【導(dǎo)讀】說亦然，我公司策劃部出具的這份企劃報(bào)告，共分為四大部分：市場(chǎng)分析部分，產(chǎn)品定位部分，推廣執(zhí)行部分及銷。售控制部分，鑒于項(xiàng)目目前正處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，報(bào)告較側(cè)重于市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位，以對(duì)項(xiàng)目的整體操作。而市場(chǎng)需求則根據(jù)重慶市2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合我司在2021年春季房交會(huì)上所做的購房者問卷，對(duì)項(xiàng)目乃至重慶市的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)都提出了較為客觀、中肯的觀點(diǎn)和建議。各項(xiàng)工作環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣、步少為贏。2021年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)與2021年相比，走勢(shì)呈上升勢(shì)頭，主城各區(qū)的開發(fā)都向縱深發(fā)展，規(guī)?；拈_發(fā)仍。應(yīng)市場(chǎng)需求；在宏觀政策上，由于重慶市2021年路橋年票制的實(shí)行和土地出讓金及市政配套費(fèi)的上漲，有效地拉。價(jià)格讓利等方面加強(qiáng)了銷售促進(jìn)工作。如南岸區(qū)的帝景名苑利用景觀優(yōu)勢(shì)大打異國風(fēng)情，從而成為重慶市首家以環(huán)。陽光心殿，中安翡翠湖別墅等，又在新舊之交之際，將重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)推向高潮。

　　

【正文】 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 45 面積（建面平方米） — 35 43— 48 60 41— 47 60— 150 40— 94 主力面積 — 48 同上 60— 90 70 良 性 品牌形象較好 建筑硬件高檔 戶 型上 有創(chuàng)新 定位 準(zhǔn)確 品牌形象較好 周邊商業(yè)氛圍濃厚 價(jià)位適中 開發(fā)商品牌實(shí)力 戶型設(shè)計(jì)較好 江景 交通方便 區(qū)域市場(chǎng)競爭相對(duì)較少 低總價(jià)能較快得到市場(chǎng)認(rèn)同 抗 性 價(jià)位略高 戶型配比欠佳 戶型室內(nèi)布局略差，異性房較多，通風(fēng)采光較差 周邊建筑密度大 除江景外，其他自然景觀較少。 戶型設(shè)計(jì)較差，通風(fēng)和采光情況不良 裝修房不一定能得到目標(biāo)客戶群體的認(rèn)同 主題廣告 為年輕打造 輕松成為有產(chǎn)者 解放碑全江景港式國際公寓 提著行李入住 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 46 媒體選擇 晨報(bào) 晨報(bào) 晨報(bào) 晨報(bào)， 渝報(bào) 總評(píng)述 項(xiàng)目為學(xué)林雅園的收官之作，項(xiàng)目在定位上主要考慮到目前沙區(qū)學(xué)校眾多，無論是作為購買者還是租賃者，青年學(xué)生是一群巨大的消費(fèi)群體，且目前沙區(qū)尚無這樣的產(chǎn)品，故項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確。 項(xiàng)目除了有龍湖品牌作支撐外，也抓住了該地段將來能成為江北商業(yè)核心的優(yōu)勢(shì)，以較大的升值潛力來吸引購房者，但不足之處是部分戶型設(shè)計(jì)欠佳。 華庭錦園地處渝中區(qū)一號(hào)橋，與臨江門和解放碑近在咫尺，地段優(yōu)勢(shì)突出，戶型較小，布局較合理，總價(jià)低，很能吸引一部分購房者來渝中區(qū)居住或投資。 項(xiàng)目位于石坪橋，主要優(yōu)勢(shì)在于區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手少，且 石坪橋區(qū)域內(nèi)居民多為大型國有企業(yè)職工，小面積、總價(jià)較低的戶型很能引起青年購房者的青睞。 二、個(gè)案分析： 金島 EHOUSE （ 1） 所在位置：渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)松石北路 58號(hào) （ 2） 發(fā)展商：重慶金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 47 （ 3）建筑 規(guī)劃設(shè)計(jì)： ◆ 總建筑面積： 40385M2 ◆ 基地面積： 3500 M2 ◆ 規(guī)劃戶數(shù)： 714 戶 ◆ 規(guī)劃形態(tài)： 2 層， 1 車庫及配套設(shè)施 商業(yè) 15 層 住宅： 528 層， 531層 （ 4）價(jià)格： ◆ 最低單價(jià)： 2100 元 /M2 ◆ 最高單價(jià)： 2700 元 /M2 ◆ 平均單價(jià)： 2400 元 /M2 ◆ 主力總價(jià)： 9— 12萬元 （ 5） 戶型及面積： ◆ 戶型類別： 1 室 1 廳 占總套數(shù)比 71% 2 室 1 廳 占總套數(shù)比 14% 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 48 2 室 2 廳 占總套數(shù)比 15% ◆ 面積類別： 45M2 510 套 占總套數(shù)比 71% 58M2 51 套， 占總套數(shù)比 % 59M2 102 套 占總套數(shù)比 14% 69M2 51 套 占總套數(shù)比 % ◆ 主力面積： 45M2 ◆ 主力戶型： 1 室 1 廳（ 510 套） （ 6） 其它 ◆ 付款方式：一次性， 8 成 30年按揭。（首付 1 成，交房 1 成） ◆ 首付范圍： 萬 — 2 萬 (按首付 1 成計(jì)算 ) ◆ 月供范圍： 420 元 800 元 （按 30 年計(jì)算） ◆ 銷售率： 100% ◆ 開盤時(shí)間： 2021 年 5 月 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 49 （ 7） 配套設(shè)施： ◆ E 生活館（餐飲、休閑、會(huì)客、購物）。 ◆ 洗衣房、社區(qū)廚房、休閑庭院、健身房、酒廊。 ◆ 11000 萬平方米中心花園綠化廣場(chǎng)，飯店、車庫以及游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、幼兒園、乒乓球場(chǎng)、兒童沙坑和單雙杠等體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，休閑茶樓、醫(yī)院及學(xué)校。 （ 8） 建筑標(biāo)準(zhǔn)： ◆ 建筑結(jié)構(gòu)：主體現(xiàn)澆 鋼筋混凝土薄壁框架；屋頂建筑天際線及入口采用先進(jìn)鋼結(jié)構(gòu)。 ◆ 外墻面：高級(jí)面磚。 ◆ 門窗：高級(jí)塑鋼窗，豪華防盜門。 （ 9） 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ◆ 戶外 大堂（廳）、電梯前室：星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 ◆ 走廊過道：地面高級(jí)防滑地磚，墻面高級(jí)乳膠漆，吊頂裝飾。 ◆ 戶內(nèi)墻面：廳、臥、陽臺(tái)為沙漿找平，墻面及天棚為滿刮膩?zhàn)印? 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 50 ◆ 窗：高級(jí)塑鋼窗 ◆ 廚房：名牌整體櫥柜，防滑地磚，高級(jí)面磚鋪設(shè)，吊頂裝飾，預(yù)留抽油煙筒。 ◆ 衛(wèi)生間：摩登沐浴房， TOTO 坐便器及立式吸手盆安裝到位，塑鋼門、防滑地磚，高級(jí)面磚鋪設(shè)，換氣扇，吊頂裝飾，預(yù)留熱水管。 （ 10） 設(shè)備配置： ◆ 背景音樂系統(tǒng)：大廳配置背景音樂。 ◆ 豪華電梯：五部高檔高速電梯。 ◆ 供電系統(tǒng)：電梯、消防設(shè)施為雙回路電源，自備發(fā)電機(jī)組雙電源。 ◆ 安防系統(tǒng)：紅外線中央監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)大堂監(jiān)控，非可視對(duì)講系統(tǒng)、門磁系統(tǒng)，緊急求助按扭。 ◆ 消防系統(tǒng)：設(shè)置火災(zāi)警和智能消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)控制，以及消防排煙系統(tǒng)，緊急疏散通道。 ◆ 供水系統(tǒng)：梁沱水廠水源，二次加壓，分區(qū)供水。 ◆ 供氣系統(tǒng)：由川東石油公司直接供氣。 ◆ 三表記費(fèi)：智能化、水電、氣表入戶，電表為 10— 40A 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 51 ◆ 智能化綜合布線：每戶預(yù)留綜合布線網(wǎng)絡(luò)接口，綜合布線上網(wǎng)，沖 浪速度提高 5— 10倍，有線電視光纖入大樓，電話接口預(yù)留。 ◆ 外立面色彩：采用藍(lán)、黃、紅、白紫五種顏色，象征了年輕人大膽、富有想象力、行為超前的生活方式和人生態(tài)度，時(shí)尚而又前衛(wèi)，且與項(xiàng)目的總體定位相一致。 （ 10）評(píng)述 ① 成功因素： ◆成為熱銷樓盤的成因除了市場(chǎng)的大環(huán)境配合外， 主要還是由于發(fā)展商品牌和樓盤超前的產(chǎn)品定位，加上成熟的商業(yè)配套，交通環(huán)境等綜合因素的結(jié)果 ◆一期已成為現(xiàn)樓，其綠化、完善的配套設(shè)施在樓盤開賣前已到位，使購買者有較大信心，是其成功的關(guān)鍵。 ◆發(fā)展商不惜重金投在項(xiàng)目的配套設(shè)施的設(shè)計(jì) 上。 ◆推出的產(chǎn)品較適合市場(chǎng)需求。 ◆發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)過程中同時(shí)融入了高尚超前的居住文化理念。 ◆項(xiàng)目的 E 概念的運(yùn)用引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，同時(shí)將總價(jià)低作為主要賣點(diǎn)。 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 52 ◆項(xiàng)目在開盤推廣時(shí)，采取前期集中投放廣告以制造轟動(dòng)效應(yīng)的推廣策略。 ◆充分利用大型集團(tuán)公司的優(yōu)勢(shì)，在銷售中利用企業(yè)形象、品牌、物業(yè)管理等優(yōu)勢(shì)。 ② 宣傳推廣分析 ◆ 宣傳特點(diǎn)： 宣傳定位與項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、發(fā)展商實(shí)力緊密項(xiàng)相連。在宣傳中充分展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，通過新聞造勢(shì)和媒體宣傳突出項(xiàng)目的高姿態(tài)形象、身份地位，吸引眾多購買者。在推廣中，借助一期的現(xiàn)樓環(huán)境和開發(fā) 企業(yè)的 品牌、物業(yè)管理等。 ◆ 宣傳推廣緊密、有序、全面、形式變化多樣。 ◆ 宣傳定位明確：以 少有的 E 概念 為宣傳重點(diǎn)，突出項(xiàng)目的特點(diǎn)。 ◆ 宣傳手法多樣：宣傳系列化。前期新聞造勢(shì)到位，每一次宣傳目的明確、簡潔、流暢、準(zhǔn)確到位。 ◆ 宣傳內(nèi)容豐富：以不同宣傳主題的系列宣傳模式。每一次宣傳目的明確，內(nèi)容展現(xiàn)充分吸引力較強(qiáng)。 ◆軟性 媒體宣傳與市場(chǎng)炒作充分結(jié)合。 ③ 客戶背景： 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 53 ◆ 客戶年齡： 20— 25 歲 % 26— 30 歲 % 31— 40 歲 % 40 以上 % ◆ 客戶職業(yè)： 營銷 % 教師、醫(yī)生、公務(wù)員 % 管理、科研、技術(shù) % 財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)、預(yù)決算 % 廣告、裝飾、設(shè)計(jì) % 保險(xiǎn)、金融 % IT % 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 54 編輯、記者、律師 % 個(gè)體 % 自由職業(yè)者 % 其他職業(yè) % ◆ 收入目標(biāo)：以年均收入 3 萬元以上者為基本客戶目標(biāo)群。 ◆ 客戶 所在區(qū)域：以花園新村為中心，渝中、江北、沙坪壩、渝北為主及其他區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)為輔的客戶群體。 ④ 銷售特點(diǎn)： ◆廚房 ,廁所精裝修的獨(dú)特銷售方式吸引大部分投資者。 ◆ 付款方式靈活：首付 1 成，交房 1 成 加新時(shí)代印象 （ 1）所在位置：渝北區(qū)新牌坊加新路 1 號(hào) （ 2）發(fā)展商：重慶加新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司 （ 3）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)： 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 55 ◆ 建筑面積：總建筑面積為 33000 平方米，其中住宅總建筑面積為 18750；商業(yè)用房面積為 5600 平方米，地下部分面積為 8650 平方米；住宅每層建筑面積為： A 棟 510 平方米； B 棟 280 平方米。 ◆ 規(guī)劃戶 數(shù)： 276 套 ◆ 規(guī)劃形態(tài)：負(fù)一層 車庫、游泳池、商務(wù)中心、咖啡廳、臺(tái)球室、乒乓室、會(huì)議廳、警衛(wèi)室、物管辦公室。 負(fù)二、三層為設(shè)備層； 一層為商業(yè)門面 ； 24 層為辦公型寫字間。 ◆ 住宅： C 棟 516 D 棟 528 （ 4） 價(jià)格： 最低單價(jià)： 2300 元 /M2 最高單價(jià)： 2680 元 /M2 平均單價(jià)： 2490 元 /M2 首付范圍： 7 萬 新城名都營銷企劃報(bào)告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 56 月供范圍： 420 元 /月 1150 元 /月 （ 5） 戶型及面積： 戶型 戶型套內(nèi)面積 統(tǒng)計(jì) 套數(shù) 占統(tǒng)計(jì)總套數(shù)配比 % 1 室 1 廳 39． 69 24 1 室 2 廳 42． 39 36 13 2 室 1 廳 96 2 室 2 廳 96 2 室 2 廳（躍層）雙衛(wèi) 12 3 室 2 廳（躍層）