各大商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求說(shuō)明書(shū)(文件)
【正文】 圈團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施有下列幾種：中小型企業(yè) (內(nèi)部沒(méi)有餐廳 ),中大型醫(yī)院 ,大學(xué)、?？圃盒＜案咧新毿?,24 小時(shí)工作的大、中型工廠 (三班制 ), 消防隊(duì)、警察局、市政府 ,公園及廣場(chǎng) ,車站附近 ,大型集中住宅區(qū)。具體區(qū)域要求如下： 市場(chǎng)類別 要求 開(kāi)店區(qū)位 店面規(guī)模 副省級(jí)以上城市 直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市 核心商圈 5000 平米以上 區(qū)域商圈 4000 平米以上 大型社區(qū) 3000 平米以上 地級(jí)城市 市區(qū)人口 50 萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買能力 商業(yè) 中心 3000 平米以上 縣級(jí)市場(chǎng) 江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣 核心商圈核心位置 3000 平米以上 蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下： 產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積： 3000 平方米以上 樓層：從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓 廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在 6 米以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng) 設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系 統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯。時(shí)下很多關(guān)于連鎖經(jīng)營(yíng)的書(shū)，就這方面寫(xiě)的很細(xì)了，我不做贅述。下面我簡(jiǎn)單談一下： 城市可以大概的分為 3 類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市 ：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。它們的建城時(shí)間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。 在我們進(jìn)入一個(gè)新城市選址前我們都應(yīng)該對(duì)城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來(lái)確定自己的業(yè)態(tài)類型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競(jìng)爭(zhēng)方法等。 目標(biāo)顧客： 23－ 45 歲時(shí)尚女性顧客 商品均價(jià)： 100 元 ~400 元 平均客單價(jià)： 200 元 經(jīng)營(yíng)模式：時(shí)尚品牌聯(lián)營(yíng)專柜 首先，對(duì)城市進(jìn)行逐個(gè)分析。競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 消費(fèi)者基數(shù)足夠支撐本百貨公司，且無(wú)分流。目標(biāo)顧客占人口比率的 12%左右。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。 未來(lái) 5 年消費(fèi) 者總量會(huì)有所增長(zhǎng)。外來(lái)流動(dòng)人口多。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。 未來(lái) 5 年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長(zhǎng)。不確定的因素過(guò)多無(wú)法做其銷售總額的預(yù)算。 城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對(duì)其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。顧客有忠實(shí)度，但購(gòu)買意愿小。市場(chǎng)影響力很大。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。 這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。業(yè)態(tài)是 10000 平方米綜合超市。 居民區(qū)還在發(fā)展階段。將 1 樓的6000 平方米改做建材超市。 2 樓銷售額為 8 萬(wàn)，毛利為 12%。 三、一般賣場(chǎng)承租控制在 2 元左右 ，如一些大型電器賣場(chǎng)（需求面積在 4000 平米左右） 四、大型娛樂(lè)場(chǎng)所，如歌廳、洗浴等 ，面積一般在 500015000，租金也一般在 元以內(nèi)。 目前京城發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)的餐飲菜系有： 粵菜、湘菜、川菜、湖北菜 且往往以湘粵菜、川粵菜等組合的形式 。 租金年限上一般稍小的也起碼應(yīng)在 5 年，大型的往往簽約在 10 年，甚至更長(zhǎng)。 一、經(jīng)濟(jì)型酒店一般租金承受 元 /平米 .天以內(nèi) (北京 ) ,年限一般盡量在 20 年左右 . 二、咖啡店樓主估計(jì)說(shuō)的是帶餐飲的那種，如果不帶餐飲的面積也可以控制在 100200 平米。 2 樓變?yōu)?5000 平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。 業(yè)態(tài)選擇有誤。發(fā)生嚴(yán)重的虧損。 物業(yè)狀況： 12020 平方米， 2 層。東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來(lái)，然后做綜合分析。之后才去確定是否開(kāi)店，開(kāi)什么樣的店。顧客的忠實(shí)程度比較高。 ： 店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。 ：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。大連的狀況和沈陽(yáng)差不多。 綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。 從以上因素我們可以得出以下結(jié)果： 消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般。 商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。 大連：港口型城市
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