各大商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求說明書(參考版)
2025-05-18 03:55本頁面
【正文】 目前京城發(fā)展勢頭不錯(cuò)的餐飲菜系有： 粵菜、湘菜、川菜、湖北菜 且往往以湘粵菜、川粵菜等組合的形式 。 租金年限上一般稍小的也起碼應(yīng)在 5 年，大型的往往簽約在 10 年，甚至更長。 三、一般賣場承租控制在 2 元左右 ，如一些大型電器賣場（需求面積在 4000 平米左右） 四、大型娛樂場所，如歌廳、洗浴等 ，面積一般在 500015000，租金也一般在 元以內(nèi)。 一、經(jīng)濟(jì)型酒店一般租金承受 元 /平米 .天以內(nèi) (北京 ) ,年限一般盡量在 20 年左右 . 二、咖啡店樓主估計(jì)說的是帶餐飲的那種，如果不帶餐飲的面積也可以控制在 100200 平米。 2 樓銷售額為 8 萬，毛利為 12%。 2 樓變?yōu)?5000 平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。將 1 樓的6000 平方米改做建材超市。 業(yè)態(tài)選擇有誤。 居民區(qū)還在發(fā)展階段。發(fā)生嚴(yán)重的虧損。業(yè)態(tài)是 10000 平方米綜合超市。 物業(yè)狀況： 12020 平方米， 2 層。無競爭對手。東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)。 這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來，然后做綜合分析。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。之后才去確定是否開店，開什么樣的店。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。顧客的忠實(shí)程度比較高。市場影響力很大。 ： 店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競爭劇烈。顧客有忠實(shí)度，但購買意愿小。 ：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。 城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。大連的狀況和沈陽差不多。不確定的因素過多無法做其銷售總額的預(yù)算。 綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。 未來 5 年消費(fèi)者總量會有所增長。 從以上因素我們可以得出以下結(jié)果： 消費(fèi)整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。 商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。外來流動(dòng)人口多。 大連：港口型城市 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口 300 萬，目標(biāo)顧客平均月收入 2700元，處于人口膨脹期。 未來 5 年消費(fèi) 者總量會有所增長。 從以上因素我們可以得出以下結(jié)果： 消費(fèi)整體絕對值較大，但因競爭劇烈相對值一般。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。 商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。目標(biāo)顧客占人口比率的 12%左右。 未來 5 年消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。 消費(fèi)者基數(shù)足夠支撐本百貨公司，且無分流。 基本成本：人員成本較低，整體投資充沛，甚至有富余。競爭不激烈。目標(biāo)顧客占人口比率的 6%左右。 目標(biāo)顧客： 23－ 45 歲時(shí)尚女性顧客 商品均價(jià)： 100 元 ~400 元 平均客單價(jià)： 200 元 經(jīng)營模式：時(shí)尚品牌聯(lián)營專柜 首先，對城市進(jìn)行逐個(gè)分析。 有 3 個(gè)城市可以選擇： 大慶 沈陽 大連其投資預(yù)算為 4 億元。 在我們進(jìn)入一個(gè)新城市選址前我們都應(yīng)該對城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競爭方法等。往往成為了特大型城市或城市群。它們的建城時(shí)間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。這種城市根據(jù)其工業(yè)項(xiàng)目的不同我們有可以對其分類為：礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市（如：東莞、番禺等），到了 80 年代開始又出現(xiàn)了電子 及高科技工業(yè)城市，但都依附于大型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。下面我簡單談一下： 城市可以大概的分為 3 類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市 ：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展?fàn)顩r等。時(shí)下很多關(guān)于連鎖經(jīng)營的書，就這方面寫的很細(xì)了，我不做贅述。去年我們在做咨詢項(xiàng)目的時(shí)候也明顯發(fā)現(xiàn)了這一問題。具體區(qū)域要求如下： 市場類別 要求 開店區(qū)位 店面規(guī)模 副省級以上城市 直轄市、省會城市、副省級城市 核心商圈 5000 平米以上 區(qū)域商圈 4000 平米以上 大型社區(qū) 3000 平米以上 地級城市 市區(qū)人口 50
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