【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報告范文 一、項(xiàng)目的基本情況 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目主辦單位簡介 主辦單位之合作意向及盡職調(diào)查結(jié)論 可行性研究的主 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 項(xiàng)目所在地概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本情況 A、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 B、房地產(chǎn)開發(fā)工作量增加概況 C、商品房的銷售概況 D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況 E、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場的展望 三、項(xiàng)目所在地周邊高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 供應(yīng)情況 需求情況 物業(yè)出租情況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 對本項(xiàng)目開發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營銷的建議 項(xiàng)目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析及比較 四 、地塊及周圍環(huán)境、建筑開發(fā)條件 地理位置及道路交通 地形、地質(zhì) 附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 綜合評述 五、地塊撤遷安置情況 六、地場三通一平的安排 七、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計劃 八、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃 基本參數(shù) 土地成本 建安工程成本 前期費(fèi)用 紅線內(nèi)外工程及公建配套 不可預(yù)見費(fèi) 開發(fā)期稅費(fèi) 資金籌措計劃及財務(wù)費(fèi)用 A、資金籌措 B、財務(wù)費(fèi)用 九、可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測 （一）售樓收入的測定 住宅銷售單價的測定 商鋪銷售單價的測定 單位銷售單價的測定 建議銷售價 實(shí)際銷售總收入 （二）項(xiàng)目經(jīng)營管理費(fèi)用收入與支出 （三）經(jīng)營稅費(fèi)及所得稅的繳交 （四）土地增值稅 （五）所得稅 十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 十一、項(xiàng)目盈虧能力分析 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值率（ NPVR） 十二、項(xiàng)目的不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析 概念分析 十三、公司對項(xiàng)目控制方式及人力資源配置 項(xiàng)目的控制方式及組織機(jī)構(gòu)設(shè)想與建議 項(xiàng)目對人力資源的 要求及現(xiàn)有人力資源狀況分析 公司可用于項(xiàng)目的人力資源 擬派人員與項(xiàng)目的適應(yīng)性 擬新聘人員的要求 十四、可行性研究結(jié)論與建議 十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價 十六、有關(guān)說明及建議 十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖 項(xiàng)目綜合效益表 項(xiàng)目動態(tài)、綜合表 項(xiàng)目投資利息估算表 土地增值稅計算表 項(xiàng)目敏感性分析表 概率分析表 項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線圖 項(xiàng)目敏感性分析圖 。 （ 4）資金雄厚。 （ 2）對市場銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。 （ 2）賺取 “批發(fā) ”和 “零售 ”的差價。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險仍較大。 （ 5）分期付款時，后期款項(xiàng)無著落。 （ 3）促銷費(fèi)用上升。 在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險有： （ 1）市場行情跌落。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出售價格來做到租售 時的心中有數(shù)，通過開展切合實(shí)際、豐富多彩的租售活動來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。 （ 6）資金雄厚，各種社會關(guān)系熟悉。 （ 4）對房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。 （ 2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此 階段投資。 （ 6）便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。 （ 4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。 （ 2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險有： （ 1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價格上漲； （ 2）由于設(shè)計或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故； （ 3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長； （ 4）竣工驗(yàn)收時交不了工； （ 5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失； （ 6）商品房預(yù)售落空； （ 7）新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)； （ 8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險要比前期階段低，但仍有較多 不可防范的風(fēng)險存在。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果．并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。 （ 7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。 （ 5）社會信譽(yù)好，資質(zhì)等級高，資金雄厚。 （ 3）對設(shè)想項(xiàng)目的前 景看好。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。 （ 5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。 （ 3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。 在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （ 1）有對場地、規(guī)劃、設(shè)計的影響力，從而對保證投資收 益有好處。 （ 6）設(shè)備材料價格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。 （ 4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時占道不允許等。 （ 2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。 分析 B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。 （ 4）資金雄厚。 （ 2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。 （ 5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目 由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。 （ 3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。 在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有： （ 1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會得心應(yīng)手。 （ 5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。 （ 3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對比準(zhǔn)。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險有： （ 1）尋找不到合適的投資機(jī)會或投資項(xiàng)目。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開 發(fā)機(jī)會通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計來對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。 最后提出投資決策研究報告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。 財務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評價：計算項(xiàng)目的投資造價與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時間．項(xiàng)目的利潤及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。 房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行： 首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。 在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū) 、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述八個階段。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。 除了對原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開 發(fā)建設(shè)。 處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預(yù)測和房地產(chǎn)價值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會。果只能進(jìn)行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會將少之又少。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的 階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會。而這種房地產(chǎn)壽命