【導(dǎo)讀】第二章項目背景···························································5. 第三章市場分析···························································6. 第四章項目選址與建設(shè)條件···········································12. 第五章工程設(shè)計方案····················································16

　　

【正文】 的高低與能耗多少有密切關(guān)系，在加熱工況下，室內(nèi)計算溫度每降低 1℃ ，能耗可減少 5%～ 10%，為節(jié) 省能源，應(yīng)避免冬季采用過高的室內(nèi)設(shè)計溫度，室內(nèi)計算溫度應(yīng)嚴格按照國家有關(guān)節(jié)能規(guī)定取值； 散熱器外表刷非金屬性涂料，且采用明裝方式； 集中采暖系統(tǒng)供水或回管的分支管路上，設(shè)置水力平衡裝置，在每個供暖系統(tǒng)的入口處設(shè)置熱量裝置； 冬季最大限度地利用自然熱來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的。 排氣扇等設(shè)備選用高效低噪音設(shè)備，既環(huán)保又節(jié)能。 七、建筑給排水分析 該項目給水管擬采用三型無規(guī)共聚丙烯（ PPR）代替冷、熱鍍鋅鋼管。排水管擬采用硬聚 氯乙烯（ UPVC）塑料排水管道代替砂模鑄造鑄排水鐵管。 設(shè)置雨水收集和利用系統(tǒng)，在綠地澆灑用水環(huán)節(jié)盡可能利用雨水，節(jié)省水的總用量。 推廣使用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配水器具。 以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%～ 50%，大部分在 20%～ OO %之間。且在靜壓越高、普通水龍頭出 － 39－ 水量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大。 供水充分利用市政管網(wǎng)壓力。 強化設(shè)計、施工、管理質(zhì)量，減少管網(wǎng)的漏失率。注重管材接口，控制管網(wǎng)漏失率小 于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 水泵及供水設(shè)備采用變頻設(shè)備，降低能耗、提高效率。 八、燃氣節(jié)能分析 廚用設(shè)備設(shè)施選用 節(jié)能環(huán)保燃氣爐 、 燃氣 灶等。 節(jié)能結(jié)論 項目建設(shè)嚴格執(zhí)行國家和 9898 現(xiàn)行的建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范以及相關(guān)的政策、法規(guī)，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境舒適參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施 的八十年代初設(shè)計建成的公共建筑相比，全年通風(fēng)、照明的總能耗可減少 50%。 圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、構(gòu)件傳熱系數(shù)的限值對建筑達到節(jié)能目標(biāo)是關(guān)鍵性的，建議項目設(shè)計單位、施工單位嚴格執(zhí)行建筑設(shè)計規(guī)范，保證項目節(jié)能效率。 建議項目室外路燈、綠地等 場所照明選用 太陽能光伏發(fā)電 技術(shù)。 － 40－ 第 九 章 工程進度計劃 本項目按統(tǒng)一規(guī)劃分期實施的辦法，根據(jù)具體施工條件有序進行。 工程實施劃分為三個階段。 第一階段為前期工作階段，主要進行項目可行性研究的編制及項目的審批立項、勘察設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計文件編制等工作。 第二階段為工程實施階段，主要根據(jù)施工圖設(shè)計文件進行工程的實施。 第三階段為工程竣工驗收階段，組織相關(guān)人員對項目的質(zhì)量、費用等進行審核驗收。 本項目建設(shè)期為 36 個月。 其中： 可研報告報批及辦理其它手續(xù) 4 個月 勘察、設(shè)計 4 個月 建設(shè)場地七通一平 3 個月 建筑工程 24 月 安裝工程 14 個月 裝修工程 14 個月 室外工程 5 個月 竣工驗收 3 個月 上述工程可交叉進行 － 41－ 工程進度表 工程項目 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12可研報告報批及辦理其它手續(xù)勘察、設(shè)計建設(shè)場地七通一平建筑工程設(shè)備安裝工程裝修工程室外工程工程竣工驗收第一年 第二年 第三年 42 第 十 章 總投資估算及資金籌措 編制依據(jù) 1.《 9898 建筑工程投資估算指標(biāo)》（ 2020 年） 2.《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》（ 2020 年） 3.《工程勘察設(shè)計 收費標(biāo)準(zhǔn)》（ 2020 年） 4.《 9898 建筑安裝工程概算定額》 (2020) 5.《建設(shè)工程造價管理信息》（ 2020） 資料 本 項目投資主要包括建筑工程、 室外工程費、 其它費用 和 預(yù)備費用。 工程造價根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)類型和設(shè)施要求估算。 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合本項目實際情況，其他費用包括土地費用、建設(shè)單位管理費、 工程監(jiān)理費、招投標(biāo)代理費、可行性報告編制費、 勘察費、設(shè)計費、施工圖預(yù)算費、 環(huán)境影響評價費、勞動安全衛(wèi)生評價費、場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費、工程保險費、防空工程易地建設(shè)費、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 、城市消防設(shè)施配套費 等 。 43 根據(jù)建設(shè)單位提供資料， 本項目 土地費用暫按 萬 元考慮 。 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》 ,建 安 工程費用的 %計算。 根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》計算。 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》計算。 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》計算。 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》按 %計算。 根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部計價格（ 2020） 12號《 工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計算。 按照項目基本設(shè)計費的 10%計算。 境影響評價費 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》計算。 44 根據(jù)《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》，按工程費用的 %計算。 根據(jù)《中華人民共和國防空法》及《 9898 人民防空工程建設(shè)條例》，本項目人防工程易地建筑面積 ㎡，征收標(biāo)準(zhǔn) 2020 元 /㎡。 根據(jù) 《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》，本項目建筑面積 LL ㎡，按 70 元 /㎡計算。 根據(jù) 《 9898 建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)》，本項目建筑面積 LL ㎡，按 5 元 /㎡計算。 。 總投資估算 本項目總投資 萬元。 其中： 工程費用 萬元 其他費用 TT 萬元 預(yù)備費 UU 萬元 詳見附表 1：投資估算表 資金籌措 方案 項目總投資 萬元。其中：建設(shè)單位自籌 萬元， 45 占總投資 %；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的%。 第一年：資金使用總額 萬元， 由 建設(shè)單位自籌。 第二年：資金使用總額 萬元，其中：建設(shè)單位自籌 萬元；利用 房屋預(yù)售款 萬元。 第三年：資金使用總額 萬元，其中：建設(shè)單位自籌 萬元；利用房屋預(yù)售款 萬元。 詳見附表 5《投資使用計劃與資金籌措表》 資金使用計劃 本項目計算期 5 年，計劃建設(shè)期 3 年，固定資產(chǎn)投資分 3 年投入。 第一年 ：投入建設(shè)資金按 OO%， 計 萬元 。 第二年：投入建設(shè)資金按 35%， 計 萬元。 第三年：投入建設(shè)資金按 35%， 計 萬元。 46 第十 一 章 財務(wù)評價 測算依據(jù) 、建設(shè)部聯(lián)合發(fā) 布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 (第三版 ) 《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》 財務(wù) 估算 本工 程出售面積 ㎡， 出售車位 1570 輛， 銷售收入 萬元。 詳見下表： 序號 項目 銷售量（㎡、個） 平均單價 (元 ) 金額 (萬元 ) 住宅工程 MM 8000 配套公建工程 12020 停車位 1570 120200 合計 (本項目各建筑銷售價格可根據(jù)實際情況進行調(diào)整 ) 47 項目 估算值 工程造價 萬元 購地成本 萬元 管理費用 萬元 銷售費用 萬元 本項目建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解 決，不足部分通過預(yù)售渠道解決，故本項目不計財務(wù)費用。 、稅金估算 項目 估算值 銷售收入 萬元 銷售成本 萬元 經(jīng)營稅金及附加 萬元 土地增值稅 萬元 利潤總額 萬元 應(yīng)稅所得額 萬元 所得稅 萬元 凈利潤 萬元 詳見附表 4《損益表》 財務(wù)分析 “現(xiàn)金流量表（全部投資）”計算而得出以下財務(wù)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 所得稅前 所得稅后 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=12%)： 萬元 投資回收期 年 48 “損益表”計算得出以下 指標(biāo)： 投資利潤率 % 投資利稅率 % 敏感性分析 對本項目建設(shè)中的不確定因素固定資產(chǎn)、經(jīng)營成本、營業(yè)收入作177。 5%變化 ,進行單因素敏感性，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率及稅后投資回收期呈現(xiàn)不同的變化，詳見下表： 敏感性分析表 不確定因素 不確定因素 變化率 財務(wù)內(nèi)部 收益率 敏感度系 數(shù) 臨界點 投資回收期（年） 基本方案 % 固定資產(chǎn) 5% % 5% % 經(jīng)營成本 5% % 5% % 收入 5% % 5% % 注：投資回收期含建設(shè)期 3 年 上表顯示，收入價格下降 5%敏感度系數(shù)達 ，臨界點為 ；固定資產(chǎn)投資增加 5%敏感度系數(shù)達 ，臨界點為 ；經(jīng)營成本增加 5%敏感度系數(shù)達 ，臨界點為 。 相對于經(jīng)營成本而言，收入價格、固定資產(chǎn)投資 屬本項目 的敏感因素。投資回收期也明確顯示，銷售價格的下降、固定資產(chǎn)投資的增加均會延長投資回收期，使項目財務(wù)內(nèi)部收益率大大低于行業(yè)基準(zhǔn)收益率。 項目建設(shè)單位應(yīng)加強項目前期工作、設(shè)計、采購和施工各環(huán)節(jié) 49 管理，盡可能降低投資，確保項目效益。 經(jīng)濟 評價 從項目盈利能力指標(biāo)分析：項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項指標(biāo)均表明項目盈利能力較好。 從財務(wù)分析的角度看，本項目是一個建設(shè)周期較短，具有一定的經(jīng)濟效益，較好社會效益。企業(yè)在實施過程中，應(yīng)嚴格控制投資，強調(diào)經(jīng)營 策略， 努力拓展銷售市場， 使項目取得預(yù)期效益。 50 第十 二 章 招標(biāo)工程 編制依據(jù) 國家發(fā)展計劃委員會令第 3 號《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 ； 國家發(fā)展計劃委員會令第 5號《工程建設(shè) 自 行招標(biāo)試行辦法》； 國家發(fā)展計劃委員會等七部委令第 OO 號《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》； 《 9898 基本建設(shè)物資采購招投標(biāo)實施細則》； 《 9898 工程建設(shè)項目勘察設(shè)計招投標(biāo)實施細則》。 招標(biāo)基本情況 國家發(fā)展計劃委員會第 3 號令 《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 ：關(guān)系社會公共利益項目、公 眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項目、關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目、使用國有資金投資項目、國家融資項目、使用 CC 組織或者外國政府資金的項目 內(nèi)的各類工程建設(shè)項目，包括項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，達到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進行招標(biāo)： (一 )施工單項合同估算價在 200 萬元人民幣以上的； (二 )重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在 100 萬元； 51 （三）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在 50萬元人民幣以上的； （四）單項合同估算價低于第（一）、（二）、（ 三）項規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項目總投資額在 OO00 萬元人民幣以上的。 本項目總投資 萬元。其中： 工程費用 萬元，其他費用 TT 萬元，預(yù)備費 UU 萬元。 依據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 3 號令《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》 ，并參照《 DD 市人民政府投資項目管理辦法》，本工程屬于依法必須招標(biāo)的項目。根據(jù)該工程的特點制定招標(biāo)計劃和方案。 招標(biāo) 方案 招標(biāo)范圍及標(biāo)段的劃分 1) 建安工程招標(biāo) 2) 設(shè)備 工程 招標(biāo) 3) 勘察工程招標(biāo) 4) 設(shè)計工程招標(biāo) 5) 監(jiān)理工程招標(biāo) 招標(biāo)方式 采用公開招標(biāo)的方式。 招標(biāo)組織形式 上述招標(biāo)范 圍內(nèi)全部工程委托招標(biāo)代理公司進行招標(biāo)工作。 52 9898 建設(shè)項目招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請表 項目名稱 BBCC 項目 建設(shè)單位 AA 房地產(chǎn)有限公司 單位負責(zé)人及電話 丁長峰 聯(lián)系人及電 話 包杰 13810091939 建設(shè)內(nèi)容 本項目總建筑面積 LL ㎡，其中：地上住宅建筑面積 ㎡， OOPP 層，框剪結(jié)構(gòu)；地上配套公建建筑面積 ㎡， 5 層，框架結(jié)構(gòu)；地下車庫建筑面積 ㎡，地下一層。 建設(shè)地點 和起止年限 本項目區(qū)南臨 HH 村，北靠 FFGG，西臨KK 快速路。 總投資 額 萬元 資金來源 及構(gòu)成 項目總投資 萬元。其中：建設(shè)單位自籌 萬元，占總投資%；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的 %。 合同估算額 （萬元） 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 全部招標(biāo) 部分招標(biāo) 委托招標(biāo) 自行招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計 √ √ √ 建 安 工程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 擬選擇的招標(biāo)公告發(fā)布媒介 9898招投標(biāo)網(wǎng) (:∥ )、 擬選擇的招標(biāo)代理機構(gòu) 情況說明： 建設(shè)單位（蓋章） 年 月 日 注：情況說明在表內(nèi)填寫不下，可附另頁。 本表由項目建設(shè)單位填寫 (詳見填表說明 )。 53 第十三 章 項目風(fēng)險分析 風(fēng)險因素 本 項 目主要面臨的風(fēng)險是： 一、市場風(fēng)險 本工程所用材料、設(shè)備的價格受市場因素影響，有可能呈現(xiàn)浮動。 二、保障性風(fēng)險 ，產(chǎn)生塌方或邊坡位移等現(xiàn)象； 、 設(shè)施 及施工材料的 包裝、裝卸、存儲和運輸 中某一環(huán)節(jié)有差錯，不能及時進場延誤工期； ； 。 應(yīng)對措施 一、市場風(fēng)險應(yīng)