【正文】 源局等部門組成的項目領(lǐng)導(dǎo)小組。 項目土地的收購、整理、 轉(zhuǎn) 讓是政府行為，但又不同于政府 21 對土地的管理職能。項目以企業(yè)化運(yùn) 作的方式來實現(xiàn)國有土地整理的委托經(jīng)營。 XX 市城市投資經(jīng)營有限責(zé)任公司 一方面嚴(yán)格執(zhí)行市政府的土地收購、整理和轉(zhuǎn)讓計劃，另一方面借助市場來實現(xiàn)土地整理計劃，以促進(jìn)城市土地市場的健康高效運(yùn)作，實施統(tǒng)一的土地收購與轉(zhuǎn)讓計劃，進(jìn)行整理土地的開發(fā)與管理，實現(xiàn)所整理 土地資產(chǎn)的經(jīng)營增值。 在項目運(yùn)作中，嚴(yán)格實施《中華人民共和國土地管理法》，合理確定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益。 征地范圍內(nèi)的農(nóng)民全部轉(zhuǎn)為城市市民，由開發(fā)區(qū)管委會負(fù) 責(zé)安排符合條件的農(nóng)民在開發(fā)區(qū)企業(yè)就業(yè)。 市政府及開發(fā)區(qū)做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等方面的社會保障工作，農(nóng)民建房可通過建設(shè)農(nóng)民新村、建回遷樓等辦法解決。 第七章 項目實施進(jìn)度計劃 一、項目實施安排 項目實施分為三個階段：前期準(zhǔn)備階段，項目實施，項目完成階段。 A．前期準(zhǔn)備階段包括：項目建議書、可行性研究、可研批準(zhǔn)立項 . 22 B． 項目實施階段：從委托設(shè)計開始、施工安裝。 C． 項目完成階段：竣工驗收。 二、項目 整理 進(jìn)度實施 項目可行性研究報告批準(zhǔn)后，項目實施工作即可全面鋪開，如訂購 進(jìn)行實質(zhì)性的商務(wù)談判，外出訂貨簽訂合同。此項工作可與勘察設(shè)計同步進(jìn)行，但應(yīng)在初步設(shè)計前完成上述工作，時間為 9 月。 三、 項目整理 勘察設(shè)計 在款項部分到位后，即可委托勘察設(shè)計單位進(jìn)行工程 的勘察和設(shè)計，并向設(shè)計單位提供必要的相關(guān)原始資料?？傔M(jìn)度為 1525 天 。 四、項目 整理 施工期 施工期可在施工圖進(jìn)行中 開始，實施期為 100120 天 。 五、 項目整理 安排建議 從談判，簽訂合同，確定以及施工期、安裝期、試車期，均應(yīng)請設(shè)計單位人員直接參加，對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，以保證工程順利完成。 土地 整理 ：從 2021 年 10 月開 始 土地整理 至 2021 年 7 月整理結(jié)束 。 土地出售 ： 從 2021 年至 2021 年按 6:4 比例 完成 。 第八章 投資估算與資金籌措 一、投資概況 本項目投資估算內(nèi)容包括： 機(jī)動車 道 ，人行道，路燈，雨、污 23 水排放系統(tǒng)、供水、 供熱 、 供電系統(tǒng)。機(jī)動車 道 （ 道路綠化、路燈 ）投資 4092 萬元；人行道面積 萬平方米，投資 萬元；修建雨水管道 22， 800 米，投資 萬元；修建污水管道 11， 400米，投資 941 萬元；供水管網(wǎng) 10， 730 千米，投資 270 萬元；供熱工程投資 萬元 ； 10KW 電力電纜 1000 萬元。 二、 估算依據(jù) 編制依據(jù) ⑴ 依據(jù)《投資項目可行性研究指南》進(jìn)行編制 ⑵ 依據(jù)各專業(yè)人員所提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行編制 ⑶內(nèi)蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及價格表 有關(guān)問題說明 ⑴本投資估算材料價格綜合考慮到現(xiàn)行價格水平； ⑵土地出讓金按居住房 105 元 /平方米，減去農(nóng)業(yè)開發(fā)基金 元 /平方米加 2%考慮。 ⑶ 工程建設(shè)其他費(fèi) 5%計算，內(nèi)容包括建設(shè)單位管理費(fèi)、辦公和生活家具購置費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)和監(jiān)理費(fèi)等內(nèi)容； ⑷間接費(fèi)包括建筑期貸款利息。 三 、投資估算 估算總投資： 15800 萬元 其中： 直接費(fèi)： 建設(shè) 費(fèi) 12， 200 萬元 其他 直接 費(fèi) ： 24 工程建設(shè)其他費(fèi) 5%計算 萬元 土地出讓金 萬元 間接費(fèi)： 建設(shè)期 貸款 利息 萬元 詳見表 81 三、資金籌措 土地整理 投資 15， 800 萬元，其中申請銀行貸款 8000 萬元，其余 7800 萬元 資金由 XX 市城投公司 自籌。 詳見表 8— 2。 信托貸款還款來源 ⑴ 本貸款的第一還款來源為項目本身產(chǎn)生的土地增值收益；同時，公司擬以現(xiàn)有土地進(jìn)行抵押擔(dān)保，作為項目貸款的第二還款來源。 項目還款來源是項目土地整理轉(zhuǎn)讓后所得的部分 收入。 將 平方公里土地分為而 0 08 年二 年出售 ，按 6： 4： 計算 。 ⑵ 安全保障措施 A、盤活原有未經(jīng)抵押的土地，提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率和收入水平，以確保按時償還信托資金。 貸款資金用途 由信托公司發(fā)行信托計劃募集資金，并以貸款形式發(fā)放給公司。信托貸款規(guī)模 為 8000 萬元，期限三年 ，貸款資金專項用于 XX 市城投公司在新城區(qū) 平方公里 土地整理的項目 。 詳見表 91。 25 第九章 財務(wù)評價 一、財務(wù)評價的依據(jù)和說明 《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》（第二版） 《建設(shè)項目評價方法選編》 現(xiàn)行的財務(wù)和稅收政策。 建設(shè)單位提供的有關(guān)部門基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 2021 年進(jìn)行整理， 2021 年 10 月前全部 整理 完畢。 計劃按 年 6： 4 出讓。其中 ： 2021 年出讓 214， 315 平方米， 2021年出讓 321， 473 平方米。 2021 年出讓 535， 788 平方米。 土地 整理 面積售價 20 萬元 /畝，共計土地 收入 32， 147 萬 元。 項目借款年利率 %。 四、盈利能力分析 投資利潤率 % 成本利潤率 103% 銷售利潤率 % 財務(wù)內(nèi)部收益率 15% 財務(wù)凈現(xiàn)值 85 萬元 投資回收期 年 26 項目凈現(xiàn)值為正，項目可行。 詳見表 93。 五、清償能力分析 本項目可以轉(zhuǎn)讓收入及利潤償還銀行借款。通過《損益 表》及《現(xiàn)金流量表》可以看出，本項目還款資金充裕，以利潤即可還清借款。借款 3 年還清，詳見表 92《借款還本付息估算表》。 綜上所述，本項目具有較好的盈利能力及貸款清償能力，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，項目可行。 第十章 風(fēng)險分析 一、風(fēng)險因素分析 由于土 地整理特點是一次性集中、投入大，周轉(zhuǎn)慢，加上城市基礎(chǔ)建設(shè)資金緊張。 項目 土地 整理 面積較大，所需財力、物力、人力隨 之增大，資金回收期也隨之變長。 XX 市城投公司雖然得到了政府強(qiáng)有力的政策支持，但由于組建時間短，業(yè)務(wù)水平 二、 防范 風(fēng)險 措施 充分利用政府政策搶抓機(jī)遇。 加強(qiáng)管理，千方百計降低成本。 27