各大商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求說(shuō)明書(shū)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。 面積、租期要求： 50~400 平方米。樓層從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓；物業(yè)距街道的距離在 6 米以上，有開(kāi)闊的停車(chē)場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 面積和租期：副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈5000 平米以上；區(qū)域商圈 4000 平米以上；大型社區(qū) 3000 平米以上；地級(jí)城市市區(qū)人口 50 萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心 3000 平米以上；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、 浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置 3000 平米以上。 2）店中店 在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷(xiāo)售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。市級(jí)手機(jī)、 IT 一條街。 3）大型店： 260～ 320 平米。 十一、 KFC、麥當(dāng)勞 商圈要求：城市一類(lèi)商圈的繁華地段，有一定的消費(fèi)支持 建筑要求： 1）樓板到梁底高度，不得低于 3 米。（如 KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）； 10）設(shè)備總重：冷庫(kù)、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重 3 噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力； 11）卸貨車(chē)位：甲方提供臨時(shí)卸貨車(chē)位； 12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。 十二、便利店 連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進(jìn)入某個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)之前先劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。 (4)足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。 從以上 12 個(gè)條件可以看出， 連鎖 店的選址不但考慮到了人流數(shù)量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市、學(xué)校等音像文化消費(fèi)者集中的地方開(kāi)店。 2 住戶的構(gòu)成。 商圈未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加 ,新設(shè)車(chē)站的計(jì)劃 ,學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃 ,馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃 ,小區(qū)住宅的興建計(jì)劃 ,商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。 新店選址最易被忽略的 6 個(gè)細(xì)節(jié) 目前國(guó)內(nèi)零售企業(yè)選址大都采用歐美在上個(gè)世紀(jì) 70 年代使用的市場(chǎng)調(diào)研法 .即只對(duì)幾個(gè)微觀的市場(chǎng)因素進(jìn)行調(diào)查。下面我談?wù)劤３１晃覀兒雎缘?6 個(gè)重要細(xì)節(jié)： 城市的分類(lèi)：在大型連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個(gè)城市， 怎么進(jìn)入一個(gè)城市，是首先遇到的問(wèn) 題。人口較少，大都是某個(gè)或某幾個(gè)大型企業(yè)的員工和家屬。我們也將他們進(jìn)行分類(lèi)：門(mén)戶型（進(jìn)入某個(gè)地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個(gè)交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個(gè)主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個(gè)地區(qū)的核心城市：如沈陽(yáng)、西安） ：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影 響形成。 我們看個(gè)案例： 背景：某連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)尚百貨公司準(zhǔn)備在東北地區(qū)選擇個(gè)城市開(kāi)第 2 家分店。 大慶：礦業(yè)城市， 消費(fèi)者結(jié)構(gòu) ：人口 200 萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入 2300 元，處于人口穩(wěn)定期。商業(yè)被輻射地區(qū)。 投資成本較少。外來(lái)流動(dòng)人口多。 基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。 仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。而且有旅游消費(fèi)。 基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。 仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。也很難做正確的評(píng)估。一般我們對(duì)城市是這樣劃分的。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。而商業(yè)購(gòu)買(mǎi)居多。 ：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。 在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。我們都要按實(shí)際情況來(lái)區(qū) 分。背景如下： 社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月 10000 戶，2 年后可以全部入住。 交通：處于十字路口，有多條公交車(chē)經(jīng)過(guò)。 經(jīng)營(yíng)狀況： 開(kāi)業(yè) 2 個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營(yíng)業(yè)額 9 萬(wàn)左右。 學(xué)生的消費(fèi)較單一，無(wú)法形成規(guī)模。以裝飾裝潢和五金電料為主。 以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。 五、關(guān)于餐飲行業(yè) 目前北京的餐飲行業(yè)租金區(qū)域不一樣，價(jià)格的幅度相對(duì)較大，一般小型餐飲的價(jià)格區(qū)間較大，大型餐飲（ 150020200 平米， 30005000平米為主）一般承受 的租金在 3 元 /平米，高檔的粵菜、潮州菜等海鮮酒樓能承受到 5 元 /平米，但再往上難度就較大了 。出名的餐飲企業(yè)很多，暫時(shí)就不在這里舉例了 ！ 同時(shí)問(wèn)一下，其他地方的這些情況如何？
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