然建材為元素，以熱帶風情為建筑 風格 ， 打造 頂級 SPA、溫泉沐浴、 森林登山探險為特色的旅游度假村。區(qū)內 543 棟獨立別墅 ，盡顯山地森林的 “典藏”、“ 野奢 ”特有價值 ， 獨具 巴厘島風格和黎苗 風情，質樸建筑內含奢侈豪華 。入住 “ 七仙御 ” ，棲居于 七仙嶺主峰之下，原始 叢林之上， 云蒸霧繞 ， 空氣清新； 眺 望 群山逶迤 ，觀看 日出日落 ，感悟道莊哲理，夢幻君臨天下 ； 晨聆窗邊蟲 鳴 鳥 唱 ，夜望腳下密布 的 五星級酒店燈火通明 ；藏逸仙境 ，遠離塵囂， 盡享私密 空間 。 是 國人向往的世外桃源休閑圣地，國內外游客神往的浪 漫伊甸園和高尚人士夢寐的商務度假天堂。 項目 建設 經營 由三部分組成，一是超五星級悅榕莊酒店 — “ 七仙悅榕度假酒店 ” ，由 191 棟產權別墅 和接待大堂、頂級 SPA 館和 水療中心等配套設施 組成 ，產權式酒店經營管理 。 二是 私人和企業(yè)度假別墅， 由 352 棟別墅 和會所（啟動區(qū)） 組成。 三是 從次入口啟動區(qū)到七仙嶺南坡的登山旅游， 旅游線路與別墅區(qū)和酒店區(qū)隔離。 項目投資規(guī)模 ：總投資約 億元人民幣 。 項目 實施進度安排 ：項目建設約 需 5 年 時間 ， 分二 期 開發(fā) 建設。 項目已 于 2021 年 7 月 開始 籌備 ， 計劃于 2021 年 6 月項目建成 。 計劃酒店于 2021 年 1 月開始對外試業(yè)。 項目主要 技術 經濟指標： 容積率 ；建筑密度 15%；綠化率 65%； 稅后 財務內部收益率 38%； 投資回收期 年 。 項目發(fā)展商 項目 開發(fā) 公司為 保亭綠保北斗置業(yè)有限公司，是經保亭縣政府注冊的旅游及房地產開發(fā)公司，主要經營酒店開發(fā)經營，房地產開發(fā)銷售，旅游開發(fā) 經營。該公司是山東濟南北斗房地產開發(fā)集團公司下屬的保亭項目公司。 集團公司成立了 10 多 年，在全國各地開發(fā)有大量著名樓盤， 房地產總開發(fā)面積達到 100 萬 ㎡ 。 在海南 的關聯(lián)企業(yè)有海南北斗建大投資有限公司，辦公地址在海南?？谑?。 項目提出 的背景及 發(fā)展前景 “海南國際旅游島”概念下，海南旅游地產蓬勃發(fā)展。 20 年來，海南房地產業(yè)從第一輪泡沫中蘇醒，正進入下一個黃金時期 ，這就是海南國際旅游島建設時期，因此出現(xiàn)了房地產百企千億下海南的現(xiàn)象。背靠中國大陸宏觀經濟的快速發(fā)展，是海南 國際旅游島建設發(fā)展的宏觀背景。宏觀經濟的快速發(fā)展，產生了中國的財富階層，這些人的旅游需求表現(xiàn)出 居住生活區(qū)由緯度高向緯度低轉變，即候 鳥遷移現(xiàn)象；旅游度假 由 旅游 觀光向旅游投資轉變，即第二居所現(xiàn)象；對地域豪宅市場，由被動消費向 主動消費轉變 ，即收藏保值增值現(xiàn)象。 以三亞為代表的“大三亞旅游經濟圈”，以其天然資源的稀缺性和長遠的增長潛力，成為優(yōu)選的財富工具和資金出口，吸引客源。三亞灣、鳳凰島 、大東海、亞龍灣、 海棠灣 、福灣、富力灣、香水灣、清水灣， 建造的 一大批 五星級 酒店 、超 五星級 酒店、濱海豪宅，吸引了大批國內外旅游客和旅游投資客。如鳳凰島創(chuàng)造了中國七星級酒店的概念，一度飆升到 10 萬 元 /㎡ 的房地產天價；半山半島 高層公寓也賣到 5 萬元 /㎡ ；清水灣別墅都在 5 萬元 /㎡ 左右， 投資效益 顯著，極大地推動了旅游地產的發(fā)展。 受“大三亞旅游經濟圈”的帶動， 以 保亭為代表的“山地資源型”旅游地產開發(fā)，具有獨特的 “綠色旅游” 優(yōu)勢 。據旅游市場調查，隨著游客生態(tài)環(huán)境意識的增強， 游 客的旅游熱點已從“ 3S”轉向“ 3N”，即從享受熱帶海濱溫暖的陽光（ Sun） 、碧藍的大海 (Sea)、舒適的沙灘 (Sand)，轉向在大自然中沐浴，讓心沉浸在鄉(xiāng)村的人與自然 （ Nature)、人與人和諧完美的懷戀 (Nostalgia)中 、從而使自己的精神溶入人間天堂 (Nirvana)。從“ 3S”到“ 3N”，標志著人類的旅游追求從身體享樂 為主轉變?yōu)橐跃褡非鬄橹鳌?“山地資源型”旅游地產 的 開發(fā)，順應了精神追求的財富人群，更適合旅游觀光、度假置業(yè)，養(yǎng)生養(yǎng)老，開發(fā)潛力巨大。 在 建設 “ 海南國際旅游島”總體戰(zhàn)略指導下， 保亭 縣政府對 七仙 嶺的旅游規(guī)劃定位為， 打造 融“雨林溫泉養(yǎng)生、風情景區(qū)體驗、戶外運動探險、熱帶山鄉(xiāng)度假、特色節(jié)慶活動”于一體 的，洋溢著濃厚黎苗少數(shù)民族文化風情的，國際熱帶雨林溫泉特色的旅游勝地 。本 項目的建設，正 是 借助保亭七仙嶺獨具特色的自然景觀資源，通過七仙嶺美景觀光、熱帶雨林度假、溫泉 SPA 水療的系統(tǒng)打造，豐 富“大三亞旅游經濟圈”構成，拉 動相鄰三亞濱海旅游客源市場，實現(xiàn) 三亞濱?！八{色旅游”向保亭內陸“綠色旅游”的延伸。 符合海南及保亭 旅游產業(yè)國際化發(fā)展的需要，符合保亭及七仙嶺旅游 規(guī)劃 區(qū)旅游總體發(fā) 展目標，也符合 該 公司 在目前 旅游地產大力開發(fā)的情況下， 進軍海南保亭 的 發(fā)展戰(zhàn)略。其市場發(fā)展前景大，投資風險小，資產保值增值能力強。必將取得良好的 經濟效益 、社會效益和環(huán)境效益 。 項目實施依據 ? 項目符合《海南 省“ 十二 五 ” 發(fā)展總體規(guī)劃》和《海南 省 旅游發(fā)展 總體規(guī)劃》 ? 項目開發(fā)建設符合《 海南省 保亭黎族苗族自治縣旅游發(fā)展 總體規(guī)劃》、 《 保亭縣城城市 總體規(guī)劃》 《 七仙嶺溫泉國家森林公園總體規(guī)劃》 。 第二章 項目建設背景分析 2021 年海南宏觀經濟發(fā)展狀況 國際旅游島開局元年，由于國家政策傾斜等利好局勢環(huán)境， 2021年成為海南省建省以來發(fā)展最好的一年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值突破2021 億大關，達到 億元。比上年增長 %，提高 個百分點。 固定資產投資繼續(xù)快速增長。全年全社會固定資產完成投資總額 億元，比上年增長 %。 房地產開發(fā)投資迅猛增長，成為推動投資增長的主導力量，房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %，占城鎮(zhèn)固定資產投資額的 %，是推動投資快速增長的主力。全年房屋銷售面積 萬 ㎡ ，增長 %。 旅游業(yè)加快發(fā)展。 2021 年共接待旅游過夜人數(shù) 萬人次，比上年增長 15%。其中，接待國內旅游者 萬人次，增長 %；接待入境旅游者 萬人次，增長 %。旅游飯店客房開房率達%，同比提高 個百分點。旅游總收入 億元，同比增長%。 受國際旅游島政策的帶動，海南省各項經濟指標大幅增長。海南經濟發(fā) 展在依靠旅游與房地產兩大支柱產業(yè)同時，發(fā)展新型工業(yè)、 提高海洋業(yè)、開發(fā)博彩業(yè)、免稅商業(yè)等產業(yè)，改變經濟結構，成為經濟發(fā)展新的增長點。房地產也從旅游向休閑、商業(yè)、養(yǎng)老等多點剛需方向發(fā)展。 2021 年海南房地產發(fā)展分析 2021 年成為海南新發(fā)展的初始年，年初國務院批復的國際旅游島政策，不僅帶來了國家強有力的支持，而且吸引了全國各地著名開發(fā)企業(yè)的強勢入駐，更加吸引了全國投資者的關注。年初的房地產市場出現(xiàn)“井噴”式增長，短短三個月海南島的房價暴漲，漲幅達 1—2 倍。 隨之而來的是國家對房地產調 控政策，兩輪史上最嚴調控政策的出臺，表明國家嚴厲遏制部分地區(qū)房價上漲過快，全國一線城市成交量巨幅下跌。海南房地產由于走出了一條旅游地產開發(fā)的路子，旅游觀光帶來旅游置業(yè)，島外置業(yè)者的信心不減。開發(fā)企業(yè)沒有停止在海南“圈地”的腳步，出現(xiàn)全國限購越緊，海南開發(fā)越旺的現(xiàn)象， 900多來海南注冊的開發(fā)企業(yè)為海南房地產市場貢獻力量。海口、三亞房地產市場低速時期，二、三線城市開始崛起，陵水房價趕超三亞成為海南第一，瓊海連續(xù) 5 個月成交量占全省首位。 今年 以來，國家一系列對房地產嚴控政策的出臺，加快了海南房地產投資結構 的調整，二三四線城市旅游地產機會來臨，島中保亭、五指山、瓊中等縣市也成為繼東線沿海之后，又一資源型旅游地產開 發(fā)熱點。 2021 海南土地出讓及成交市場 海南政府為防止 90 年代初上演的地產泡沫，嚴控各地土地使用情況，進行打擊“囤地”行動，出臺措施保證海南房地產市場健康快速發(fā)展。 2021 年的土地政策主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面是規(guī)范引導，適度供應土地，合理調控房地產的規(guī)模、結構、開發(fā)時序和空間布局。另一方面實行建設用地分類指標管理，建立健全土地市場信息披露機制，打擊囤積土地，促進房地產市場規(guī)范健康 發(fā)展。 海南一線地區(qū)（?？?、三亞）土地供應量減少，成為更多企業(yè)開拓二、三線城市的契機。?？?、三亞在未來房地產市場中主要起到標桿作用， 2021 年開發(fā)重心轉移 至二、三線城市。尤其是以東線一線海景房產已經顯現(xiàn)其自身價值，中 西部地區(qū)其活躍度也將大幅提高。 預計未來，為了不斷完善海南土地市場，促進海南房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，政府將會加強調控力度， 逐步向旅游地產方向傾斜，促進海南旅游地產優(yōu)化產品結構，走精品化 高端化的道路，為戰(zhàn)略投資者提供巨大的市場機會和增值空間。 2021 年，全省房地產完成增加值 179 億元，占 GDP 的 %；房地產開發(fā)投資 億元，占全省固定資產投資總額的 35%；房地產企業(yè)提供稅收近 96 億元，占地方一般預算收入近四成。海南房地產須保持一定投資和銷售，否則可能引起經濟起伏，而今后若干年，房地產仍是海南支柱性產業(yè)。 2021 年 房地產大調控下的后市分析 政府限購政策出臺的背景，原因之 一，是高通脹促發(fā)資金大量流入地產市場，金融系統(tǒng)風險加大，因而，近 一兩年以來，樓市政策與通脹水平關聯(lián)甚高。高通脹會否退潮，是限購政策退出的一個重要條件。但按照目前情況，我國高通脹會持續(xù)數(shù)年。原因 之二，樓價增速過快易引起社會矛盾，調控政策出臺意在減少“市場決定的房價”與 普通住房需求的差距，緩解社會矛盾；樓價增速明顯高于收入增速時，易引發(fā)重大樓市調控政策。從目前情況看，高通脹會在一定時期存在，限購政策是否退出，主要看保障房供應能否形成規(guī)模；保障房體系形成供應規(guī)模需要 23 年，因此，預計限購政策退出總體需要 23 年時間。 根據合富輝煌房地產顧問公司對全國不同城市房地產發(fā)展水平的研判如下： 房地產開發(fā)投資對比：一線城市房地產開發(fā)增長空間有限，二三線城市高速增長。 成交面積：一線城市成交面積萎縮，東部沿 海城市成交面積略有增長；二三線城市成交大幅增長。 成交均價：一線城市房價上漲更快，二三線城市的房價相對值更低。預計二三線城市房地產發(fā)展空間更大。 市場特點：不同類型的城市房地產市場發(fā)展差異對比，調控時期內樓市機會主要看三四線城市。三四線城市普遍正處在經濟加速增長，城市化高速發(fā)展階段，房地產市場有較大動能，價格處在相對洼地。部分限購政策相對寬松或不實施限購的三四線城市，調控期內存在發(fā)展機會。 第三章 項目市場分析與預測 項目開發(fā)條件 區(qū)位分析 項目所在地的保亭縣位于海南省南部內陸， 五指山南麓，北緯18176。 23′～ 18176。 53′，東經 109176。 21′ ~~109176。 48′ ,東接陵水縣，南鄰三亞市，西聯(lián)樂東縣，北依五指山市、瓊中縣。總面積 平方公里。 保亭縣是三亞市、陵水縣、樂東縣等沿海市縣通往島中地區(qū)五指山市等地的必經要道，目前有省級公