項(xiàng)目分析-昌龍濱江項(xiàng)目初設(shè)整改建議案-資料下載頁(yè)
2025-07-12 11:09本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】昌龍濱江項(xiàng)目，位于重慶南濱路西向末段，隸屬南岸經(jīng)開(kāi)區(qū)，周邊高尚住宅區(qū)密集，現(xiàn)已包括、等在內(nèi)的眾多樓盤(pán)。在此修建或投入使用。恒基兆業(yè)集團(tuán)也在緊鄰項(xiàng)目旁的地塊取得開(kāi)發(fā)使用權(quán)，準(zhǔn)備修建濱江高端產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的紛紛涌入，從側(cè)面表明，本案所處的位置，毋庸置疑，是今后南濱路又一頗具升值潛力且發(fā)展空間巨大的優(yōu)質(zhì)地段。在我們看來(lái)，昌龍濱江項(xiàng)目，至少應(yīng)該擁有以下四點(diǎn)特質(zhì)：?？梢詫a(chǎn)品價(jià)值的最大化與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化完美結(jié)合。綜合以上四點(diǎn)，我們就可以對(duì)昌龍濱江項(xiàng)目的初設(shè)進(jìn)行有的放矢的指導(dǎo)性建議。首先，我們?cè)诹⒆愕貕K基本條件的前提下，提出更有沖擊力和創(chuàng)造性的建議。從初設(shè)的圖紙來(lái)看，項(xiàng)目的容積率高達(dá)。
【正文】 入住戶(hù)數(shù)為估算，僅供參考。 二 ．項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比 （一）根據(jù)可銷(xiāo)售面積計(jì)算 假設(shè)兩方案均價(jià)相同，忽略市場(chǎng)環(huán)境對(duì)均價(jià)的影響，項(xiàng)目均價(jià)擬定為 5000元 /㎡。則兩種方案的項(xiàng)目整盤(pán)總銷(xiāo)售收入分別為： 原規(guī)劃整盤(pán)總銷(xiāo)售收入： 億 板式整盤(pán)總銷(xiāo)售收入： 億 兩種方案的總銷(xiāo)售收入差價(jià)為 1000 萬(wàn)元 （二）根據(jù)可入住戶(hù)數(shù)計(jì)算 兩種方案的設(shè)計(jì)居住品質(zhì)不同，可能導(dǎo)致項(xiàng)目均價(jià)的不同。對(duì)比得出原規(guī)劃方案的居住品質(zhì)弱于板式方案，因此可以假設(shè)原規(guī)劃方案的每戶(hù)均價(jià)為50 萬(wàn)，板式方案的每戶(hù)均價(jià)為 75 萬(wàn)，則兩種方案的 項(xiàng)目整盤(pán)總銷(xiāo)售收入分別為： 原規(guī)劃整盤(pán)總 銷(xiāo)售收入： 億 板式整盤(pán)總銷(xiāo)售收入： 億 兩種方案的總銷(xiāo)售收入差價(jià)為 1500 萬(wàn)元 三．項(xiàng)目部分成本對(duì)比 兩方案的成本差異不大，土地、地下人防、車(chē)庫(kù)、商業(yè)、公建、市政等成本投入相同，區(qū)別在于地面住宅建筑的建安成本綠化等成本。 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 預(yù)算成本 計(jì)算說(shuō)明 原規(guī)劃方案總價(jià) 板式方案總價(jià) (萬(wàn)元 ) (萬(wàn)元 ) 一 工程費(fèi)用 4041 4375 1 建安成本 3521 3375 按 750 元 /㎡計(jì)算 2 設(shè)備（電梯） 520 1000 按 40 萬(wàn) /臺(tái)計(jì) 二 公共 綠化 111 131 按 100 元 /㎡計(jì)算 三 管理費(fèi)用 124 135 （一 +二） 3% 四 財(cái)務(wù)費(fèi)用 217 237 （一 +二） % 3 五 銷(xiāo)售費(fèi)用 120 112 按總銷(xiāo)售收入的 5%計(jì) 六 總成本 4613 4990 ★ 兩種方案的成本差價(jià)為 377 萬(wàn)元 結(jié)論： 根據(jù)對(duì)比分析可以得出，板式方案的成本比原規(guī)劃方案高 377 萬(wàn)元 ， 總銷(xiāo)售收入 比原規(guī)劃方案低 10001500萬(wàn)元 。 方案二的優(yōu)勢(shì) 富于變化的板式多層洋房排布，可以打造出更 有層次 的景觀，有利于提升整體品質(zhì)度 ； 建筑密度 較之以前大大降低，檔次感更佳 ； 購(gòu)房者在選擇面上，更佳寬泛，與方案一比較，方案二不存在絕對(duì)位置不好，朝向不好的單位或者房間，銷(xiāo)售上均好性很強(qiáng)。這是“短進(jìn)深，長(zhǎng)面寬”的板式建筑房屋所不及的。 在消防動(dòng)線及交通組織上都比原方案更簡(jiǎn)單，運(yùn)營(yíng)管理也更簡(jiǎn)單；
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