【導讀】商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的。好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。須經(jīng)業(yè)主委員會的認可；為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，

　　

【正文】 深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。 根據(jù)獅城怡安對項目日常前期介入管理的經(jīng)驗，我們從物業(yè)管理及服務角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正： 商住項目建筑、裝修的考慮事項 商住項目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設計除了考慮外觀和美學外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進行規(guī)劃，就會提高對物業(yè)的管理能力。 屋頂 屋頂應具備洗窗吊頂設施。并制定一套適當?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦颉９芾沓绦蚋鶕?jù)商住項目的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ啤? 也可以考慮在屋頂設置清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養(yǎng)。 地面： 商住項目使用的建筑材料和外部建造的道路對整 個場地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。 主次道路 道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設想，應對人車分流方案進行詳細認證。 停車場減速器 項目停車場內(nèi)的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應有一定的寬度 (最少 30 厘米 )，以避免強烈的晃動。 潮濕墻面處理 項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。 大廈正廳、電梯廳 大廳、電梯廳是商住項目的窗口，設計、施工、材料選擇方面應十分重視，因此它比商住項目任何一個部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。 公共盥洗室： 高檔商住項目對商場、大廳 盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應分開，并清晰標注。 從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影）， 即使開門也應保證有所遮擋。 公共電梯間： 電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大 1/3，以便容納等候電梯于進出業(yè)主、租戶。 電梯間照明線路應與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。 商住項目的標準層電梯大廳要有通風口，使通風良好。（有些高級住宅標準層電梯廳處往往沒有通風） 各類房間裝飾 客房裝飾中應用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量使用對比色，而應以少取勝； 房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深 墻壁中 天花淺； 南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射 ，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)； 北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。 公共區(qū)域家具 公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。 設備設施的考慮事項 電梯機房、監(jiān)控室 在電梯機房、監(jiān)控室設置空調(diào)設施，有利于設施設備的正常運行，并設置專用電表計量裝置，有利于對公共能耗進行監(jiān)控與分攤。 各類泵 各類泵應獨立設置泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應采用 靜噪型節(jié)能水泵。 用智能一卡通 建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運行模式，方便業(yè)主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。 設備房鑰匙 配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。 周界報警 周界報警可采用雙聯(lián)遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。 照明系統(tǒng)的考慮事項 照明系統(tǒng)是項目中最值得注意的項目之一。 它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進商住項目舒適和安全的 感覺，照明的安排不是工程設計師的工作，而是建筑師和燈光設計師以美觀為基礎做出的裝璜設計。在這一方面，管理者和燈光設計師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益 (每瓦電力所產(chǎn)生的照明度 )越高越好，而燈光設計師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。 照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應有一致的安排； 選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。 消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件； 燈具的位置和高度必需考 慮它維修的可能性； 照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制； 燈具的供應商以有本地的服務站和備件庫為 主，以保證維修以及貨源； 公共部位照明系統(tǒng)設置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗； 標準燈具規(guī)范： 管理者的難點之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標準化所有照明器具以便管理。 大堂照明 燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在 10 種以下； 盡量減少使用獨立變壓器的燈具； 如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用 高效的“ HID”燈具； 裝置固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡； 大堂的燈光應有其獨立的配電盤，以便獨立操作； 燈光的控制應同時考慮區(qū)域和交叉線路的方式； 中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺； 室外照明 燈源隱蔽；光度適當，以不耀眼為主； 燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨； 安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。 路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度； 燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設在向上和刺人眼目的位置； 室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低 電壓的燈具； 由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都應不易拆卸。 、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置 區(qū)域分布圖 樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志 ，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象（現(xiàn)場） 、整潔；外墻是建材貼面的，無脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 (現(xiàn)場 ) 、廣告牌、霓虹燈按 規(guī)定設置 ,保持整潔統(tǒng)一美觀 ,無安全隱患或破損（現(xiàn)場） 、冷凝水集中收集、支架無銹蝕 ，色調(diào)一致 ,不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 ，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 物業(yè)裝修管理程序文件 裝修管理規(guī)定） 裝修申請審批表 裝修巡視記錄表及整改措施 裝修施工人員登記表 建筑物的管理程序文件（見程序文件） 建筑物巡視維護規(guī)定 建筑物維修養(yǎng)護服務質(zhì)量標準 樓宇管理規(guī)定 建筑物完損等級評定標準 建筑物巡視維護表 建筑物養(yǎng)護計劃 施工任務完成情況表 工程維修單 零星工程驗收評審表 房屋完損等級評定表 完好率評定表