【導(dǎo)讀】白玉莊新民居進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)。復(fù)墾地塊位于白玉莊村原村址占地，復(fù)墾規(guī)模為公頃，時(shí)限自2020年10月至2020年6月。本次所需的公頃周轉(zhuǎn)用。地將按倍比例歸還。項(xiàng)目北側(cè)為農(nóng)田，東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)為空地。周轉(zhuǎn)用地補(bǔ)償、過(guò)渡安置補(bǔ)償、生活補(bǔ)貼等各項(xiàng)補(bǔ)償）及安置工作。項(xiàng)目搬遷為白玉莊村村民，周轉(zhuǎn)用地已獲批復(fù)。總戶324戶，總?cè)丝跀?shù)2740人。擬建6+1型多層住宅樓23棟，,2層商業(yè)樓2棟，4層物業(yè)。配套進(jìn)行小區(qū)綠化、亮化、道路硬化、安防等工程的實(shí)施。位于規(guī)劃四路東南、規(guī)。大蒲河西側(cè)的三個(gè)地塊，進(jìn)行整理后以建設(shè)用地性質(zhì)出讓給開發(fā)商。主要作為住宅用地出讓，可騰出出讓土地共（合）。渤海經(jīng)濟(jì)圈，隸屬沿海開放城市秦皇島市。全縣總面積1618平方公。里，其中耕地面積萬(wàn)畝，人口萬(wàn)人。

　　

【正文】 后財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： 11232 萬(wàn)元； 投資回收期： 年（含建設(shè)期）。 詳見附表四 償還分析 本項(xiàng)目申請(qǐng)抵押貸款 50000 萬(wàn)元，從第 三 年開始 償還貸款 ，到 第五 年末償還完畢，其資金來(lái)源于可利用的 土地 返還 出讓 金 及 安置收白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 入， 經(jīng)預(yù)算，項(xiàng)目可利用的收入用來(lái)還款是 綽綽 有余的。從主要評(píng)價(jià)指標(biāo)看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)較好，項(xiàng)目具有一定的財(cái)務(wù)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 第 八 章 社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目社會(huì)影響分析 項(xiàng)目對(duì)所在地居民收入的影響 項(xiàng)目對(duì)所在地居民收入影響不大，主要是在項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì) 項(xiàng)目所在地及周邊的商業(yè)從業(yè)人員的收入有一定的負(fù)面影響，項(xiàng)目建成以后，負(fù)面影響將轉(zhuǎn)化為正面影響。 項(xiàng)目對(duì)所在地居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 項(xiàng)目對(duì)所在地生活水平和生活質(zhì)量的影響較大，項(xiàng)目建成以后將大大提高所在地居民的生活水平和生活質(zhì)量，居住、出行、休閑、購(gòu)物環(huán)境大大提升。 項(xiàng)目對(duì)所在地居民就業(yè)的影響 本項(xiàng)目建設(shè)中及建成后可以提供很多就業(yè)機(jī)會(huì)，為社會(huì)安定出一份力。 項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響 項(xiàng)目所在地區(qū)不同利益群體包括：政府、項(xiàng)目公司、房地產(chǎn)開發(fā)白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 46 商、設(shè)計(jì)單位、工程承包商 、建材制造、銷售企業(yè)、其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位。 當(dāng)?shù)卣琼?xiàng)目的發(fā)起人，項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的承辦人。房地產(chǎn)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、工程承包商、建材制造、銷售企業(yè)是項(xiàng)目的受益人。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項(xiàng)目的受益群體。 社會(huì)適應(yīng)性分析 通過(guò)對(duì)利益相關(guān)者的需求調(diào)查分析，研究目標(biāo)人群對(duì)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容的認(rèn)可和接受程度很高，當(dāng)?shù)鼐用竦壤嫦嚓P(guān)者對(duì)項(xiàng)目的支持程度很高，擬建項(xiàng)目能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文條件所接納，擬建項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)性很強(qiáng)。 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性： 1）項(xiàng)目對(duì)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性：本項(xiàng) 目改造工程投資規(guī)模較大、開工面積較大、涉及群眾較多的工程。本項(xiàng)目是實(shí)現(xiàn)香河面貌大提升、大突破的重點(diǎn)工程。 2）本項(xiàng)目所在地區(qū)村莊平房多、危房多、漏房多，基礎(chǔ)設(shè)施差、衛(wèi)生環(huán)境差，道路不暢、交通擁擠。它與 撫寧縣 日新月異的發(fā)展變化不相符，與 “ 亮、潔、綠、美 ” 的周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)。老百姓要求改造此地的呼聲日漸強(qiáng)烈。本項(xiàng)目所在地成為 撫寧縣 急需改造的重點(diǎn)部位。 3）項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)的適應(yīng)性。 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 受撫寧縣 人民政府委托，按照《公司法》和其他有關(guān)法律的規(guī)定，投資白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 47 組建的國(guó)有獨(dú)資有限公司。公司注冊(cè)資金 15000 萬(wàn)元人民幣，與本項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容相符，符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)所涉及的各種社會(huì)因素進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析，提出協(xié)調(diào)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)關(guān)系、規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施的措施方案。 經(jīng)營(yíng)和管理風(fēng)險(xiǎn) 該項(xiàng)目按照 “ 總體規(guī)劃、分步實(shí)施、試點(diǎn)先行、逐步推開 ” 的原則，通過(guò)土地資源置換和整合，統(tǒng)一規(guī)范建設(shè)、統(tǒng)一拆遷安置、統(tǒng)一配套設(shè)施。項(xiàng)目公司為 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 ，地方政府大力支持并參與共同建設(shè)、發(fā)展。 在此基礎(chǔ)上成立的 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 具有豐富的行業(yè)經(jīng) 營(yíng)和管理經(jīng)驗(yàn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目投資規(guī)模較大，按實(shí)施計(jì)劃 2020 年同時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目的征地拆遷和安置，拆遷安置和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資強(qiáng)度高，投資的壓力在前幾年更為明顯。因此，需要尋求外部融資渠道，構(gòu)建合理信貸結(jié)構(gòu)。 鑒于該項(xiàng)目投資收益期比較長(zhǎng)，如若得到金融機(jī)構(gòu)的支持可以很大程度的減少項(xiàng)目啟動(dòng)資金的壓力。并且根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流測(cè)算可以看出，在項(xiàng)目開展第 3 年 開始 有現(xiàn)金流入，并且擁有完善的現(xiàn)金流體白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 系。因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可以控制范圍內(nèi)。 政策風(fēng)險(xiǎn) 1）現(xiàn)有政策 2020 年以來(lái)，中央連續(xù)出臺(tái)和實(shí)施的１號(hào)文 件，有力地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展呈現(xiàn)良好開局。目前各地農(nóng)村城市化改造 “ 開局良好、進(jìn)展順利、總體健康 ” 。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)取得新發(fā)展，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)取得新進(jìn)展，鄉(xiāng)村道路建設(shè)步伐加快，農(nóng)村義務(wù)教育和醫(yī)療保障有所加強(qiáng)；村容村貌出現(xiàn)新變化，村莊建設(shè)規(guī)劃開始起步，生活環(huán)境改善得到重視；農(nóng)村改革取得新突破，農(nóng)業(yè)三稅全面取消，農(nóng)村綜合改革正在有序推進(jìn)。 現(xiàn)今，國(guó)家從多方面加大了對(duì)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，全社會(huì)也普遍關(guān)心和支持農(nóng)村城市化改造，加大了對(duì)農(nóng)村建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善補(bǔ)貼 政策。 2020 年 5 月 30 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，要求推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。該文件成為經(jīng)營(yíng)性土地土地使用權(quán)土地由非市場(chǎng)化配置向市場(chǎng)化配置轉(zhuǎn)變的分水嶺； 2020 年10 月 22 日國(guó)土資源部發(fā)布《劃撥用地目錄》細(xì)化了劃撥與有償?shù)姆秶?2020 年 5 月 9 日發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，這些法律法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交易作了嚴(yán)格的規(guī)定，城市土地開發(fā)模式主要是對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地房地產(chǎn)商對(duì)一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)，對(duì)公用設(shè)施或工業(yè)用地政府開發(fā)。而對(duì)于規(guī)范高效的新型城市土地開發(fā)模白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 49 式（政府主導(dǎo)、 專業(yè)公司參與）國(guó)家則沒(méi)有具體的政策指導(dǎo)規(guī)定。 此外，有些地方政府做出了探索性的政策指導(dǎo)意見。如北京市在05 年出臺(tái)了 [北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法 ]。辦法規(guī)定：由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。通過(guò)招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的 8%。海南省政府 06 年出臺(tái)了關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知，規(guī)定：合理確定土地出讓收入分成比例，土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于 30%的比例，確定與土地開發(fā)商的分成比 例。杭州市土地儲(chǔ)備中心規(guī)定，土地開發(fā)商的利潤(rùn)和工作經(jīng)費(fèi)按照實(shí)施方案測(cè)算的開發(fā)整理成本總額的 10%以內(nèi)予以核定。 2） 地方 政策概況 撫寧縣 出臺(tái)了多個(gè)農(nóng)村城市化改造的相關(guān)文件、優(yōu)惠政策，優(yōu)惠政策規(guī)定：項(xiàng)目中安置村民回遷住房占用的土地，免于繳納土地出讓金，其他項(xiàng)目占用的土地，按現(xiàn)行地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的 20%收取土地出讓金；農(nóng)村城市化改造涉及的其他地方行政事業(yè)收費(fèi)，安置村民回遷住房的建設(shè)項(xiàng)目，免于繳納，其他建設(shè)項(xiàng)目減半收??；農(nóng)村城市化改造項(xiàng)目涉及收取的土地出讓金，優(yōu)先用于農(nóng)村城市化改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 3）結(jié)論 農(nóng)村城市化 改造項(xiàng)目是屬于國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)，而且地方政府也大力支持并且參與其中。 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 50 因此，農(nóng)村城市化改造符合社會(huì)主義農(nóng)村城市化改造方針，是國(guó)家鼓勵(lì)的加速城市化進(jìn)程的具體舉措。同時(shí)農(nóng)村城市化改造的重要內(nèi)容有農(nóng)民拆遷安置和開發(fā)區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)引進(jìn)。本項(xiàng)目的實(shí)施可以得到眾多優(yōu)惠政策的支持和扶持。在國(guó)家政策的支持下，在當(dāng)?shù)卣唧w參與中，本項(xiàng)目不存在明顯的政策風(fēng)險(xiǎn)。 投資風(fēng)險(xiǎn)和其他有可能存在的風(fēng)險(xiǎn) 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 完全依照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)成立和組建，股東的各項(xiàng)責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利在公司成立時(shí)就已經(jīng)明確規(guī)定，不存在 任何不明晰的地方。此外， 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 從公司的現(xiàn)有資產(chǎn)和所提供的擔(dān)保額可以看出，不存在對(duì)外擔(dān)保等或有負(fù)債；并且根據(jù)公司成立協(xié)議：對(duì)于公司的負(fù)債或義務(wù)，股東雙方均不對(duì)其他任何一方或第三者承擔(dān)單獨(dú)或連帶的責(zé)任。 本項(xiàng)目由 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 整體負(fù)責(zé)實(shí)施，由于項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、拆遷難度大等問(wèn)題。 通過(guò)以下幾方面解決：一是努力提高 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 經(jīng)營(yíng)管理水平，打造一支團(tuán)結(jié)、進(jìn)取、有戰(zhàn)斗力的團(tuán)隊(duì)；二是高度重視項(xiàng)目投融資計(jì)劃安排，保證金融機(jī)構(gòu)、債券市場(chǎng)、商業(yè)銀行等融資渠道的暢通，并優(yōu)先使 用國(guó)家開發(fā)行、債券市場(chǎng)，確?，F(xiàn)金流有相當(dāng)量的安全頭寸；三是科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施方案，確保項(xiàng)目進(jìn)度符合社會(huì)需求，并適當(dāng)保持土地謹(jǐn)慎供應(yīng)；四是 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 保持獨(dú)立法人機(jī)制運(yùn)作，建立完善的內(nèi)控體系，財(cái)務(wù)、人事、白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 51 業(yè)務(wù)與股東公司設(shè)立防火墻。因此，公司的投資風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)都在可控制范圍內(nèi)。 第 九 章 結(jié)論 及建議 結(jié)論 綜上分析： 項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的帶動(dòng)作用 ， 適應(yīng)開發(fā)區(qū)的發(fā)展需求，又符合撫寧縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。加大了撫寧縣對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的支持力度，加快了 社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)改造力度，是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要舉措。為城市的發(fā)展提供了基礎(chǔ) ， 對(duì)于開發(fā)區(qū)的發(fā)展起到根本性的促進(jìn)作用。 該項(xiàng)目的建設(shè)，不但解決了改造區(qū)農(nóng)民的收入的問(wèn)題，而且美化城市環(huán)境，提供新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)城市的發(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)從開發(fā)區(qū)的具體情況出發(fā)，在設(shè)計(jì)方案上，既考慮了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，又根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件量力而行，較為合理的確定了建設(shè)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目建成后，不但可以改善目前各個(gè)自然村居民住宅建筑破舊、老化等狀況，而且從土地利用上來(lái)看，合理規(guī)劃和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，一方面可以降低用地標(biāo)準(zhǔn)，減少農(nóng)民宅基地占地，提高 土地集約利用率，從而也為以后開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展提供了大量建設(shè)用地。 項(xiàng)目 擬 投資 77027 萬(wàn)元，其中企業(yè)自有資金為 27027 萬(wàn)元，銀行貸款 50000 萬(wàn)元，資金來(lái)源有保障。 本項(xiàng)目極具開發(fā)價(jià)值，是充分可行的。 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 52 建議 ，生活配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中要注重與環(huán)境的協(xié)調(diào)，達(dá)到合理統(tǒng)一。 ，牽涉的住戶較多，本項(xiàng)目要慎重考慮居民的拆遷安置問(wèn)題，以免拖延建設(shè)進(jìn)度，影響項(xiàng)目的施工。 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 53 建設(shè)投資估算表 附表 一 序號(hào) 工 程費(fèi)用名稱 估算價(jià)值（萬(wàn)元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑工程 設(shè)備購(gòu) 置 安裝工程 其他費(fèi) 用 合計(jì) 數(shù)量 單位 造價(jià)（元） 一 第一部分：工程費(fèi)用 30768 30768 85800 m2 3586 建安工程費(fèi) 27593 27593 85800 m2 3216 配套工程費(fèi) 3175 3175 85800 m2 370 二 第二部分：前期工程費(fèi) 1036 1036 三 第三部分：預(yù)備費(fèi) 1590 1590 建設(shè)投資（一 +二 +三） 33394 四 建設(shè)期利息 11507 11507 五 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 29350 29350 2740 人 六 拆遷安置不可預(yù)見費(fèi) 2348 2348 七 人防費(fèi) 429 429 八 建設(shè)單位管理費(fèi) 1223 1223 九 配套市政道路建設(shè) 7691 7691 十 蒲河和蒲河沿岸綜 合治理 3000 3000 十一 復(fù)墾費(fèi)用 123 畝 12020 十二 營(yíng)業(yè)稅及附加 （安置房收入） 701 總投資 （一至十一項(xiàng)之和） 89767 十三 安置房收入 12739 實(shí)際投資 77027 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 54 收入及附加估算表 附表二 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 1 總收入 12739 0 53374 54744 22038 142895 出讓金返還 53374 54744 22038 130156 安置房收入 12739 12739 2 銷售稅金及附加 701 2936 3011 1212 7859 營(yíng)業(yè)稅（ 5%） 637 2669 2737 1102 7145 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 5%） 32 133 137 55 357 教育費(fèi)附加（ 3%） 19 80 82 33 214 地方教育費(fèi)附加（ 2%） 13 53 55 22 143 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 55 損益表 附表三 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)期 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4