【導(dǎo)讀】可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙說辭。將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；可見，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧。社會(huì)效益和環(huán)境效益。性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問題?？赡苄?，或者說其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的?？尚行匝芯浚辽僖芫_地回答這么三個(gè)問題：。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因。這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。由一些可預(yù)見的因素造成的。7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員

　　

【正文】 創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有： （ 1）征地工作困難重重。 （ 2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。 （ 3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。 （ 4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。 （ 5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。 （ 6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。 由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （ 1）有對(duì)場(chǎng)地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對(duì)保證投資收 益有好處。 （ 2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。 （ 3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。 （ 4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。 （ 5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭(zhēng)取在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。 （ 2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場(chǎng)營(yíng)銷人員等。 （ 3）對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前 景看好。 （ 4）有一定的融資能力。 （ 5）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高，資金雄厚。 （ 6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。 （ 7）對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。 分析 C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果．并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。 正是 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也較高。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有： （ 1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲； （ 2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故； （ 3）由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長(zhǎng)； （ 4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工； （ 5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失； （ 6）商品房預(yù)售落空； （ 7）新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)； （ 8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低，但仍有較多 不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有： （ 1）對(duì)施工過程的開展有影響力，便于主動(dòng)發(fā)揮作用。 （ 2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。 （ 3）投資回收期較短。 （ 4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。 （ 5）對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。 （ 6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。 （ 7）便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此 階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者 應(yīng)具備以下條件： （ 1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 （ 2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。 （ 3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。 （ 4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。 （ 5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。 （ 6）資金雄厚，各種社會(huì)關(guān)系熟悉。 分析 D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析 房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。通過經(jīng)營(yíng)方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評(píng)估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出售價(jià)格來做到租售 時(shí)的心中有數(shù)，通過開展切合實(shí)際、豐富多彩的租售活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。 正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也仍較高。 在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有： （ 1）市場(chǎng)行情跌落。 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。 （ 3）促銷費(fèi)用上升。 （ 4）定價(jià)不適當(dāng)。 （ 5）分期付款時(shí)，后期款項(xiàng)無著落。 由于開發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險(xiǎn)已減小很多。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷 售階段投資的好處有： （ 1）投資回收期短。 （ 2）賺取 “批發(fā) ”和 “零售 ”的差價(jià)。 （ 3）獲得物業(yè)升值的利潤(rùn)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （ 1）對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。 （ 2）對(duì)市場(chǎng)銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）有客戶來源。 （ 4）資金雄厚。 （ 5）市場(chǎng)關(guān)系熟悉。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范文 一、項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介 主辦單位之合作意向及盡職調(diào)查結(jié)論 可行性研究的主 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 項(xiàng)目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況 E、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 三、項(xiàng)目所在地周邊高層、多層住宅、商場(chǎng)的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議 項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析及比較 四 、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評(píng)述 五、地塊撤遷安置情況 六、地場(chǎng)三通一平的安排 七、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 八、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費(fèi)用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 A、資金籌措 B、財(cái)務(wù)費(fèi)用 九、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè) （一）售樓收入的測(cè)定 住宅銷售單價(jià)的測(cè)定 商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定 單位銷售單價(jià)的測(cè)定 建議銷售價(jià) 實(shí)際銷售總收入 （二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出 （三）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 十一、項(xiàng)目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十二、項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概念分析 十三、公司對(duì)項(xiàng)目控制方式及人力資源配置 項(xiàng)目的控制方式及組織機(jī)構(gòu)設(shè)想與建議 項(xiàng)目對(duì)人力資源的 要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析 公司可用于項(xiàng)目的人力資源 擬派人員與項(xiàng)目的適應(yīng)性 擬新聘人員的要求 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項(xiàng)目綜合效益表 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、綜合表 項(xiàng)目投資利息估算表 土地增值稅計(jì)算表 項(xiàng)目敏感性分析表 概率分析表 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線圖 項(xiàng)目敏感性分析圖