【導(dǎo)讀】可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計。最終確定該項目是否可行的綜合研究。第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧。社會效益和環(huán)境效益。性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題?？赡苄?，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。由一些可預(yù)見的因素造成的。7證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動力。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員

　　

【正文】 創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實客戶，及早收取租金或銷售收入。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險有： （ 1）征地工作困難重重。 （ 2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。 （ 3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。 （ 4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道不允許等。 （ 5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。 （ 6）設(shè)備材料價格上漲太高，人工費用漲幅過大等。 由于前期工作階段的風(fēng)險可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險仍很大，但要比策劃階段小。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （ 1）有對場地、規(guī)劃、設(shè)計的影響力，從而對保證投資收 益有好處。 （ 2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉(zhuǎn)手。 （ 3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。 （ 4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。 （ 5）便于及早抓住有利的投資項目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗。 （ 2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場營銷人員等。 （ 3）對設(shè)想項目的前 景看好。 （ 4）有一定的融資能力。 （ 5）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。 （ 6）熟悉建設(shè)地點的各種關(guān)系。 （ 7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。 分析 C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。通過落實監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險；通過工程控制使得開發(fā)項目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗收全面檢驗工程建設(shè)成果．并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實客戶并收取資金。 正是 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險有： （ 1）由于材料、設(shè)備、工入費的價格上漲； （ 2）由于設(shè)計或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故； （ 3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長； （ 4）竣工驗收時交不了工； （ 5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失； （ 6）商品房預(yù)售落空； （ 7）新的競爭性項目出現(xiàn)； （ 8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險要比前期階段低，但仍有較多 不可防范的風(fēng)險存在。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有： （ 1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。 （ 2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實。 （ 3）投資回收期較短。 （ 4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。 （ 5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。 （ 6）便于介紹自己熟悉的施工隊伍承攬施工任務(wù)。 （ 7）便于及時抓住盈利高的房地產(chǎn)項目。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此 階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者 應(yīng)具備以下條件： （ 1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗。 （ 2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。 （ 3）對房地產(chǎn)項目的市場前景看好。 （ 4）對房地產(chǎn)項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。 （ 5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關(guān)系。 （ 6）資金雄厚，各種社會關(guān)系熟悉。 分析 D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析 房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出售價格來做到租售 時的心中有數(shù)，通過開展切合實際、豐富多彩的租售活動來實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。 正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。 在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險有： （ 1）市場行情跌落。 （ 2）競爭性項目出現(xiàn)。 （ 3）促銷費用上升。 （ 4）定價不適當(dāng)。 （ 5）分期付款時，后期款項無著落。 由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險已減小很多。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險仍較大。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷 售階段投資的好處有： （ 1）投資回收期短。 （ 2）賺取 “批發(fā) ”和 “零售 ”的差價。 （ 3）獲得物業(yè)升值的利潤。 由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （ 1）對市場行情看得準(zhǔn)。 （ 2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗。 （ 3）有客戶來源。 （ 4）資金雄厚。 （ 5）市場關(guān)系熟悉。 房地產(chǎn)項目可行性研究報告范文 一、項目的基本情況 項目背景 項目主辦單位簡介 主辦單位之合作意向及盡職調(diào)查結(jié)論 可行性研究的主 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項目投資環(huán)境和市場研究 項目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 項目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況 E、項目所在地房地產(chǎn)市場的展望 三、項目所在地周邊高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析及比較 四 、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評述 五、地塊撤遷安置情況 六、地場三通一平的安排 七、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 八、項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費 開發(fā)期稅費 資金籌措計劃及財務(wù)費用 A、資金籌措 B、財務(wù)費用 九、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （一）售樓收入的測定 住宅銷售單價的測定 商鋪銷售單價的測定 單位銷售單價的測定 建議銷售價 實際銷售總收入 （二）項目經(jīng)營管理費用收入與支出 （三）經(jīng)營稅費及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 十一、項目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十二、項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析 概念分析 十三、公司對項目控制方式及人力資源配置 項目的控制方式及組織機(jī)構(gòu)設(shè)想與建議 項目對人力資源的 要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析 公司可用于項目的人力資源 擬派人員與項目的適應(yīng)性 擬新聘人員的要求 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項目綜合經(jīng)濟(jì)評價 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項目綜合效益表 項目動態(tài)、綜合表 項目投資利息估算表 土地增值稅計算表 項目敏感性分析表 概率分析表 項目盈虧平衡分析曲線圖 項目敏感性分析圖