【導讀】取得的研究成果。據(jù)我查證，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，他教育機構的學位或證書而使用過的材料。我承諾，論文中的所有內容。研究房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的來源，有利于產(chǎn)業(yè)的持續(xù)學習和發(fā)展，使。企業(yè)能在這危與機并存的時刻提升競爭力。通過綜述競爭力的相關概念，回。顧相關學者的競爭力理論，企業(yè)競爭力是其他層面競爭力的根源。優(yōu)勢整合成企業(yè)的競爭力。AHP評價法對三家以北京為地產(chǎn)基地的H股上市公司進行競爭力實證研究。知識把企業(yè)一些無形因素物化成為核心競爭力。論文的成果是得出一個具有。借鑒意義的房地產(chǎn)競爭力要素模型。

　　

【正文】 其他被刪除。 圖 34 中“ Model 1”是回歸方程的編號，“ R”和“ R Square”分別表示回歸方程的復相關系數(shù)和復相關系數(shù)的平方，“ Adjusted R Square”是更好的調整復相關系數(shù)的平方。 圖 35 中從“ Sig”看出當區(qū)位地段進入方程時，自變量和因變量的完全無關系的概率為 。 從 圖 36 可見常數(shù)項=，區(qū)位地段的回歸系數(shù) =，反映出來的價格與 CBD 區(qū)位回歸模型為： Y（價格） =— （區(qū)位地段）。 圖 37 是其他被排除沒有進入回歸模型的變量。 從以 上的相關性和回歸分析可以證明區(qū)位地段是影響最主要因素，而在樣本中遠洋地產(chǎn)的區(qū)位都處于優(yōu)良的北京三環(huán)地段，靠近朝陽區(qū) CBD。設施配套齊備，說明其地皮資源優(yōu)于其他地產(chǎn)公司。 除了土地價值外，土地成本是開發(fā)商在土地資源成本方面最主要的競爭要素，低價土地意味著更高的利潤或更低的風險，根據(jù)廠商利潤最大化的原則，房地產(chǎn)開發(fā)將希望以更低的價格成本取得相對最好的土地資源，因為 07年的土地資源競爭激烈，使許多開發(fā)商拍下了天價地王，相對于經(jīng)濟繁榮時期的“高買高賣”模式，控制土地資源的價值與成本之間的比例成為經(jīng)濟不房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 31 景氣時的競爭要 素， 08 年遠洋地產(chǎn)的平均土地成本為 2118 元 /平方米， ○22與土地成本具有規(guī)模優(yōu)勢的萬科 2059 元 /平方米相當接近， ○31而遠洋地產(chǎn)的土儲集中于北京四環(huán)內，天津、沈陽的高新技術區(qū)及杭州的風景文化區(qū)，土地的區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地價值與價格之比符合利潤最大化的原則，以更低價格買入了相對最好的資產(chǎn)。 （ 3）技術資源，房地開發(fā)商的技術資源包括產(chǎn)品的質量和創(chuàng)新。企業(yè)提供合格的產(chǎn)品是長期經(jīng)營的基礎，產(chǎn)品質量的控制和進步可以使企業(yè)產(chǎn)品的基本功用能夠滿足消費者的要求， 并通過行業(yè)互相促進來提高產(chǎn)品的質量水平，企業(yè)自身的技術資源也可以建立一個有利于自身的質量體系，從而把行業(yè)產(chǎn)品或服務標準化。遠洋地產(chǎn)對產(chǎn)品質量進行全面質量管理，采取標準化的采購和開發(fā)技術。加上擁有 15 年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，使公司在建筑工程上獲得多項榮譽，其中遠洋大廈于 02 年獲得由國家工程建設質量獎審定委員會頒發(fā)的“工程建設質量獎”，這是國家工程建設質量最高獎項。（ 附錄 A） 開發(fā)商的技術資源也可以從外部獲得，特別是規(guī)劃和設計方面的技術，這樣能夠選取一個最好的 方案和節(jié)省成本，能夠合理地引入外部技術也是一種資源。遠洋地產(chǎn)為 杭州 運河商務區(qū) 地塊 組織 總 規(guī)劃 方案國際評標活動 ，咨詢方有來自： 美國的 RTKL 建筑師事務所，英國的 BENOY 建筑師事務所，日本山本理顯建筑師事務所以及浙江大學建筑設計研究院。 說明公司對外部資源的應用和號召能力也較強。事實上見 表格 311 遠洋地產(chǎn)的項目類型和數(shù)量 ，遠洋地產(chǎn)成功開發(fā)了 11 個住宅項目，均獲得購買者的好評，得到市場的認同，建立了良好的市場品牌和企業(yè)形象。 ○32 房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 32 表格 311 遠洋地產(chǎn)的項目類型和數(shù)量 類型 數(shù)量 住宅項目 11 商業(yè)項目 3 寫字樓項目 4 別墅項目 1 酒店項目 1 資料來源：根據(jù)搜房網(wǎng)整理 （ 4）資金資源，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，擴大土地儲備是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的條件，加上開發(fā)成本，項目的投入資金巨大，并且回收周期較長，利息支出較大，在項目發(fā)展的過程中出現(xiàn)資金斷裂，可能直接導致企業(yè)的倒閉，資金不足帶來的擴張風險是不容忽視的，所以良好的資金資 源是房地產(chǎn)業(yè)擴張合并和對抗風險的主要因素。在企業(yè)擴張的階段，融資是增強競爭力的必要方式，企業(yè)可以通過銀行貸款，發(fā)行企業(yè)債券，上市集資等方式籌集資金，而籌集資金的數(shù)量與渠道可以體現(xiàn)企業(yè)的資金競爭優(yōu)勢。 遠洋地產(chǎn)并無資金壓力，除了因為其相對穩(wěn)健的土儲擴張模式外，把握融資時機是其資金來源的主要因素。遠洋地產(chǎn)于 2020 年 9 月赴港 IPO，資本市場對遠洋地產(chǎn)的集資給予正面回應，公開認購部份超額 20 倍，成功集資 119億港元，以支付發(fā)展費用和償還債務，使公司資金水平充裕。 ○33在 08 年的 9房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 33 月， 公司獲 億美元的銀行貸款，利率水平在 %左右，低于國內貸款利率，不但增加了公司的資金實力，也緩和長期的利息成本 .○34截至 2020 年04 月 遠洋地產(chǎn)有 88 億元現(xiàn)金和 90 億元的授信額 ，等待著更佳的收購機會。 （ 5）社會關系資源，具有政府背景的企業(yè)在企業(yè)競爭中會具有一定的優(yōu)勢，特別在中國的現(xiàn)有制度下，市場機制并不規(guī)范，存在許多非價格競爭因素，行政命令依舊是國家發(fā)展的主體，主要的社會資源都可以通過社會關系來調配，所以擁有廣闊而強大的社會關系將使企業(yè)在競爭中進行最優(yōu)的資源配置 ，發(fā)揮出獨有的競爭力。 遠洋地產(chǎn)的股權結構背景使其擁有良好的社會關系資源，兩大主要的股東遠洋運輸總公司及中化集團的既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和社會關系很大程度上幫助其比同業(yè)更容易獲得商機。這方面主要表現(xiàn)在土地儲備上，拿地的競爭不單是價格的顯性競爭，更會存在許多非價格競爭因素，與當?shù)卣P系，購地模式和開發(fā)模式等因素影響著成敗。 一級土地開發(fā)由政府作為主體，再委托企業(yè)進行“生地”變“熟地”的流程， 開發(fā)商通過協(xié)議出讓的方式加入到一級土地開發(fā)隊伍中來，他們在意的并非是一級土地開發(fā)不到 10％的利潤 ,○35而參與其中的企業(yè)有更多的機會接觸政府，有利于爭取開發(fā)權，這種開發(fā)模式能否成功關鍵是社會關系資源的競爭力。 一級土地開發(fā)在 遠洋地產(chǎn) 土地儲備戰(zhàn)略中發(fā)揮重要作用。一級土地開發(fā)可使公司參與物業(yè)開發(fā)的初期工作，從而可以制定更為詳細的項目規(guī)劃，縮短項目開發(fā)週期，加快預售，正如遠洋沁山水（北京）是公司 首個因成功進房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 34 行一級開發(fā)而順利競得二級開發(fā)權的項目 。 ○36此外，遠洋地產(chǎn)隱含著巨大社會關系資源， 其為北京商務中心區(qū)開發(fā)建設公司的大股東，占股比例 47%。而北京商務中心區(qū)所負責一級開發(fā)的地塊， 占地 30 公頃，以國貿為中心，從東二環(huán)到東三環(huán)，將北京市 CBD 中心黃金地塊全部占有。 ○37按照土地一級開發(fā)帶動二級開發(fā)的慣例，遠洋地產(chǎn)在商務中心區(qū)的土地儲備預期十分可觀。相信這塊黃金地 段 將 使 遠洋地產(chǎn) 的北京房地產(chǎn)的領導地位更加穩(wěn)固。 （ 6）區(qū)位優(yōu)勢，企業(yè)所在區(qū)域的競爭力和優(yōu)勢直接影響到企業(yè)競爭力，區(qū)域競爭力是指區(qū)內經(jīng)濟主體在市場競爭的過程形成并表現(xiàn)出來爭奪資源或市場的能力，競爭主體在爭奪資源和市場時表現(xiàn)一種綜合的能力。具有區(qū)位優(yōu)勢的城市，可以加速產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升房地產(chǎn)業(yè)的競爭力，中 國的區(qū)位優(yōu)勢多以政府干預形式配合市場發(fā)展起來的，具有持續(xù)性 、 政策性的和不可替代性，全球化過程中，國內外企業(yè)謀求區(qū)域化或國際化擴張，以經(jīng)濟中心進行信息管理，使公司資源在全球適當?shù)牡貐^(qū)進行分工生產(chǎn)，實現(xiàn)跨國企業(yè)的規(guī)模擴張，分散化經(jīng)營使管理集中在某經(jīng)濟中心地區(qū)，形成了總部經(jīng)濟，其特點是：交通便利，城市功能的核心，人口密度高，地價高、土地使用率高，這些因素全是有利發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)及高檔商品房的條件。北京作為全國的政治經(jīng)濟中心，工商金融業(yè)高度聚集，是房地產(chǎn)企業(yè)必爭之地，遠洋地產(chǎn)立足于此，并有 295 萬平方米的土地儲備，區(qū)位 資源優(yōu)勢明顯。 除此之外， 根據(jù)國家十一 .五規(guī)規(guī)劃，把天津發(fā)展成為北方工業(yè)重鎮(zhèn)，規(guī)劃天津的濱海新區(qū)將發(fā)展為北京金融中心，天津港以國際級港口為發(fā)展的目標，定位是區(qū)域內的物流中心。天津是遠洋地產(chǎn)在北京以外的一個最主要房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 35 的目標市場，在天津土地儲備擴充至 264 萬平方米，占總土地儲備 22%。 ○38隨著天津的區(qū)位優(yōu)勢日益明顯，遠洋地產(chǎn)將成為這個焦點市場的主要獲益者，從 表 312 可以看到遠洋地產(chǎn)在未來三年天津的發(fā)展布局，遠洋城項目的總樓面面積占 其未來 3 年所有項目規(guī)模的 15%。 表 312 遠洋地產(chǎn)天津房地產(chǎn)項目 地區(qū) 項目 總樓面面積（平方米） 可售面積 權益 % 天津 遠洋城 2234000 1773000 100 遠洋新干線 449000 353000 遠洋天地一期 320200 220200 遠洋天地二期 270000 191000 資料來源：根據(jù) 2020年遠洋地產(chǎn)年報整理 （ 7）基礎設施資源 —— 京滬高鐵， 圖 38，以京津兩地為公司的發(fā)展重心，一個是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢區(qū)域，另一個是未來的產(chǎn)業(yè)增長點，而且它的基礎設施完善。 2020 年投入運營的京滬高鐵全長 1317 公里，時速 350 公里 /時，貫通 21 個城市。 ○39京滬高鐵的建設將大幅提高北京與天津的運輸效率，更促使渤海經(jīng)濟與長江三角洲的經(jīng)濟融合和分工，地區(qū)的產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢會浮現(xiàn)，把北方的京津與長三角的上海連成一線。 根據(jù)國外發(fā)展經(jīng)驗 ,市中心城市對周邊城市發(fā)展的最佳帶動是 12小時交通圈 ,高鐵時 速 300 公里 ,交通圈為 500600 公里。 ○40○43北京到上海的直達時間縮短為 5 小時，北京 天津為 140 公里 ,高鐵 30 分鐘到達。 ○39以京滬各為圓心 ,600 公里為半徑 ,全線城市都在有效輻射范圍內 ,接受著來自上海和北京的房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 36 輻射 ,徐州為南北分界。天津的位置接近北京 ,位于渤海的出?？?,十一 .五規(guī)劃最大北方經(jīng)濟中心 ,2020 年 GDP5050 億 ,在高鐵線排行第四。本文預期環(huán)渤海經(jīng)濟圈 +長三角經(jīng)濟圈會使該城市群的居民的居住地點出現(xiàn) 轉變，將加速高收入人群和投資者向主要城市（京滬津）集聚，各地富裕階級能便利地到達京滬津進行不動產(chǎn)投資決策，而由于通勤時間縮短使中收入階層也樂意到更遠的地方去居住，商品房的需求將會再次燃點。（ 附錄 B） 圖 38 京滬高鐵沿線城市衛(wèi)星圖 資料來源： Google 衛(wèi)星圖片，加入京滬高鐵路線與站點 房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 37 能力 金碚指出能力是能保證企業(yè)生存和發(fā)展以及實施戰(zhàn)略的“能力”具體表現(xiàn)在 環(huán)境的適應性，對資源開發(fā)控制的能動性以及創(chuàng)新性。 （ 1）環(huán)境的適應性，房地產(chǎn)業(yè)是周期波動性較大的行業(yè)，土地資源和市場價格的變動直接影響企業(yè)的盈利水平和競爭力，而房屋的要求與供應往往存在滯后性和不對稱性，使企業(yè)利潤出現(xiàn)大幅波動，也為企業(yè)財務帶來不確性風險，環(huán)境的適應性是房地產(chǎn)業(yè)生存和擴張的戰(zhàn)略性競爭要素。遠洋地產(chǎn)有較強的適應能力，并快速應變市場環(huán)境，在 07 年股市和樓市興旺時，立刻組織往海外上市，為公司籌得寶貴且關鍵的 119 億港元資金，不但可以還清原有債務，更可以留有現(xiàn)金作土地并購，相對其他資金壓力沉重的企業(yè)， 遠洋將在此次地產(chǎn)業(yè)整合中獲得更強的競爭力。 2020 年第三季的樓盤銷情轉弱，價量齊跌，土地出現(xiàn)流拍，環(huán)境急速轉變， 2020 年以來遠洋地產(chǎn)通過對環(huán)境的判斷，再次把握時機進行一系列的購地和并購活動 ○44 表 313， 大量增加低價且優(yōu)質的土地儲備以降低公司的長期土地成本，根據(jù)市場情況調整公司資源結構是適應能力的表現(xiàn)。 表 313 遠洋地產(chǎn)上市后的購地活 動 年份 城市 方式 項目 價格（億） 意義 2020 杭州 競拍 杭一棉 杭州商務區(qū) 2020 北京 競拍 玉標住宅區(qū) 7 增加在京土地 2020 北京 競拍 石景山區(qū)石槽 增在京土儲 2020 北京 競拍 朝陽區(qū)管莊 土地協(xié)同效應 房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 38 續(xù)表 2020 中山 競拍 遠洋城二期 土地協(xié)同效應 2020 大連 并購 乾豪地產(chǎn) 規(guī)模進入大連 2020 大連 并購 宏多集團 增環(huán)渤海土儲 資料來源：遠洋地產(chǎn)拿地新策：不拿地王 2020年遠洋地產(chǎn) 年報 作者整理 （ 2） 對資源開發(fā)控制的能動性，房地產(chǎn)開發(fā)控制必須要有能動性，不斷認識行業(yè)的變化，有目標和有計劃地改善現(xiàn)狀，這種能力要專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗結合。遠洋地產(chǎn)最新的拿地政策是協(xié)同式拿地，通過去認識行業(yè)變化以求提供更優(yōu)質而總成本更低的項目，因此把拿地目標放在自身已有項目的周邊。 協(xié)同效應，除了能形成比較好的規(guī)模效應外，還會有很多便利，無論是與政府的溝通還是審批的流程，都 有一定基礎 。此外，已開發(fā)項目所積累的與相關部門的業(yè)緣、客戶群體、品牌認同都能為后繼項目開發(fā)打下良好 準備 ，更能體現(xiàn)出優(yōu)勢。 遠洋地產(chǎn)在一個 區(qū)域初次拿地的時候，就會考慮并關注該地塊周圍的拿地機會 ，有目標和有計劃地考慮長遠策略。例如 遠洋 開發(fā)的遠洋一方， 地產(chǎn)項目 與教育的結合，引進知名學校、與政府及學校建立良好的教育合作關系，充分利用優(yōu)質教育資源建設社區(qū)教育環(huán)境，貼心關懷社區(qū)未來孩子的教育和成長，教育配套使社區(qū)的居民最關心的教育問題得到妥善的解決 ，樓盤開發(fā)控制的能動性強，善于改善產(chǎn)品的價值。 （ 3）創(chuàng)新性是企業(yè)競爭力的重要表現(xiàn)，從企業(yè)間越趨同質化的產(chǎn)品來看房地產(chǎn)企業(yè)競爭力構成要素分析 — 以遠洋地產(chǎn)為例 39 技術創(chuàng)新可以形成產(chǎn)品差異競爭，并先于競爭對手領導行業(yè)的創(chuàng)新，成為技術的領導者，使其他企業(yè)成為跟 隨者，從而建立競爭優(yōu)勢。遠洋地產(chǎn)在技術創(chuàng)新方面投入了大量資源，在節(jié)能環(huán)