【正文】 旅游業(yè)已成為名副其實的龍頭產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì)80年代澳門工業(yè)進(jìn)入全盛時期，制衣業(yè)和針織業(yè)形成規(guī)模，玩具、電子、人造花等工業(yè)也逐漸涌現(xiàn)。工業(yè)的發(fā)展帶動了澳門經(jīng)濟(jì)的多元化。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，澳門進(jìn)入了旅游博彩業(yè)、出口加工業(yè)、金融保險業(yè)等多產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展階段。澳門多個產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，尤其是以服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張，對工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)需求量大幅上升。從表1816可以看出，2005年第三季共建成及擴(kuò)建18幢樓宇，分別是住宅、商住兩用、商業(yè)和其他用途樓宇。在建成及擴(kuò)建樓宇中，建筑面積總計為91184平方米，而單位則共有833個。在2005年前三季度，建成及擴(kuò)建樓宇的建筑面積及單位數(shù)目分別為180254平方米及900個，%%。這些數(shù)字說明，多個產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的主要動力。
另外，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民工資水平也有較大幅度提高。2005年第三季度末，制造業(yè)全職員工的薪酬方面（不包括雙糧、年終賞金、花紅及其他同類獎金），平均月薪為4388元（澳門元，下同），%；水電及氣體生產(chǎn)供應(yīng)業(yè)平均月薪為18660元，%；酒店飲食業(yè)平均月薪為5676元，%；金融業(yè)平均月薪為13159元，%。城市居民是房地產(chǎn)消費的主體之一，居民工資水平的提高會進(jìn)一步刺激住宅需求，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定與發(fā)展。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有周期性從理論上來說，來自房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以外的干擾或外部沖擊，在通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制作用下，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)發(fā)生運行趨勢出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，或者使原來的運行趨勢在運行水平或程度上發(fā)生變化，最終使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)周期波動，并由此影響宏觀經(jīng)濟(jì)運行。近20多年來，澳門房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了周期性波動，并且對其他產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正向或負(fù)向的影響。1967~1973為第一個周期：（1）1967~1968年為蕭條期。1966年底爆發(fā)了“一二三”事件后，大量資金外流，整體經(jīng)濟(jì)遭受打擊，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營陷入困境。1967年全年沒有一個地盤開工。（2）1969~1972年轉(zhuǎn)入發(fā)展與繁榮期。1968年房地產(chǎn)業(yè)同行聯(lián)合要求政府貸款拯救危機(jī)中的房地產(chǎn)市場，政府終于貸款200萬澳門元支持房地產(chǎn)業(yè)。1969年部分商人開始建平價樓，房地產(chǎn)業(yè)由此開始走向發(fā)展和繁榮期。（3）1973年春末轉(zhuǎn)入衰退期。房地產(chǎn)業(yè)外部受香港股市及西方石油危機(jī)的影響，內(nèi)部受供過于求的壓力，陷入了困境。在該周期中房地產(chǎn)業(yè)的蕭條和衰退都是外部沖擊所致，而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮又與城市經(jīng)濟(jì)政策有關(guān)，因此，城市經(jīng)濟(jì)活力的變化是引起房地產(chǎn)業(yè)周期性波動的主要原因。1974~1982為第二個周期：（1）1974年為蕭條期。不少房地產(chǎn)企業(yè)為維持經(jīng)營，開始參投政府工程。（2）1975~1976年為發(fā)展期。（3）1977～1980年為繁榮期。1977年澳門新售樓宇及地段的交易共2644家。1978年部分地皮升幅達(dá)50%~60%。1979~1980年間不少房地產(chǎn)交易公司紛紛開業(yè)，推動房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮，此時地價更上升1～3倍。（4）1981年下半年~1982年進(jìn)入衰退期，空置樓宇達(dá)3000處。由于地價是房價的主要組成部分，地價的上升必將帶動房價的上升。因此，在該周期的繁榮時期土地價格大幅上漲，使房地產(chǎn)價格居高不下，致使房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致在衰退期空置面積過大，影響了房地產(chǎn)投資資金的回收，最終對金融業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響。1983~1993為第三個周期：（1）1983~1984年為蕭條期。房地產(chǎn)市場持續(xù)低落，樓價逐漸跌至1977年的水平。（2）1985~1989年進(jìn)入發(fā)展期。1985年5月中葡雙方發(fā)表聯(lián)合公報，解決了澳門回歸問題，投資者信心增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了條件。（3）1991年下半年~1993年上半年房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入歷史發(fā)展高峰期。（4）1993年下半年，房地產(chǎn)市場供過于求的矛盾加劇，房地產(chǎn)業(yè)再度進(jìn)入調(diào)整期。在該周期中中葡雙方就澳門問題發(fā)表了聯(lián)合公報，提高了投資者信心，城市各產(chǎn)業(yè)均得到快速發(fā)展，與此同時，企業(yè)和消費者對房地產(chǎn)需求也相應(yīng)增加，最終使房地產(chǎn)業(yè)在1993年達(dá)到歷史發(fā)展的高峰期。1994年以后為第四個周期。如表1817所示，1996年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到最高峰。此后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度開始下降。1999年澳門特別行政區(qū)政府成立后，延續(xù)及加強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)的措施，如于2001年修訂的統(tǒng)一稅率條例，將物業(yè)轉(zhuǎn)移稅改為印花稅，把澳門半島的印花稅率由6%下調(diào)至3%。2003～2004年隨著澳門整體經(jīng)濟(jì)的改善，澳門房地產(chǎn)業(yè)開始走出低谷，新建及擴(kuò)建的樓宇單位數(shù)目分別為1566個、1108個，新動工的樓宇單位數(shù)目分別為2658個、2757個，各類樓宇的價格也有不同程度的上升。澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的波動主要與政府批地批建計劃的總量失控、發(fā)展商對澳門房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系缺乏基本的估計及外來資金的炒作有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)頻繁波動不僅不利于本產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且會對城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、吸引外來投資及城市硬環(huán)境建設(shè)產(chǎn)生不利影響。（四）房地產(chǎn)業(yè)對城市競爭力的影響20世紀(jì)80～90年代以來澳門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，與出口加工業(yè)、旅游博彩業(yè)、金融業(yè)一起構(gòu)成澳門四大支柱產(chǎn)業(yè)。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)對城市競爭力的影響，主要體現(xiàn)在住宅交易價值增長率高于GDP增長率、房地產(chǎn)業(yè)GDP在經(jīng)濟(jì)總量中的比重高、房地產(chǎn)業(yè)是吸納就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)之一等方面。澳門GDP與住宅、商業(yè)房地產(chǎn)交易價值都呈現(xiàn)出上升的趨勢，說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是以城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)的，兩者在發(fā)展中沒有出現(xiàn)背離狀況，尤其在1998~2000年間，這三個變量的變化趨勢基本相同，更說明了這一點。另外，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展吸引了眾多旅游者、投資者，擴(kuò)大了對住宅、商業(yè)房屋的需求，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為市場提供了大量的高質(zhì)量的房地產(chǎn)，也會吸引更多的消費者和投資者，從而為城市經(jīng)濟(jì)運行注入了活力。從中可以看出，住宅交易價值增長率波動較大，2001和2004年增幅達(dá)到了90％以上。與此形成鮮明對比的是，GDP增長率比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。從這兩個指標(biāo)的變化趨勢可以清晰地看出，住宅交易價值的增長率基本上高于GDP增長率，說明住宅價值的提升對促進(jìn)GDP增長起了不小的作用。住宅價值的提升不僅給政府、投資者帶來了豐厚的收益，同時也使居民財富迅速增加，社會總消費需求也會相應(yīng)提高，并會吸引更多的投資者。根據(jù)乘數(shù)原理，住宅價值的提升將推動城市經(jīng)濟(jì)以更快的速度發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將有利于城市競爭力的提升。由于澳門具有特殊的歷史文化和區(qū)位特征，使得其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，為房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。如表1818所示，%%。2002~2004年間金融業(yè)、％、％、％，而與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的酒店業(yè)、餐飲業(yè)、倉儲業(yè)等在經(jīng)濟(jì)中也占有相當(dāng)高的比重。由此可見，建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，說明房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)是提高城市競爭力不可忽視的因素。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)眾多，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將對就業(yè)產(chǎn)生積極影響。根據(jù)統(tǒng)計及普查局的資料顯示，就業(yè)人口主要集中在文娛博彩及其他服務(wù)業(yè)、批發(fā)及零售業(yè)、制造業(yè)、建筑業(yè)。表1819反映了房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)就業(yè)情況。從中可以看出，%，%，；不動產(chǎn)、。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)吸納的就業(yè)人口也占到總就業(yè)人口的10％左右。因此，房地產(chǎn)業(yè)是吸納城市就業(yè)的主要產(chǎn)業(yè)之一，城市競爭力的提升不能忽視房地產(chǎn)業(yè)的作用。27 / 27