【正文】 建設(shè)用地增加與農(nóng)村建 設(shè)用地減少相掛鉤 ” 的政策，歸還周轉(zhuǎn)用地后新增的耕地，可作為土地置換指標(biāo)，置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地。 撫寧縣 堅(jiān)持因地制宜、分類指導(dǎo)、強(qiáng)化措施、整體推進(jìn)，按照 “ 典型引路、示范帶動、輻射周邊 ” 的思路，以改善農(nóng)村人居環(huán)境、提高農(nóng)民幸福指數(shù)、加快實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程為目標(biāo)，以縣城擴(kuò)容、中心鎮(zhèn)擴(kuò)張、中心村擴(kuò)大為重點(diǎn)，堅(jiān)持 “ 政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作 ” 開發(fā)模式，充分發(fā)揮市場對資源的配置作用，大力引進(jìn)有資金實(shí)力、有良好信譽(yù)的域內(nèi)外開發(fā)主體，把推進(jìn)新民居建設(shè)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、全面實(shí)施城鄉(xiāng)面貌 “ 三年大變樣 ” 的重要抓手。 本項(xiàng)目的建設(shè)符合國民經(jīng) 濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃、河北省以及 撫白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 寧縣 城市發(fā)展規(guī)劃要求。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 村莊現(xiàn)狀 ，居住條件較差。基礎(chǔ)配套設(shè)施落后不完善，不能滿足村民生活需要。 ，公建用地布局分散。 ，人均用地面積過大， 用地浪費(fèi)， 建筑質(zhì)量較差。 ，公共綠地建設(shè)落后，缺少供居民 娛樂的公共綠化空間，人居環(huán)境比較差。 ，市政設(shè)施配套建設(shè)有待進(jìn)一步完善。 為新民居建設(shè)采取的保障措施 撫寧縣 “ 三個保障 ” 助力新民居建設(shè) ， 一是規(guī)劃先行，增強(qiáng)新民居建設(shè)的科學(xué)保障。幫助村街聘請有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，在廣泛征求群眾意見的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定新民居建設(shè)規(guī)劃。 二是產(chǎn)業(yè)支撐，增強(qiáng)新民居建設(shè)的物質(zhì)保障。把產(chǎn)業(yè)發(fā)展與新民居建設(shè)統(tǒng)籌考慮，重點(diǎn)打造三個平臺 。 農(nóng)民就業(yè)平臺，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)平臺，引導(dǎo)純農(nóng)業(yè)村 。 引導(dǎo)效益農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)優(yōu)勢明顯的村街，通過開發(fā)生態(tài)休閑游及旅游配套服務(wù)業(yè)等，開辟新的創(chuàng)收渠道。 三是文 化熏陶，增強(qiáng)新民居建設(shè)的精神保障。更加注重育人，白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 完善文化設(shè)施 ；啟動文化信息資源共享工程，引導(dǎo)農(nóng)民崇尚科學(xué)，移風(fēng)易俗，破除陋習(xí)；堅(jiān)持 建管并重，保證新民居建設(shè)成果發(fā)揮長期效益。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 《中國共產(chǎn)黨十六屆五中全會公報(bào)》中強(qiáng)調(diào)： “ 建設(shè)社會主義新農(nóng)村是我國現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大歷史任務(wù)，要按照生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主的要求，扎實(shí)穩(wěn)步地加以推進(jìn) ” ，同時要求把建設(shè)社會主義新農(nóng)村作為各級政府國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的重要戰(zhàn)略任務(wù)之一。目前，各地開展的土地整理項(xiàng)目的正是改善農(nóng)民生活條件，提高生活質(zhì)量，縮小城鄉(xiāng)差距，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，真正落實(shí) ‘ 建設(shè)社會主義新農(nóng)村 ’ 任務(wù)的有效保障措施之一。 ” 《關(guān)于省級新民 居示范工程建設(shè)用地的意見》（冀國土資發(fā)〔 2020〕 7 號）規(guī)定： “ 農(nóng)村新民居建設(shè)必須堅(jiān)持規(guī)劃先行的原則?？h域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新民居示范村村莊規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃是引導(dǎo)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)和中心村集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、耕地向規(guī)模經(jīng)營集中的前提和基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村新民居建設(shè)優(yōu)化布局和節(jié)約集約利用土地資源的關(guān)鍵。設(shè)區(qū)市、縣（市）政府要科學(xué)編制和修訂上述各項(xiàng)規(guī)劃，并確?？h域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、新民居示范村村莊規(guī)劃與新一輪土地利用總體規(guī)劃協(xié)調(diào)一致。特別要做好鎮(zhèn)村體系規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃緊密銜接，合理確定 新民居示范白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 村的區(qū)位、規(guī)模、用地布局，真正將新民居建設(shè)納入新一輪土地利用總體規(guī)劃之中，為新民居建設(shè)提供依據(jù)、奠定基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，做好新民居建設(shè)用地方案的審批工作，確保新民居建設(shè)按規(guī)劃有序進(jìn)行。 ” 建設(shè)社會主義新農(nóng)村，是中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，加快農(nóng)村全面小康社會和現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略決策，為當(dāng)前和今后一個時期的 “ 三農(nóng) ’’ 工作指明方向。為使這長期重大的歷史任務(wù)在 撫寧縣 得到扎實(shí)有效的推進(jìn)，為推進(jìn) 撫寧縣 社會主義新農(nóng)村建設(shè)， 撫寧縣 以科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，以社會主義新農(nóng)村建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)公共財(cái)政向農(nóng)村傾 斜、基礎(chǔ)設(shè)施向農(nóng)村延伸、城市文明向農(nóng)村輻射、社會保障向農(nóng)村覆蓋、生產(chǎn)要素向農(nóng)村流動。 新民居建設(shè)是惠及廣大人民群眾的一項(xiàng)惠民工程，對改善農(nóng)村衛(wèi)生和居住環(huán)境，為集約利用土地，提高城鎮(zhèn)現(xiàn)代化水平，起著積極的推動作用。成功改造后的農(nóng)村新民居，供水、供暖、健身、商業(yè)等城市配套設(shè)施齊全，村民生產(chǎn)、生活環(huán)境和水平大幅度提高，使有限的資源發(fā)揮出最大效能。 因此該項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。 第 三 章 用地 方案及相關(guān)規(guī)劃 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 項(xiàng)目選址及用地方案 白玉莊新民居 位于 秦皇島市撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)白玉莊村北 1 公里處。 項(xiàng)目北側(cè)為農(nóng)田，東側(cè) 、西側(cè)和南側(cè)為空地。 項(xiàng)目選址區(qū)內(nèi)無國家規(guī)定的風(fēng)景名勝區(qū)，革命歷史古跡等文物保護(hù)對象，無集中式水源地等特殊保護(hù)對象，區(qū)域內(nèi)及附近無軍事設(shè)施等保密單位，國防通訊設(shè)施及其他通訊設(shè)施等敏感目標(biāo)，地下未發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)資源。 項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地，用地符合秦皇島市 撫寧縣 土地利用規(guī)劃要求和有效土地要求，占地規(guī)模合理。 土地利用合理性分析 根據(jù)《規(guī)劃條件通知書》，本項(xiàng)目用地性質(zhì)為居住用地，容積率， 項(xiàng)目進(jìn)行了合理的規(guī)劃布局，指標(biāo)均符合城市總體規(guī)劃要求。 項(xiàng)目建設(shè)用地 建設(shè)用地表 序號 項(xiàng)目 單位 占地面 積 比例 1 建筑占地 萬㎡ % 2 綠地 萬㎡ % 3 道路及其它 萬㎡ % 4 合 計(jì) 萬㎡ 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 1 規(guī)劃總用地面積 萬 m2 2 規(guī)劃總建筑面積 萬 m2 其中 住宅建筑面積 萬 m2 商業(yè)建筑面積 萬 m2 村委會、物業(yè)建筑面積 萬 m2 地下建筑面積 萬 m2 3 居住 戶 （套）數(shù) 戶 （套） 868 4 居住人數(shù) 人 2740 5 地 上 停車位 個 362 6 地 下 停車位 個 154 7 總建筑密度 % 8 容積率 / 9 綠地率 % 10 總投資 萬元 土地利用合理性分析 《關(guān)于省級新民居示范工程建設(shè)用地的意見》（冀國土資發(fā)〔 2020〕 7 號）規(guī)定： “新民居建設(shè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先利用閑置地、未利用地，嚴(yán)禁違反規(guī)劃占用基本農(nóng)田。對確需占用農(nóng)用地的，采取周轉(zhuǎn)用地的辦法，允許先占后補(bǔ)，嚴(yán)格占補(bǔ)平衡。凡舊村址在城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)展邊界白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 外的 示范村，因建新拆舊需使用周轉(zhuǎn)用地的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)可批準(zhǔn)使用周轉(zhuǎn)用地，按程序核定周轉(zhuǎn)用地面積。一般在原村址實(shí)施滾動拆遷分期建設(shè)的示范村使用周轉(zhuǎn)用地面積不超過 50 畝；整村遷建或多村聯(lián)建的示范村，可按實(shí)際需求申請周轉(zhuǎn)用地。周轉(zhuǎn)用地使用年限最多不超過 4 年。舊村復(fù)墾后首先要?dú)w還周轉(zhuǎn)用地，歸還的面積標(biāo)準(zhǔn)為周轉(zhuǎn)用地面積的 倍。 ” 該項(xiàng)目的建設(shè)，從土地利用上來看，合理規(guī)劃和建設(shè)社會主義新農(nóng)村，一方面可以降低用地標(biāo)準(zhǔn)，減少農(nóng)民宅基地占地，提高土地集約利用率，從而也利于耕地保護(hù)和盤活土地資產(chǎn)；另一方面，讓更多農(nóng)民共用完善的基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)。有利于實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同進(jìn)步，有利于形成合理的城鎮(zhèn)體系，加快農(nóng)村農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 項(xiàng)目 選址符合 撫寧 縣總體規(guī)劃的要求。 白玉莊新民居項(xiàng)目占地 公頃（合 畝） ，建筑密度為%， 容積率 為 ，綠 化率為 %，符合集約和 有效使用土地的要求。 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 回遷樓安置房屬于異地建設(shè)，本項(xiàng)目改造范圍 白玉莊村 原村址。 該 項(xiàng)目 建設(shè)改造 了白玉莊村。 建設(shè)地點(diǎn) 位于 秦皇島市撫寧縣牛頭崖鎮(zhèn)白玉莊村北 1 公里處 ， 占地 公頃（合 畝） 。 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 村莊整理置換、補(bǔ)償、拆遷、安置方案： 為加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化、農(nóng)民市民化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，徹底改變廣大農(nóng)民群眾的生產(chǎn)方式和生活方式，改善人居環(huán)境，提高人民生活水平，建設(shè)和諧幸福的社會主義新農(nóng)村，根據(jù) 撫寧縣 人民政府關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的指導(dǎo)意見 等政策依據(jù)，本著村民自愿，政府引導(dǎo)、政策推動、市場運(yùn)作的原則，結(jié)合錢旺鄉(xiāng)的實(shí)際情況，制定了拆遷補(bǔ)償安置方案，大概內(nèi)容有： 一、實(shí)施范圍 白玉莊 。 二、補(bǔ)償方案 內(nèi)容 包括房屋補(bǔ)償，搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、附著物補(bǔ)償?shù)却胧? 標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 房屋 拆遷 補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn) 水泥瓷磚房按 2600 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，水泥涂料房按 2450 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，里土外洋房按 2350 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，磚木房按 2250 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。 （ 2） 各種拆遷 補(bǔ)償、 補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)如下： 搬遷費(fèi) ： 按 3000 元 /戶 搬家獎勵費(fèi)：按 20200 元 /戶 搬家補(bǔ)助費(fèi)：按 16 元 /m2 過渡費(fèi)：按 144 元 /m2 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 有線電視移機(jī)費(fèi)：按 510 元 /戶 電話移機(jī)費(fèi)：按 88 元 /戶 房屋評估費(fèi)：按 10 元 / m2 建筑垃圾清運(yùn)：按 11 元 / m2 拆遷公司動遷費(fèi)：按 10 元 / m2 房屋裝修補(bǔ)償：按 600 元 / m2 其他補(bǔ)償費(fèi)見詳見 — 拆遷補(bǔ)償費(fèi)詳細(xì)測算表 三、村民生活保障 村民入住回遷樓，不需繳納契稅、各項(xiàng)接頭費(fèi)、冷熱水表費(fèi)、辦證費(fèi)、物業(yè)基金等各項(xiàng)費(fèi)用?；剡w樓交付后，房屋所有權(quán)證隨之交付回遷戶，房屋為大產(chǎn)權(quán)，可自由買賣。 根據(jù)村集體所擁有的土地及村委會辦公用房，一是置換成建成后的社區(qū)辦公用房及臨街商用房。二是給村民提供不少于 10 年的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)?；剡w樓的分配由村民委員會組織實(shí)施。 白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 第四章 擬建項(xiàng)目情況 目建設(shè)條件 地質(zhì)條件 1） 地形地貌 撫寧縣地勢北高南低，東西高中部低。在地形上該縣 由東西延伸的燕山余脈及西南斜列的兔兒山、發(fā)髻槐等山脈及山前平原組成，山脈呈弧形環(huán)抱中部平原。從地貌單元看，北部為中低山區(qū)，孤山林立，基巖裸露；中部為丘陵區(qū)，殘丘起伏；南部為地勢較平坦的山前平原。 2） 水文地質(zhì) 在地質(zhì)構(gòu)造上，廠址所在的區(qū)域處于燕山臺褶帶山海關(guān)隆起和渤海地陷結(jié)合部位，地層為新生界第四系松散層和太古界塔子群混合花崗巖層。地層穩(wěn)定性良好，地基持力層約為 2m，平均地基承載力可達(dá) 30t/m2 以上 ，可做各種建筑物的地基持力層，是較好的工程地質(zhì)層， 適宜建筑。 3）地震烈度 建設(shè) 所有建筑物抗震構(gòu)造均嚴(yán)格按《 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）（ 2020 年版）和國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動峰值加速度區(qū)劃圖》（ GB183062020）規(guī)定。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，擬建場地抗震設(shè)防烈度為 7 度。 4）氣候條件 本區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)大陸性氣候，主要特征是四季分明，氣白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 候溫和，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。多年平均氣溫 ℃，月平均氣溫一月份最低為 ℃，極值 ℃；七月份最高為 25℃，極值 ℃。多年平均降水量 ，年最大降水量 ， 6～ 9 月份降水量占全年的 66%；年均蒸發(fā)是 ，多年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)?SW，出現(xiàn)頻率為 %，夏季盛行 SW 風(fēng)，冬季盛行 W 風(fēng)，全年平均風(fēng)速 ，靜風(fēng)頻率為 %。都源河、星干河、起河、南河在境內(nèi)匯入青龍河，最終進(jìn)入桃林口水庫。 5）生態(tài)環(huán)境條件 本項(xiàng)目擬建場址周圍無污染源和污染排放物，場址周圍環(huán)境良好。 公用配套條件 本項(xiàng)目建設(shè)場址地埋位置優(yōu)越，交通便 利，給排水、采暖、燃?xì)?、供電及電信等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完備，滿足居住規(guī)劃的使用要求 。 生活用水： 項(xiàng)目生活用水 由市政管網(wǎng) 供給 ，生活用水水質(zhì)符合國家現(xiàn)行生活飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 消 防用水系統(tǒng)：消防給水由市政管網(wǎng)供給，消防設(shè)計(jì)按同時發(fā)生一次火災(zāi)考慮。本項(xiàng)目耐火等級 地上為二級，地下為 一級，設(shè)計(jì)相應(yīng)的消防給水通道及消防系統(tǒng)。 項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流 方式， 生活污水排入化糞池處理后，水質(zhì)白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 滿足《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996） 中三級標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)城市污水管網(wǎng)排入秦皇島第二污水處理廠處理。 擬在 項(xiàng)目 西側(cè)地塊一建設(shè)一座鍋爐房，用于小區(qū)冬季取暖。 項(xiàng)目供電電源接自城市 10kV 供電線路，就近接入 城市 供電管網(wǎng)。 項(xiàng)目居民炊事能源采用罐裝液化氣。 由城市 通訊及數(shù)字傳輸系統(tǒng)提供網(wǎng)絡(luò)，滿足電信、有線電視、寬帶網(wǎng)等使用要求。 項(xiàng)目所處位置為對外交通干線，能夠滿足消防、疏散及居民生活要求。 8. 垃圾處理 小區(qū)內(nèi)樓門口設(shè)垃圾箱，生活垃圾由城管部門派專人定時收集、清運(yùn)，同意運(yùn)至生活垃圾衛(wèi)生填埋場集中處理。 項(xiàng)目實(shí)施方案 設(shè)計(jì)原則 根據(jù)《 撫寧縣 城市總體規(guī)劃》、《 撫寧縣 土地利用總體規(guī)劃》，為了創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，改善居住條件，打破千篇一律，規(guī)劃模式，白玉莊新民居建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 把村莊建設(shè)成為高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化村莊，本規(guī)劃依照以下原則： 《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo) 準(zhǔn)》、《河北省村鎮(zhèn)建設(shè)技術(shù)規(guī)定》