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安居工程建設項目可行性研究報告-資料下載頁

2025-08-14 08:38本頁面

【導讀】咸陽住房建設總量目標…

  

【正文】 安居工程建設 項目可行性研究報告 24 周邊區(qū) 市 的置業(yè)人群占客源量的 50%左右,改善型需求增多 中小戶型受寵 房地產開發(fā)理念落后,模仿嚴重 (七)渭南( 2683 元 /㎡) 渭南市房地產市場正處于起步發(fā)展階段,市場發(fā)育還很不成熟,各個房產項目之間的競爭正處于地段競爭向產品競爭階段的過渡之中。渭南市按照房地產業(yè)的發(fā)展狀況可大致區(qū)分為:中心區(qū)、高新區(qū)、老城區(qū)等三個區(qū)域。中心區(qū)是城市經濟文化中 心,配套完配,交通便捷,是大多渭南人理想的居住地。渭南目前的大型房產項目業(yè)集中于此區(qū)域。開發(fā)區(qū)正處于建設開發(fā)階段,大片為開發(fā)綠地較多,其中一部分已被作為房地產用地征用,但目前尚無大規(guī)模開發(fā)建設。老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分,隨著城市的西移,老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。在售項目 49 個,均價為 2683 元 /㎡。 特征: 整體產品檔次較低,價格水平相近,產品單一 市場缺乏規(guī)范和市場意識 市場發(fā)展?jié)摿Υ?,速度? 高新區(qū)為開發(fā)熱點區(qū)域 (八)漢中( 2564 元 /㎡) 漢中 素有“西北小江南” 的美譽。水資源是漢中的天然之寶,也是漢中樓市區(qū)別與其他城市的最主要特征。借助優(yōu)勢,房地產市場呈現出強勁的開發(fā)勢頭,目前均價為 2564 元 /㎡,在售項目 40 個。綜觀漢中,目前的城市骨架不大,還沒有形成大的城市發(fā)展藍圖。同時受政策、企業(yè)實力、當地的供求關系的影響,雖然漢中還缺少能開發(fā)帶動區(qū)域板塊項目的特大企業(yè),但是,漢中沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠規(guī)劃,天漢大道的貫通,漢中的城市骨架在逐步拉大,規(guī)劃也更加合理,將打造陜西唯一一個以水文化為特色的居住城市勢在必 安居工程建設 項目可行性研究報告 25 然,可以吸引大量的外 地置業(yè)者在此購房置業(yè),凸顯城市居住的獨特性。 特征: 市場的需求還正處在增長期 居住性需求依然是房地產市場的主導 “漢、水、綠”文化與自然特點是漢中樓市的獨特特征 (九)安康( 2697 元 /㎡) 作為陜南重鎮(zhèn)的安康,安康房地產業(yè)從 20 世紀 80 年代周期開始起步,歷經房屋統建、舊城改造、安居工程及經濟適用房、商品房綜合開發(fā)等階段,但是真正的市場化階段要從 2020 年開始,之后以一個較快的速度發(fā)展。近年來隨著安康交通瓶頸問題的改善,青山綠水的宜居環(huán)境已經吸引西安為主體的周邊居民來安 家置業(yè),從而帶動安康房地產業(yè)的發(fā)展。目前,在售項目 28 個,均價為 2696 元 /㎡。 特征: 在建、在售商品房沒有差異化,產品單一化較為普遍 房地產市場供給總量充足,住宅供應結構逐步優(yōu)化。 住房建設規(guī)劃逐步實施。 (十)商洛( 1951 元 /㎡) 商洛市以產業(yè)帶動經濟發(fā)展的總體要求,打造商洛山水園林生態(tài)旅游城市,房地產業(yè)開發(fā)建設得到快速發(fā)展,城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善。近年來,相繼建成了桂園新村、宏安小區(qū)、全興園小區(qū)、通安小區(qū)、晨光家居、丹江新城等重點住宅項目,活躍了市場,但是房地 產市場依然處于初級階段,供應單一,以城中區(qū)為主,物業(yè)類型皆為普通住宅。均價為 1951 元 /㎡,是十個城市中,惟一一個均價在 2020 元以下的城市,在售項目為 19 個,相對也較少。 特征: 房地產市場發(fā)展呈現出扁平化。 房地產市場均價較低,是十個城市中均價最低的城市 安居工程建設 項目可行性研究報告 26 置業(yè)者還沒有形成理性的置業(yè)觀念,沒有品牌的認知,同時開發(fā)商的思維也相對落后,開發(fā)、宣傳、營銷等與西安依然有一定的差距 住房供應體系單一 四、陜西房地產市場未來發(fā)展預測 (一)一平兩旺將繼續(xù)保持 “一平 ”指的是市場很平穩(wěn),“二旺”指的是住房需求旺和房地產投資旺。從中央到各地開始從政策上對開發(fā)結構加強了信息監(jiān)測及政策調控,市場供應已經開始向符合大多數購房者的需求角度轉移,伴隨著市場開發(fā)的趨于成熟及購房者的逐漸理性,未來市場開發(fā)及需求結構也將趨于更加合理。從陜西省的市場發(fā)展來看,一平兩旺將是長期的房地產發(fā)展特征。 (二)保障性住房將會增加 國務院擴大內需、促進經濟增長的首要措施是加快保障性住房建設。住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司介紹,未來 3 年,計劃通過廉租房解決 747 萬戶低收入家庭的住房困難。其中 287 萬戶通過實物配租解決,460 萬戶通過租賃補貼解決??偼度爰s 2150 億元。而從長遠來看,保障性住房將會是中央政府以及地方政府的工作重點。 中央財政將加大對廉租房建設和棚戶區(qū)改造的投資支持力度,適當提高中西部地區(qū)補助標準,借此良機,西安政府已經開始著手保障性住房建設的規(guī)劃。從而可以預見陜西省的保障性住房將會增加。 (三)品質化是房地產的核心競爭力 陜西的發(fā)展?jié)摿Γ鴣聿簧俚耐獾胤科筮M駐。隨著眾多國內大腕慢慢將開發(fā)的觸角伸向陜西,陜西聚集了越來越多的品牌地產。外來品牌的到來,對本地的開發(fā)商無疑 帶來了一定的沖擊,同時各個外來品牌之間也存在著一定的競爭,競爭促進發(fā)展,品牌薈萃的背后將是優(yōu)勝劣汰,質好則生,質差則滅,這有利于陜西省房地產市場的發(fā)展。 2020 年“ 5178。 12”汶川大地震的發(fā)生,對陜西的樓市發(fā)展來說是一 安居工程建設 項目可行性研究報告 27 場挑戰(zhàn), 08 年的陜西樓市首次出現銷售下滑的現象?!?5178。 12”之后,一方面置業(yè)者對房屋的品質化更加的看重,一方面考驗著房地產開發(fā)商的社會責任感。伴隨著置業(yè)者的成熟以及競爭的白熱化,品質化將成為房地產的核心競爭力,未來的陜西房地產市場將會是個以品質說話的市場。 (四)二手房市場實現規(guī)模及結 構提升 09 年二手房市場的逐漸升溫,會拉動陜西商品房市場,同時全省的房地產也將出現持續(xù)熱銷的勢頭。目前來看,上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在 1: 1 左右。而西安目前的交易量之比為 1: 7 左右。和其他一線城市相比,我們很明顯地可以看出,西安二手房市場發(fā)展還是落人一步。結合上海、深圳等地一線城市房地產市場發(fā)展的特點,以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發(fā)展的趨勢。從完善陜西房地產市場的角度以及陜西二手房市場的巨大潛力來看,未來陜西二手房市場在規(guī)模及結構方面必然將獲得快速提升。 (五)信息化 程度進一步加強 房地產市場信息系統對房地產市場發(fā)展和宏觀調控工作的產生引導作用。通過商品房預售合同聯機備案、產權交易登記、存量房轉讓、房屋租賃管理、信用檔案、信息發(fā)布,客觀地分析房地產運行軌跡,正確評價和判斷房地產市場形勢與發(fā)展趨勢,從而確保房地產持續(xù)健康、有序的發(fā)展。陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)通知,陜西省房地產市場信息系統將在 2020 年實現省市聯網。 (六)城改房將會得到重視 城改商品房進入市場以來,歡迎者有之,反對者有之,各種爭論和批評也從未中斷,但是毋庸置疑的一點是此類樓盤有效平抑了陜西樓 市快速上漲的房價。伴隨著城中村的日漸沒落,城改房逐漸增多,如何正確合理的處理城改房,將會是未來一段時間內陜西省房地產市場發(fā)展的重點。 安居工程建設 項目可行性研究報告 28 咸陽房地產市場發(fā)展及預測 從 2020 年開始,伴隨著城市經濟的發(fā)展,在西咸一體化發(fā)展戰(zhàn)略的帶動下,咸陽市房地產市場快速起步并深入運行,尤其 2020 年后市場發(fā)展加速,整體市場呈現出供銷兩旺的格局。 一、整體市場特征 宏觀經濟持續(xù)向好,帶動房地產業(yè)快速發(fā)展 咸陽市連續(xù)兩年城市經濟總量、地方財政收入、人均純收入等主要經濟指標的絕對數據和增長幅度均處全 省前列,尤其是 2020 年全市實現了生產總值 億元,同比增長 16%,創(chuàng)下了高于全國、全省和咸陽 10 年來的最高增速。咸陽城市發(fā)展進程逐步加快,從市政、交通、城市改造方面逐步進行 ,經濟及城市配套的完善帶動房地產市場的快速發(fā)展。 房地產市場供需兩旺,價格穩(wěn)升 咸陽商品房市場 06 年、 07 年銷售連續(xù)兩年突破 100 萬平方米, 2020年上半年,受政府的救市政策影響,剛性需求被釋放之后,需求量大大增加,整體市場成交火爆,整體市場在售項目達 60 個左右,整體呈現供銷兩旺的發(fā)展格局。 2020 年咸陽商品住宅 均價約 1100 元 /平方米,根據西安房地產信息網研究中心最新統計數據, 2020 年 8 月咸陽商品住宅均價已達 3054 元 /平方米。 2020 年下半年以來咸陽住宅價格有明顯上揚后, 08 年以來整體市場價格呈現穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。 房地產市場趨于縱深化發(fā)展 隨著房地產市場規(guī)模的迅速擴大,本土開發(fā)企業(yè)逐步走強,外來品牌開發(fā)企業(yè)強勢進入,競爭的激烈?guī)恿讼剃柹唐贩渴袌龅恼w發(fā)展水平,房地產市場趨于縱深化發(fā)展。 產品理念較為傳統,呈現扁平化特征 作為一個新興的工業(yè)城市,咸陽由農業(yè)經濟為主向工業(yè)化、城市化 安居工程建設 項目可行性研究報告 29 過 渡較晚,整體置業(yè)人群消費理念相對滯后,也在很大程度上抑制了咸陽商品房供應市場的產品創(chuàng)新,消費層次及開發(fā)層次未能充分拉開,目前咸陽市場尚無純粹的別墅項目,復式、躍式等產品幾乎沒有;僅從市場住宅售價未能充分拉開差距,高價產品與低價產品差距僅數百元,即可看出這一特征,整體產品市場呈現扁平化發(fā)展特征。 置業(yè)人群較為單一,二室、三室戶型需求占市場總量的 90%以上 咸陽市目前的置業(yè)人群以咸陽市人以及周邊的 市 區(qū)為主;輔以部分西安人,而其他地方的客源更加稀少。從客源上來看,較為單一。整體消費市場以二室及三室需求 占到絕對比重,諸如一室以及四室以上不足10%。憑借區(qū)位優(yōu)勢、地價優(yōu)勢、低熱、“魅力”和“宜居”城市名片,洼地效應明顯,吸引郊 市 和西安的人們到此購房置業(yè),商品房需求旺盛。 保障性住房建設力度加大 2020 年,咸陽市年度經濟適用住房計劃建設面積 萬平方米2020 年計劃量為 萬平方米 ,廉租房保障計劃也已出臺并落實,對中低收入人群的住房保障力度逐步加大。 規(guī)模型地塊供應較多,地價以城內及西咸共建為最高 咸陽市場土地供應 03 年以前集中在城市中心城區(qū),主要以玉泉路以及文林路沿線為主 , 04 年開始,隨城市規(guī)劃及西咸一體化進程的推進,世紀大道以及東風路區(qū)域土地供應量明顯上升,同時規(guī)模型地塊較多,供需市場的走高以及房價的攀升,帶動了地價的上揚。此外,咸陽市舊城改造力度加大,未來將釋放出較大體量的商品房用地。 二、分城區(qū)市場特征 咸陽城區(qū)面積相對有限,目前咸陽商品房市場供應集中于城內以及城南西咸共建區(qū),城北、城東及城西相對偏少。同時從城市地理來看,南為渭河,北邊為塬以及高速公路阻斷,整體房地產開發(fā)空間受到一定限制,目前市場在售項目為 60 個左右。 城東區(qū):房價處于低谷,市場空間有 限 安居工程建設 項目可行性研究報告 30 咸陽市城東區(qū)的大致范圍為:東風路以東、渭河以北、渭城西路以南,位于咸陽市中心東郊的區(qū)域。 區(qū)域房地產開發(fā)集中在朝陽一路和朝陽二路之間,項目數約占總量的 15%。城東區(qū)的項目以普通住宅為主,位置多處于城東區(qū)較為繁華便利的地段,項目較為集中,相對來說,大盤偏少,中小盤占上風。由于區(qū)域工廠較多,生活配套不足,目前城東整體房價處于咸陽市五區(qū)之末。西安房地產信息網研究中心統計的城東區(qū) 7 月均價為 2635 元 /㎡。 城南區(qū):規(guī) 劃 利好,未來發(fā)展核心 咸陽市城南區(qū)界定如下:皂河以西,西寶南線以北,灃河以東 ,渭河以南約 30 平方公里區(qū)域內。 城南區(qū)的房地產發(fā)展主要集中在世紀大道沿線,占到市場項目總數的 28%左右。世紀大道西咸共建區(qū)沿線樓盤以大盤為主如:金泰絲路花城、奧林匹克花園等等。另外開發(fā)商實力比較強:泰盈、華宇、億龍、陽光、金泰都是陜西本土比較知名的開發(fā)商。相比市中心以及周邊樓盤,該區(qū)域項目質量較高,內部配套齊全,但外部配套尚顯不足,關中――天水經濟帶建設規(guī)劃的出臺,將推出西咸共建區(qū)經濟及房地產的快速提升。西安房地產信息網研究中心統計的城南區(qū) 7 月均價為 3470 元 /㎡。 城西區(qū):持續(xù)走旺,未來熱點 板塊 咸陽市城西地區(qū)主要指渭河北岸的咸通路以西和三號橋南的世紀西路區(qū)域。 該區(qū)域是未來咸陽市行政的新中心,所以發(fā)展?jié)摿^為巨大。從眾多的開發(fā)樓盤就可以看的出來,這里的投資價值正在凸顯。而從調研顯示,目前各在售樓盤的價格在 26003000 元 /㎡
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