萬松之巔國際商業(yè)社區(qū)項目概念策劃建議書-資料下載頁
2025-02-24 03:20本頁面
【導讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！研的重要基地之一。、世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)內交匯，將市。區(qū)一分為三，形成漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)。全市現(xiàn)轄13個城區(qū)，3個國家級開發(fā)。區(qū)，面積8467平方公里，人口831萬人。這一區(qū)域集中了漢口地區(qū)的中高檔寫字樓及商業(yè)街、商業(yè)廣場，經(jīng)過多年發(fā)展，規(guī)模日趨擴大。區(qū)域內主要的商業(yè)運營項目包括武漢廣場、世貿。其經(jīng)營業(yè)態(tài)較為豐富，定位以國際商業(yè)品牌為主題，旺盛，經(jīng)營情況一直較好。圖上勘察，地塊形狀是較為規(guī)正的正方型，長寬大約各148米。目前地表上建筑物除了西北方向一棟9層L型舊式住宅外，其余都是營房，地面平整無坡度。大廈、廣電大廈的建成，將進一步吸吶大量外地、外籍城市高端商務人群，會展經(jīng)濟均相繼成熟，這些將直接帶動酒店式公寓的發(fā)展；能是住宅長期租客、短期商務旅客和品牌經(jīng)營商戶；商務人事共同都關心的話題。
【正文】 宅翻修 400 280 招商宣傳費用 2021 不可預見費用 1600 合計 49990 單位面積投資成本 4901 方案二投資成本計算表 項目 計價依據(jù)（元 /平方米） 金額（萬元） 前期費用、配套費和土建成本 2500 27800 地下室 2021 8000 綠化園林 300 3336 公寓豪宅裝修 1200 6240 財務費用 管理費用 500 5560 招商宣傳費用 2021 不可預見費用 1600 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 合計 54536 單位面積投資成本 4904 收益預測 2． 1 月租金價格預測 參照目前武漢市各類型物業(yè)的租金價格， 在創(chuàng)造出優(yōu)質的物業(yè)和完美外部環(huán)境后，我們有理由相信能夠超出以下價格找到合適的商戶： 大進深集中式商業(yè)物業(yè)的租金價格在 50 元 /平方米，物業(yè)管理費 5 元 /平方米； 沿街 2 層商業(yè)物業(yè)的租金價格在 100 元 /平方米，物業(yè)管理費 10 元 /平方米； 星級酒店的租金價格在 40 元 /平方米； 寫字樓的租金價格在 50 元 /平方米，物業(yè)管理費 15 元 /平方米； 酒店式公寓的租金價格在 50 元 /平方米， 物業(yè)管理費 3 元 /平方米； 豪宅的租金價格在 60 元 /平方米，物業(yè)管理費 5 元 /平方米； 私人會所的收益折算成租金 100 元 /平方米； 車庫經(jīng)營的收益按 600 元 /個 2． 2 方案一收入、盈利、回收期預測 月租金收益表 功能 面積 (㎡ ) 招商初期（萬元） 招商中期（萬元） 招商晚期（萬元） 寫字樓 14000 21 42 63 高檔住宅 26000 39 78 117 普通住宅 7000 星級酒店 11000 44 44 酒店式公寓 26000 39 78 117 商業(yè)零售展示 8200 41 82 82 商業(yè)服務 14800 37 74 74 私人會所 2021 20 20 車庫 30 60 60 合計 109000 207 478 577 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 招商初期（開業(yè)第一年），大多數(shù)商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)還不穩(wěn)定，配套設施還在磨合階段，各物業(yè)的出租率、月租金只能達到預期的 30%，月收入 207 萬元，年收入2484 萬元； 招商中期（開業(yè)第二年）， 豪布斯卡項目 的規(guī)模效應已經(jīng)出現(xiàn)，各物業(yè)的出租率、月租金能達到預期的 60%，月收入 478 萬元，年收入 5736 萬元； 招商晚期（開業(yè)第三年），進入項目的成熟期，各物業(yè)的出 租率、月租金能達到預期的 90%，月收入 577 萬元，年收入 6924 萬元； 總結：由于招商、租賃、物業(yè)管理委托第三方，而且由其單獨收取物業(yè)管理費，項目開發(fā)方的實際運作成本是相對固定的，在不考慮營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的情況下，利潤可以達到 年收入的 80%，回收期大約在 10 年左右。 2． 3 方案二收入、盈利、回收期預測 月租金收益表 功能 面積 (㎡ ) 招商初期（萬元） 招商中期（萬元） 招商晚期（萬元） 寫字樓 18000 27 54 81 高檔住宅 26000 39 78 117 星級酒店 14400 58 58 酒店式公寓 26000 39 78 117 商業(yè)零售展示 9400 47 94 94 商業(yè)服務 14800 37 74 74 私人會所 3600 36 36 車庫 45 90 90 合計 109000 234 562 667 招商初期（開業(yè)第一年），大多數(shù)商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)還不穩(wěn)定，配套設施還在磨合階段，各物業(yè)的出租率、月租金只能達到預期的 30%，月收入 234 萬元，年收入2808 萬元； 招商中期（開業(yè)第二年）， 豪布斯卡項目 的規(guī)模效應已經(jīng)出現(xiàn)，各物業(yè)的出租率、月租金能達到預期的 60%，月收入 562 萬元，年收入 6744 萬元； 招商晚期（開業(yè)第三年），進入項目的成熟期，各物業(yè)的出租率、月租金能達到預期的 90%，月收入 667 萬元，年收入 8004 萬元； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 總結：由于招商、租賃、物業(yè)管理委托第三方，而且由其單獨收取物業(yè)管理費，項目開發(fā)方的實際運作成本是相對固定的，在不考慮營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的情況下，利潤可以達到 年收入的 80%，回收期大約在 8 年左右。 七、結論 本項目所處的區(qū)域位置和外部環(huán)境條件，具備了所有高檔物業(yè)的組成因素，但如何成為武漢首個國際化社區(qū)，頂級奢華品牌商業(yè)服務社區(qū)，復合型業(yè)態(tài) 豪布斯卡（ HOPSCA） 國際商業(yè)社區(qū)，還需求進一步研究。 值得注意的是本項目地塊上的九層舊式住宅樓，對本項目的規(guī)劃布置產(chǎn)生重大影響，項目的整體性被破壞，交通動線凌亂，后期物業(yè)管理麻煩，最主要的是會降低整個項目的高貴品質，最好能拆除便于重新規(guī)劃。
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