【正文】 符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。并且根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流測算可以看出，在項(xiàng)目開展第 3 年 開始 有現(xiàn)金流入，并且擁有完善的現(xiàn)金流體白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 系。該文件成為經(jīng)營性土地土地使用權(quán)土地由非市場化配置向市場化配置轉(zhuǎn)變的分水嶺； 2020 年10 月 22 日國土資源部發(fā)布《劃撥用地目錄》細(xì)化了劃撥與有償?shù)姆秶?2020 年 5 月 9 日發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，這些法律法規(guī)對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交易作了嚴(yán)格的規(guī)定，城市土地開發(fā)模式主要是對經(jīng)營性土地房地產(chǎn)商對一二級土地聯(lián)動開發(fā)，對公用設(shè)施或工業(yè)用地政府開發(fā)。杭州市土地儲備中心規(guī)定，土地開發(fā)商的利潤和工作經(jīng)費(fèi)按照實(shí)施方案測算的開發(fā)整理成本總額的 10%以內(nèi)予以核定。此外， 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 從公司的現(xiàn)有資產(chǎn)和所提供的擔(dān)保額可以看出，不存在對外擔(dān)保等或有負(fù)債；并且根據(jù)公司成立協(xié)議：對于公司的負(fù)債或義務(wù)，股東雙方均不對其他任何一方或第三者承擔(dān)單獨(dú)或連帶的責(zé)任。本項(xiàng)目建設(shè)從開發(fā)區(qū)的具體情況出發(fā)，在設(shè)計(jì)方案上，既考慮了長遠(yuǎn)發(fā)展，又根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件量力而行，較為合理的確定了建設(shè)規(guī)模和設(shè)計(jì)方案。 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 53 建設(shè)投資估算表 附表 一 序號 工 程費(fèi)用名稱 估算價(jià)值（萬元） 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑工程 設(shè)備購 置 安裝工程 其他費(fèi) 用 合計(jì) 數(shù)量 單位 造價(jià)（元） 一 第一部分：工程費(fèi)用 30768 30768 85800 m2 3586 建安工程費(fèi) 27593 27593 85800 m2 3216 配套工程費(fèi) 3175 3175 85800 m2 370 二 第二部分：前期工程費(fèi) 1036 1036 三 第三部分：預(yù)備費(fèi) 1590 1590 建設(shè)投資（一 +二 +三） 33394 四 建設(shè)期利息 11507 11507 五 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 29350 29350 2740 人 六 拆遷安置不可預(yù)見費(fèi) 2348 2348 七 人防費(fèi) 429 429 八 建設(shè)單位管理費(fèi) 1223 1223 九 配套市政道路建設(shè) 7691 7691 十 蒲河和蒲河沿岸綜 合治理 3000 3000 十一 復(fù)墾費(fèi)用 123 畝 12020 十二 營業(yè)稅及附加 （安置房收入） 701 總投資 （一至十一項(xiàng)之和） 89767 十三 安置房收入 12739 實(shí)際投資 77027 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 54 收入及附加估算表 附表二 單位：萬元 序號 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 1 總收入 12739 0 53374 54744 22038 142895 出讓金返還 53374 54744 22038 130156 安置房收入 12739 12739 2 銷售稅金及附加 701 2936 3011 1212 7859 營業(yè)稅（ 5%） 637 2669 2737 1102 7145 城市維護(hù)建設(shè)稅（ 5%） 32 133 137 55 357 教育費(fèi)附加（ 3%） 19 80 82 33 214 地方教育費(fèi)附加（ 2%） 13 53 55 22 143 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 55 損益表 附表三 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 建設(shè)期 建設(shè)經(jīng)營期 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 。為城市的發(fā)展提供了基礎(chǔ) ， 對于開發(fā)區(qū)的發(fā)展起到根本性的促進(jìn)作用。在國家政策的支持下，在當(dāng)?shù)卣唧w參與中，本項(xiàng)目不存在明顯的政策風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的 8%。 現(xiàn)今，國家從多方面加大了對農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，全社會也普遍關(guān)心和支持農(nóng)村城市化改造，加大了對農(nóng)村建設(shè)的投入，進(jìn)一步完善補(bǔ)貼 政策。因此，需要尋求外部融資渠道，構(gòu)建合理信貸結(jié)構(gòu)。 3）項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)的適應(yīng)性。其他企業(yè)、居民、事業(yè)單位是項(xiàng)目的受益群體。 詳見附表四 償還分析 本項(xiàng)目申請抵押貸款 50000 萬元，從第 三 年開始 償還貸款 ，到 第五 年末償還完畢，其資金來源于可利用的 土地 返還 出讓 金 及 安置收白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 45 入， 經(jīng)預(yù)算，項(xiàng)目可利用的收入用來還款是 綽綽 有余的。 具體 見下表。 詳見附表五 第七章 財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 國家發(fā)改委，建設(shè)部發(fā)改投資〔 2020〕 132 號《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及計(jì)算參數(shù)的選取 服務(wù)收入估算 本項(xiàng)目為 秦皇島博輝 新 農(nóng)村建設(shè) 有限公司 對 撫寧縣 村莊實(shí)施改造并進(jìn)行土地一級開發(fā)， 撫寧縣 村莊改造范圍內(nèi)全部用地的整理由 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設(shè) 有限公司 按照合同約定負(fù)責(zé)實(shí)施。在院內(nèi)較隱蔽位置設(shè)置生活垃圾站，每天定時(shí)由專車送至城市垃圾站統(tǒng)一處理。采用噪音衰減預(yù)測公式計(jì)算施工噪聲對環(huán)境的影響，由預(yù)測結(jié)果可知，施工機(jī)械噪聲對周圍環(huán) 境的影響范圍為白天 35m，夜間為 335m，超出此范圍即可滿足《建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390）的要求。 本項(xiàng)目對環(huán)境的主要污染為噪音、廢氣、固體廢棄物和廢水。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)期 為： 2020 年 5 月 2020 年 11月。 三是做好衛(wèi)生防疫工作。 衛(wèi)生與安全 居住區(qū)內(nèi)人口相對比較密集，衛(wèi)生與安全非常重要。大樓底層地下室設(shè)有消防水池、高壓泵。主要建筑材料采用非燃燒 體輕質(zhì)材料，符合耐火極限要求。 2）供配電系統(tǒng) 本規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷預(yù)測參照國家有關(guān)綜合用地指標(biāo)并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行計(jì)算。 實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善本項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境。建筑生活用水量按最高日生活用水量計(jì)算，生活用水定額為150L/人 3）基礎(chǔ)選型： 根據(jù)場址工程地質(zhì)勘查報(bào)告以及上部結(jié)構(gòu)形式確定合理的基礎(chǔ)形式，本著就地取材的原則選擇建筑材料。 回遷樓工程方案 本著合理利用土地和空間，節(jié)約建筑能耗，追求社會綜合效益，環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目所處位置為對外交通干線，能夠滿足消防、疏散及居民生活要求。 生活用水： 項(xiàng)目生活用水 由市政管網(wǎng) 供給 ，生活用水水質(zhì)符合國家現(xiàn)行生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 3）地震烈度 建設(shè) 所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴(yán)格按《 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）（ 2020 年版）和國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動峰值加速度區(qū)劃圖》（ GB183062020）規(guī)定。 根據(jù)村集體所擁有的土地及村委會辦公用房，一是置換成建成后的社區(qū)辦公用房及臨街商用房。 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 回遷樓安置房屬于異地建設(shè)，本項(xiàng)目改造范圍 白玉莊村 原村址。凡舊村址在城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)展邊界白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 外的 示范村，因建新拆舊需使用周轉(zhuǎn)用地的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)可批準(zhǔn)使用周轉(zhuǎn)用地，按程序核定周轉(zhuǎn)用地面積。 因此該項(xiàng)目的實(shí)施是可行的?？h域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新民居示范村村莊規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃是引導(dǎo)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)和中心村集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、耕地向規(guī)模經(jīng)營集中的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村新民居建設(shè)優(yōu)化布局和節(jié)約集約利用土地資源的關(guān)鍵。把產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新民居建設(shè)統(tǒng)籌考慮，重點(diǎn)打造三個平臺 。基礎(chǔ)配套設(shè)施落后不完善，不能滿足村民生活需要。 秦皇島市城市建設(shè)背景 秦皇島是座美麗的海濱城市，按照建設(shè)園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的濱海旅游名城的要求，打造“綠色、和諧、活力、魅力秦皇島”，是全市人民共同奮斗的目標(biāo)。 歸還農(nóng)用 地 （復(fù)墾地） 。 撫寧縣交通四通八達(dá) ， 是溝通東北與華北的咽喉要道，境內(nèi)有京山、京秦、大秦、秦青 4 條鐵路，津秦客運(yùn)專線高速鐵路、承秦高速公路正在建設(shè)中，四通八達(dá)。擬建 6+1 型多層住宅樓 23 棟， ,2 層商業(yè)樓 2 棟， 4 層物業(yè)樓 1 棟。本次所需的 公頃周轉(zhuǎn)用地 （其中耕地 公頃）將按 倍比例歸還。 復(fù)墾地塊位 于白玉莊村原村址占地，復(fù)墾規(guī)模為 公頃，白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 時(shí)限自 2020 年 10 月至 2020 年 6 月。 白玉莊新民居項(xiàng)目總用地 萬 平方米，總建筑面積 萬平方米。 撫寧縣歷史悠久，地貌類型齊全 ， 氣候溫和 ， 屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明，光照充足，雨熱同季，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。完成搬遷人口 2740 人，搬遷戶數(shù) 324戶。 近年來，市委、市政府始終高度重視城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，所制定和部署的一系列決策和重點(diǎn)工作，都與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展緊密相關(guān)，并在推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展取得了階段性成果。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 村莊現(xiàn)狀 ，居住條件較差。 二是產(chǎn)業(yè)支撐，增強(qiáng)新民居建設(shè)的物質(zhì)保障。 ” 《關(guān)于省級新民 居示范工程建設(shè)用地的意見》（冀國土資發(fā)〔 2020〕 7 號）規(guī)定： “ 農(nóng)村新民居建設(shè)必須堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則。成功改造后的農(nóng)村新民居，供水、供暖、健身、商業(yè)等城市配套設(shè)施齊全，村民生產(chǎn)、生活環(huán)境和水平大幅度提高，使有限的資源發(fā)揮出最大效能。對確需占用農(nóng)用地的，采取周轉(zhuǎn)用地的辦法，允許先占后補(bǔ)，嚴(yán)格占補(bǔ)平衡。 白玉莊新民居項(xiàng)目占地 公頃（合 畝） ，建筑密度為%， 容積率 為 ，綠 化率為 %，符合集約和 有效使用土地的要求?；剡w樓交付后，房屋所有權(quán)證隨之交付回遷戶，房屋為大產(chǎn)權(quán)，可自由買賣。地層穩(wěn)定性良好，地基持力層約為 2m，平均地基承載力可達(dá) 30t/m2 以上 ，可做各種建筑物的地基持力層，是較好的工程地質(zhì)層， 適宜建筑。 公用配套條件 本項(xiàng)目建設(shè)場址地埋位置優(yōu)越，交通便 利，給排水、采暖、燃?xì)狻⒐╇娂半娦诺瘸鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套完備，滿足居住規(guī)劃的使用要求 。 由城市 通訊及數(shù)字傳輸系統(tǒng)提供網(wǎng)絡(luò)，滿足電信、有線電視、寬帶網(wǎng)等使用要求。主要作為住宅用地出讓，可騰出出讓土地共 公頃（合 畝）。 《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》 (GB50 18093) 《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法 (試行 ) 》 《河北省村鎮(zhèn)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》 (冀建鄉(xiāng) [1995]220 號 )(1998 年修改稿 ) 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 《河北省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》 (1997) 《河北省社會主義新農(nóng)村建設(shè)村莊規(guī)劃編制導(dǎo)則》 村莊建設(shè)基礎(chǔ)資料 1） 設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5004595（ 2020 版） 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682020 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092020（ 2020 版） 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102020 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112020（ 2020 年版） 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072020 2）結(jié)構(gòu)型式：采用磚混結(jié)構(gòu)。 用水量計(jì)算：按照控制性規(guī)劃要求，規(guī)劃用地為住宅和配套公建用地。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。 1）主要設(shè)計(jì)依據(jù) 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005295； 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005495； 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020； 《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5011698； 建筑專業(yè)及其它相關(guān)專業(yè)提供的條件。 建筑物安全疏散口數(shù)目和安全疏散距離均符合《規(guī)范》要求。室內(nèi)外均設(shè)有消防栓和其它滅火器具，同時(shí)要保證消防設(shè)備的完好性、可靠性。強(qiáng)化對居民消防知識的普及教育，使每個居民都能熟練掌握各種消防器具的性能及使用方法，掌握自我防護(hù)和相互救助的基本知識。要加強(qiáng)居民的安全教育，提高警惕，防止治安事故的發(fā)生。 運(yùn)營期 項(xiàng)目建成后，實(shí)行智能物業(yè)管理，設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處。附近環(huán)境現(xiàn)狀良好，沒有污染源和其他不良影響，適合項(xiàng)目建設(shè)。經(jīng)過其他施工現(xiàn)場的類比監(jiān)測和資料統(tǒng)計(jì)，回遷樓施工期主要噪音源強(qiáng)約 8595dB（ A）。 固體廢棄物：本項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢棄物主要是生活垃圾。 （詳細(xì)內(nèi)容估算表） 資金籌措方式與來源