【導(dǎo)讀】工程項目的建設(shè)。路沿岸的幾個樓盤外，其它樓盤大都乏善可陳。據(jù)此，我們可以把握市場機會，充分發(fā)掘本項目的靚點。樓棟間距寬23－27米，底層部分架空，1萬㎡中心花園景觀。動靜區(qū)隔明確，南北通透、空間開敞、四明設(shè)計，躍層設(shè)計帶超大露臺，四明設(shè)計且兼顧私密空間和開陽景致。①㎡大型商貿(mào)中心：設(shè)有超市、餐飲、郵局、銀行、凈菜市場等。書吧、網(wǎng)吧、茶吧、老人活動中心、美容室等。③1個室外網(wǎng)球場。⑤省示范幼兒園——建鄴實驗幼兒園月安分園，占地2300㎡。設(shè)計特點20多萬㎡主題園林式社區(qū)，首創(chuàng)空中花園式合院陽臺。河西的主力戶型為三房，面積多在130㎡以上，四房和躍層等大戶型偏多，小區(qū)內(nèi)缺乏水體景觀。一般均設(shè)有會所，但內(nèi)容比較單一，缺乏明顯的特色，功能設(shè)置一般有。與本項目同期局部建成，是本項目的主要競爭對手。全部分攤到公寓，僅1200元/㎡左右。

　　

【正文】 路展 傳播內(nèi)容：在置業(yè)旗艦店舉辦針對潛在客戶的以“順馳戰(zhàn)略”為主題的路展，以圖文并茂的形式展示順馳在的過去、現(xiàn)在、未來，塑造順馳實力雄厚，專業(yè)領(lǐng)先企業(yè)形象。同時也為后期項目銷售積累客戶。 建議媒體：置業(yè)旗艦店、新街口高檔商場 七、 商業(yè)專案 商業(yè)定位 都市玫瑰 法式風(fēng) 情酒吧街 這里，時尚第一次背叛流行。 咖啡不產(chǎn)于此，卻因這里的左岸而將咖啡的香濃氣質(zhì)傳播于世。 香水是法國人的偶然造化，有了夏奈兒 5 號，世界公認這里為香水的夢幻王國。 還有葡萄酒、還有圣羅蘭、還有銀制餐具…… 法國，制造神話的浪漫之都，空氣里飄蕩著細膩、惆悵的女人味道。清晨香霧彌漫的鐵索橋，黃昏中塔尖上一只唱晚的布谷鳥，法國的柔弱性格也正如時尚一般，總令許多人因為不解而更為癡迷。 浪漫與時尚，品位與情調(diào)，藝術(shù)與氣質(zhì)，夢想與天堂。 法國，就這樣傳遞著濃郁而繽紛的法式風(fēng)情。 （一）定位闡釋 遵循差異化競爭的原則 ，商業(yè)建筑參照獨具特色的法式街區(qū)風(fēng)格，締造“優(yōu)品建筑”，集合中 高檔次異國風(fēng)情酒吧 、 主題咖啡 廳、 異國風(fēng)情 餐廳、中式文化茶樓以及健康休閑中心，營造豐富的“ UP 生活”，打造成具有高雅品位與浪漫氣息的風(fēng)情商業(yè)街，演繹繽紛繁華的現(xiàn)代都市生活。 （二）定位關(guān)鍵詞 法式風(fēng)情 法式風(fēng)情體現(xiàn)在建筑設(shè)計、環(huán)境小品和經(jīng)營內(nèi)容方面，以具有象征意義的法式建筑風(fēng)格，法國梧桐、路邊咖啡座及法國餐廳等具相表現(xiàn)。 中高檔 絕不是傳統(tǒng)印象中的大排擋形象，而是開敞明亮的建筑，中高檔的裝修，舒適的服務(wù)，為白領(lǐng)一族、中產(chǎn)階層服務(wù)。 主題 咖啡、異國酒吧、異國飲食等 主要體現(xiàn)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，引進具有代表性的經(jīng)營者，融合西式餐飲文化和中式茶文化，滿足各種口味需求，吸引各種消費群體。 （三）定位優(yōu)勢 建筑風(fēng)格的差異化 南京市內(nèi)鮮見異域風(fēng)格明顯的商業(yè)建筑，法式風(fēng)格具有鮮明的建筑特色，具有較好的市場識別性，易于推廣傳播。 業(yè)態(tài)的差異化 南京市缺少集中的體現(xiàn)異域風(fēng)情的餐飲娛樂街區(qū)，差異化定位使項目擁有廣 闊的市場空間。 競爭的差異化 奧體新城的商業(yè)街缺少明確主題，金馬酈城商業(yè)散點布置，歐洲主題不夠鮮明，周邊其他項目商業(yè)定位不得而知。本項目法式風(fēng) 情商業(yè)街是板塊內(nèi)個性鮮明、主題明確的商業(yè)街，能充分吸引市場注意，贏得投資者和消費的親睞。 與奧體板塊的有機融合 奧體板塊塑造的是運動、向上、現(xiàn)代的新城中心形象，奧體中心、藝蘭齋美術(shù)館、十大標(biāo)準建筑表達的是新城蓬勃發(fā)展的一面，法式風(fēng)情商業(yè)街表達的是休閑消費的一面，共同塑造一個現(xiàn)代發(fā)展、舒適居住、時尚消費的城市副中心形象。 （四）定位支撐 建筑規(guī)劃 建筑規(guī)劃符合商業(yè)街基本要求，建筑體現(xiàn)法式風(fēng)格，處理好與周邊環(huán)境、社區(qū)住宅、會所的關(guān)系，充分考慮道路交通、綠化景觀、人流動向、消防要求，設(shè)計滿足商家經(jīng)營需求的 鋪面。 經(jīng)營規(guī)劃 統(tǒng)一規(guī)劃主題咖啡、異國酒吧、異國飲食、中式茶樓及健康休閑等特色經(jīng)營內(nèi)容，后期由經(jīng)營管理公司管理，保證商業(yè)街整體形象。 建筑規(guī)劃 （一）關(guān)系處理 與住宅、會所的關(guān)系 住宅、會所、商業(yè)街應(yīng)是一個完整統(tǒng)一體，共同體現(xiàn)“優(yōu)品建筑、 UP 生活”內(nèi)涵。 ? 與住宅的關(guān)系注意保證住宅的舒適度，以退讓、綠化、隔音墻等排除商業(yè)對住宅的干擾，充分考慮排煙、下水系統(tǒng)，將對住宅的影響減至最低。 ? 與會所的關(guān)系注意建筑的呼應(yīng)，將會所和商業(yè)街的拐角設(shè)計成為東西兩端的標(biāo)識建筑。 ? 商業(yè)街注意本身的獨立性，商業(yè)街連貫朝外 ，不向住宅內(nèi)部開口。 外部人流與交通組織 緯八路與上新河路交口設(shè)置小型下沉式廣場，形成交通指向。廣場與對面的奧體中心、藝蘭齋美術(shù)館考慮連通，保證人流通過。與東側(cè)奧體新城不設(shè)置欄桿，以綠化帶自然分割。 停車位 將沿街退讓設(shè)置成綠化停車位，設(shè)置在緯八路和上新河路，也可以形成繁華的經(jīng)營場景。 道路綠化 ? 商業(yè)街種植樹木，形成綠化帶， 布置綠化小品，增設(shè)休息座椅，建設(shè)雕塑小品 。 ? 緯八路沿線退讓形成 寬街沿， 種植綠化樹木減少道路噪音。 ? 上新河路同樣采用寬街沿設(shè)計，并盡量考慮設(shè)置路邊咖啡座和雕塑小品。 消防 樓內(nèi)及室外消防系統(tǒng)嚴格按照國家現(xiàn)行消防及防火規(guī)范要求設(shè)計，采取先進的消防措施，煙感系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，并設(shè)計足夠的安全通道。 （二）建筑設(shè)計 整體布局 服務(wù)小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施放置內(nèi)部十字街，法式風(fēng)情酒吧街沿上新河路及緯八路布置。內(nèi)部十字街面積約 8000 ㎡，外部商業(yè)約 萬㎡，總面積 3 萬㎡。 結(jié)構(gòu)、層數(shù)與層高 三層框架結(jié)構(gòu)。一層適當(dāng)增加高度，二層、三層按商業(yè)基本層高 3 米 5 計。 建筑風(fēng)格 采用法式風(fēng)格元素，保留門廊、陽臺、色調(diào)、裝飾等元素，適當(dāng)加大門窗的尺度，并以玻璃櫥窗形成 通透式 外立面 。 節(jié)點控制 緯八路、上新河路交界處的小型下沉式廣場為中心節(jié)點，采用內(nèi)弧的形式，布置小型噴水池和建筑雕塑。 節(jié)點建議建筑小型鐘樓，作為商業(yè)街標(biāo)識。 （三）內(nèi)部空間 面積分割 一層開間 6—— 8 米，進深 12—— 16 米，可分可合。二層不作強行分割。三層大開間，考慮幾家大型健康休閑經(jīng)營。 內(nèi)部交通與人流動線 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃使內(nèi)部可能出現(xiàn)一二層交通，兩層或兩層以上的預(yù)留室內(nèi)樓梯位置。 ? 人流動線主要考慮從街道直接通達各鋪位，并設(shè)置通往二三層的樓梯，3 米左右寬即可。 功能配套 ? 充分考慮排煙、下水系統(tǒng)。并對此進行 一定的裝飾，保證外觀形象統(tǒng)一。 ? 隔音設(shè)計。一方面以綠化樹林減弱緯八路對商業(yè)的噪音影響，另一方面以隔音墻等形式減弱商業(yè)對住宅的影響。 經(jīng)營規(guī)劃 （一）經(jīng)營主題 異國 特色飲食文化和酒吧風(fēng)情 。 經(jīng)營內(nèi)容 ? 主題咖啡廳、異國 酒吧、 異國餐飲、 小型西餐廳、茶藝館、 健康休閑中心、 工藝品商店 、鮮花店等。 ? 引進兩家以上主力經(jīng)營者。 經(jīng)營管理 邀請專業(yè)公司進行統(tǒng)一管理 ，管理模式為 半封閉 式管理。