【正文】 涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，在繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控措施的同時(shí)還必須開征土地增值稅，使房地產(chǎn)業(yè)偏高回報(bào)率降下來，使之與其它國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率相協(xié)調(diào)。 第三，開征土地增值稅是規(guī)范商品房功能，確保中低收入者居有其屋的客觀需要 同時(shí)，開征土地增值稅有利于規(guī)范商品房的居住功能。對(duì)于廣大中低收入者而言，商品房的功能是居住，流通功能并不是主要的。適度的流通是必要的，但進(jìn)入流通領(lǐng)域的商品房投資回報(bào)率太高，就會(huì)滋生投機(jī)，誘發(fā)泡沫。這種假性需求，一旦集中表現(xiàn)為供給，必然打亂整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡，進(jìn)而陷入低迷、蕭條狀態(tài)，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以嚴(yán)重殺傷。 為正確處理有關(guān)土地增值收益的各方之間的利益關(guān)系，要做好以下工作： 一、要科學(xué)地設(shè)計(jì)土地增值稅率。為體現(xiàn)公平、確實(shí)的稅負(fù)原則，擬采用累進(jìn)課稅制。參照世界上一些國(guó)家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合本國(guó)的實(shí)際情況，土地增值稅宜分5級(jí)：（1）土地增值為原地價(jià)的一倍以下者課以30％；（2）土地增值為原地價(jià)的1－2倍者課以40％；（3）土地增值為原地價(jià)的2－3倍者課以60％；（4）土地增值為原地價(jià)的3－4倍者課以80％；（5）土地增值為原地價(jià)的4－5倍者課以100％。二、除此，要正確劃清房地產(chǎn)商和房產(chǎn)投資者（指以投資為目的，為賣而買，包括租賃）的投入增值與土地自然增值之間的界限，對(duì)前者在課稅時(shí)應(yīng)加以甄別、剔除，不作為課稅的對(duì)象。三、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，開征土地增值稅是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，應(yīng)當(dāng)在目前試點(diǎn)的基礎(chǔ)上認(rèn)真探索對(duì)待?？偟脑瓌t是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和商品房倒賣者的非投入而產(chǎn)生的收益課稅，藉此遏制房地產(chǎn)投機(jī)?！鳷op 投資性購(gòu)房面臨物業(yè)稅“打壓” 北京日?qǐng)?bào) 20220119 　　國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)謝旭人在去年底曾表示，將繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)稅制改革，物業(yè)稅改革方案正在研究之中。前天，財(cái)政部副部長(zhǎng)樓繼偉透露，目前物業(yè)稅正處于模擬測(cè)算階段，將會(huì)先在一些地方進(jìn)行試點(diǎn)。物業(yè)稅開征的腳步越來越近，稅務(wù)專家昨天提醒購(gòu)房者，購(gòu)買用于居住的基本住房很可能不用繳納物業(yè)稅，但是帶有投資性質(zhì)的買房則要仔細(xì)考慮成本風(fēng)險(xiǎn)的因素?！　＜医榻B，物業(yè)稅征收的一個(gè)大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)原值的比例是1：1。這樣一來，買房投資將由于物業(yè)稅的開征而成本大增?！　∥飿I(yè)稅稅費(fèi)可能與財(cái)產(chǎn)原值相近　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓昨天介紹，按照世界各國(guó)的一般情況來看，財(cái)產(chǎn)的原值與財(cái)產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)?。?jù)此設(shè)計(jì)出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個(gè)大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財(cái)產(chǎn)原值的比例大體上是1：1。　　按照1：1原則征收的物業(yè)稅也不像人們想象的那樣畸高。據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)方面的專業(yè)人士透露，目前征收的包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費(fèi)，在整個(gè)房屋價(jià)格中平均占到近40%的比例。物業(yè)稅開征后，這些稅費(fèi)將被從房?jī)r(jià)中剔除。也就是說，一套目前賣50萬(wàn)元的房子，在物業(yè)稅開征后，價(jià)格將可能變成30萬(wàn)元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬(wàn)元，而是剔除稅費(fèi)后的30萬(wàn)元。這與目前各稅費(fèi)分別算在房?jī)r(jià)之內(nèi)的價(jià)格相差并不是“天壤之別”。而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?0年中繳的，每年只繳全部稅款的2%左右?！　』咀》颗c投資買房會(huì)被區(qū)別對(duì)待　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓昨天表示，物業(yè)稅的征收肯定會(huì)對(duì)居民的基本住房和投資住房加以區(qū)別。對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買的用于自己居住的基本住房，很可能將享受免征物業(yè)稅的待遇。即便是對(duì)居民的基本住房征收物業(yè)稅，征收的稅款也會(huì)降得很低很低。但是，對(duì)于買房用于保值、出租的消費(fèi)者來說，買房投資將由于物業(yè)稅的開征而增加成本費(fèi)用，帶來理財(cái)?shù)男嘛L(fēng)險(xiǎn)因素。劉桓建議，買房投資的消費(fèi)者要改變固有的理財(cái)觀念，仔細(xì)考慮這樣的投資值不值，是否要及時(shí)轉(zhuǎn)變投資項(xiàng)目?！　∫延型顿Y房、二手房也將征物業(yè)稅　　許多投資者認(rèn)為，購(gòu)買二手房能夠避開物業(yè)稅，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象。對(duì)此劉桓表示，在物業(yè)稅開征之前已購(gòu)買的投資用房和已經(jīng)存在的二手房，同樣不能避開物業(yè)稅的征收，只是會(huì)按比例核減征收物業(yè)稅。　　劉桓介紹，按照國(guó)際慣例，財(cái)產(chǎn)是不能無(wú)償占有的。房屋就像汽車一樣，購(gòu)買要花費(fèi)一筆費(fèi)用，而保有、使用期內(nèi)，持有人也同樣要繳納一定的費(fèi)用。舉例來說，一套價(jià)值100萬(wàn)元、物業(yè)稅也為100萬(wàn)元的房屋，如果購(gòu)買當(dāng)時(shí)已經(jīng)繳稅20萬(wàn)元，那么在繳納物業(yè)稅時(shí)，就可以先核減已經(jīng)繳納的轉(zhuǎn)型前的20萬(wàn)元部分稅款后，再按比例分?jǐn)倯?yīng)繳納的物業(yè)稅。對(duì)于已經(jīng)繳過稅的二手房來說，在新的交易過程中也將按照新辦法折算物業(yè)稅，進(jìn)行酌情減稅后繳納物業(yè)稅?！　”本┰圏c(diǎn)真正實(shí)施還有待時(shí)日　　雖然早在2022年，北京的亦莊等地就已經(jīng)成為物業(yè)稅改革的試點(diǎn)，而且全國(guó)的物業(yè)稅方案也已經(jīng)出現(xiàn)，但是據(jù)有關(guān)知情人透露，北京真正實(shí)施物業(yè)稅的時(shí)機(jī)還未到來。目前，北京的當(dāng)務(wù)之急是先摸清房屋所有者的“家底”，而這一“摸底”工作難度很大，一些房屋的開發(fā)商轉(zhuǎn)了好幾道手，很難找到真正的“主人”。另外，在摸清家底的同時(shí)，對(duì)市民進(jìn)行相關(guān)的抽樣調(diào)查也是一個(gè)費(fèi)時(shí)耗力的大“工程”。據(jù)這位知情人透露，物業(yè)稅很可能首先在一些小城市如溫州、煙臺(tái)等地開征，因?yàn)檫@些城市的公房改革起步較早，而且住房私有程度也很高。新聞鏈接　　物業(yè)稅開征深度影響樓市　　物業(yè)稅是指國(guó)家對(duì)于房屋所有者和承典（在一定時(shí)期內(nèi)擁有）人所征收的財(cái)產(chǎn)類稅收。物業(yè)稅的征稅對(duì)象主要是持有房產(chǎn)的居民個(gè)人和房地產(chǎn)開發(fā)商?！　⒒钢赋?，目前我國(guó)最不完善的稅種就是財(cái)產(chǎn)稅，尤其是不動(dòng)產(chǎn)稅，即我們平常所說的房地產(chǎn)稅。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在著四大問題，亟待物業(yè)稅的開征加以解決。一是目前的房地產(chǎn)稅計(jì)算復(fù)雜，一共需要繳納的稅費(fèi)有房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地使用費(fèi)、土地增值稅、契稅、印花稅等7種之多。這些稅費(fèi)在繳納時(shí)，都要按照法律依據(jù)分別征收，計(jì)算起來相當(dāng)復(fù)雜?！　《嵌愗?fù)重。目前，房地產(chǎn)價(jià)格過高，而且急速升溫。房屋閑置面積也很大，一些房地產(chǎn)商乘機(jī)囤積居奇，期待超過正常范圍的利潤(rùn)。從總體情況看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)被虛夸，控制不好則有可能造成泡沫經(jīng)濟(jì)。而且，由于前期的稅費(fèi)較高，房屋的成本根本降不下來，房屋的價(jià)格被扭曲?！　∪菧?zhǔn)備買房自住的消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)由于房?jī)r(jià)的居高不下而加重?！　∷氖欠慨a(chǎn)資源的不合理分配加劇，越有錢的人越是買房投資、保值，而普通人的基本住房卻無(wú)法保証。房屋擁有期不征稅，妨礙了房屋居住價(jià)格平穩(wěn)的實(shí)現(xiàn)。▲Top調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)綱已舉　經(jīng)適房轉(zhuǎn)變模式目宜張 財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào) 20220115 調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是近兩年以及今后幾年內(nèi)促進(jìn)行業(yè)建康平穩(wěn)發(fā)展的重要舉措。在市場(chǎng)化程度逐漸推進(jìn)、行政管理力量日益弱化的情況下，政府如何舉綱張目，引導(dǎo)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡發(fā)展，特別是促進(jìn)適合于中低收入家庭住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變和優(yōu)化，將成為一個(gè)不容忽視的議題。調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)成今年建設(shè)工作重點(diǎn)2022年末在北京召開的全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議引起了各方的關(guān)注，特別是建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于改善中低收入群體住房工作的強(qiáng)調(diào)，令部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障中低收入群體住房，將成為2022年度建設(shè)工作重點(diǎn)，也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中不得不重視的問題。實(shí)際上，改善中低收入家庭住房條件不僅僅是一項(xiàng)社會(huì)保障內(nèi)容，更是已被政府部門納入對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)整中。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在此次全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上就提出，我國(guó)2022年將繼續(xù)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制非住宅及高檔和大戶型住房建設(shè)，併加大中低價(jià)位普通商品住房、經(jīng)適用住房的建設(shè)力度。支持對(duì)危舊住房改造和困難企業(yè)利用自有土地組織住房困難職工集資建房。同時(shí)，嚴(yán)格按照《住房公積金管理?xiàng)l例》，加大歸集力度，加強(qiáng)監(jiān)管，保障資金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭購(gòu)房。同時(shí)，還要搞好城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，研究解決進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民住房問題。此外，為保證中低收入家庭住居水平提升的有序進(jìn)行，此次會(huì)議還明確2022年要嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，將2022年城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)?？刂圃?022年的水平。據(jù)了解，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)此番講話的背景是：盡管經(jīng)過宏觀調(diào)控政策后，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過快勢(shì)頭得到初步遏制，但住房與非住房結(jié)構(gòu)性矛盾、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理問題仍然突出，加上住房用地價(jià)格變動(dòng)，消費(fèi)者過高的心理預(yù)期，以及一些投機(jī)炒作行為等因素，商品房平均價(jià)格上漲的壓力非常大，對(duì)提升中低收入群體住房水平工作來說就更是雪上加霜。此前，上海市長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波就上海房地產(chǎn)過熱發(fā)展分析認(rèn)為，住宅的發(fā)展重點(diǎn)應(yīng)該滿足當(dāng)?shù)卣既丝诮^大多數(shù)中低收入者的需要，併隨著大多數(shù)人民的收入增長(zhǎng)而發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)以及房產(chǎn)市場(chǎng)扎扎實(shí)實(shí)的發(fā)展。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期特有的產(chǎn)物，而實(shí)際上社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展必須要靠科技創(chuàng)新，大量占用土地、犧牲浪費(fèi)資源為代價(jià)的粗放增長(zhǎng)方式是不足以支撐的。而當(dāng)前的房地產(chǎn)熱中大部分購(gòu)房資金是依靠銀行貸款，不是真正意義上的有支付能力的需求，同時(shí)房地產(chǎn)火熱也掩蓋了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、產(chǎn)業(yè)能級(jí)效率低下、資源能源的短缺和浪費(fèi)、環(huán)境污染等可持續(xù)發(fā)展隱患?？梢哉f，加大對(duì)中低價(jià)位房屋建設(shè)支持的力度，不僅將擴(kuò)大此類住房的數(shù)量以強(qiáng)化對(duì)中低收入家庭的保障，還會(huì)直接調(diào)整房市結(jié)構(gòu)和格局，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)的下一步走勢(shì)產(chǎn)生一定的影響。有分析人士認(rèn)為，在政府引導(dǎo)范圍內(nèi)中低價(jià)位商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)可能會(huì)成為2022年房市的一個(gè)熱點(diǎn)，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)營(yíng)和管理模式的進(jìn)一步完善，也是實(shí)現(xiàn)其社會(huì)保障及整體房市調(diào)整目標(biāo)的重要一步。經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)營(yíng)模式須轉(zhuǎn)變今年從中央到地方政府的態(tài)度來看，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大已成定勢(shì)，但是其以往在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及管理方式中存在的問題仍令行業(yè)人士擔(dān)憂。自面世以來經(jīng)濟(jì)適用房就質(zhì)疑聲不斷，而政府自始至終強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)是出自兩個(gè)方面的考慮，即加強(qiáng)對(duì)中低收入群體的社會(huì)保障和平衡過快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。這兩點(diǎn)在2022年５月出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》體現(xiàn)明確，該辦法這樣給經(jīng)濟(jì)適用房定性，即“政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。應(yīng)該說，性質(zhì)介乎于完全意義上的商品房和社會(huì)福利用房之間的經(jīng)濟(jì)適用房，作為一種社會(huì)承擔(dān)一小部分、個(gè)人承擔(dān)一大部分的住房保障模式，對(duì)于提升那些有收入基礎(chǔ)但直接購(gòu)買商品房還有難度的人群的居住水平，還是有一定實(shí)踐意義的。但是現(xiàn)實(shí)中存在的諸如開發(fā)商不按經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)格偏高、真正的中低收入家庭難以擁有、政府沒有相應(yīng)的制度或措施進(jìn)行管理，特別是劃撥經(jīng)濟(jì)適用房土地和建設(shè)用費(fèi)成為各地方政府沉重包袱等問題，以及隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的群體在社會(huì)中究竟占有多少比例，需要不需要啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房這樣一種模式來解決社會(huì)中困難群體的住房需求等問題，確實(shí)令經(jīng)濟(jì)適用房在很多地區(qū)處于了進(jìn)退維谷的狀態(tài)。對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房概念的提出，是以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)薄弱及市場(chǎng)化發(fā)展起步階段、福利分房制度即將終結(jié)、大部分人民收入水平相對(duì)提高、住房需求迫切但購(gòu)房能力還弱等幾大原因?yàn)楸尘暗?。而在?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已取得長(zhǎng)足發(fā)展的形勢(shì)下，對(duì)于其存在的種種問題和矛盾，其解決重點(diǎn)不在于加強(qiáng)建設(shè)力度，而在于轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式。南京市建委研究室高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陸玉龍針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房改革提出，建立一種政府和購(gòu)房人按照投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)為主體的住房保障制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)適房的循環(huán)利用，不失為經(jīng)濟(jì)適用住房的良性發(fā)展之徑。按照陸玉龍的設(shè)想，是凡由政府提供補(bǔ)貼的住房，均由政府和購(gòu)房人按出資比例共同擁有住房產(chǎn)權(quán)，在《房屋所有權(quán)證》上標(biāo)明房屋所有人為政府和購(gòu)買人以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府對(duì)于經(jīng)適房的投資完全可以從現(xiàn)有的出讓土地資源轉(zhuǎn)向分享產(chǎn)權(quán)，采?。暴U１甚至２︰１的方式分享產(chǎn)權(quán)。政府擁有產(chǎn)權(quán)后，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政資其實(shí)就始終掌握在政府手中，無(wú)論未來出租還是上市，政府都有將分享相應(yīng)的投資收益。如果經(jīng)適房購(gòu)買者選擇將住房出租給低收入家庭，政府還可以將其視為“廉租房”放棄自己那部分租金收益。一旦這些家庭有能力購(gòu)買更高端的商品房，政府就可以收回相應(yīng)的經(jīng)適房源或者產(chǎn)權(quán)投資，將重新投入經(jīng)適房的保障體系中。兩年前全國(guó)政協(xié)委員、民建中央委員李曉林曾建議將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)者稅費(fèi)減免的“暗補(bǔ)”改為對(duì)中低收入人群住房補(bǔ)貼的明補(bǔ)，如果此建議能夠得到實(shí)施，經(jīng)濟(jì)適用房將可能退出歷史舞臺(tái)。▲Top 個(gè)人集資買地造房 拿地和融資將成最大難題 江南時(shí)報(bào) 20220118 　　上海的“硅谷計(jì)劃”已經(jīng)流產(chǎn)，北京的“藍(lán)城計(jì)劃”還在不懈努力，南京的“團(tuán)購(gòu)計(jì)劃”還在計(jì)劃行動(dòng)中……個(gè)人集資買地造房真的像有些人所說的“只是夢(mèng)想中的住宅烏托邦”?！澳玫睾腿谫Y將成為最大的難題”，相關(guān)人士這樣指出?！　⊥恋貜哪睦飦?？　　開發(fā)商這些年的利潤(rùn)主要來自儲(chǔ)備的土地。前些年獲得的土地成本比較低。隨著房?jī)r(jià)飛漲，土地不斷升值。“房屋的成本中地價(jià)占了大頭，一般在40%至60%以上?！薄　∧玫降仄ぞ鸵馕吨軖赍X！個(gè)人集資造房怎樣才能獲得土地？　　南京市國(guó)土資源局辦公室的楊科長(zhǎng)稱，在土地通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式進(jìn)入公開的市場(chǎng)以后，個(gè)人買地是允許的。只要有實(shí)力就能買到地，拿到地后只要按一定的容積率等規(guī)劃要求及時(shí)開工建設(shè)就可以了。其實(shí)，這其中關(guān)鍵的是，與其他開發(fā)商一起競(jìng)拍的時(shí)候，他們集資的資金實(shí)力是否有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?！　∧暇┦袊?guó)土局土地指揮中心的謝陣棟主任也認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家法律的規(guī)定，個(gè)人集資買地還是有可行的地方的。土地是公開對(duì)外競(jìng)賣的，只要真的成立合法的公司后，交納足額的保證金，參加土地競(jìng)買是沒有問題的。但是，土地開發(fā)并不是簡(jiǎn)單的事情，法律程序并不完全代表實(shí)踐的過程。“計(jì)劃是否真正取得成功，關(guān)鍵