【正文】 性研究報告 3 第一章 項目總論 項目概況 項目名稱 白玉莊新民居項目 項目承辦單位概況 承辦單位： 秦皇島博 輝 新農(nóng)村建設 有 限公司 公司地址： 秦皇島市撫寧縣南戴河一小區(qū)濱海花園 17 棟 注冊資本： 10000 萬元 企業(yè)法人：王臣 項目聯(lián)系人：陳鳴浩 聯(lián)系電話： 18713517777 撫寧縣 人民政府 授權(quán) 秦皇島博 輝 新農(nóng)村建設 有限 公司 對 撫寧 縣白玉莊新民居 進行新農(nóng)村 建設 。 建設規(guī)模和建設內(nèi)容 拆遷補償及安置： 該項目主要包括對 白玉莊村的 2740 口農(nóng)民進行拆遷補償（包括周轉(zhuǎn)用地補償、過渡安置補償、生活補貼等各項補償）及安置工作。主要作為住宅用地出讓，可騰出出讓土地共 （合 ）。不斷完善城鄉(xiāng)規(guī)劃體系，縣城遠景戰(zhàn)略和景觀風貌規(guī)劃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃等編制完成圍繞完成“雙三十”重點縣省定年度目標任務，堅定不移推進節(jié)能減排 ， 循環(huán)經(jīng)濟加快發(fā)展 。 政策性文件 《中共中央、國務院關(guān)于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》 (中發(fā) [1997]11 號 )； （《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā) [2020]28號）； 《關(guān)于 2020 年加快推進農(nóng)村新民居建設的工作意見》（冀辦發(fā)[2020]4 號）； 《關(guān)于省級新民居示范工程建設用地的意見》（冀國土資發(fā)[2020]7 號）； 《關(guān)于做好農(nóng)村新民居示范工程建設用地管理工作的實施意見》（冀國土資地字 [2020]36 號）。 為深入貫徹落實河北省委省政府《關(guān)于認真貫徹中央 1 號文件精神扎實做好 2020 年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作實施意見》（冀發(fā)[2020]1 號）和省 委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于 2020 年加快推進農(nóng)村新民居建設的工作意見》（冀辦發(fā) [2020]4 號）文件精神，大力推進農(nóng)村新民居建設，加快改變我省鄉(xiāng)村面貌，把社會主義新農(nóng)村建設引向深入；根據(jù)《河北省國土資源廳、中共河北省委農(nóng)村工作部關(guān)于省級新民居示范工程建設用地的意見》（冀國土資發(fā) [2020]7 號）文件要求，新民居建設應堅持節(jié)約集約用地的原則，充分利用原有建設用地、空閑地和廢棄地進行建設，而通過村莊建設用地和宅基地等農(nóng)村建設用地整理節(jié)余的土地，首先要復墾為耕地，同時還要充分利用好國家 “ 城鎮(zhèn)建設用地增加與農(nóng)村建 設用地減少相掛鉤 ” 的政策，歸還周轉(zhuǎn)用地后新增的耕地，可作為土地置換指標，置換城鎮(zhèn)建設用地。 ，市政設施配套建設有待進一步完善。更加注重育人，白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 12 完善文化設施 ；啟動文化信息資源共享工程，引導農(nóng)民崇尚科學，移風易俗，破除陋習；堅持 建管并重，保證新民居建設成果發(fā)揮長期效益。 ” 建設社會主義新農(nóng)村，是中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，加快農(nóng)村全面小康社會和現(xiàn)代化建設的重大戰(zhàn)略決策，為當前和今后一個時期的 “ 三農(nóng) ’’ 工作指明方向。 項目用地性質(zhì)為居住用地，用地符合秦皇島市 撫寧縣 土地利用規(guī)劃要求和有效土地要求，占地規(guī)模合理。 ” 該項目的建設，從土地利用上來看，合理規(guī)劃和建設社會主義新農(nóng)村，一方面可以降低用地標準，減少農(nóng)民宅基地占地，提高土地集約利用率，從而也利于耕地保護和盤活土地資產(chǎn)；另一方面，讓更多農(nóng)民共用完善的基 礎設施和公共設施，避免重復建設。 二、補償方案 內(nèi)容 包括房屋補償，搬遷費、過渡費、附著物補償?shù)却胧?。在地形上該縣 由東西延伸的燕山余脈及西南斜列的兔兒山、發(fā)髻槐等山脈及山前平原組成，山脈呈弧形環(huán)抱中部平原。多年平均降水量 ，年最大降水量 ， 6～ 9 月份降水量占全年的 66%；年均蒸發(fā)是 ，多年主導風向為 SW，出現(xiàn)頻率為 %，夏季盛行 SW 風，冬季盛行 W 風，全年平均風速 ，靜風頻率為 %。 擬在 項目 西側(cè)地塊一建設一座鍋爐房，用于小區(qū)冬季取暖。準確定位村莊在區(qū)域發(fā)展中的地位和職能，適應村莊發(fā)展的規(guī)律，立足本地優(yōu)勢，從全面的角度進行生產(chǎn)力合理布局，協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展、文化建設，商品流通，促進安頭屯鄉(xiāng)的發(fā)展。 b、設計使用年限： 70 年。 6）節(jié)能方案 依據(jù)國標《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB501802020）、河北省《居住建筑節(jié)能設計標準》（ DB13(J)632020）、河北省建設委員會、省計委、省經(jīng)貿(mào)廳、省地稅局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于實施〈民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）〉的通知》，確定住宅節(jié)能目標為通用設計能耗水平基礎上節(jié)能 50%。 3）給排水系統(tǒng) 水源：項目用水由市政給水干管提供。 2）設計概況 擬在 項目 西側(cè)地塊一建設一座鍋爐房，安裝一臺 4t/h 的燃煤鍋爐，用于小區(qū)冬季取暖。 本工程耗電主要為居住用電，該回遷樓居住總用戶 868 戶，居 住年總用電量估算為 萬度。按防火等級要求設置安全疏散出口。 “預防為主、防消結(jié)合”的消防方針。電器設備要做好接地保護，保證用電安全。 四是加強物業(yè)管理。本 項目采用邀請招標方式進行，由于此項目規(guī)模較大，資金投入較多，招標范圍包括：工程勘察、設計、建安工程、工程監(jiān)理，擬委托有相應資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織招標。根據(jù)類比調(diào)研，土建施工現(xiàn)場環(huán)境空氣中 TSP 濃度一般為 ～ ，施工揚塵影響距離一般在下風向 150m 左右。 水土流失：經(jīng)過采取定性分析和定量計算相結(jié)合的方式進行水土流失預測，結(jié)果表明項目區(qū)域各施工基地建設期可能新增的水土流失量較小。 特殊環(huán)境影響 項目周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風景名勝和自然景觀等。 出讓均價按 150 萬元 /畝估算 ， ，可出讓土地共 公頃（合 畝）。 利潤分配 本項目獲利后 按利潤總 額的 25%交納所得稅，應納所得稅為12114 萬元（詳見 附表三 ）。 項目對所在地居民就業(yè)的影響 本項目建設中及建成后可以提供很多就業(yè)機會，為社會安定出一份力。 2）本項目所在地區(qū)村莊平房多、危房多、漏房多，基礎設施差、衛(wèi)生環(huán)境差，道路不暢、交通擁擠。 經(jīng)營和管理風險 該項目按照 “ 總體規(guī)劃、分步實施、試點先行、逐步推開 ” 的原則，通過土地資源置換和整合，統(tǒng)一規(guī)范建設、統(tǒng)一拆遷安置、統(tǒng)一配套設施。 政策風險 1）現(xiàn)有政策 2020 年以來，中央連續(xù)出臺和實施的１號文 件，有力地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟社會保持良好的發(fā)展勢頭。 此外，有些地方政府做出了探索性的政策指導意見。 3）結(jié)論 農(nóng)村城市化 改造項目是屬于國家支持的產(chǎn)業(yè)，而且地方政府也大力支持并且參與其中。 通過以下幾方面解決：一是努力提高 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設 有限公司 經(jīng)營管理水平，打造一支團結(jié)、進取、有戰(zhàn)斗力的團隊；二是高度重視項目投融資計劃安排，保證金融機構(gòu)、債券市場、商業(yè)銀行等融資渠道的暢通，并優(yōu)先使 用國家開發(fā)行、債券市場，確?，F(xiàn)金流有相當量的安全頭寸；三是科學規(guī)劃項目實施方案，確保項目進度符合社會需求，并適當保持土地謹慎供應；四是 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設 有限公司 保持獨立法人機制運作，建立完善的內(nèi)控體系，財務、人事、白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 51 業(yè)務與股東公司設立防火墻。 項目 擬 投資 77027 萬元，其中企業(yè)自有資金為 27027 萬元，銀行貸款 50000 萬元，資金來源有保障。 白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 52 建議 ，生活配套設施齊全，項目建設過程中要注重與環(huán)境的協(xié)調(diào)，達到合理統(tǒng)一。 第 九 章 結(jié)論 及建議 結(jié)論 綜上分析： 項目的建設，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的帶動作用 ， 適應開發(fā)區(qū)的發(fā)展需求，又符合撫寧縣的經(jīng)濟發(fā)展，有利于形成新的經(jīng)濟增長點。同時農(nóng)村城市化改造的重要內(nèi)容有農(nóng)民拆遷安置和開發(fā)區(qū)未來產(chǎn)業(yè)引進。辦法規(guī)定：由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。目前各地農(nóng)村城市化改造 “ 開局良好、進展順利、總體健康 ” 。 在此基礎上成立的 秦皇島博輝 新農(nóng)村建設 有限公司 具有豐富的行業(yè)經(jīng) 營和管理經(jīng)驗。老百姓要求改造此地的呼聲日漸強烈。 當?shù)卣琼椖康陌l(fā)起人，項目公司是項目的承辦人。 詳見附表六 該項目所得稅前財務評價指標： 所得稅 前 財務評價指標 財務內(nèi)部收益率： %； 財務凈現(xiàn)值： 18297 萬元； 投資回收期： 年（含建設期）。 （ 詳見附表 收入及附加估算表 ） 服務成本估算 本項目成本主要涉及安置房建設費用；拆遷補償費用 、 前期工程費、配套工程費、建安工程費、其他建設費、基本預備費 等。 項目投資估算 該項目的建設投資，根據(jù)國家有關(guān)建設項目固定資產(chǎn)投資規(guī)定進行估算。生活污水經(jīng)化糞池處理后，白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 35 排放到市政污水管網(wǎng)系統(tǒng)。 施工噪音：施工噪音主要來自施工機械以及運輸車輛產(chǎn)生的噪音。 招標基本情況表 建設項目名稱： 白玉莊新民居 項目 招標范圍 招標形式 招標方式 不采用招標方式 招標估算金額 備注 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察 √ √ √ 設計 √ √ √ 建安工 程 √ √ √ 監(jiān)理 √ √ √ 設備 重要材料 情況說明： 建設單位（蓋章） 年 月 日 白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 33 第五章 環(huán)境和生態(tài)影響評價 采用標準 國家頒布的 “ 中華人民共和國環(huán)境保護法 ” 的規(guī)定； 國家頒布的 “ 中華人民共和國大氣污染防治法 ” 的規(guī)定； 國家《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB309583） 國家《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB30962020） 《 地面水環(huán)境質(zhì)量標準》 GB3838— 88 《污水綜合排放標準》 GB8978— 1996 《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》（ GB123482020） 項目建設地址環(huán)境現(xiàn)狀 項目所在地區(qū)四周環(huán)境開闊，陽光充足，地勢平坦，交通便利，自然條件優(yōu)越。 組織機構(gòu)及實施進度 組織機構(gòu) 建設期 建設期實行工程項目經(jīng)理制，設項目部、工程部、材料部、財務部等。各用戶均設置安全防盜門，配置可視門白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 30 鈴。要落實責任，常抓不懈。 、消防聯(lián)合給水系統(tǒng)，并保證消防用水量。 . 設計依據(jù)和采用標準： 《建筑設計防火規(guī)范》 GB500162020； 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 GB501402020。 3）節(jié)能方案 回遷樓采暖系統(tǒng)為雙管采暖系統(tǒng)，回遷樓采用單管水平跨越式供暖系統(tǒng)，室內(nèi)水平管道均埋設在建筑物地面墊層內(nèi)，每組散熱器供水管上設一個調(diào)節(jié)閥，以便調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 4）節(jié)能方案 合理規(guī)劃和建設水環(huán)境，提供安全。 2）設計范圍 白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 26 回遷樓涉及范圍為紅線以內(nèi)室內(nèi)、外給水排水及消防系統(tǒng)。 d、抗震設防烈度為 7 度 ，設計基本地震加速度值為 。 位于 規(guī)劃四路東南、規(guī)劃六路以西、規(guī)劃一路以北的地塊 三 ，地塊 四 及地塊七，以及牛頭崖大蒲 河西側(cè)的三個地塊，進行整理后以建設用地性質(zhì)出讓給開發(fā)商。 項目居民炊事能源采用罐裝液化氣。 5）生態(tài)環(huán)境條件 本項目擬建場址周圍無污染源和污染排放物，場址周圍環(huán)境良好。 2） 水文地質(zhì) 在地質(zhì)構(gòu)造上，廠址所在的區(qū)域處于燕山臺褶帶山海關(guān)隆起和渤海地陷結(jié)合部位，地層為新生界第四系松散層和太古界塔子群混合花崗巖層。 （ 2） 各種拆遷 補償、 補助標準如下： 搬遷費 ： 按 3000 元 /戶 搬家獎勵費：按 20200 元 /戶 搬家補助費：按 16 元 /m2 過渡費：按 144 元 /m2 白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 18 有線電視移機費：按 510 元 /戶 電話移機費：按 88 元 /戶 房屋評估費：按 10 元 / m2 建筑垃圾清運：按 11 元 / m2 拆遷公司動遷費：按 10 元 / m2 房屋裝修補償：按 600 元 / m2 其他補償費見詳見 — 拆遷補償費詳細測算表 三、村民生活保障 村民入住回遷樓，不需繳納契稅、各項接頭費、冷熱水表費、辦證費、物業(yè)基金等各項費用。 項目 選址符合 撫寧 縣總體規(guī)劃的要求。 項目建設用地 建設用地表 序號 項目 單位 占地面 積 比例 1 建筑占地 萬㎡ % 2 綠地 萬㎡ % 3 道路及其它 萬㎡ % 4 合 計 萬㎡ 白玉莊新民居建設項目可行性研究報告 15 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 項目 單位 數(shù)值 1 規(guī)劃總用地面積