【導(dǎo)讀】提供參考或依據(jù)。可研報告中的市場調(diào)查工作是對項目投資環(huán)境的分析，以評估項目的市。財務(wù)分析，預(yù)籌資金的工作，是要確保在該項目開發(fā)中不會出現(xiàn)因資金短缺產(chǎn)。力，讓影響項目建設(shè)的不利因素得到緩解，利于以后的管理。本次報告的重點是市場分析。性和經(jīng)濟(jì)可行性。為擬建項目的投資決策提供可靠的依據(jù)。較強(qiáng)的顯闊、炫耀心理。C1區(qū)：一棟55層的豪華五星級酒店＋云頂house＋局部4層裙樓商業(yè)；C2區(qū)：裙樓6層商業(yè)＋一棟塔樓。C3區(qū)：一棟33層空中別墅＋裙樓局部兩層臨街商業(yè)。

　　

【正文】 常州市，地處江蘇省南部（東經(jīng) 119176。 08′～ 120176。 12′，北緯 31176。 09′～ 32176。 04′）長江下游 金三角 中心，滬寧線中點；北瀕長江，東臨太湖，西倚茅山，南扼天目山麓；東西南北分別與無錫、蘇州和上海、鎮(zhèn)江和南京、宜興和長興、靖江和江陰緊鄰。氣候夏季炎熱，冬季潮濕寒冷。物產(chǎn)豐富，適合居住。 ⑤ 城市規(guī)劃 城市性質(zhì) 根據(jù)常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，規(guī)劃將常州定為長江三角洲地區(qū)重要的中心城市之一、現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游名城。 發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃，常州的發(fā)展總目標(biāo) 為現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)、人民生活富裕的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；歷史文脈彰顯，現(xiàn)代科教先進(jìn)的文化名市；聯(lián)東結(jié)西、承南啟北的南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 29 區(qū)域性樞紐城市；以人為本、人與自然和諧共存的生態(tài)城市。 發(fā)展方向 主城區(qū)空間發(fā)展方向為“拓展南北，提升中心”，主城區(qū)形成“一體兩翼八組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。 圖 318 主城區(qū)八組團(tuán)分布示意圖 “一體”：即中心城區(qū)，為城市的本體。 “兩翼”：南翼即武南組團(tuán)，北翼包括新龍、新港二個組團(tuán)。 “八組團(tuán)” 中心組團(tuán)：全市商貿(mào)、金融和文化中心。 高新組團(tuán)：發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大 型生活社區(qū)、現(xiàn)代旅游休閑區(qū)和城市北部商貿(mào)副中心。 城西組團(tuán)：發(fā)展機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機(jī)械制造等低、無污染的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務(wù)中心。 湖塘組團(tuán)：科教、休閑旅游、生態(tài)居住和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，以高等職教和淹城遺址為特色和城市南部商貿(mào)副中心。 城東組團(tuán)：發(fā)展機(jī)車制造、紡織、印染、汽配、食品及現(xiàn)代物流業(yè)，同時配置居住和公建用地。 第三章 市場調(diào)查與分析 30 新龍組團(tuán)：生活居住，新北區(qū)公共服務(wù)中心、電子工業(yè)園和高新技術(shù)研發(fā)基地。 新港組團(tuán)：港口、重化工、環(huán)保、能源產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)、水廠、污水廠等大型市政公用設(shè)施。 武南組 團(tuán)：發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、生活居住和滆湖度假區(qū)。 商業(yè)規(guī)劃 按照常州市 20202020 年城市總體規(guī)劃中的商業(yè)規(guī)劃，未來常州將形成一主、兩副、七次、七點的商業(yè)格局。 圖 319 常州市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 一主：市級商業(yè)中心，為京杭大運河（北線）與關(guān)河環(huán)繞形成的區(qū)域，為原有老城區(qū)所在地，以延陵西路為中心線。本項目位于常州主商業(yè)中心范圍內(nèi)。 兩副：市級商業(yè)副中心兩個，一處位于新北通江路與漢江路交叉地帶，一處位于武進(jìn)常武路與長虹中路交叉地帶。 七次：分別為濱江區(qū)域商業(yè)中心、新龍區(qū)域商業(yè)中心、城西區(qū)域商業(yè)中心 、青龍區(qū)域商業(yè)中心、城東區(qū)域商業(yè)中心、新運河區(qū)域商業(yè)中心、武南區(qū)域商業(yè)中心。 七點：孟河片區(qū)商業(yè)中心、奔牛片區(qū)商業(yè)中心、鄒區(qū)片區(qū)商業(yè)中心、橫山橋片區(qū)商業(yè)中心、洛陽片區(qū)商業(yè)中心、環(huán)太湖片區(qū)商業(yè)中心、湟禮片區(qū)商業(yè)中心。 十一五規(guī)劃 常州市十一五規(guī)劃針對城市布局著重提出，未來將堅持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點向南”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設(shè)，并優(yōu)先建設(shè)南部新城南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 31 核心區(qū)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)代”，到“十一五”期末，基本建成現(xiàn)代制造業(yè)基地，形成以現(xiàn)代制造業(yè)為主體、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐 、現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。 交通規(guī)劃 根據(jù)常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進(jìn)一步拉開“一體兩翼”的城市框架，構(gòu)筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強(qiáng)城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長約 87km。近期將首期規(guī)劃建設(shè)其中的“一縱兩橫”既西線，其總長約 26km，沿線共設(shè) 22 對出入口。 總體規(guī)劃 近期規(guī)劃 ⑥ 城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè) 根據(jù)江蘇省《十一五規(guī)劃》，常州奔牛機(jī)場將進(jìn)行擴(kuò)建，目前正處于規(guī)劃階段。據(jù)江蘇省發(fā)改委的《江 蘇沿江地區(qū)軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》，未來 5到 10年，江蘇沿江城市將建成輕軌直接相互往來，城際間的交通行程只需 1至 2小時。規(guī)劃中的常州輕軌線網(wǎng)由 4條軌道組成，其中一期 1號線長為 41 公里（新龍 — 大學(xué)城南）， 2 號線長 25 公里（城西中心 —鄧家）， 3 號線長 25 公里， 4 號線長 38 公里，項目總投資 217000 美元。其中 2號線已進(jìn)入現(xiàn)場勘測階段， 1號線預(yù)計于 2020 年建成，軌道全部建成后，常州到上海時間縮短至一小時車程。 2020 年 4 月 18 日第四次火車大提速，現(xiàn)在的動車組列車的使用使常州到上海和南京僅僅一個小時，交通的便利進(jìn)一 步帶動了常州城市的發(fā)展，也為常州步入國際化大都市行列起到促進(jìn)作用。 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測 第三章 市場調(diào)查與分析 32 房地產(chǎn)的地位 近年來常州市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，在 2020 年因受到整體長三角房地產(chǎn)市場低迷的打擊，增長速度稍微慢，但也有 ％，并且其增長率很快又漲到 ％，可見其房地產(chǎn)市場仍然火爆。（如圖 320 所示） 020040060080010002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資增長率（％）房地產(chǎn)投資增長率（％） 圖 320 常州市固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資及其增長率 從 2020 年起，常州市房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資里的比例保持在 16％左右，整體比較穩(wěn)定，說明其房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)快速發(fā)展。（如圖 321所示） 051015202020年 2020年 2020年 2020年 2020年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比較的增長率（％） 圖 321 常州市房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比較 從上面的數(shù)據(jù)表明： 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 33 常州市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，雖受到了政策及環(huán)境的影響，但對其發(fā)展沒有太多的障礙，通過與固定資產(chǎn)投資的比較，可看出房地產(chǎn)行業(yè)不是當(dāng)前的主導(dǎo)行業(yè)。 當(dāng)前市場狀況 常州市除了 2020 年因為“非典” 對銷售產(chǎn)生影響外 ，一直保持快速發(fā)展，從 2020 年起國家加大調(diào)控力度，導(dǎo)致炒房行為逐漸減少，銷售速度放慢，供銷逐漸平衡， 2020 年，全市商品房銷售面積（包括期房銷售）為 萬平方米，僅占新開工面積的 ％，比重較去年同期下降 個百分點，銷售速度明顯不如往年。（如圖 322 所示） 01002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年 2020年開工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）銷售面積（萬平米） 60402002040602020年 2020年 2020年 2020年 2020年開工面積增長率（％）竣工面積增長率（％）銷售面積增長率（％） 圖 322 所示 常州市近幾年開發(fā)情況 2020 年，房地產(chǎn)方面的投資仍快速增加，達(dá)到 億元，同比增長 ％，其商品房平均 銷售價格為 3977 元／平方米，價格雖然比去年有所上升，但是增幅變小，并且從４月份以來已經(jīng)逐步趨穩(wěn)。（圖 323和圖 324所示） 第三章 市場調(diào)查與分析 34 0204060801001202020年 2020年 2020年 2020年 2020年投資額（億元） 0204060801002020年 2020年 2020年 2020年 2020年投資增長率（％） 圖 323 常州市近幾年房地產(chǎn)投資額及增長率 0100020203000400050002020年 2020年 2020年 2020年 2020年銷售價格（元每平米） 051015202020年 2020年 2020年 2020年 2020年價格增長率（％） 圖 324 常州市近幾年銷售價格及增長率 在 2020 年土地推出量較 05 年 下降 ％，但 2020 年土地出讓量再次增加，（如圖南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 35 325所示） 05000001000000150000020200002020年 2020年 2020年 2020年 2020年土地成交量 100500501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率（％） 圖 325常州市近年來土地出讓情況 常州市從 2020 年起，商品房空置量呈增加勢頭， 2020 年，全市商品房空置面積達(dá) 萬平方米，同比增長 倍。根據(jù)常州 市房管局 08 年 1 月 公布的《 2020 年常州房地產(chǎn)市場動態(tài)分析報告》，報告顯示： 2020 以來我市房地產(chǎn)市場運行更加平穩(wěn)，但也存在近期住房價格上漲快的問題 ● 新 增供應(yīng)同比下降 2020 市區(qū)商品房新增供應(yīng)總量為 萬㎡，同比下降 ％，同比降幅較二季度進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，住宅新增供應(yīng) 萬㎡，同比下降 ％ ● 銷售明顯好于去年同期 2020 年， 市區(qū)商品房的銷售情況整體強(qiáng)于上年同期，且同比漲幅較大。 ● 住宅套均面積不斷縮小 07年 中小戶型的銷售受市場青睞，單套面積在 8090 ㎡的住宅新增供應(yīng)增勢最為明顯，新增量比上年同期增長 倍，新增供應(yīng)占比較上年同期增長 個百分點。 ● 商品房價格情況 07年 市區(qū)新建商品房的預(yù)銷售平均成交 價格為 元 /㎡，同比上漲 ％。其中，第三章 市場調(diào)查與分析 36 市區(qū)新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價格為 元 /㎡，同比上漲 ％；商業(yè)營業(yè)用房的成交均價為 元 /㎡，同比上漲 ％；辦公樓的成交均價為 元 /㎡，同比下降 ％；別墅的成交均價為 元 /㎡，同比上漲 ％。 從上面的數(shù)據(jù)表明： 常州市房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入買方市場，預(yù)計在未來的幾年市場競爭會更激烈，需要開發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量及營銷手段，以質(zhì)取勝！ 未來地產(chǎn)市場判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加 強(qiáng)土地和投資控制的意向， 2020 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。 ● 資源將向保障性住房傾斜。 1998 年住房貨幣化改革以后，國家政策主導(dǎo)是住房供給市場化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 2020 年是既有的 住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場屬性的同時，更重視其作為民生基礎(chǔ)對社會公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。 2020 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點強(qiáng)調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。 ● 企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)。在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進(jìn)入和美國次貸危機(jī)影響下， 2020 年我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過 上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強(qiáng)競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對經(jīng)營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。 ● 供給平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)改善。土地供給方面，促進(jìn)住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標(biāo)。 2020 年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強(qiáng)對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結(jié) 構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實，用于中低檔次，特別南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文） 37 是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。 在住房供給方面，基于 2020 年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 2020 年住房供給量將保持增加態(tài)勢。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2020 年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 2020 年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。 ● 房價上漲趨緩， 但出現(xiàn)拐點可能性不大。房價經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長， 2020 年仍在高位運行，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮， 2020 年房價上漲幅度將大大低于上年。 2020年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國際熱錢可能進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需