各大商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求說明書-資料下載頁
2025-05-13 03:55本頁面
【導(dǎo)讀】往商業(yè)區(qū)及機(jī)場、火（汽）車站的公交線路；市郊結(jié)合部。排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少10個(gè)以上。元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。具有一定的增長趨勢。樓層不超過三層，層高凈。高不低于米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳；區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生。產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過。到80平方米為最佳。車場地和門前廣場；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈
【正文】 從以上因素我們可以得出以下結(jié)果： 消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競爭劇烈相對(duì)值一般。 消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司 投資成本較高。 未來 5 年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長。 仍然有新競爭者進(jìn)場。 綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽雖然消費(fèi)基數(shù)大但分流嚴(yán)重。不確定的因素過多無法做其銷售總額的預(yù)算。也很難做正確的評(píng)估。大連的狀況和沈陽差不多。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜 進(jìn)行連鎖店的開發(fā)。 城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對(duì)其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對(duì)城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。下面我簡單談一下： ：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。 ：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小。而商業(yè)購買居多。 ： 店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭劇烈。租金高。市場影響力很大。 ：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。 ：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。 在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來區(qū) 分。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。 這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下： 社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月 10000 戶，2 年后可以全部入住。東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)。南面是一個(gè)大學(xué)。無競爭對(duì)手。 交通：處于十字路口，有多條公交車經(jīng)過。 物業(yè)狀況： 12020 平方米， 2 層。 房租： 60 萬 /月 在未經(jīng)選址調(diào)查的情況下簽約并開店。業(yè)態(tài)是 10000 平方米綜合超市。 經(jīng)營狀況： 開業(yè) 2 個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營業(yè)額 9 萬左右。發(fā)生嚴(yán)重的虧損。 分析： 工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會(huì)下車購買商品。 居民區(qū)還在發(fā)展階段。 學(xué)生的消費(fèi)較單一，無法形成規(guī)模。 業(yè)態(tài)選擇有誤。 解決的方法：經(jīng)過研究和分析，做了如下整改。將 1 樓的6000 平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。 2 樓變?yōu)?5000 平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。 結(jié)果： 1 樓銷售額日均為 25 萬，毛利率 25%。 2 樓銷售額為 8 萬，毛利為 12%。 以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。 一、經(jīng)濟(jì)型酒店一般租金承受 元 /平米 .天以內(nèi) (北京 ) ,年限一般盡量在 20 年左右 . 二、咖啡店樓主估計(jì)說的是帶餐飲的那種，如果不帶餐飲的面積也可以控制在 100200 平米。寫字樓是其承租的主要對(duì)象，租金區(qū)間不定，但年限一般在 5 年左右較常見。 三、一般賣場承租控制在 2 元左右 ，如一些大型電器賣場（需求面積在 4000 平米左右） 四、大型娛樂場所，如歌廳、洗浴等 ，面積一般在 500015000，租金也一般在 元以內(nèi)。 五、關(guān)于餐飲行業(yè) 目前北京的餐飲行業(yè)租金區(qū)域不一樣，價(jià)格的幅度相對(duì)較大，一般小型餐飲的價(jià)格區(qū)間較大，大型餐飲（ 150020200 平米， 30005000平米為主）一般承受 的租金在 3 元 /平米，高檔的粵菜、潮州菜等海鮮酒樓能承受到 5 元 /平米，但再往上難度就較大了 。 租金年限上一般稍小的也起碼應(yīng)在 5 年，大型的往往簽約在 10 年，甚至更長。這是因?yàn)楦邫n酒樓裝修費(fèi)用投資往往較高，在西四環(huán)某大型餐飲娛樂公司，光改裝費(fèi)用就從不多達(dá)到了 1億，及時(shí)平攤十年每年也達(dá)到 1000 萬，還不算其他的。 目前京城發(fā)展勢頭不錯(cuò)的餐飲菜系有： 粵菜、湘菜、川菜、湖北菜 且往往以湘粵菜、川粵菜等組合的形式 。出名的餐飲企業(yè)很多，暫時(shí)就不在這里舉例了 ！ 同時(shí)問一下，其他地方的這些情況如何？
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1