【文章內(nèi)容簡介】 （ 4） 乾縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5） 乾縣 城市總體規(guī)劃大綱 （ 20202020 年） （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 7） 《咸陽 市基準(zhǔn)地價》 （ 8） 乾縣 及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 9） 其他有關(guān)依據(jù)資料 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)） 是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。為了響應(yīng)國家的安居工程， 乾縣城建開發(fā)公司 決定規(guī)劃、開發(fā) 安居 住宅小區(qū) 。 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大保障性住房范圍 。 乾縣 規(guī)劃期內(nèi)，政府工作重心逐步轉(zhuǎn)向保障性住房體系建設(shè)，通過加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)、深化體制改革、加大資金投入、加強(qiáng)監(jiān)督管理，完善措施等逐步提高保障水平，擴(kuò)大保障面。 保障性住房規(guī)劃與建設(shè)。保障性住房堅持 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、分步實施 ” 的方針，由政府統(tǒng)一組織實施。其選址、套 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 10 型、標(biāo)準(zhǔn)以及出售、出租等建設(shè)管理辦法，由房產(chǎn)管理部門商有關(guān)部門統(tǒng)一制定。 保障性住房建設(shè)資金管理。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金由市政府提出優(yōu)惠政策或?qū)ｍ椯J款籌集。廉租住房建設(shè)資金列入本級財政支出范圍，設(shè)立專門預(yù)算支出科目，安排廉租住房保障資金，土地出讓金凈收益用于廉租住房保障資金的比例不低于 10%，住房公積金增值收益扣除計提款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的全部余額保障資金，省級財政預(yù)算安排的廉租住房保障補(bǔ)助資金和中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補(bǔ)助資金及中央財政安排的廉租住房保障專項補(bǔ) 助資金等多渠道籌集。公共租賃住房建設(shè)資金主要由直管公房置換或?qū)ｍ椯J款籌集。進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金管理，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。 加強(qiáng)廉租住房建設(shè)和管理。嚴(yán)格執(zhí)行國家廉租住房管理的各項政策，以經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中套建廉租住房和貨幣補(bǔ)貼、租金核減三種方式，向符合條件的城市最低收入家庭直接提供廉租住房，或?qū)ΜF(xiàn)承租公有住房的城市最低收入家庭給予租金減免。 完善經(jīng)濟(jì)適用住房管理。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)適用房管理的各項政策，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與銷售過 程的監(jiān)管，進(jìn)一步落實經(jīng)濟(jì)適用住房簽訂購買合同起 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。 公共租賃住房建設(shè)管理。促進(jìn)住房保障由 “ 以售為主 ” 向 “ 以租為主 ” 轉(zhuǎn)化，重點建設(shè)直管公共租賃住房，擴(kuò)大公共租賃住房的來源，鼓勵直管公房管理單位建設(shè)公共租賃住房；加強(qiáng)公共租賃住房對我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。 積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策 。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證住房用地供應(yīng)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 11 全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適 度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積 90 平方米以內(nèi)的住房（含商品住房、保障性住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上；年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 適當(dāng)提高住宅建設(shè)容積率。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)容積率。 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大套型住房土 地供應(yīng)。 商品住房用地采取 “ 招、拍、掛 ” 市場運作方式供應(yīng)。保障性住房用地采取土地劃撥方式供應(yīng)。 抓好居住區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)。結(jié)合城市住房發(fā)展規(guī)劃，適時完善路、水、電、氣、熱等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè) 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 近兩年來， 乾縣 認(rèn)真總結(jié)了 幾年來 年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建集產(chǎn)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的新城的奮斗目標(biāo)。 該項目 選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于 商業(yè)氛圍 的初步形成，完善 該區(qū)域的 “產(chǎn)、研、居” 為一體的總體規(guī)劃，并改善 乾縣 區(qū) 域 的面貌。 項目概況 擬建區(qū)域分為四塊，其中有三塊分布于城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路兩側(cè)，一塊位于縣城中心，西臨東二環(huán)，北臨大市場，東接西蘭大街，南接向陽村及逸夫小學(xué) 。 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 12 住宅小區(qū)項目規(guī)劃用地總面積約 畝（ 平方米） ， 分四塊，分別為 畝（ 6600 平米）、 畝（ 1344 平米）、 畝（ 平米）、 畝（ 5690 平米）。 建筑面積 34578 平方米，其中住宅 6 幢 平方米，公建 54 平方米。總居住戶數(shù) 286 戶，規(guī)劃總居住人口 1128 人，容積率 ， 建筑密度 ， 綠化覆蓋率 34%。 人均建筑面積 平米 /人。 90 平米以下戶型占總戶數(shù)的 %。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，規(guī)劃、開發(fā) 安居小區(qū) ，致力于為在 咸陽市 工作的 員 工 提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個 小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 ； 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 ； 溫馨是家的元素，是人生永恒的主 題 ； 溫馨來自情感的交流、理智的選擇，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。 （ 1） 供水 在 規(guī)劃小區(qū)附近有市政 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 （ 2） 雨水、污水排放 市政 現(xiàn)有現(xiàn)狀 的 雨水管線和污水管線，可以就進(jìn)排入。 （ 3） 供熱 擬 采取集中 供熱 方式解決 。 （ 4） 供電 擬采用開閉站 引 電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室 ?？紤]留有余地，變壓器總 容量為 1000 千伏安。 （ 5） 供氣 目前 天然氣主管道 鋪設(shè)已經(jīng)技術(shù) 論證 ，正在逐步為各小區(qū)安裝 。本項目由 已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站 ， 通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 13 本項目各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 （ 6） 電信 本項目擬由 市 電 信 局解決。 項目總投資 萬元。其中：流動資金 萬元。資本金 萬元。 主要用地指標(biāo) 用 地總面積 畝； 實際用地 平米； 占地面積 平米 ； 總建筑面積 34578 平方米 ； 居住建筑面積 平方米 ； 公共建筑面積 54 平方米； 商業(yè)建筑面積 平米； 居住居數(shù) 286 戶 ； 平均每戶建筑面積 平方米 ； 容積率 ； 建筑密度 ； 綠化率 34% ； 住宅棟數(shù) 6 棟 ； 平均層數(shù) 6 層 ； 每戶 人； 90 平米以下戶型占總戶數(shù)的 %； 人均建筑面積 平米 /人； 房屋銷售利潤率 %。 符合陜西省建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（ 2020 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 14 指標(biāo)》規(guī)定的：人均建筑面積不大于 24 平 米；容積率大于 ；建筑密度大于 ；綠地率 34%38%。 房屋銷售利潤率小于 3%。 問題與建議 考慮到 小區(qū) 建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的階層， 結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如 場 坪、 娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于 縣城 的 規(guī)劃與 發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 15 第二章 市場預(yù)測 從 2020 年 12 月起，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心將對陜西省房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研，以月度對當(dāng)月陜西省房地產(chǎn)市場運行情況進(jìn)行收集、調(diào)查、統(tǒng)計分析，立足中、微觀市場運行動態(tài)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時結(jié)合陜西省地理特征，覆蓋陜北、陜南、關(guān)中區(qū)域的研究原則，選取西安、咸陽、寶雞、銅川、榆林、渭南、漢中、安康、商洛、延安等十個典型城市進(jìn)行分析、研究，通過對各城市當(dāng)月在售樓盤的均價走勢，以及分城市各城區(qū)、各物業(yè)的市場需狀況及運行特征，對房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀及熱點現(xiàn)象 提出專業(yè)性分析，并對未來市場發(fā)展提出預(yù)警預(yù)測，推動陜西省房地產(chǎn)市場的理性、健康發(fā)展服務(wù)。 2020 年，中華人民共和國成立 60 周年，中國的房地產(chǎn)從 1978 年改革開放開始，已經(jīng)走過 30 個年頭。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關(guān)地區(qū) 1982 年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時近三十年。在中國人眼里， 12 年是一個輪回，而對于房地產(chǎn)業(yè)來說，十年則意味著一個階段的調(diào)整。陜西房地產(chǎn)雖然起步比沿海等地晚，但也取得了翻天覆地的巨變，從西安首先起步，一路艱難前行，迄今已蔚為壯觀，按照十年一個階段來劃分，剛好劃分 為三個階段：一是從 1982年至 1992 年的分房福利化階段，二是從 1992 年 2020 年住房市場化階段，三是從 2020 年至今房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段。通過三十年三個階段的發(fā)展完成了從居者有其屋到居者優(yōu)其屋的一個轉(zhuǎn)變，經(jīng)歷了從追求生存居住到舒適居住再到文化居住的歷程。 一、陜西房地產(chǎn)發(fā)展歷程 （一）、住房福利化階段（ 1982 年 —— 1992 年） 1978 年改革開放以來，百廢待興。因“文革”造成的城鎮(zhèn)住房建設(shè)稀少的矛盾也日益突出，百姓處于一個追求生存居住的階段。解決住房 安居工程建設(shè) 項目可行性研究報告 16 問題曾成為落實黨的干部政策和知識分 子政策的一項重要內(nèi)容。福利分房制度是當(dāng)時最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)制度，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是這個階段的主要表現(xiàn)。 自計劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟(jì)后，我國逐漸取消了福利分房。 1998 年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺，決定自當(dāng)年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。標(biāo)志著住房福利化的徹底結(jié)束。 （二）、住房市場化階段（ 1992 年 —— 2020 年） 雖然 1998 年我國才取消了福利分房的制度。但是從 1992 年鄧小平南巡講話開始，中國房 地產(chǎn)就開始了市場化進(jìn)程，從住宅商品化到房改的實施，從土地?zé)o償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象。陜西房地產(chǎn)業(yè)也同步正式進(jìn)入商品市場的運作領(lǐng)域，從解決生存需要進(jìn)入到了舒適居住的階段。借用一句話概括為：“居有屋，住有家，身修使天下治；改有章，易有轍，家齊則中國興?！? 隨著國家住房制度的深入改革以及住房市場化的迅速發(fā)展，使得陜西省的商品房市場得到了極大的促進(jìn)。商品房開發(fā)由 1990 年全省不足10 萬平方米增長到僅西安市 2020 年就達(dá)到施工面積 萬平方米 ，竣工 萬平方米，銷售面積 萬平方米。 2020 年更是有長足的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也由上世紀(jì) 90 年代初全省 200 余家發(fā)展到 2020 年僅西安市就 600 多家。從 GDP 考量，陜西房地產(chǎn)業(yè)也已成為支撐陜西本地經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。這個時間段的陜西省房地產(chǎn)市場集起步、發(fā)展、上升為一體，完成了從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展， （三）房地產(chǎn)市場品質(zhì)化階段（ 2020 年至今） 從 2020 年開始西部大開發(fā)的實施，使得西部重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機(jī)遇，借著開發(fā)的東風(fēng)，地產(chǎn)也蓬勃 的發(fā)展。而 2020 年的西咸 安居工程建設(shè) 項目可行性