各大商業(yè)業(yè)態(tài)選址要求說明書-閱讀頁
2025-06-07 03:55本頁面
【正文】 的市場因素進行調(diào)查。很多店鋪的選址工作做的不細，開了店才知道后悔，可是錢已經(jīng)投下去了。下面我談?wù)劤３１晃覀兒雎缘?6 個重要細節(jié)： 城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營項目中，是否進入一個城市， 怎么進入一個城市，是首先遇到的問 題。忽略了一個宏觀的大前提，城市的類型。人口較少，大都是某個或某幾個大型企業(yè)的員工和家屬。 ：一般這類城市是由兩個因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。我們也將他們進行分類：門戶型（進入某個地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個交通干線交叉的地方：如武漢、鄭州）、港口型（一個主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個地區(qū)的核心城市：如沈陽、西安） ：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影 響形成。我們也可以將其進行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢：如深圳）、經(jīng)濟貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟和貿(mào)易方面的軟硬件優(yōu)勢，大力開發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所在地同時也是工業(yè)城市：如北京、長春）。 我們看個案例： 背景：某連鎖經(jīng)營的時尚百貨公司準備在東北地區(qū)選擇個城市開第 2 家分店。準備 4 年收回投資。 大慶：礦業(yè)城市， 消費者結(jié)構(gòu) ：人口 200 萬，目標顧客平均月收入 2300 元，處于人口穩(wěn)定期。 商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。商業(yè)被輻射地區(qū)。 從以上因素我們可以得出以下結(jié)果： 消費整體絕對值較小，但因競爭不劇烈相對值很大。 投資成本較少。 沈陽：地區(qū)核心型 城市 消費者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口 400 萬，目標顧客平均月收入 2700元，處于人口膨脹期。外來流動人口多。競爭激烈。 基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。 消費者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司 投資成本較高。 仍然有新競爭者進場。目標顧客占人口比率的 13%左右。而且有旅游消費。競爭激烈。 基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。 消費者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司 投資成本較高。 仍然有新競爭者進場。在沈陽雖然消費基數(shù)大但分流嚴重。也很難做正確的評估。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜 進行連鎖店的開發(fā)。一般我們對城市是這樣劃分的。下面我簡單談一下： ：大量的居民社區(qū)，人口密集。人口流動較少，顧客的忠實程度比較高。人口密度小，流動性也不大。而商業(yè)購買居多。租金高。 ：政府機關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費。 ：學(xué)校云集，有較強的獨立性。 在我們與地產(chǎn)商談判時，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。我們都要按實際情況來區(qū) 分。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。背景如下： 社區(qū)：以北是個正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月 10000 戶，2 年后可以全部入住。南面是一個大學(xué)。 交通：處于十字路口，有多條公交車經(jīng)過。 房租： 60 萬 /月 在未經(jīng)選址調(diào)查的情況下簽約并開店。 經(jīng)營狀況： 開業(yè) 2 個月就進入低潮，日均營業(yè)額 9 萬左右。 分析： 工業(yè)人口過多且都是經(jīng)過，不會下車購買商品。 學(xué)生的消費較單一，無法形成規(guī)模。 解決的方法：經(jīng)過研究和分析，做了如下整改。以裝飾裝潢和五金電料為主。 結(jié)果： 1 樓銷售額日均為 25 萬，毛利率 25%。 以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。寫字樓是其承租的主要對象，租金區(qū)間不定，但年限一般在 5 年左右較常見。 五、關(guān)于餐飲行業(yè) 目前北京的餐飲行業(yè)租金區(qū)域不一樣，價格的幅度相對較大，一般小型餐飲的價格區(qū)間較大，大型餐飲（ 150020200 平米， 30005000平米為主）一般承受 的租金在 3 元 /平米，高檔的粵菜、潮州菜等海鮮酒樓能承受到 5 元 /平米，但再往上難度就較大了 。這是因為高檔酒樓裝修費用投資往往較高，在西四環(huán)某大型餐飲娛樂公司，光改裝費用就從不多達到了 1億，及時平攤十年每年也達到 1000 萬，還不算其他的。出名的餐飲企業(yè)很多，暫時就不在這里舉例了 ！ 同時問一下，其他地方的這些情況如何？
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